TÜRK MİLLETİ ADINA
T.C.
BURSA
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİGEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2017/1491
KARAR NO: 2021/216
BAŞKAN: ... ...
ÜYE: ... ...
ÜYE:....
KATİP: ... ...
DAVACI: ...
VEKİLİ: Av. ...
DAVALILAR : ...
VEKİLİ: Av....
: ...
VEKİLİ: Av. ...
DAVA: Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
DAVA TARİHİ: 20/11/2017
KARAR TARİHİ: 03/03/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH: 15/04/2021
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili beyanlarında;davacının davalı ...'dan iki adet taşınmaz devraldığını, bu devralmanın davacıya ait taşınmazların trampası suretiyle gerçekleştiğini ancak tapuda taşınmazların satış yoluyla devredildiğini, söz konusu trmapaya ilişkin adi yazılı sözleşmede davacının satın aldığı sözleşmenin değeri 1.145.000,00 TL gösterilmek suretiyle devralındığını, davacıya fiziki olarak gösterilen ve katalogta belirtilen taşınmazların m2'lerinin tapu da bulunan projedeki m2'lerle uyumlu olmadığını, projedeki m2'nin oldukça düşük olduğunu, söz konusu taşınmazların öncelikle bankadan kredi çekilmek suretiyle satın alınmak istendiğini, kredi için müracaat edildikten sonra taşınmazın trampa yoluyla devrinin kararlaştırıldığını, devirler yapıldıktan sonra banka tarafından davacıya bildirilen kıymet takdirinde söz konusu taşınmazların değerinin tarafların kararlaştırıldığından oldukça düşük olduğunu ve 520.000,00 TL kredinin onaylandığını, davacının da bu durumdan bu şekilde haberdar olduğunu bunun üzerine gerekli ayıp ihbarının yapıldığını, taşınmazdaki bu ayıp dolayısıyla bedelden indirim yapılması gerektiğini, ancak davalı tarafın projedeki tadilat işlemlerini yapacağından bahisle dava tarihine kadar davacıyı oyaladığını, daha sonrada bir sonuç alınamadığını, söz konusu ayıptan diğer davalı müteahhidin de eseri meydana getiren olarak sorumlu olduğunu belirterek şimdilik 10.000,00 TL alacağın davalılardan tahsilini talep etmiştir.
Davalı ... vekili beyanlarınd; davacının dava dilekçesinde ünvanı ile tapu kaydındaki ünvanının farklı olduğunu bu nedenle davacının taraf ehliyetinin bulunmadığını, söz konusu satışı yapılan taşınmazların davacının taşınmazları incelemek suretiyle devraldığını, yine tapu kayıtlarından da aleniyet ilkesi gereğince davacının haberder olduğunu, m2'lerin tapuda açıkça belli olması dolayısıyla gizli ayıptan söz edilemeceğini, davacının herhangi bir itirazi kayıt sunmaksızın söz konusu taşınmazları satın aldığını, süresinde bir ayıp ihbarı yapılmadığını, davalının taraf olduğu herhangi bir trampa sözleşmesinin bulunmadığını, davaya konu taşınmazların satış bedeli karşılığı herhangi bir daire takası da yapılmadığını, mal ve hizmete ilişkin gerekli muayene ve ihbar külfetine ilişkiin sürelere riayet edilmediğini, davacının basiretli bir tacir gibi davranması gerektiğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.
