(2577 S. K. m. 45) (634 S. K. m. 24)
İSTEMİN ÖZETİ: Antalya İli, Alanya İlçesi, ..... Mahallesi, 1848 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binada mülkiyeti davacıya ait C blok 1 ve 4 numaralı bağımsız bölümlere sehven verildiği belirtilen 20.06.2016 tarih ve 2016-61/2 sayılı yapı kullanma izin belgesinin iptaline ilişkin Alanya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 17.07.2018 tarih ve E.17991 sayılı işleminin iptaline karar verilmesi istemiyle açılan davada; "dava konusu bağımsız bölümün tapu kütüğünde mesken olarak tescilli olduğu, tapuda cins değişikliği yapılmaksızın iş yeri olarak yapı kullanma izin belgesi verilemeyeceği, idarece açık hataya düşülerek tapuda mesken olarak tescilli taşınmaza iş yeri olarak yapı kullanma izin belgesi verildiği anlaşıldığından, davalı idarece dava konusu yapı kullanma izin belgesinin iptaline ilişkin işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı" gerekçesiyle Antalya 2. İdare Mahkemesi'nce verilen davanın reddine ilişkin 31/12/2018 gün ve E:2018/833, K:2018/1350 sayılı kararın; davacı vekilince, mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğu, dava konusu bağımsız bölümlerin mimari proje ve tapu kaydında dükkan olarak tescilli olduğu, Kat Mülkiyeti Kanununa uygun şekilde maliklerin muvafakatnameleri alınarak tapuda cins değişikliğine gidildiği ve meskenin dükkana çevrildiği, ayrıca imar barışı kapsamında dava konusu bağımsız bölümlere ilişkin yapı kayıt belgesi alındığı iddialarıyla istinaf yolu ile kaldırılması istenilmektedir.
SAVUNMANIN ÖZETİ: Savunma verilmemiştir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Konya Bölge İdare Mahkemesi 2. İdari Dava Dairesi'nce işin gereği görüşüldü:
Dava dosyasının incelenmesinden, Antalya İli, Alanya İlçesi, ..... Mahallesi, 1848 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binada mülkiyeti davacıya ait C blok 1 ve 4 numaralı bağımsız bölümlere sehven verildiği belirtilen 20.06.2016 tarih ve 2016-61/2 sayılı yapı kullanma izin belgesinin iptaline ilişkin Alanya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 17.07.2018 tarih ve E.17991 sayılı işleminin iptaline karar verilmesi istemiylebakılmakta olan davanın açıldığı, Antalya 2. İdare Mahkemesinin 31.12.2018 gün ve E:2018/833, K:2018/1350 sayılı kararı ile davanın reddine karar verildiği, bu karara karşı da davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulduğu görülmüştür.
İdare mahkemeleri tarafından verilen kararların istinaf yolu ile incelenerek kaldırılabilmeleri 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinde belirtilen nedenlerden birinin bulunması halinde mümkündür.
Davacı tarafın istinaf başvurusu incelendiğinde, mahkemenin verdiği kararın gerekçesi ve sonucu itibariyle hukuka ve usule uygun olduğu ve kaldırılmasını gerektirecek herhangi bir hukuki neden bulunmadığı anlaşılmaktadır.
