T.C. BURSA 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
T.C.
BURSA
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİGEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2017/1334
KARAR NO: 2021/359
HAKİM: ...
KATİP: ... ...
DAVACI: ... - ... ...
VEKİLİ: Av. ...
DAVALI: 1- ... - ... ...
VEKİLİ: Av. ... -
VEKİLİ: Av. ... -
DAVALI: 3- ... - ... ...
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 19/10/2017
KARAR TARİHİ: 31/03/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 08/04/2021
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalılardan ... diğer davalı kooperatif ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak sahip olduğu taşınmazı üzerine bina yapılabilmesi için davalı kooperatife teslim ettiğini, Davalı kooperatif de bu arsa üzerine binalar yaptığını ve sözleşme gereği arsa sahibine düşen daireleri yaparak teslim ettiğini, davalı ... diğer davalı kooperatif tarafından inşa edilen binadaki bir dairede oturmakta olduğunu, Ancak davalı ...' in oturduğu daire dışındaki dairelerin de tapu kayıtlarının bu davalı adına tesis edildiğini , Davacının ise 23.06.2009 tarihinde "Daire Satış Vaadi Sözleşmesi" başlıklı bir sözleşme ile davalı kooperatiften 2433 ada, .... parsel Üzerine yapılacak inşaatın, A-Blok, 16 nolu dairesini anahtar teslimi üyelik yoluyla satın aldığını, daire karşılığında davalı kooperatife 90.000,00 (Doksan Bin) TL ödediğini ve kooperatif yönetim kurulunun 23.06.2009 tarih 279 noLu kararı ile kooperatife üye yapıldığını, davacının peşin para ile Üyelik yoluyla satm aldığı bu dairenin de tapu kaydı davalı ... adına oluşturulduğunu, Bilahare 2012 yılında yapılan genel kurulda davacı ve onun gibi peşin para ile Üyelik alanların borçlu oldukları iddia edilerek haklarında icra takibi yapılmasına karar verildiğini, başlatılan icra takibi itiraz üzerine durduğunu, daha sonra davalı kooperatifçe itirazın iptali davası açılmış olup iş bu dava Bursa 2.Aslİye Ticaret Mahkemesi' nin 2015/1595 E. Sayılı dosyasında halen derdest durumda olduğunu, İtirazın iptali davası devam ederken davalı kooperatifin 02.04.2017 tarihli genel kurulunda davacının Üyelikten ihracına ve davacının üyeliğinin düşürülesi ile beraber boşalan bu dairelerin satışına karar verildiğini, Bu kararların Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2017/571 E. Sayılı dosyasında verilen kararla iptal edildiğini, Ancak bu dosyada üyelikten ihracının talep edilmiş olması nedeniyle davacının üyeliğine karşılık gelen 16 nolu bağımsız bölümün tapu kaydı üzerine konulan tedbirin kaldırılmasına karar verildiğini, Dava konusu Bursa ili Nilüfer ilçesi Özlüce mahallesi 2433 ada 3 parsel A Blok 16 nolu bağımsız bölümün tapu kaydı halen arsa sahibi davalı ... adına Davalı tapu maliki bağımsız bölümün bulunduğu binanın yapıldığı arsanın sahiplerinden biri olduğunu, Kendisi ile diğer davalı kooperatif arasmda kat karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu, Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi' nin 2017/571 E. Sayılı dosyasında davalı ... tarafından verilen 10.07.2017 havale tarihli dilekçede davalı ... diğer davalı kooperatifle aralarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu ikrar ettiğini, davalı ... iş bu sözleşme gereğince davalı kooperatiften alması gereken dairelerin bir kısmını veya tamamını teslim aldığını, Nitekim adresinin de davalı kooperatifin iş bu sözleşme gereğince yaptığı binalardan birinde bulunan bir daire olduğunu ve bu dairede oturduğunu, davalı ... kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine düşen daireleri teslim aldığını, kendisine düşen bağımsız bölümlerin tümünün tapu kayıtları kendi adına olduğunu, Davalı ...'