Davalılardan ...... Ltd Şti.vekili beyanlarında ; davalının davacı tarafla aralarında herhangi bir akdi ilişki bulunmadığını dolayısıyla davalının taraf ehliyeti bulunmadığını, davacının tacir olduğunu ve tacirlerin ihbar yükümlülüklerine uygun davranması gerektiğini, bu hususun yazılı olarak yapılması gerektiği, devir üzerinden üç yıl geçtiğini ve ayıba ilişkin iddiaların zamanaşamına uğradığını, TBK 244/2.maddesine göre satılan taşınmaz tapu siciline yazılmış olan yüzölçüm tutarını içermiyorsa satıcı özellikle üstlenmiş olmadıkca tazminatla yükümlü olmadığını davacının iddia ettiği ayıbın gizli ayıp niteliğinde olmadığını, ayıba ilişkin sürelere uyulmadığını, davalının söz konusu taşınmazı diğer davalı ...'a devrettiğini, bu devirdeki bedelin de belirli olduğunu, davacının da taşınmazı diğer davalıdan satın aldığını, tapu kayıtlarında bağımsız bölümlerin kat irtifakı olduğunu, arsa payı olarak da miktarlarının yazılı olduğunu, davacının ileri sürdüğü hususları satıştan iki gün sonra öğrendiğini, davalının dosyanın diğer tarafları arasında yapılan satıştaki değeri bilme durumunun mümkün olmadığını ve bundan sorumlu tutulamayacağını bu nedenle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Delillerin değerlendirilmesi ve gerekçe:
Dava satın alınan taşınmazdaki projeye aykırılık nedeniyle ortaya çıkan zararın tahsili istemine ilişkindir.
Davacı ile davalı ... arasında taşınmaz satımına dair sözleşme akdedilmiştir. Alınan taşınmazların bedeli trampaya konu edilerek belirlenmiş ve trampaya ilişkin adi yazılı sözleşmede davacının satın aldığı sözleşmenin değeri 1.145.000,00 TL gösterilmiştir.
Davacı bu trampa sözleşmesi dolayısıyla sözleşmede belirtilen trampaya konu taşınmazları tapuda devretmiştir. Davacıya da aldığı iki taşınmazın devri tapuda yapılmıştır.
Sözleşmenin tarafları olan davacı ve davalı ... arasında bu hususlarda uyuşmazlık yoktur.
Davalı ... ... Ltd. Şti. dava konusu taşınmazların müteahhididir. Davalı ... bu taşınmazları eseri meydana getiren diğer davalıdan satın almıştır.
Davacının iddiaları özetlenecek olursa ;
Dava konusu 5 ve 24 numaralı taşınmazlardan 5 numaralı taşınmazın mimari projesinde 299 m2 değil 68 m2, 24 numaralı taşınmazın ise mimari projesinde 299 m2 olmayıp 248 m2 olduğu,
Davacıya fiili olarak gösterilen taşınmazın mevcut halinin her iki taşınmaz toplamı olarak 299 + 299 m2 şeklinde olduğu,
Fiili durum ile mimari proje arasındaki bu aykırılığın giderilmemiş olduğu, mimari projede ortak alanlara ayrılan kısmın fiili durumda ayrılmayarak taşınmaza ilave edildiği,
Ortak alan niteliğindeki bu yerlerde diğer taşınmaz maliklerinin de hakkının bulunduğu,
Davacının her bir taşınmazın 299 m2 olduğu inancıyla 1.145.000,00 TL bedelle taşınmazları aldığı, ancak 68 m2 ve 248 m2 olarak taşınmazın değerinin bu miktarda olmayacağı iddia edilmiştir.
Davalı ... savunmaları özetlenecek olursa;
Söz konusu taşınmazları inşaat halindeyken satış broşürleri üzerindeki yazılı bilgiler ile diğer davalıdan satın aldığını,
Ayıpla ilgili olarak gerekli muayene ve incelemelerin yapılmamış olduğunu,
Tapudaki resmi satış bedellerinin dikkate alınması gerektiğini savunmuştur.
Davalı ... ... Ltd. Şti. savunmaları ise ;
Davalının satım sözleşmesi tarafı olmadığını, taşınmazların diğer davalı ...'a 23/01/2013 tarihinde satıldığını,
Tapu sicil kayıtlarına göre 299 m2 olarak taşınmazların yazılı olduğunu,
Davacının iddia ettiği hususları 06/06/2014 tarihinde öğrendiğini, ihbar ve muayene yükümlülüklerinin süresinde yerine getirilmediğini savunmuştur.
Uyuşmazlığı çözümlerken her bir davalının hukuksal durumu ayrı olarak değerlendirilmelidir.
