İSTEMİN KONUSU: İstanbul 5. İdare Mahkemesinin 20/02/2020 tarih ve E:2019/882, K:2020/313 sayılı kararının istinaf yolu ile incelenerek kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ:
İlk derece mahkemesi kararının özeti: İstanbul 5. İdare Mahkemesince verilen 20/02/2020 tarih ve E:2019/882, K:2020/313 sayılı kararda; dava konusu yapı için ... Belge nolu, ... Başvuru Numaralı, 06.07.2018 düzenleme tarihli yapı kayıt belgesinin düzenlenmiş olmasının, söz konusu belgenin kayıt altına aldığı ruhsatsız yapı hakkında 3194 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen yıkıma ilişkin işlemin doğrudan hukuka aykırılığı sonucunu doğurmamakla birlikte, taşınmazın 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığının, gerek bilirkişi raporunda, "yapılan imalatlar yapının içinde olduğundan uydu resimleri ile incelenerek bulunamayacak nitelikte oldukları, bu nedenle ne zaman yapıldığı ile ilgili bir değerlendirme yapılamaması", gerekse yapının 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığına ilişkin olarak idarece dava dosyasına somut herhangi bir bilgi ve belgenin sunulmadığı görüldüğünden, yapının Geçici 16.madde ile sağlanan haklardan yararlanma imkanı bulunduğunun kabulü gerektiğinden, dava konusu işlemde hukuka ve mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varıldığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.
İSTİNAFA BAŞVURANIN İDDİALARI: Davalı İdare tarafından; 3BK+ZK+2NK+Çatı arası piyesli B.A.K. binada mahallen iskâna esas mimari projeyle yapılan incelemede 3. Bodrum Katta binaya ait 34 ve 43 metrekareden oluşan 2 deponun cephelerinde pencere açılarak 2 ayrı daire haline getirildiği tespit edilerek 25.07.2018 tarih ve 2284 sayılı yapı tatil tutanağı düzenlendiği, Yapı Ruhsat Bürosunun 17.08.2018 tarih ve 2018/3778-797840 sayılı yazısında dava konusu taşınmazın 21.03.2013 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Halıcıoğlu-Sütlüce Bölgesi Uygulama İmar Planında, 02.02.2013 tasdik tarihli plan notu tadilatına göre H:3K (Hmax.11.00 m) irtifalı, blok nizam konut alanında kaldığı, onaylı projesi hilafında yapılan ruhsatsız inşaat faaliyetinin (3. Bodrum katın daireye çevrilmesi), İstanbul İmar Yönetmeliğinin 18. maddesinin 1. fıkrasına istinaden 3. Bodrum katın 1 m.’den fazla gömülü olması nedeniyle ruhsata bağlanamadığının bildirilmesi üzerine 19.02.2019 tarih ve 73 sayılı encümen kararıyla; ruhsata bağlanamayan aykırılıkların, 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesi uyarınca iskâna esas mimari projesine uygun hale getirilmesine karar verildiği, 06/07/2018 düzenleme tarihli, 259752 başvuru numaralı Yapı Kayıt Belgesi ibraz edilmekle birlikte, yapı kayıt belgesinin 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için düzenlenebileceği, İstanbul 5. İdare Mahkemesinin 2019/1101 Esas sayılı dosyasına sunulan 15.01.2020 tarihli bilirkişi raporunda da özetle; "... yerde bulunan yapının, 3.Bodrum+Zemin+2 Normal ve Çatı katından oluşan ve konut olarak kullanılan yapı olduğu, dava konusu yapı ile ilgili olarak elektrik, su vb. altyapı hizmetlerinin mevcut olduğu, yapının kullanılmakta olduğunun görüldüğü, yerinde yapılan incelemede yapı tatil tutanağında belirlenen iskan projesine esas 3.bodrum katta bulunan depo alanlarının bağımsız bölümlere eklenti haline getirilmesi yapısal tespitinin yerindeki duruma uygun olduğu, diğer bir değişle yapı tatil tutanağının yapısal açıklamalar ve krokide belirtilen fiili durumu gösterdiği, 2010/13281 nolu mimari projede 3.bodrum kat planında "2 nolu bağımsız bölüme ait depo" mesken 2 nolu bağımsız bölüm eki" yazarken proje üzerinden çarpı yapılarak "binaya ait" ifadesi eklendiği, bu düzeltme işleminin proje üzerinden K3 imza ve kaşeli onayı ile yapıldığının anlaşıldığı, bu kısmın bağımsız bölüme ait olup olmadığı ile ilgili olarak tapu