ın dava konusu bağımsız bölümün satışına onay vermesi nedeniyle davalı kooperatifin 02.04.2017tarihli genel kurulunda 14 ve 15 nolu kararlarla davacının üyeliğine isabet eden 16 nolu bağımsız bölümün satılmasına karar verildiğini, Ancak kooperatifin tapu maliki olmadığı halde 16 nolu bağımsız bölümün satışına dair aldığı bu karar Bursa 1.Asliye Ticaret Mahkemesi'nİn 2017/571 E. Sayılı dosyasında verilen kararla iptal edildiğini, Davacı dışında da bazı kişiler davalı kooperatiften aynı şekilde anahtar teslimi üyelik aldıklarını, davalıdan anahtar teslimi üyelik alan tek kişinin davacı olmadığını, Davacının 2009 yılında peşin para ile 16 nolu bağımsız bölüme karşılık gelen üyeliği satın almasından sonra 2012 yılma kadar davacı ve diğer anahtar teslimi üyelik alanlardan herhangi bir ödeme veya aidat talep edilmediğini, 2012 yılında satış sözleşmesinin yapıldığı tarihteki yönetim kurulunun değişmesi ve başka bir yönetim kurulunun oluşması ile 14.04.2012 tarihinde yapılan genel kurulda toplantı tutanağının 12.maddesinde "anahtar teslimi üyelik payı alanlardan noterden ihtar çekilerek mevcut ortakların şimdiye kadar ödedikleri ortak ödentilerin tamamının tahsili11 şeklinde karar alındığını, Alınan bu karar bazı üyelerin anahtar teslimi üyelik aldıklarının eskiden beri-2009 yılından beri kooperatif üyeleri tarafından bilindiğinin açıkça kabulü anlamına geldiğini, Satışın yapıldığı 2009 yılından 2012 yılına kadar geçen sürede herhangi bir aidat talep edilmemesi de anahtar teslimi üyelik satışına kooperatif genel kurullarının zımnen onay verdiğini ortaya koyduğunu, Bursa 2.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/47 Esas sayılı dosyasına davacı kooperatif vekili tarafından sunulan 17.06.2015 tarihli dilekçeye ekli listenin başlığı da "daireleri peşin alan üyeler" şeklinde olduğunu, Bu hususun bile bazı üyelerin anahtar teslimi peşin para ile üyelik aldığının davalı kooperatif tarafından kabul edildiğini açıkça ortaya koyduğunu, Her ne kadar davacı ve diğer bazı anahtar teslimi üyelik alanların kooperatife halen borçlarının olduğu iddia edilerek haklarında icra takibi yapılmış ise de bu üyelerden bazılarına üyeliklerine karşılık gelen dairelerin teslim edildiğini ve tapuların verildiğini, Bu üyelerden bildiğimiz kadarıyla yukarıda isimleri geçen Elif Korucu, Vijdan Çavuşoğlu, Mustafa Çavuşoğlu' dur. Dairelerini teslim alan bu üyeler su aboneliklerini de almışlardır. Üye Mustafa Çavuşoğlu 14.11.2012, üye Elif Korucu 30.04.2013 ve Üye Vİjdan Çavuşoğlu 25.06.2014 tarihinden itibaren su abonesi olduğunu, bu üyelerin kendi dairelerinde oturduğunu, Dairelerini teslim alan yukarıdaki üyelerle her konuda aynı durumda olan davacıya ise ne dairesi ne de tapusunun verildiğini, Hatta davacının dairesinin bulunacağı blok henüz bitmediğini, Bazı üyeler ise su aboneliklerini 2010 yılında aldıklarını, Örneğin üye Erdoğan Kolayca 08 J0,2010 tarihinde su aboneliğini yaptırdığını, Bu da bu üyenin 2010 yılından bu yana dairesini teslim alıp kullandığını gösterdiğini, Buna göre davalı kooperatif