İlaveten,her ne kadar davacı vekilince istinaf dilekçesinde, dava konusu bağımsız bölümlerin tapudaki mesken olan vasfının sonradan dükkan olarak değiştirildiği, dolayısıyla yapı kullanma izninin iptalini gerektiren bir durumun bulunmadığı hususu belirtilmiş ise de;
Dairemizce yapılan ara kararları üzerine tapu idaresinden getirtilen belgelerle birlikte dosya incelendiğinde, davacının 20.06.2016 tarihinde yapı kullanma izin belgesini aldığı, bu tarih itibariyle uyuşmazlık konusu bağımsız bölümlerin tapudaki vasfının mesken olarak gözüktüğü, bununla birlikte davacı tarafından yapı kullanma izni alındıktan bir gün sonra (21.06.2016 tarihinde) ruhsat, yapı kullanma izni ve ilgili belgelerle birlikte tapu idaresine başvurarak dava konusu bağımsız bölümlerin tapudaki vasfının dükkan olarak değiştirilmesini talep ettiği, başvuru üzerine de 27.06.2016 tarih ve 22163 yevmiye numaralı işlemle bağımsız bölüm vasfının dükkan olarak değiştirildiği, dolayısıyla tapudaki vasıf değişikliğinin davalı idarece yapı kullanma izin belgesinin düzenlenmesi üzerine gerçekleştiğinin anlaşıldığı, buna mukabil yukarıda da belirtildiği üzere yapı kullanma izninin verildiği tarihte anılan bağımsız bölümlerin tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı olduğu, davalı idarece 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesine aykırı biçimde 20.06.2016 tarihi itibariyle (kat malikleri kurulunun oybirliğiyle almış olduğu bir karar bulunmaksızın) mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümler için işyeri/dükkan olarak kullanılmak üzere yapı kullanma izni belgesinin düzenlenmiş olduğu, hâl böyle olunca, bu yapı kullanma izninin bilahare iptal edilmesine dair dava konusu işlemde de hukuka aykırı bir yön bulunmadığı, belirtildiği üzere yapı kullanma izni alındıktan sonra tapuda gerçekleşen vasıf değişikliği işleminin ise işbu dava konusu işlemi bu yönüyle hukuka aykırı kılmadığı hususları da ifade edilmelidir.
Açıklanan nedenlerle, istinafa konu Antalya 2. İdare Mahkemesinin 31/12/2018 gün ve E:2018/833, K:2018/1350 sayılı kararına yönelik istinaf başvurusunun yukarıda yer verilen açıklamanın ilavesi suretiyle reddine, istinaf aşamasında yapılan 313,40.-TL yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına, artan posta ücretinin mahkemesince istinaf başvurusunda bulunan davacıya iadesine, 2577 sayılı Kanunun 45. maddesinin 6. fıkrası uyarınca kesin olmak üzere, 08/10/2020 tarihinde oyçokluğu ilekarar verildi.
KARŞI OY:
Uyuşmazlık, yapı kullanma izin belgesinin idarece iptaline ilişkindir.
Yapı kullanma izin belgesinin iptalinin hukuka uygun olup olmadığının açıklığa kavuşturulabilmesi için;
=>Yapı kullanma izninin nasıl verildiğinin izah edilmesi,
=>Yapı kullanma izninin, bir yapının imâl edilmesine ilişkin işlem akışında hangi aşamada düzenlendiği,
=>Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yapı kullanma izin belgesinin (olay özelinde) dayanağı olup olmadığının,
=>Tapudaki kayda göre (olay özelinde) yapı kullanma izninin hukuka uygunluk incelemesinin yapılıp yapılamayacağının belirlenmesi gerekmektedir.
Ayrıca bu hususların incelenmesi esnasında, kat irtifakı tapu senedi ile kat mülkiyeti tapu senedinin birbirinden farklı olduğunun da göz önünde bulundurulması gerekmektedir. Diğer bir ifadeyle yapı tamamlandıktan sonra, mimarî projedeki yapı planına göre, yapı kullanma izin belgesi verilmesinin sonucu olarak; yapı kullanma izin belgesi sonrasında kat irtifakı tapu sicilinde (cins değişikliği sureti ile yahut cins değişikliği yapmadan) kat mülkiyetine dönüşebilmektedir. Bu bakımdan; mimarî projedeki kat planına göre, tapu sicilindeki kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşmesi, bu dönüşümde de cins değişikliğinin projedeki kat planına göre değişmesinin mümkün olduğu hususunda ayrıca göz önünde bulundurulması gerekmektedir.
A) İlgili mevzuat;
3194 sayılı İmar Kanunu'nun "Yapı Kullanma İzni" başlıklı 30 uncu maddesinde, "Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik (...) bürolarından; 27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir.
Belediyeler, valilikler (...) mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.(...)
Bu maddeye göre verilen izin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz" hükmüne yer verilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3/3 üncü maddesinde, "Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir" hükmüne yer verilmiştir.