kaydı incelendiğinde tapuda eklenti ile ilgili bir kaydın olmadığının görüldüğü, ayrıca mimari projesinde 3.bodrum kata daire içinden inen bir merdivenin de bulunmadığı, bu durumda da bu kısımlarının dubleks olarak düzenlenmesi biçiminde hazırlanan mimari projenin ve bağımsız bölüm listesinin projesi üzerinden düzeltildiği ve eklentilerin iskanı olan yapıda bağımsız bölümün eklentisi olarak tapu kayıtlarına geçirilmediği, bu kapsamda bu alanların ortak alan niteliğinde olduğundan aykırılığın 3.bodrum kat ortak alanlarının 2 bodrum katta bulunan bağımsız daire alanına ilave edilmesi biçiminde olduğu, yapılan aykırılıkların bölgede geçerli yönetmelikler ve plan değişmediği sürece ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığı” görüş ve kanaatine yer verildiği, her ne kadar bilirkişi raporunda, yapılan imalatlar yapının içinde olduğundan uydu resimleri ile incelenerek bulunamayacak nitelikte oldukları, bu nedenle ne zaman yapıldığı ile ilgili bir değerlendirme yapılamadığı şeklinde tespitlere yer verilmiş ve mahkemece "dava konusu yapı için ... Belge Nolu, ... Başvuru Nolu, 06.07.2018 düzenleme tarihli yapı kayıt belgesinin düzenlenmiş olmasının, söz konusu belgenin kayıt altına aldığı ruhsatsız yapı hakkında 3194 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen yıkıma ilişkin işlemin doğrudan hukuka aykırılığı sonucunu doğurmamakla birlikte, taşınmazın 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığının, gerek Mahkememizce 07.10.2019 tarihinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verilmesi üzerine yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu hazırlanan bilirkişi raporunda, "yapılan imalatlar yapının içinde olduğundan uydu resimleri ile incelenerek bulunamayacak nitelikte oldukları, bu nedenle ne zaman yapıldığı ile ilgili bir değerlendirme yapılamaması", gerekse yapının 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığına ilişkin olarak idarece dava dosyasına somut herhangi bir bilgi ve belgenin sunulmadığı görüldüğünden, yapının Geçici 16.madde ile sağlanan haklardan yararlanma imkanı bulunduğunun kabulü gerektiğinden, dava konusu işlemde hukuka ve mevzuata uyarlık bulunmadığı" gerekçesi ile dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş ise de, kararın usul ve yasaya aykırı olduğundan bahisle kararın kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istenilmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI: 2020/13281 nolu projede 3.Bodrum Kat Planında “1 Nolu Meskene Ait Depo” ve Mesken 1 Nolu Bağımsız Bölüm Eki yazarken proje üzerinde çarpı işareti yapılarak “Binaya” ait ifadenin eklendiği, aynı projede Bağımsız Bölüm Tablosunda 3. Bodrum Kat için “Dubleks Mesken” belirtmesinin yapıldığı ve binanın cephelerinde bulunan ve yapı tatil tutanağında belirtilen pencerelerin bulunduğu, 22/03/2010 tarih ve 11315 sayılı elektrik projesinin de buna göre hazırlanıp tasdik edildiği, dolayısıyla işleme konu yerlerin depo ve dolayısıyla ortak alan olmadığı, yapılan imalatların bağımsız bölümlerin satın alındığı tarihten beri mevcut olduğu ve 31/12/2017 tarihinden önce yapıldığının açık olduğu, İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun bulunduğundan bahisle kararın kaldırılması ve istinaf başvurusunun reddi gerektiği savunulmaktadır.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren İstanbul Bölge İdare Mahkemesi Beşinci İdare Dava Dairesince; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 6545 sayılı Kanunun 19. maddesi ile değişik 45. maddesi uyarınca dava dosyası incelenerek gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY:
... mevcut 3BK+ZK+2NK+Çatı Arası Piyesli binanın 3. bodrum katındaki 2 deponun cephelerinde pencere açılarak 2 ayrı daireye dönüştürüldüğü tespit edilerek, 25/07/2018 günlü, 2284 sıra nolu yapı tatil tutanağı düzenlenmiştir.