bazı üyelerine 2010 yılında dairelerini teslim ettiğini, davacının dairesinin İçinde yer alacağı bloğun yapımına ise 2016 yılı ortalarında başladığını, Bu durum üyeler arasında eşitsizliğe yol açtığını, Dairelerini teslim alan üyelerin kendi dairelerinde oturmakta olup kira ödememekte veya dairelerini kiraya verip gelir elde etmekte olduklarını, Davacı dairesi teslim edilmediği için bu kira gelirinden mahrum olduklarını, Bu sebeple davacı adına Bursa 1 Asliye Ticarct Mahkemesi'nin 2016/68 Esas sayılı dosyasında mahrum kalınan kira geliri için dava açılmış olup iş bu dava halen derdest olduğunu, davacı müvekkil davalı kooperatiften 2009 yılında peşin para ile üyelik satın alındığını, Yapılan bu satış işlemi açıkça olmasa da zımnen davalı kooperatifin genel kurulu tarafından kabul edildiğini, Bu sebeple atışın yapıldığı 2009 yılından 2012 yılına kadar davacı ve onunla aynı konumda olan başka bazı üyelerden hiçbir şekilde aidat talep edilmediğini, 2012 yılından yapılan genel kurulda alınan 12 nolu kararla peşin para İle üyelik alanlardan aidat istenmesine karar verildiğini, Alınan bu karar üzerine davalı kooperatif yönetimi davacı hakkında aidat borcuna dayanarak Bursa l0. İcra Müdürlüğünün 2013/9775 Esas sayılı dosyasında ilamsız icra takibi başlatmış, itiraz Üzerine takip durunca itirazın iptali için Bursa 2.Ticaret Mahkemesi'nin 2015/1595 Esas sayılı dosyasında itirazın iptali davası açıldığını, dava devam ederken davacı tarafından Bursa 1.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/68 Esas sayılı dosyasmda mahrum kalınan kira bedelinin tazmini için dava açıldığını, Bu davalar ve özellikle itirazın iptali davası sonuçlanmadan yani davacının davalı kooperatife borçlu olup olmadığı konusu açıklığa kavuşmadan 02.04.2017 tarihinde yapılan genel kurulda aidat borcunu ödememesi nedeniyle davacının kooperatif üyeliğinden çıkarılmasına ve üyeliğine karşılık gelen dairesinin de satılması kararı alındığını, bu kararın posta ile davacıya gönderildiğini, Yine aynı genel kurulda alınan 14 ve 15 nolu kararlar gereğince yönetim kurulunun 03.04.2017 tarih, 11 nolu kararıyla da davacı ve aynı durumda olan diğer üyeler aleyhine açılan icra takipleri İle itirazın iptali davalarından vazgeçilmesine karar verildiğini, davacı ve diğer peşin para ile üyelik alan ortaklar hakkında açılmış bulunan itirazın iptali davaları sonuçlanmadan yani borçlu olup olmadıktan ve varsa ne miktar borçlu oldukları hususu açıklığa kavuşmadan genel kurul kararıyla ihraçlarına karar verildiğini, ancak bir çok Yargıtay kararında açıklandığı üzere borcun olup olmadığı ve varsa miktarının tespiti hususunda açılmış bir dava varken borcun varlığı ve miktarı henüz ortaya çıkmamış olacağından aidat borcunun ödenmemesi nedeniyle ihraç kararı verilemeyeceğini, Nitekim Bursa 1.Asliye Ticaret Mahkemesi' nin 2017/571 E, Sayılı dosyasmda da üyelikten ihraç ve üyeliğe karşılık gelen dairenin satışına dair alınan genel kurul kararlarının iptaline karar verildiğini, Ancak davacının üyeliğine karşılık gelen 16 nolu bağımsız bölümün tapu kaydı hak sahibi kooperatif olmasına rağmen kooperatif adına değil arsa sahibi davalı ... adına olduğunu, Kooperatif yönetimi ile arsa sahibi olan davalı birlikte hareket etmekte olduklarını, Davalıların birlikte hareket ettiklerinin en açık delilinin kooperatifin kendi adına kayıtlı olmayan dairenin