(İptale konu yapı kullanma izin belgesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan) 02.11.1985 tarihli ve 18916 mükerrer sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin "Yapı Kullanma İzni" başlıklı 64 üncü maddesinde, "Yapı tamamlandığında tamamının veya kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığında bu kısımlarının kullanılabilmesi için, yapı ruhsatını veren ilgili idareden izin alınması zorunludur. Bu iznin alınması için ilgili idareye yapılan başvuru dilekçesi ekinde, fenni mesullerin veya yapı denetim kuruluşlarının yapının projelerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak yapılıp yapılmadığını, mevzuata uygun olarak piyasaya arz edilmiş ve bu Yönetmeliğin 5 inci maddesinde belirtilen mevzuatın gereklerini sağlayan malzeme kullanılıp kullanılmadığını belirten raporları, yetki belgesine haiz mimar, mühendis veya kuruluşlarca tanzim edilen enerji kimlik belgesi ile yapıya ilişkin fotoğrafları yer alır. Enerji kimlik belgesi, yapı kullanma izin belgesi ile birlikte onaylanarak yapı sahibine verilir. İlgili idareler, yapı kullanma izni işlemlerinde; uydu antenleri ve diğer haberleşme antenleri ile telefon, televizyon, kablo tv ve internet gibi, sesli ve görüntülü haberleşme ve iletişim sistemlerine dair tesisatı, kullanıcıların aynı hizmeti aynı anda farklı kuruluşlardan sağlanmasına imkan veren çoklu sisteme uygun olarak ve görüntü ve haberleşme kirliliğine yol açmayacak şekilde tesis edilip edilmediğini, ticari binalarda standartlara uygun ve görüntü kirliliğine yol açmayacak şekilde tabela yeri bırakılıp bırakılmadığını, binalarda usulüne uygun atık ayrıştırma bacası yapılıp yapılmadığını, ilgili mevzuatına uygun olarak yenilenebilir enerji kaynaklarından faydalanılıp faydalanılmadığını, sitelerde gri su toplama havuzu, dış güvenlik kamerası tesisatı ve benzeri önlemlerin alınıp alınmadığını denetlemek zorundadır.
Mal sahibinin müracaatı üzerine belediye veya valilik, yapının ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadığını, Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uygun malzeme kullanılıp kullanılmadığını belirler.
Yapının mevzuata uygun bulunması halinde, 30 gün içinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. Aksi halde, eksikliklerinin tamamlanarak yapının mevzuata uygun hale getirilmesi istenir. Eksikliklerin tamamlanmasından sonra, aynı süreç izlenerek yapı kullanma izin belgesi düzenlenip, yapı kullanma izni verilir. Yapı kullanma izin belgesinin birer örneği, mal sahibi ve/veya sahiplerine, yapının müteahhidine, proje müelliflerine ve fenni mesullere verilir.
(...)
(...) Mücavir alan dışında kalan ve yapı inşaat alanı 1000 m2’den az olan binalar hariç diğer binalarda binanın enerji performansını değiştirecek her türlü tadilatın sonunda binanın enerji performansını ortaya koyan enerji kimlik belgesinin yeniden düzenlenmesi zorunludur. Enerji kimlik belgesi düzenlenmemiş binalarda yapılacak tadilatlarda ve ruhsata tabi olmasına rağmen ruhsat alınmaksızın inşa edilen yapılara Kanunun 32 nci maddesi kapsamındaki ruhsat ve yapı kullanma izni işlemlerinde de enerji kimlik belgesi düzenlenmesi şarttır.
(...)" hükmüne yer verilmiştir.
(İşlem tarihinde yürürlükte olan) 03.07.2017 tarih ve 30113 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin "Tanımlar" başlıklı 4/öööö maddesinde, "Yapı kullanma izin belgesi: Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak tamamlandığını gösteren, yapının kullanımına izin veren, Ek-9’da yer alan forma uygun olarak düzenlenen, onaylı belge" olarak tanımlanmıştır.