Sonrasında bu tespit esas alınarak, 3194 sayılı İmar Kanununun 32.maddesi uyarınca söz konusu yapıdaki aykırılıkların iskana esas mimari projesine uygun hale getirilmesine ilişkin 19/02/2019 günlü, 73 sayılı Beyoğlu Belediye Encümeni kararı alınmıştır.
Anılan encümen kararının iptali istemiyle bakılmakta olan dava açılmıştır.
İşleme konu yapı için, 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16. maddesi uyarınca 06/07/2018 tarihli, ... belge nolu Yapı Kayıt Belgesinin verildiği görülmüştür.
İLGİLİ MEVZUAT:
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun "İstinaf" başlıklı (Değişik 6545 S.K./19. md.) 45. maddesinin 5. fıkrasında, “Bölge idare mahkemesi, ilk inceleme üzerine verilen kararlara karşı yapılan istinaf başvurusunu haklı bulduğu, davaya görevsiz veya yetkisiz mahkeme yahut reddedilmiş veya yasaklanmış hâkim tarafından bakılmış olması hâllerinde, istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar vererek dosyayı ilgili mahkemeye gönderir. Bölge idare mahkemesinin bu fıkra uyarınca verilen kararları kesindir.” hükmü yer almaktadır.
3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesinde; "Bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığının ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister. Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir." hükümleri yer almaktadır.
Anılan Kanunun 42. maddesinde de; ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere veya imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının sahibine, yapı müteahhidine veya aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere yapının mülkiyet durumuna, bulunduğu alanın özelliğine, durumuna, niteliğine ve sınıfına, yerleşmeye ve çevreye etkisine, can ve mal emniyetini tehdit edip etmediğine ve aykırılığın büyüklüğüne göre, beşyüz Türk Lirasından az olmamak üzere idari para cezaları uygulanacağı, Bakanlıkça belirlenen yapı sınıflarına ve gruplarına göre yapının inşaat alanı üzerinden idari para cezası verileceği hükme bağlanmıştır.
3194 sayılı İmar Kanununun 7143 sayılı Kanunla eklenen geçici 16’ncı maddesinde; "Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.
Yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere kaydedilen gelirler karşılığı Bakanlık bütçesine ödenek eklemeye Maliye Bakanı yetkilidir. Bu ödenek, dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak kullanılır. Kayıt bedeline ilişkin oranı iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, yapının niteliğine ve bölgelere göre kademelendirmeye, ayrıca başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun ve 2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.
Yapı Kayıt Belgesi alman yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz.
Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.
Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.
Bu madde hükümleri, 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda uygulanmaz.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir." hükmüne yer verilmiştir.
Anılan Yasa hükmüne dayanılarak hazırlanan ve 6 Haziran 2018 tarihli ve 30443 sayılı Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Tebliğin 6. maddesinin birinci fıkrasında, Yapı Kayıt Belgesi verilen yapıların maliklerinin, bu belgenin bir örneğini belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine vermek zorunda oldukları, aynı maddenin üçüncü fıkrasında, Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edileceği belirtilmiş, ‘Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar’ başlıklı 8.maddesinin 20 Eylül 2018 tarihli ve 30541 sayılı Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslarda Değişiklik yapılmasına Dair Usul ve Esasların 5. maddesi ile değişik ikinci fıkrasında ise; “Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.” düzenlemesine yer verilmiştir.