satışına karar almasının olduğunu, Bu karar tapu malikinin bilgi ve onayı dışında alınamayacağını, Her ne kadar mahkemece bu satış kararı iptal edilmiş ise de davalı kooperatifin tapu maliki ile birlikte hareket ederek tapu kaydı oluşmuş olan bu taşınmazı satması imkan dahilinde olduğunu, Davacının üyeliğinin geçerli olduğu sübut bulmuş ise de dava konusu 16 nolu bağımsız bölümün davalıların birlikte hareket ederek satılması halinde üyeliğin konusuz kalacağının sabit olduğunu, Davalı kooperatifin sözleşmeden kaynaklanan haklarını kullanmak suretiyle tapu malikinden alacağı vekaletle veya tapu malikine asaleten yaptıracağı bir satışla bu daireyi satması durumunda davacının üyelikten ihraç kararının iptali kararının fiilen anlamı kalmayacağını, Kaldı ki davalı kooperatif bu şekilde davranarak davacının üyeliğine karşılık gelen 16 nolu bağımsız bölümü satma niyetinde olduğunu iptaline karar verilen satış kararıyla zaten ortaya koyduğunu, ihraç kararının iptalinin hemen ardından tedbirin kaldırılması hususunda tapuya müzekkere yazdırarak dairenin satılabilir hale getirildiğini, Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı kooperatife ait olan ancak tapu kaydı arsa sahibi diğer davalı adına olan 16 nolu bağımsız bölümün davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, davalı adına tapuya kayıtlı söz konusu 16 nolu daire hakkında 3.kİşilere devrinin önlenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmesini ve bu konuda tapu müdürlüğüne müzekkere yazılmasını, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; TMK, Tapulama Kanunu, BK ve Noterlik Kanunu gereğince adi yazılı satış sözleşmesinin geçersiz olduığunu, Bu nedenle bu sözleşmeye dayalı olarak tescil isteminde bulunulamayacağını davacı Kooperatif üyeliğine değil de Adi Yazılı Satış Sözleşmesine dayanıyorsa işbu davanın görülme yerinin Tüketici Mahkemeleri olmakla görevsiz mahkemede konulan tedbirin yasal dayanağının olmadığını, davacının hem Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2017/571 E. sayılı dosyasıyla üyelikten çıkarılma kararının iptaliyle üyeliğe geri dönmek istediğini hem de Mahkemeniz nezdinde işbu davayı açarak üyeliğe dayanarak tescil istemiş olduğunu ve Kooperatifler Kanunu hükümlerine göre dilekçesi ekindeki Daire Satış Vaadi Sözleşmesinin herhangi bir geçerliliği olmadığını, Kooperatiflerde Yönetim Kurulu’nun Genel Kurul’dan izin ve karar almaksızın peşin daire satması mümkün olmamakla bu sözleşmelerin Koop. Kanunu açısından da geçersiz olduğunu, davalılardan ..., diğer davalı kooperatif ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak sahip olduğu taşınmazı üzerine bina yapılabilmesi için davalı kooperatife teslim etmişse de inşaat henüz tamamlanmamış daireler de tamamlanıp arsa sahibin teslim edilmediğini, bu nedenle BK nın 470 vd maddelerindeki eser sözleşmesi hükümlerine göre de Kooperatifin henüz tescil hakkı doğmadığını, Üstelik tescil hakkı doğsa dahi bunu talep edebilecek olan üye değil sözleşmenin karşı tarafı olan Kooperatif olduğundan öncelikle Aktif Husumet ehliyeti (Davacı olma ehliyeti) yokluğu nedeniyle reddini, Davacının dilekçesinde müvekkilinin 23.06.2009 tarihinde "Daire Satış Vaadi Sözleşmesi" başlıklı bir sözleşme ile davalı kooperatiften 2433 ada 1-2 parsel üzerine yapılacak inşaatın A Blok 16 nolu dairesini anahtar teslimi üyelik yoluyla satın