B) Maddî olay;
1)07.08.1998 tarihinde toplam 22 bağımsız bölüm için yapı ruhsatı düzenlendiği;
2)(Kat mülkiyeti tesis edilmeden evvelki bir tarih olduğu anlaşılan) 17.12.2010 tarihinde, yapının C blok 1 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerini davacının satış ile edindiği, davacı adına "mesken" vasıflı, "kat irtifakı" tapu senedi düzenlendiği;
3)20.06.2016 tarihinde yapıya ilişkin yapı kullanma izin belgesi düzenlendiği, yapı kullanma izin belgesinde 1 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerin ofis/işyeri (dükkan) olarak yer aldığı;
4)Bilahare "kat irtifakı" tapu senedinin, "kat mülkiyeti" tapu senedine çevrildiği; "kat mülkiyeti" tapu senedinde bağımsız bölümlerin vasfının "dükkan" olarak gösterildiği;
5)17.07.2018 tarihli İmar ve Şehircilik Müdürlüğü işlemi ile C blok 1 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerin tapuda cinsinin mesken olduğu, yapı kullanma izin belgesinde sehven dükkan olarak yazıldığı, bu nedenle 20.06.2016 tarihli yapı kullanma izin belgesinin iptal edildiği yönünde işlem tesis edildiği;
5)20.06.2016 tarihli yapı kullanma izin belgesinin iptaline dair işlemin iptali talebi ile görülmekte olan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
C) Dava konusu işlemin hukuka uygunluğunun incelenmesi;
Yapı kullanma izni, bir imar hukuku ruhsatıdır. Yapı kullanma izin belgesi; yapının hem teknik açıdan, hem sıhhat (umumî hıfzıssıhha) açısından, hem de hukukî açıdan tamamlandığını gösteren; 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı hükümlerinden başlayarak yapı kullanma izni aşamasına gelinceye kadar geçen süreçteki yapı imâlatının fen kurallarına, sağlık (umumî hıfzıssıhha) kurallarına ve mevzuat kurallarına uygun yapılıp yapılmadığının izin öncesinde yeniden incelendiği; kullanıma konu yapının, yapı bağımsız bölümlerinin mimarî projeye (ve kat planlarına) uygun şekilde yapılarak projeye uygun şekilde kullanılıp kullanılmayacağının izin öncesi denetlendiği; bu inceleme ve denetimler sonucunda bir uyumsuzluğun görülmemesi halinde yapının kullanılmasında sakınca olmadığını ihtiva eden; nihaî denetim sonrasında yapıda iskana izin veren bir imar hukuku ruhsatıdır.
Dolayısıyla yapı kullanma izni verilebilmesi için; yapı kullanma izin belgesinden geriye doğru (plân/proje aşamasına varıncaya kadar) inşaat süresince alınması gereken (ve aşağıda sayılan) bütün izinlerin sırası ile eksiksiz şekilde alınmış olması, inşaatın bu izinlere ve belgelere (plâna/projeye) uygun yapılması, ayrıca kullanılacak olan yapı kısmının vasıf ve mahiyet olarak mimarî proje ile uyumlu olması gerekmektedir.
Dava konusu işlemin hukuka uygun olup olmadığının açıklığa kavuşturulabilmesi için, kat mülkiyetine tabi olarak yapılacak olan yapılarda yapı kullanma izin belgesi işlem akış sürecinin (olay özelinde) izahı gerekmektedir. Olay özelinde kat irtifakından kat mülkiyetine giden işlem süreci incelendiğinde, işlem silsilesi süreci;
a- İmar Durumu Belgesinin ve İmar Çapı’nın alınması,
b- Yapı yıkım izninin, hafriyat (kazı) izninin alınması,
c- Vaziyet plânı onayının alınması
d- (Gerekli ise) istinat duvarı izninin alınması,
e- Mimarî projenin(kesitlerin ve kat planlarının) - statik projenin - tesisat projesinin hazırlanması,
f- Yapı ruhsatının alınması,
g- Aplikasyon vizesinin alınması (Yapı yerinin gösterilmesi),
h- Temel vizesinin alınması,
ı- Su basman vizesinin alınması,
i- Isı yalıtım vizesi ve kaba inşaat vizesinin alınması,
j- Yapı Denetimi Hakkında Kanun hükümlerine göre yapı denetimlerinin tamamlanması,
k- Yapı kullanma izin belgesinin (İskân ruhsatının) alınması,
l- Tapu sicilinde kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi,
şeklinde özetlenebilir.