Öte yandan, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 688. maddesinde, "Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.", 692. maddesinde, "Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar." hükmü yer almaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesinde, "Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.", 16. maddesinde, "Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.", "Yasak işler" başlıklı 24. maddesinde; "Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir." düzenlemeleri yer almaktadır.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Dosyanın incelenmesinden; ... mevcut 3BK+ZK+2NK+Çatı Arası Piyesli binanın 3. bodrum katındaki 2 deponun cephelerinde pencere açılarak 2 ayrı daireye dönüştürüldüğünün 25/07/2018 günlü, 2284 sıra nolu yapı tatil tutanağı ile tespit edilmesi üzerine, 3194 sayılı İmar Kanununun 32.maddesi uyarınca söz konusu yapıdaki aykırılıkların iskana esas mimari projesine uygun hale getirilmesine ilişkin 19/02/2019 günlü, 73 sayılı Beyoğlu Belediye Encümeni kararının alındığı, anılan encümen kararının iptali istemiyle bakılan davanın açıldığı, işleme konu yapı için, 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16. maddesi uyarınca 06/07/2018 tarihli, ... belge nolu Yapı Kayıt Belgesinin düzenlendiği anlaşılmaktadır.
Yukarıda aktarılan mevzuat hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden; yapı sahibinin beyanına dayalı düzenlenen yapı kayıt belgesi ile kayıt altına alınan yapıların, belgenin düzenlenmesine temel oluşturan Yasanın Geçici 16.maddesi ile belirlenen şartları taşımadığının ilgili idaresince tespiti halinde anılan Kanuna dayanılarak hazırlanan Tebliğin 8.maddesinin ikinci fıkrası uyarınca yine yetkili idaresince iptal edilmesi ve bu belgenin sağladığı hakların geri alınması mümkün olduğu gibi yargısal incelemesi devam eden davalarda da Yasanın istisna kapsamına aldığı alanlarda yapılan yapılar ile 31/12/2017 tarihinden sonra yapıldığı idaresince somut olarak kanıtlanan yapıların yapı kayıt belgesi ile sağlanan haklardan yararlanamayacağı açıktır.
Ayrıca, paylı mülkiyet hükümlerine tabi olunan ortak alanlarda maliklerin kendi payları oranında hak ve yükümlülüğe sahip olduğu, paylı mülkiyetin özgülendiği amacın ve kullanım şeklinin değiştirilmesi veya paylı mal üzerinde tasarruf yapılabilmesi için tüm paydaşların oybirliğiyle karar alması gerektiği sonucuna varılmaktadır.
Öte yandan, Tebliğ'in "Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar" başlıklı 8. maddesinin ikinci fıkrasında, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesinin iptal edileceği, bu belgenin sağlamış olduğu hakların geri alınacağı hükme bağlanmış olup, somut uyuşmazlığa bakıldığında, 3BK+ZK+2NK+Çatı Arası Piyesli binanın 3. bodrum katındaki 2 deponun cephelerinde pencere açılarak 2 ayrı daireye dönüştürüldüğünün tespit edildiği, İstanbul 5. İdare Mahkemesinin 2019/1101 esas sayılı dosyasında yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen ve Dairemizin 2020/1493 esas sayılı dosyasında mevcut bilirkişi raporunda, “yapı tatil tutanağında belirlenen iskan projesine esas 3.bodrum katta bulunan depo alanlarının bağımsız bölümlere eklenti haline getirilmesi yapısal tespitinin yerindeki duruma uygun olduğu, diğer bir değişle yapı tatil tutanağının yapısal açıklamalar ve krokide belirtilen fiili durumu gösterdiği, 2010/13281 nolu mimari projede 3.bodrum kat planında "2 nolu bağımsız bölüme ait depo" mesken 2 nolu bağımsız bölüm eki" yazarken proje üzerinden çarpı yapılarak "binaya ait" ifadesi eklendiği, bu düzeltme