aldığını, daire karşılığında davalı kooperatife 90.000,00 (Doksan Bin) TL ödediğini ve kooperatif yönetim kurulunun 23.06.2009 tarih 279 nolu kararı ile kooperatife üye yapıldığını iddia etmişse de yukarıda belirtildiği gibi Adi yazılı sözleşmeyle tapuya kayıtlı bir gayrimenkulün satışının mümkün olmayıp davacının bu sözleşemeye dayanma olanağının olmadığını, 2012 yılında yapılan genel kurulun 12. maddesinde açıkça anahtar teslimi üyelik payı alanların önceki üyelerin ödedikleri rakamın aynısını ödemeleri gerektiği aksi halde ortaklıktan çıkarılacaklarının belirtildiğini, satılan şeyin anahtar teslimi daire değil üyelik payı olduğunu, 23.06.2009 tarihli “Daire Satış Vaadi Sözleşmesi'' başlıklı bir sözleşme ile davalı kooperatiften 2433 ada 1-2 parsel üzerine yapılacak inşaatın A Blok 16 nolu dairesini anahtar teslimi üyelik yoluyla satın aldığı, daire karşılığında davalı kooperatife 90.000,00 (Doksan Bin) TL ödediği ve kooperatif yönetim kurulunun 23.06.2009 tarih 279 nolu karan ile kooperatife üye yapıldığı yolundaki beyanları Kooperatifler Kanunu hükümlerine aykırı olup davacı tarafından delil olarak gösterilen Bursa 2. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2015/1595 E.s. Davalısının, davacı ... olduğu dosyada alınan 13.02.2017 tarihli bilirkişi raporu da bu davanın haksızlığını tek başına kanıtlamaya yeterli olduğunu, Bursa 2. Asliye Ticaret Mahkemesi 2015/1595 E. Sayılı dosyasında davacının bu davadaki gibi beyanlarını tekrar ettiğini ve kendisinden üyelik aidatı istenemeyeceğini ileri sürdüğünü, mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırıldığını, 08.05.2015 tarihinde Kooperatifin Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu Başkanlıklarına sundukları dilekçeyle genel kurul gündemine “kendilerinin peşin parayla üyelik aldıklarının kabulü ile borçlardan sorumlu olmadıklarına dair” madde eklenmesini talep ettiğini, Davacı tarafın bu talebi, gündeme alındığını; bu husus 1163 Sayılı Kooperatif Kanununun 46. Maddesine aykırı bulunduğu gerekçesi ile genel kurulca reddedildiğini, buna rağmen davacı tarafından genel kurulun iptali için dava açılmadığını, böylece borçlardan sorumlu olacakları hususunun kesinleştiğini, Kooperatif üyesinin arsa sahibine karşı tescil davası açma hakkı olmadığı gibi tescil istenen daire de henüz Kooperatifin olmadığını, Bu nedenle hukuka aykırı biçimde konulan tedbirin kaldırılmasını, Haksız ve yersiz açılan davanın hem husumet yokluğu sebebiyle usul yönünden hem de esastan reddin, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE :
Derdest dava kooperatif üyeliği sebebiyle tapu iptali ve tescil davasıdır. Ancak üye sıfatıyla tapu tescili istenen taşınmaz kooperatif adına tescilli olmayıp, kooperatif tarafından üçüncü kişiye satılarak devredilmiş olduğundan eldeki dava muvazaa hukuki sebebi de ileri sürülmek suretiyle taşınmazın yeni malikine karşı da açılmıştır.
O halde somut olayda üç ayrı hukuki durumun irdelenmesi gerekecektir. Bunlardan birincisi davacının kooperatif üyesi sıfatıyla dava konusu taşınmaz üzerinde hak sahibi olup olmadığıdır. İkinci husus davacının tapu iptali ve tescil isteme şartlarını sağlayacak biçimde kooperatife karşı edimlerini yerine getirip getirmediği konusudur. Nihayet üçüncü husus da taşınmazın son malikinin iyi niyetli olup olmadığı, satış işleminde muvazaalı bir durumun mevcut olup olmadığıdır.