Davacı ile davalı ... arasında adi yazılı trampa sözleşmesine dayalı olarak tapuda satım sözleşmesi yapılmıştır. Dosyaya sunulan 02/06/2014 tarihli "daire ve dükkan takas sözleşmesi" incelendiğinde satın alınan taşınmazların 1.145.000,00 TL bedel ile alındığı, sözleşmede yazılı davacıya ait taşınmazların da trampa edildiği anlaşılmaktadır.
Davalı ... 02/06/2014 tarihli sözleşmedeki imzayı yargılamanın hiç bir aşamasında inkar etmemiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık değerlendirilirken bu sözleşme dikkate alınmalıdır. Bu sebeple davalı ...'ın tapudaki resmi satış bedellerinin dikkate alınması gerektiği ve trampaya konu taşınmazlara yönelik savunmaları mahkememizce kabul edilmemiştir.
Davacının iki taşınmazı 1.145.000,00 TL bedel ile aldığı kabul edilmiştir.
Davalı taraflarca savunulduğu şekilde taşınır satımına ilişkin TBK m. 209 ve devamı maddelerinin somut uyuşmazlığa uygulanma olanağı yoktur. Taşınmaz satımı özel olarak TBK 237 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Uyuşmazlık bu hükümlere göre çözümlenmelidir.
Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taraflar resmi şekle uygun olarak taşınmazların devrini tapuda gerçekleştirmişlerdir. Tarafların taşınmazın gerçek bedelini de imzası inkar edilmeyen sözleşme kapsamında 1.145.000,00 TL olarak belirlemişlerdir. Taşınmazın devir bedeli 1.145.000,00 TL kabul edilmiştir.
Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür. Satılan taşınmaz, resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir. Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. (TBK m.244)
Mal Değişim Sözleşmesi TBK 282 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Satış sözleşmesine ilişkin hükümler, mal değişim sözleşmesine de uygulanır; buna göre taraflardan her biri, vermeyi üstlendiği şey bakımından satıcı, kendisine verilmesi üstlenilen şey bakımından alıcı durumundadır.(m.283)
Davalı ... ... Ltd. Şti. yönünden ise bu davalı dava konusu taşınmazları (eseri) imal eden müteahhittir. Bu davalının sorumluluğu belirlenirken eser sözleşmesi hükümleri de irdelenmelidir.
Eser Sözleşmesi TBK 470 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Yüklenici, üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır.
İşsahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.
Taraflardan her biri, giderini karşılayarak, eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteyebilir.
Burada dikkat edilirse TBK 474'e göre ihbar yükümlülüğü iş sahibi bakımından getirilmiştir. İş sahibinin yapacağı ayıp ihbarları bakımından TBK 474 madde hükmü uygulanacaktır.
Ayrıca ne davalı ..., ne de davacı iş sahibi değildir. Her ikisi de taşınmazın alıcısıdır.
Davalı ... ... Ltd. Şti ile davalı ... arasındaki sözleşmede satım sözleşmesi, davalı ... ile davacı arasındaki sözleşme de satım sözleşmesidir.
Ayıpla yahut eksiklikle ilgili dava açma süresi TBK m.244. Maddeye tabidir. Dahası eseri yapan davalı ... ... Ltd. Şti'nin burada ağır kusuru dahi söz konusudur.
Müteahhit olarak dava konusu taşınmazın imalatı ve projelendirilmesi dahil tüm işlemleri gerçekleştiren ... ... Ltd. Şti'dir. Mimari projede 5 nolu bağımsız bölüm 55,80 m2, 24 nolu bağımsız bölümün ise mimari projede 248 m2 olarak yer almasına rağmen eseri yapan ... ... Ltd. Şti tarafından 84,50 m2 olarak gösterilen otoparka ait bölümün ve 134,99 m2 sığınağa ait olan bölüm ile hava bacası olarak gösterilen 49,43 m2'lik bölüm fiilen taşınmazlara eklenmek suretiyle projeye aykırı fiili durum yaratılmış hem ortak alanlarda hakkı olan taşınmazın diğer malikleri hemde davacı bakımından olumsuz bir durum oluşturulmuştur.
