İSTEMİN ÖZETİ: Trabzon İdare Mahkemesi'nin 15/10/2019 günlü ve E:2019/90, K:2019/1010sayılı kararının istinaf kanun yoluyla incelenerek kaldırılması istenilmektedir.
CEVABIN ÖZETİ: Cevap verilmemiştir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Samsun Bölge İdare Mahkemesi 2. İdari Dava Dairesince dava dosyası 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesi uyarınca incelenerek işin gereği görüşüldü:
Dava; Trabzon ili, Beşikdüzü ilçesi, A3 Mahallesi, 299 ada, 19 parsel sayılı, davacının maliki olduğu taşınmazı da kapsayan alanda Beşikdüzü Belediye Encümenin 15/08/2018 tarihli ve 68 sayılı kararı ile 3194 sayılı Kanun'un 18.maddesi uyarınca yapılan imar uygulamasının ve bu işleme yapılan itirazın reddine dair 31/10/2018 tarihli 108 sayılı kararın iptali istemiyle açılmıştır.
Trabzon İdare Mahkemesinin 15/10/2019 günlü ve E:2019/90, K:2019/1010 sayılı kararıyla; dava konusu parselin bulunduğu alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesine göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılmasının koşullarının oluştuğu, uygulamada dayanak alınan 1/1000 ölçekli uygulama imar planına uyulduğu, düzenleme sahasının ve sınırının belirlenmesine yönelik ölçütlere ve teknik kriterlere uyulduğu görüldüğünden, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18.maddesi uygulamasına ilişkin dava konusu işlemde hukuka aykırılık görülmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı tarafından; zarara uğradığı, imar planının belli kişilere iltimas geçilerek hazırlandığı, bilirkişi tarafından gerekli inceleme yapılmadığı, rapora ilişkin itirazlarının dikkate alınmadığı, imar uygulamasının dayanağının kalmadığı, şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararına aykırı olduğu ileri sürülerek anılan karara karşı istinaf başvurusunda bulunulmakta ve kararın kaldırılması istenilmektedir.
İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "Tanımlar" başlıklı 4. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendinde, düzenleme sahasının, sınırı tespit edilerek düzenlenmesine karar verilen saha olduğu, (b) bendinde, düzenleme sınırının, düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınır olduğu belirtilmiş, aynı Yönetmeliğin "Düzenleme sahalarının tespiti esasları" başlıklı 5. maddesinde: "Belediye ve mücavir alan sınırı içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir. Konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edilir. Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz. Ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebilir." kuralına; "Düzenleme sınırının geçirilmesi" başlığını taşıyan 6. maddesinde ise: "Düzenleme Sınırı; a) İskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından, b) İskan sahası içindeki yollarda yol ekseninden, c) İbadet yeri ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilir. Ancak, imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır. Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilir. Parsel büyük ise, ifraz yapılarak ifraz sınırından geçirilir." kuralına yer verilmiştir.
İmar uygulaması ile düzenleme sınırı içerisinde bulunan yol, yeşil alan gibi kamusal alanlar bedelsiz olarak kamuya kazandırılmakla birlikte parselasyon işleminin temel amacı imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre, imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturulmaktır.
Uygulama sahasındaki taşınmazlarda oluşan değer artışı karşılığı yapılan düzenleme ortaklık payı oranı ise düzenlemeye alınan taşınmazların toplam büyüklüğü ile düzenleme sınırı içerisinde kalan kamusal alanların büyüklüğüne göre belirlenmekte olup, parselasyon işleminin yapılacağı alanı belirleyen düzenleme sınırı, düzenleme ortaklık payı, kamu ortaklık payı kesintisi gibi mülkiyet hakkı ile doğrudan ilgili diğer işlemlerde belirleyici niteliğe sahip bir işlemdir. Uygulama imar planları kapsamında kalan taşınmazların etaplar halinde imar uygulamasına tabi tutularak parsel oluşturulabileceği kabul edilebilir ise de; söz konusu etapların belirlenmesinde mekansal bütünlüğe dikkat edilmesi, yapılacak kesintiler düşünüldüğünde etapların orantılı büyüklüklere sahip olması, anılan hususların sağlanamaması halinde ise teknik ve hukuki gerekliliklerin ortaya konulması gerekmektedir.