Yapı kullanma izin belgesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte olan Plânlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 57 nci maddesi hükümlerine göre "kat irtifakına ve kat mülkiyetine esas paylaşım tablosu, metrekare cetveli, bodrum katlar dâhil olmak üzere bütün kat plânları" mimarî projenin mütemmimi belgeler arasında yer almakta olup; mimarî projede ve kat planında bir bağımsız bölüm yahut bir piyes hangi amaçla planlanmış ise yapı kullanma izin belgesi ile o bağımsız bölüme ve o piyese projedeki amacına uygun kullanım izni verilmekte; mimarî projedeki bağımsız bölümün inşaat sonrasında yapı planındaki amaca uygun kullanımı yapı kullanma izin belgesi ile sağlanmaktadır.
Bu veriler kapsamında bir yapı kullanma izin belgesinin hukuka uygun olarak düzenlenip düzenlenemediğinin belirlenebilmesi için, yapı kullanma izin belgesinin kendisinden sonra tesis edilen işlemlere göre değil, kendisinden önceki ve yapı kullanma izin belgesinin idarî/hukukî dayanağı olan imar hukuku işlemlerine göre, yani yapı ruhsatına, yapı ruhsatının eki olan mimarî projeye, mimarî projenin mütemmimi olan kat plânına göre incelenmesi gerekmektedir. Bu inceleme neticesinde,
i.Mimarî projede ve bu projenin mütemmimi olan plan ve tablolarda C blok 1 ve 4 numaralı bağımsız bölümler dükkan olarak düzenlenmiş ise, yapı kullanma izin belgesi (olay özelinde) hukuka uygun olacak;
ii.Ancak, söz konusu bağımsız bölümler mimarî projede ve bu projenin mütemmimi olan plan ve tablolarda mesken olarak düzenlenmiş ise, bu halde yapı kullanma izin belgesi (olay özelinde) hukuka aykırı olacaktır.
Bu bağlamda 1 inci durumun söz konusu olması halinde, dava konusu işlem hukuka aykırı olacak, 2 nci durumun söz konusu olması halinde ise dava konusu işlem hukuka uygun olacaktır.
..... Apartmanı Yönetimi tarafından davacı aleyhine Alanya 1 inci Sulh Hukuk Mahkemesi'nin E: 2017/120 sayılı dosyasına kayden açılan el atmanın önlenmesi davasında, anılan mahkemece verilen 13.06.2018 tarih ve K: 2018/528 sayılı kararda, "dava konusu 1 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerin mesken iken cins tashihi yapılarak dükkana çevrildiği iddiasıyla açılan davada ise, bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin mimarî projede dükkan olarak gösterildiği ve tapuya tescil edildiği" açıklamasına yer verildiği görülmektedir.
Bu durumda; imar hukuku kurallarına göre yapı kullanma izin belgesinin dayanağının "kat irtifakı tapu senedi" değil, mimarî proje olduğu; bu nedenle (ayrıca, kat irtifakı tapusu ile kat mülkiyeti tapusunun mahiyet farkları da göz önünde bulundurulduğunda) yapı kullanma izin belgesinin hukuka uygunluğunun, dayanağı olan imar hukuku işlemlerine göre incelenmesinin gerektiği; mimarî projede dükkân olan bağımsız bölümlere düzenlenecek yapı kullanma izin belgesinin dükkân, mimarî projede mesken olan bağımsız bölümlere düzenlenecek yapı kullanma izin belgesinin mesken vasfı ile düzenlenmesinin zorunlu olduğu; Alanya 1 inci Sulh Hukuk Mahkemesinin yukarıda yer verilen kararında yapı kullanma iznine konu bağımsız bölümlerin mimarî projede dükkân olarak gösterildiğinin belirtildiği; bu veriye göre, yapı ruhsatının eki niteliğindeki mimarî projede dükkân olan bağımsız bölümlere dükkan vasfı ile yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesinin hukuka uygun olduğu, hukuka aykırılık bulunmayan yapı kullanma izin belgesinin idarece iptalinin hukuka aykırı olduğu sonucuna varılmıştır.
D) Sonuç;
Açıklanan nedenlerle; davacının istinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve dava konusu işlemin iptaline karar verilmesi gerektiği görüşü ile, istinaf başvurusunun reddine dair sayın çoğunluk kararına katılmıyorum. (¤¤)