... ... Ltd. Şti tarafından yayınlanan tanıtım dergisinde taşınmazlar 299'ar m2 olarak tanıtılmış, mimari projedeki gerçek durum bilindiği halde tanıtım bu şekilde gerçekleştirilmiş, eserin imalatı bilinçli olarak fiili durumda olduğu şekliyle yapılmıştır. 297,43 m2 m2 ve 55,80 m2 ile 297,43 m2 ve 248 m2 arasında önemli bir m2 farkı olup tapu da ve fiili durumda 297,43'ar m2 olan ve broşürlerde 299'ar m2 olarak tanıtılan taşınmazların satış bedelleri de buna bağlı olarak ... ... Ltd. Şti tarafından yüksek tutulmuştur. Davalının bu tutumu TMK m.2 ye aykırı davranışın tipik bir örneğidir.
Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. (Madde 478)
Kaldı ki TBK 244. madde ve 478 madde hükümleri ile TMK m.2 hükmü nazara alındığında taşınmazdaki eksiklik yahut ayıp olarak nitelendirilecek bu hal için davalı ... ... Ltd. Şti'nin bildirime, husumete yönelik ve diğer savunmalarına itibar edilmemiştir.
Aynı Şekilde TBK 244. madde hükmü uyarınca davalı ...'in sürelere ilişkin savunmaları da kabul edilmemiştir.
Davalı ... ... Ltd. Şti'nin davacı ile davalı ... arasındaki satım sözleşmesinin tarafı olmadığı savunmalarına da itibar edilmemiştir. Bu davalının eseri imal eden müteahhit olması dolayısıyla TBK 478 madde hükmü uyarınca daha sonraki alıcılara karşı da sorumluluğu devam etmektedir.
Davalı ... ... Ltd. Şti'nin eseri üreten ve ilk satışını gerçekleştiren sıfatıyla, davalı ... da satıcı sıfatıyla davacının zararlarından sorumludur. Zira davalı ... ... Ltd. Şti, müteahhidin özen borcunu düzenleyen TBK 471. maddesindeki; özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır, hükmüne bilinçli olarak aykırı davrandığı mimari proje ve fiili durum arasında MK m.2 aykırı durum yarattığı anlaşılmaktadır.
Dava konusu taşınmazlarda bilirkişi heyeti eşliğinde keşif icra edilmiş, 24/12/2018 havale tarihli bilirkişi raporunda 5 nolu bağımsız bölümün proje alanının 55,80 m2 fiili kullanım alanının ise 297,43 m2 olduğu, her ikisinin arasında 241,63 m2'lik fark bulunduğu, 24 numaralı bağımsız bölümün ise proje alanının 248 m2 fiili kullanım alanın ise 297,43 m2 olduğu, aradaki farkın 49,43 m2 olduğu tespit edilmiştir. Tutanakta belirtilen taşınmazların dava tarihi itibariyle değeri 1.553.613,00 TL olarak belirlenmiş, dava tarihi itibariyle gerçek değeri ise 787.400,00 TL olarak tespit edilmiş davacının zararı 746.213,00 TL olarak bulunmuştur. 5 nolu bağımsız bölüm 55,80 m2 olması gerekirken mimari projede 84,50 m2 olarak gösterilen otoparka ait bölümün ve 134,99 m2 sığınağa ait olan bölümün mimari projede gösterildiği halde fiili durumda 5 nolu bağımsız bölüme eklendiği ve taşınmazın 297,43 m2 kullanım alanı olarak fiili durum yaratıldığı anlaşılmaktadır. 24 nolu bağımsız bölümün ise mimari projede 248 m2 olarak yer almasına rağmen hava bacası olarak gösterilen 49,43 m2'lik bölümün fiilen taşınmaza dahil edildiği ve taşınmazın 297,43 m2 kullanım alanına sahip olacak şekilde fiili durum yaratıldığı görülmektedir.
İtirazlar üzerine aynı heyetten ek rapor alınmış, bilirkişi bu kez satış tarihi itibariyle değerlere göre davacının zararını 592.750,00 TL olarak belirlemiş, tefe katsayıları ile dava tarihine taşınarak davacının zararı 793.929,00 TL olarak hesaplanmıştır.