işleminin proje üzerinden K3 imza ve kaşeli onayı ile yapıldığının anlaşıldığı, bu kısmın bağımsız bölüme ait olup olmadığı ile ilgili olarak tapu kaydı incelendiğinde tapuda eklenti ile ilgili bir kaydın olmadığının görüldüğü, ayrıca mimari projesinde 3.bodrum kata daire içinden inen bir merdivenin de bulunmadığı, bu durumda da bu kısımlarının dubleks olarak düzenlenmesi biçiminde hazırlanan mimari projenin ve bağımsız bölüm listesinin projesi üzerinden düzeltildiği ve eklentilerin iskanı olan yapıda bağımsız bölümün eklentisi olarak tapu kayıtlarına geçirilmediği, bu kapsamda bu alanların ortak alan niteliğinde olduğundan aykırılığın 3.bodrum kat ortak alanlarının 2 bodrum katta bulunan bağımsız daire alanına ilave edilmesi biçiminde olduğu” yönünde görüş ve kanaat belirtildiği, ortak alanda tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar olmaksızın yapıldığı sabit olan yapıların ise Geçici 16.madde ile sağlanan haklardan yararlanma imkânı bulunmadığının kabulü gerektiğinden, ortak alan olan çatıdaki aykırılıkların 31/12/2017 tarihinden önce yapılıp yapılmadığının yapı kayıt belgesinin sağladığı haklardan yararlanma yönünden herhangi bir önemi bulunmamaktadır.
Bu durumda, paylı mülkiyet hükümlerine tabi olan ortak alanlarda malikler kendi payları oranında hak ve yükümlülüğe sahip olduğundan, paylı mülkiyetin özgülendiği amacın ve kullanım şeklinin değiştirilmesi veya paylı mal üzerinde tasarruf yapılabilmesi için tüm paydaşların oybirliğiyle karar alması gerektiği, dolayısıyla paylı mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenebilmesi, paydaşlar tarafından oybirliği ile karar alınmasına bağlı olup, kat maliklerince oybirliğiyle alınmış bir karar olmadan ortak alanda (depo) ruhsat ve eklerine aykırılıklar yapıldığı tespit edilen ve yapı kayıt belgesi ile kayıt altına alınan uyuşmazlık konusu yapının 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16. maddesi ile sağlanan haktan yararlanamayacağı açık olduğundan, İdare Mahkemesince; uyuşmazlığın esasının incelenmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, işleme konu yapı için 3194 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesi uyarınca yapı kayıt belgesi düzenlendiğinden bahisle dava konusu işlemin iptaline karar verilmesinde hukuki isabet görülmemiştir.
Diğer taraftan, ilk derece mahkemesi sıfatıyla uyuşmazlığa bakan idare mahkemesince işin esası incelenmeksizin hüküm kurulmuş olması karşısında, 2577 sayılı Kanunun istinaf kanun yoluna ilişkin hükümleri uyarınca Dairemizce işin esasına girilmesi mümkün görülmemiş, kararın kaldırılması ve 2577 sayılı Yasanın 45/5. maddesi gereği yeniden bir karar verilmesi için dosyanın mahkemesine iade edilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1. Davalı idarenin istinaf isteminin KABULÜNE,
2.İstanbul 5. İdare Mahkemesinin 20/02/2020 tarih ve E:2019/882, K:2020/313 sayılı kararının KALDIRILMASINA,
3.2577 sayılı Kanunun 45. maddesinin 5. fıkrası uyarınca yukarıda belirtilen gerekçe dikkate alınarak yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın kararı veren İstanbul 5. İdare Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,
4.Mahkemece yeniden verilecek kararla birlikte yargılama giderleri de hüküm altına alınacağından, bu hususta ayrıca hüküm tesisine gerek bulunmadığına,
5.2577 sayılı Kanunun 45. maddesinin 6. fıkrası uyarınca kararın taraflara tebliği için dosyanın ait olduğu mahkemeye gönderilmesine,
6. 2577 sayılı Kanunun 45. maddesinin 5. fıkrası uyarınca kesin olarak, 03/12/2020 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. (¤¤)