Tüm bu hususları ispat külfeti davacı taraf üzerindedir. Davacının kooperatif üyeliğine ve üyelik sebebiyle kendisine tahsis edilen bağımsız bölümün hangisi olduğuna dair bir uyuşmazlık yoktur. Bu hususların ayrıca ispatı gerekmez. Ancak üyelikten doğan yükümlülüklerin yerine getirilip getirilmediği ispat edilmelidir. Bir üye ancak yükümlülüklerini tamamen yerine getirmek ve diğer üyelerle eşitlik şartlarının bozulduğunu ispat etmek kaydıyla tapu iptali ve tescil talep edebilir. Bilindiği gibi ferdileşme işlemi yapılabilmesi için bir üyenin bütün mükellefiyetlerini tamamlamış olması gerekmez. Ancak üyeye diğer üyelerle eşit muamele yapılmalı, ferdileşme için kooperatif tarafından öngörülen asgari şartları gerçekleştiren tüm üyelere bağımsız bölüm devri yapılmalıdır. Kimi durumlarda kooperatif yönetimi uygun görmek şartıyla henüz mükellefiyetlerini tam olarak yerine getirmemiş üyelere de bağımsız bölüm devrederek ferdileşme yapabilir. Ancak üyenin cebri tescil isteyebilmesi için diğer üyelerin sağladığı tüm şartları yerine getirdiğini ispat etmesi gerekir.
Davacının kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirip getirmediği hususunun araştırılması için kooperatif kayıtları üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılması uygun bulunmuştur. Kayıtlar üzerinde inceleme yaparak rapor hazırlayan bilirkişi heyeti 10.05.2019 tarihli raporunda, davacı davalı kooperatiften davacı kooperatife ait olan daireyi davalı dairenin bitmiş ve oturabilir halindeki fiyatını ödeyerek satın almıştır. Dava konusu gayrimenkulü kooperatif üyesi olarak değil, kooperatifin kendisine ait olan gayrimenkulü hali hazır hali ile değil, bitmiş hali üzerinden fiyat değerlendirmesi yapılarak satın aldığına dair sözleşme mevcuttur. Peşin satış için genel kurul kararı mevcut değildir. Davacı vekili satışın yapıldığı 2009 yılından beri kooperatif üyeleri tarafından bilindiğini açıkça kabulü anlamına geldiğinin kabul edilmesi gerektiğini ayrıca bu tarihler arasında herhangi bir aidat talep edilmemesinin de anahtar teslimi üyelik , satılına kooperatif genel kurullarının zımnen onay verdiğini beyan etmiştir. Örnek Yargıtay kararına göre genel kurul kararı olmadıkça sabit fiyatla ortak alınmasına olanak olmadığı, davacının üye olduğuna kanaat getirilmesi halinde üyelik aidatlarından sorumlu olduğu ve satış tarihinden itibaren hiçbir aidatı ödemediği tespit edilmiştir.
Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 11/10/2017 tarih ve 2017/571E. Ve 2017/1039K. Sayılı kararında; kooperatif üyesi olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmayan davacının, Kooperatifler Kanunu’nun 16. maddesine göre ana sözleşmede açıkça gösterilmeyen sebeplerle ortaklıktan çıkarılamayacağı, kooperatif üyeleri hakkında akçalı edimlerin yerine getirilmemesi sebebiyle ihraç kararı verilebileceği ancak bunun için anılan kanunun 27. maddesi uyarınca on günlük birinci ihtar ve bir aylık ikinci ihtarın gönderilmesi gerektiği, davalı kooperatifin bu ihtarları tamamlamadan ve taraflar arasında aidat alacağına ilişkin derdest dava sonuçlanmadan alınan ihraç kararının kanuna ve ana sözleşmeye aykırı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesi kararına karşı davalı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi 11.01.2018 tarihli, 2018/1 Esas, 2018/10 Karar sayılı ilamı ile davacının ödemesi gereken aidat miktarının nizalı olduğu, ödeme ihtarlarında istenen meblağların miktarının da tereddütlü olduğu, ilk ihtarın dahi hukuka uygun gönderildiğinin belirlenemeyeceği, ayrıca her halükarda üyeye ikinci ihtarın gönderilmemiş olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi 11.01.2018 tarihli, 2018/1 Esas, 2018/10 Karar sayılı ilamı temyiz incelemesi neticesinde Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 02.12.2020 tarih ve 2018/551 E ve 2020/3999K. Sayılı kararı ile usul ve kanuna uygun bulunan hükmün onanmasına karar verilmiştir.
