Bradshaw et autres c. Malte

Note d’information sur la jurisprudence de la Cour 222

Octobre 2018

Bradshaw et autres c. Malte - 37121/15

Arrêt 23.10.2018 [Section III]

Article 1 du Protocole n° 1

Article 1 al. 2 du Protocole n° 1

Réglementer l'usage des biens

Obligation pour les propriétaires d’un local loué à une société philharmonique d’appliquer un loyer extrêmement bas : violation

Article 14

Discrimination

Propriétaires de locaux loués à des sociétés philharmoniques en vertu de baux contrôlés exclus de la loi permettant de mettre fin aux baux protégés en 2028 : non-violation

En fait – Les requérants étaient copropriétaires d’un immeuble jouissant d’un emplacement privilégié dans la capitale maltaise, qu’ils louaient à une société philharmonique. En vertu de la loi, ils étaient tenus de renouveler chaque année le bail conclu par leurs ascendants en 1946 et ne pouvaient exiger une augmentation du loyer. En 2009, des modifications apportées à la législation autorisèrent l’augmentation de certains loyers et disposèrent que les baux protégés existants portant sur des biens commerciaux devaient prendre fin en 2028. Cette réforme ne s’appliquait toutefois pas aux biens des requérants. En 2014, un règlement autorisant une augmentation du loyer payable par les sociétés philharmoniques entra en vigueur.

En droit – Article 1 du Protocole no 1 : Les sociétés philharmoniques jouent un rôle culturel et social dans la société maltaise. La Cour admet donc que la mesure litigieuse poursuivait un but légitime d’utilité publique. D’autres considérations peuvent néanmoins entrer en jeu aux fins de l’appréciation de la proportionnalité de la mesure. En particulier, l’usage des biens pour des raisons autres que la nécessité de garantir le bien-être social des locataires et d’éviter qu’ils ne se trouvent sans abri est un élément pertinent pour déterminer l’indemnité due au propriétaire. On peut considérer que les circonstances de l’espèce comportaient un degré d’utilité publique nettement moins marqué que dans d’autres affaires et qui ne justifiait pas une réduction aussi importante du loyer par rapport à la valeur locative du marché libre.

De 1967 (lorsque Malte a ratifié la Convention) à 2013 (avant l’adoption du règlement de 2014), les requérants ont perçu un loyer d’environ 97 EUR par mois pour un immeuble de plusieurs étages d’une superficie de 864 mètres carrés occupant un emplacement privilégié dans la capitale maltaise. Si ce loyer pouvait être approprié dans les années 1960 et 1970, on ne peut pas en dire autant quelques décennies plus tard. Sur la base de l’évaluation faite par le Gouvernement de la valeur locative annuelle de l’immeuble en 2014, les requérants ont perçu 1,25 % de la valeur locative du marché. La disproportion est claire et manifeste.

À partir de 2014, lorsque le règlement a permis aux requérants de pratiquement doubler le loyer perçu, celui-ci s’est élevé à environ 3 % de la valeur locative estimée par le Gouvernement (environ 1 % de la valeur estimée par les requérants). Ce loyer était également inférieur d’environ 14 000 EUR au loyer versé à la société philharmonique par un service de restauration pour l’utilisation d’une partie du premier étage de l’immeuble. La situation est demeurée disproportionnée et, sans intervention du législateur, il est probable qu’elle serait restée inchangée.

Si les requérants n’ont pas un droit absolu à percevoir un loyer équivalent à la valeur du marché, le montant du loyer qu’ils ont perçu, malgré la réforme de 2009, était bien plus bas que la valeur des locaux sur le marché. En outre, si la mesure dans son ensemble poursuivait en principe un but d’utilité publique, on ne saurait faire abstraction de l’existence d’un intérêt privé sous-jacent de nature commerciale. En pareilles circonstances, tant les États que la Cour, dans son rôle de supervision, doivent veiller à ce que des mesures telles que la mesure litigieuse ne créent pas un déséquilibre qui ferait peser une charge excessive sur les propriétaires tout en permettant aux locataires de faire des profits exorbitants. C’est également dans de telles situations que des garanties procédurales effectives deviennent indispensables. Outre la procédure de recours constitutionnel, les requérants ne disposaient d’aucune autre voie de recours pour améliorer leur situation. Partant, l’application de la législation elle-même n’était pas entourée des garanties procédurales appropriées pour parvenir à un équilibre entre les intérêts des locataires et ceux des propriétaires.

Compte tenu de l’usage fait de l’immeuble, du loyer extrêmement bas et de l’absence de garanties procédurales dans l’application de la législation, une charge disproportionnée et excessive a pesé sur les requérants, qui ont dû supporter et continuent à supporter une part importante des coûts sociaux et financiers de la préservation d’une coutume locale en fournissant à la société philharmonique des locaux pour ses activités, y compris commerciales. Il s’ensuit que l’État maltais n’a pas ménagé le juste équilibre requis entre l’intérêt général de la collectivité et la protection du droit des requérants au respect de leurs biens.

Conclusion : violation (unanimité).

Article 14 de la Convention : En tant que propriétaires de biens contrôlés loués à des sociétés philharmoniques, les requérants se trouvaient dans une situation comparable à celle des propriétaires de biens contrôlés loués pour un usage commercial, car il s’agissait dans les deux cas de biens contrôlés qui n’étaient pas utilisés pour le bien-être social des locataires ou pour éviter qu’ils ne se trouvent sans abri. Les requérants ont toutefois fait l’objet d’un traitement différent en ce que, contrairement aux propriétaires de biens contrôlés loués pour un usage commercial, ils n’ont pas bénéficié de la réforme de 2009 permettant de libérer leurs biens (des conditions imposées) à compter de 2028.

Plus de huit ans se sont écoulés depuis la réforme de 2009 et la situation des personnes dans la même position que celle des requérants est demeurée inchangée. La Cour admet que la raison sous-jacente à l’exclusion des requérants de la réforme en cause était la volonté de l’État de continuer à préserver des coutumes locales et, en particulier, le fonctionnement des sociétés philharmoniques, ce qui en soi n’est pas déraisonnable. En l’espèce, la mesure litigieuse signifie que, en vertu de la législation en vigueur, les biens des requérants ne seront pas « libérés » en 2028, alors que ceux des personnes dans une situation comparable le seront. Ladite mesure ne concernera toutefois ces dernières que dans dix ans. La Cour ne peut conclure que la situation des requérants ne connaîtra pas une amélioration avant cette date, notamment compte tenu du constat de violation de l’article 1 du Protocole no 1 auquel elle est parvenue en l’espèce. La différence de traitement actuellement existante en droit, dont les requérants se plaignent, peut à ce stade être considérée comme raisonnablement justifiée.

Conclusion : non-violation (quatre voix contre trois).

Article 41 : 8 000 EUR conjointement pour préjudice moral ; 592 000 EUR conjointement pour dommage matériel.

(Voir aussi Fleri Soler et Camilleri c. Malte (satisfaction équitable), 35349/05, 17 juillet 2008)

© Conseil de l’Europe/Cour européenne des droits de l’homme
Rédigé par le greffe, ce résumé ne lie pas la Cour.

Cliquez ici pour accéder aux Notes d'information sur la jurisprudence

Full & Egal Universal Law Academy