Davacı davasını 793.929,00 TL olarak ıslah etmiş ve dosya bu şekilde heyete tevdii edilmiştir. Bu aşamadan sonra mahkememizce bir kez daha rapor alınmış, taşınmazın m2 birim fiyatı üzerinden fiyat farkları hesaplanmak yerine dava tarihi ve satış tarihi itibariyle taşınmazın mevcut haliyle piyasa rayiç fiyatı ve projeye aykırılığın giderilmesi halinde ulaşacağı rayiç fiyat arasındaki farka göre hesaplama yapılması istenmiştir.
Taşınmazın fiili durumdaki değeri projedeki durumdan daha yüksektir. Bu aykırılık nedeniyle ortaya çıkan değer farkı bir zarar olmadığı gibi izlenim yaratıyorsa da (zira mevcut durum değerde azalmaya değil projeye oranla değerde yükselmeye neden olmuştur) taşınmazdaki mimari projeye aykırılık ya taşınmazın yıkımı yada fiili durumun mimari projeye uygun hale getirilmesi sonucuna zorunlu olarak tabi olacaktır. Böyle bir durumda davacının zararının bulunduğu anlaşılmaktadır.
Ortaya çıkan zarar da taşınmazın m2 birim fiyatı üzerinden fiyat farkları hesaplanmak yerine dava tarihi itibariyle taşınmazın mevcut haliyle piyasa rayiç fiyatı ve projeye aykırılığın giderilmesi halinde ulaşacağı rayiç fiyat arasındaki farka göre belirlenen zarar tutarı olacaktır. 05.03.2020 tarihli bilirkişi raporunda belirtildiği üzere dava tarihi itibariyle mimari projeye uygun haldeki değeri 654.292,00 TL olup, mimari projeye uygun olmayan fiili durumdaki değeri 1.281.146,00 TL dir. Bu ikisi arasındaki fark olan 626.854,00 TL davacının zararıdır.
Bu nedenle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan gerekçe ve nedenlerle;
1-Davanın kısmen kabul kısmen reddi ile
2-626.854,00 TL alacağın davalılardan müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine, alacağa davalı ... yönünden temerrüt tarihi olan 13/05/2017 tarihinden davalı ... ... Ltd. Şti. Yönünden temerrüt tarihi olan 01/09/2017 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi uygulanmasına,
3-Fazlaya ilişkin talebin reddine,
4-Harçlar Yasası gereğince alınması gerekli 42.820,39 TL harçtan başlangıçta alınan 170,78 TL peşin harç ile 13.388,00 TL ıslah harcının mahsubu ile bakiye 29.261,61 TL harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye irat kaydına,
5-Davacı tarafça yapılan 13.590,18 TL harç, 1.129,85 TL yargılama gideri toplam 14.720,03 TL'nin kabul ret oranına göre 11.621,46 TL'sinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına,
6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen 48.392,70 TL nispi vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine,
7-Davalı ... tarafından yapılan 71,00 TL yargılama giderinin kabul ret oranına göre 14,95 TL'sinin davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine, bakiyesinin davalı üzerinde bırakılmasına,
8-Davalı ... ... Ltd Şti. tarafından yapılan 19,50 TL yargılama giderinin kabul ret oranına göre 4,10 TL'sinin davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine, bakiyesinin davalı üzerinde bırakılmasına,
9-Davalılar kendilerini vekil ile temsil ettirdiklerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen 19.822,13 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalı tarafa ödenmesine,
Kesinleşme süreci tamamlana kadar masraf avanslarının kullanılabileceği nazara alınarak kararın kesinleşmesinden sonra yazı işlerince yapılacak hesaba göre artan avansların yatıran tarafa iadesine,
Dair gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize iletilecek bir dilekçe ile istinaf yolu açık olmak üzere verilen oy birliğiyle verilen karar taraf vekillerinin yüzüne karşı açıkça okundu, anlatıldı.03/03/2021
Başkan ...
e-imza
Üye ...
e-imza
Üye ...
e-imza
Katip ...
e-imza