Yukarıda izah edilen rapordan da anlaşılacağı üzere davacı Kooperatif üyesi sıfatıyla diğer üyelerle eşdeğer sayılacak konumda olduğu halde kendisine devri gereken bağımsız bölüm devri yapılmamıştır. Kooperatif diğer üyeler yönünden ferdileşme yoluyla bağımsız bölümleri devretmiş, davacı üyenin bağımsız bölümünü vermemiştir. Taraflar arasında davacının kooperatif üyesi olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Kooperatifler hukukunda, üyelik şartlarını taşıyanlar kooperatifçiliğin temel esaslarından biri olan “Açık kapı ilkesi” uyarınca kooperatif üyeliğine kabulü zorunlu olup yönetim kurulunun bu durumda takdir yetkisi yoktur. Diğer yandan, kooperatiflerde üyelik ilişkisinin kurulması kooperatif yöneticilerinin gerçekleştirdikleri üyelik kaydı ile olabileceği gibi, Yargıtay'ın yerleşik uygulamalarına göre aidat yatırma, üye ile yazışma gibi eylemlerle zımnen üyeliğin benimsenmesi yolu ile de üyelik ilişkisinin kurulması mümkündür. Davacı aleyhine kooperatifin başlattığı bir aidat alacağı takibi bulunuyor olsa bile bu konuda kesinleşmiş bir mahkeme kararı bulunmamaktadır.Kooperatif davacıdan aidat alacağı bulunsa dahi ferdileşme işleminden sonra da bu alacağını tahsil edebilir
Başlangıçta açıklandığı üzere davacının ispat etmesi gereken hususlardan birisi de davalılardan ...'ın tapu devri işlemini iyiniyetli olarak iktisap edip etmediği hususudur.
Davalı ... dava konusu Bursa ili, Nilüfer ilçesi, Özlüce Mah. 2433 Ada 3 Parsel, A blok, 16 nolu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazı 03.11.2017 tarihinde satın almıştır. 03.11.2017 tarih ve 44844 yevmiye nolu Resmi Senet tutanağında tapu bölümünde bulunan beyanlar hanesindeki '' davalıdır'' şerhini okudum ve imza şeklinde imzaladığı anlaşılmıştır. Davalı kooperatif ve davalı arasındaki taşınmaz satış sözleşmesi kooperatif üyesi olan üçüncü kişilerin hak ve menfaatlerini haleldar edecek mahiyette görülmüştür. İlk bakışta davalılar arasındaki satış sözleşmesine konu taşınmazın mülkiyetinin davalı kooperatife ait olmasından hareketle satışın yasal unsurları taşıdığı, davalının da iyiniyetli alıcı olduğu söylenebilir.