İdare Mahkemesince uyuşmazlığın çözümü için yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde hazırlanan rapor hükme esas alınacak nitelik ve yeterlilikte bulunarak, raporda yer alan "3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesine göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılmasının koşullarının oluştuğu, uygulamaya dayanak alınan 1/1000 ölçekli uygulama imar planına uyulduğu, düzenleme sınırının İmar Kanunu'nun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 6. maddesine uygun olarak geçirildiği, DOP oranının %40 ın altına düşürülmesi için davalı idare tarafından 9142,18 m²'lik alanın kamulaştırıldığı, DOP hesabında daha önceden terki bulunan parsellerin terk miktarının dikkate alındığı, DOP oranının yasal sınırlar içerisinde kaldığı ve hesaplanan oranda uygulandığı, alınan DOP'nın kanun ve yönetmeliklerde belirlenen amaçlara tahsis edildiği, davacı parselinden daha önce isteğe bağlı yola terk yapılmadığı, davacıya fiili kullanım alanına eşdeğer yerden parsel tahsis edilerek yapılaşmaya hazır imar parseli oluşturulduğu, oluşturulan parselin ilgili mevzuata uygun olduğu ve oluşturulan parsellerde kök tapudaki hisse oranının korunduğu, uygulama imar planı hükümlerinde E:1.80 olan alanlarda minimum parsel büyüklüğünün 1000 m² olduğu, davacının tahsis alanının %3,52155 lik kısmının kamu tesis alanına tahsis yapılarak Yönetmeliğin 12. maddesine uyulduğu, açıklanan nedenlerle Beşikdüzü Belediye Encümeni’nin 15/08/2018 tarih ve 68 sayılı ve 31/10/2018 tarih ve 108 sayılı kararı ile yapılan imar uygulamasının; düzenleme sınırının geçirilmesi, parselleme - tahsis ve dağıtıma ilişkin ilke ve esaslara uygun olduğu" yönündeki tespitler çerçevesinde davanın reddine karar verilmiş ise de; dava konusu imar uygulamasının iptali istemiyle açılan Trabzon İdare Mahkemesinin E:2018/1592 sayılı dava dosyasında yapılan keşif ve bilirkişi incelemesine düzenlenen raporda, düzenleme sınırının hatalı belirlendiği, imar uygulamasına yapılan itirazlar sonrasındaki halinin Trabzon Büyükşehir Belediyesine onaya gönderilmediği yönünde tespitlere yer verilmiş, Trabzon İdare Mahkemesinin 18.12.2019 günlü, E:2018/1592, K:2019/1353 sayılı kararı ile bu gerekçelerle imar uygulamasının iptaline karar verilmiş, kararın iptale ilişkin kısmına karşı yapılan istinaf başvurusu ise Dairemizin 17.07.2020 tarih ve E:2020/260, K:2020/482 sayılı kararı ile "imar uygulamasının dayanağı imar planının iptal edilmesi ve bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun reddedilmesi nedeniyle dayanağı kalmadığı" gerekçesi eklenmek suretiyle reddedilmiştir.
Trabzon İdare Mahkemesinin E:2018/1592 sayılı dava dosyasında yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde hazırlanan raporun imar uygulamasına ilişkin kısmında özetle; Beşikdüzü Belediyesinin, Trabzon Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde kalan bir ilçe belediyesi olduğu, bu nedenle, Beşikdüzü Belediyesince hazırlanan planların Trabzon Büyükşehir Belediyesince onaylanması gerektiği, parselasyon planının, Beşikdüzü Belediye Encümeninin 15.08.2018 tarih ve 68 sayılı kararıyla uygun görülerek 1 ay süre ile askıya çıkarıldığı, söz konusu imar uygulamasına askı ilan süresinde yapılan itirazlar değerlendirilmeden, Trabzon Belediye Encümeni’nin 11.09.2018 tarih ve 257 sayılı kararıyla 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunun 7 (b) maddesine göre onaylandığı, itirazların ise Beşikdüzü Belediye Encümeni’nin 31.10.2018 tarih ve 108 sayılı kararıyla değerlendirildiği, itirazların değerlendirildiği encümen kararı incelendiğinde, bazı itirazların uygun görülerek parselasyon planının yeniden düzenlenmesine karar verildiği, dava konusu parselasyon planının itirazlar sonrası yenilenen halinin onaylanmak üzere Trabzon Büyükşehir Belediyesine gönderildiğine ilişkin bir bilgi bulunmadığı, bu kapsamda Trabzon Büyükşehir Belediyesi onayı alınıp kesinleşmeden dava konusu parselasyon planının tapu tescile iletilmesinin 3194 sayılı