Bu açıklama çerçevesinde hukukun arkasına dolanan ve danışıklı biçimde yapılan bu satış işleminin hukuken korunması mümkün değildir. Kooperatif genel kurulunda bağımsız bölümün satışı için bir karar alındığına, asgari satış bedelinin belirlendiğine dair bir kayıt da yoktur. Davalılardan kooperatifin bir gerekçe göstermeden üyeler arasında eşitsizlik yaratacak biçimde bazı bağımsız bölümleri satması da hukuka aykırıdır. Kooperatife ait bir taşınmazı davalıdır şerhinin bulunmasına rağmen devralıp kullanan bir ortağın taşınmazına tapuda resmi işlemle temlik alanın iyiniyeti korunamaz. Tapuda işlem yapan basit bir araştırmayla bu taşınmazın kooperatif tarafından kime tahsis edildiği ve beyanlar hanesininde herhangi bir şerhin bulunup bulunmadığını öğrenebilecek durumdadır. Tapu kayıtları alenidir. Tapu kayıtları incelendiğinde; mahkememizin 19.10.2017 tarih ve 2017/1334 E. Sayılı mahkeme müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır şerhinin tapu kaydının beyanlar hanesine tescil edildiği görülmüştür. Tapuda yazılı bulunan taşınmaz şerh, beyan ve irtifak hususlarının tapunun aleniyet ilkesi (TMK mad. 1020) gereğince, davalı ...'ın taşınmazda bulunan davalıdır şerhi beyanlarını tapu maliki dışında 3. kişiye ait olduğunu bilmediğini ileri süremezler.
Bu aşamadan sonra iptal edilen tapunun kooperatif mülkiyetine mi döndürüleceği, yoksa davacı üye adına tescile mi karar verileceğinin belirlenmesi gerekir. Davacı üye diğer üyelerle aynı konumda olduğunu, kooperatife karşı edimlerini yerine getirdiğini ispat etmiştir. Bir kısım üyeler yönünden ferdileşme işlemi yapıldığı halde diğer bir kısım üyeler yönünden neden yapılmadığı konusunda da makul bir açıklama yoktur. Kaldı ki ferdileşme işlemi yapılsa dahi üyenin aidat vb. borçlardan kurtulamayacağı izahtan varestedir. Kooperatif davacıdan aidat alacağı bulunsa dahi ferdileşme işleminden sonra da bu alacağını tahsil edebilir. Bu çerçevede davacı üye yönünden farklı ve eşitsizliğe yol açacak şekilde ferdileşme işlemi yapılmadığı, bunun da hukuken kabul edilemeyeceği kanaatiyle bağımsız bölümün tapusunun davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Ancak Davalı ... dava konusu Bursa ili, Nilüfer ilçesi, Özlüce Mah. 2433 Ada 3 Parsel, A blok, 16 nolu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazı 03.11.2017 tarihinde satın aldığından diğer davalıların taraf sıfatı yoktur. Ne önceki malik arsa sahibinin, ne kooperatifin eski ve yeni üyelerinin hasım gösterilmesi mümkündür. Bu dava ancak tapu malikine karşı açılabileceğinden diğer davalılar yönünden reddine karar verilmiştir.
HÜKÜM:
Davanın KABULÜ ile;
1-Davalı ... yönünden davanın kabulü ile; Bursa ili, Nilüfer ilçesi, ... Mah. 2433 Ada 3 Parsel, A blok, 16 nolu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazın ... T.C. Kimlik numaralı ... adına olan tapusunun iptali ile davacı ... T.C. Kimlik numaralı ... (MEYDAN) adına tapuya KAYIT ve TESCİLİNE,
2-Diğer davalıların taraf sıfatı bulunmadığından onlar yönünden davanın reddine,
3-Alınması gereken 6.147,90 TL harçtan başlangıçta alınan 1.336,25 TL peşin harcın mahsubu ile eksik kalan 4.811,65 TL harcın davalı ...'dan alınarak Hazineye Gelir Kaydına,
4-Davacı tarafından yapılan 1.873,88 TL harç ve 1.336,25 TL yargılama gideri toplamı 3.210,13 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davalılar tarafından yapılan herhangi bir yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirmekle hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca 12.500,00 TL vekalet ücretinin davalı ...'dan alınarak davacıya verilmesine,
7-Taraflar tarafından kullanılmayan artan gider avanslarının hükmün kesinleşmesine müteakip taraflara iadesine,
Dair gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize iletilecek bir dilekçe ile Bursa Bölge Adliye Mahkemesi İstinaf Yargı Yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.31/03/2021
Katip ...
¸(e-imzalıdır)
Hakim ...
¸(e-imzalıdır)