Kanunun 19. maddesi ve 5216 sayılı Kanunun 7/b maddesine aykırı olduğu, daha önce 15 ve 16. maddeler gereğince oluşan imar parsellerinin de düzenleme alanına alınması gerektiği, dava konusu parselasyon planında konut alanı kullanımlı 686 sayılı adanın bir kısmı uygulamaya alınmışken, geriye kalan kısmının düzenleme sınırı dışında bırakılması nedeniyle bitişik parsellerde nimet-külfet dengesinin sağlanmadığı, dayanak 1/1000 ölçekli uygulama imar planında etaplama yapılmasına imkan tanınsa da lokal ve kısmi uygulamaların hem malikler açısından mağduriyet oluşturacağı hem de DOP oranının fazla çıkması nedeniyle kamuya kamulaştırma külfeti getireceği, düzenleme sınırının DOP hesabı dikkate alınarak ve diğer parseller arası haksızlık yaratmayacak şekilde daha geniş bir alanda düzenlenmesi gerektiği, bu yönüyle dava konusu parselasyon planında belirlenen düzenleme sınırının İmar Kanununun 18 inci maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5. ve 6. maddesi hükümlerine aykırı olduğu, bir önceki parselasyon planında da aynı imar adasındaki bazı parsellerin düzenleme dışı bırakıldığı, düzenleme sınırına ilişkin olumsuzluğun dava konusu parselasyon planında da giderilmediği değerlendirildiğinden, Beşikdüzü Belediye Encümeninin 15.08.2018 tarih ve 68 sayılı kararıyla uygun görülerek Trabzon Büyükşehir Belediye Encümeni’nin 11.09.2018 tarih ve 257 sayılı kararıyla onaylanan 30 nolu Düzenleme Bölgesine ilişkin parselasyon planının şehircilik ilkeleri, planlama teknikleri, imar mevzuatı ve kamu yararı ile dağıtım ilke ve tekniklerine aykırı olduğu" kanaatine varıldığı belirtilmiştir.
Düzenleme sınırın belirlenmesi hususu anılan Yönetmelikte belirtilen ilkelere göre yapılması gereken ve sonuçları itibariyle düzenlemenin tümünü etkileyen bir husus olması nedeniyle, bu sınırın hatalı geçirilmiş olması da parselasyon işleminin tümüyle iptalini gerektirir.
Bu durumda, Trabzon Büyükşehir Belediyesi onayı alınıp kesinleşmeden dava konusu parselasyon planının tapu tescile iletilmesinin 3194 sayılı Kanunun 19. maddesi ve 5216 sayılı Kanunun 7/b maddesine aykırı olduğu, daha önce 15 ve 16. maddeler gereğince oluşan imar parsellerinin de düzenleme alanına alınması gerektiği, dava konusu parselasyon planında konut alanı kullanımlı 686 sayılı adanın bir kısmı uygulamaya alınmışken, geriye kalan kısmının düzenleme sınırı dışında bırakılması nedeniyle bitişik parsellerde nimet-külfet dengesinin sağlanmadığı, dayanak 1/1000 ölçekli uygulama imar planında etaplama yapılmasına imkan tanınsa da lokal ve kısmi uygulamaların hem malikler açısından mağduriyet oluşturacağı hem de DOP oranının fazla çıkması nedeniyle kamuya kamulaştırma külfeti getireceği, düzenleme sınırının DOP hesabı dikkate alınarak ve diğer parseller arası haksızlık yaratmayacak şekilde daha geniş bir alanda düzenlenmesi gerektiği, bu yönüyle dava konusu parselasyon planında belirlenen düzenleme sınırının İmar Kanununun 18 inci maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5. ve 6. maddesi hükümlerine aykırı olduğu hususları göz önüne alındığında, dava konusu işlemlerde hukuka uygunluk, davanın reddi yolundaki Mahkeme kararında ise hukuki isabet görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle, davacının istinaf başvurusunun kabulüne, Trabzon İdare Mahkemesince verilen istinaf başvurusuna konu 15/10/2019 günlü ve E:2019/90, K:2019/1010 sayılı kararın kaldırılmasına, dava konusu işlemlerin iptaline, aşağıda dökümü yapılan dava ve istinaf aşamasına ait 1.683,70-TL yargılama gideri ile kararın verildiği tarihte yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca belirlenen 1.700,00-TL vekalet ücretinin davalı tarafından davacıya ödenmesine, artan posta gideri avansının kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine, 2577 sayılı Kanunun 46/f maddesi uyarınca, kararın tebliğini izleyen günden itibaren 30 (otuz) gün içerisinde Danıştay'da temyiz yolu açık olmak üzere,10/09/2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi. (¤¤)