T.C. BURSA 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
T.C.
BURSA
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİGEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2018/1436
KARAR NO: 2023/523
HAKİM: ... ...
KATİP:.. ...
DAVACI: ... - ... ...
VEKİLİ: Av. ... -
DAVALI: 1- ... - ... ...
VEKİLİ: Av. ... -
DAVALILAR: 2- ... - ...
3- ... - ... ...
4- ... - ... Hasanağa Mah. Bursa(590) Cad. No:20 Nilüfer/ BURSA
VEKİLİ: Av. ... - [16830-38278-...] UETS
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 26/10/2018
KARAR TARİHİ: 11/04/2023
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 13/07/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Dava dilekçesinde özetle; davalılardan Yüksekoba İnş.san.ve Tic.ltd.şti. İle Arsa Sahipleri ..., ..., ..., ..., ...,..., ..., ..., ..., arasında Bursa 11. Noterliğinin 28.07.2016 tarih ve 12627 yevmiyenolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin müvekkiline gösterilerek, sözleşmeye göre Yüksekobaya bırakılan Bursa İli Nilüfer İlçesi, Hasanağa Mahallesi Yüksekoba Lotus Projesindeki M Blok 13 nolu Dükkan Yüksekoba firması tarafından 260.000,00 TL bedel ile müvekkiline satıldığı, bu bağımsız bölümünde müvekkilinin ödediği paralarla yapıldığı, müvekkilinin aklığı dükkanın devri mümkün olduğu halde davalılardan arsa sahiplerinin müvekkiline tapuyu geçirmekten imtina ettikleri, inşaatın büyük ölçüde tamamlandığı, müvekkili gibi onlarca mağdurun evlerine taşındığı, Bursa 6.Tüketici Mahkemesinin 2018/364 E sayılı dosyasında davacının oturmakta olduğunu beyan ettiğini, adresini dahi oturduğuna dair kanıt olarak sunduğunu, ayrıca yapılacak olan projenin 9 kişinin arsası üzerine yapıldığı, davaltlardan ... üzerine kayıtlı olan arsaya yapılması sözleşmeyle kararlaştırılan bloğun tamamlanmiış olduğu, bir sürü hak sahibine dükkan ve evlerin geçişinin sağlandığı, tamamlanmayan bir inşaatta oturulması, taşınılması ve tapuda dükkan olarak devri yapılması mümkün olmadığından edinimin tamamlandığı kanaatinde olduklarını belirterek, davalı ... üzerine kayıtlı olan Bursa İli Nilüfer İlçesi Hasanağa Mahallesi 174 ada | parselde bulunan M Blok 13 nolu (Yüksekoba Lotus M Blok 13 nolu 101 m2) bağımsız bölümün müvekkili adına tesciline karar verilmesini, mümktün olmaması halinde 260.000,00 TL nin ödendiği tarihten itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Yüksekoba İnş.San.ve Tic.Ltd.Şti cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirketi iradesi ve insiyatifi dışında gerek kendisinin gerekse taşeronların SGK borcunu ödeyememesi sebebi ile taşınmaz üzerinde tasarruf hakkımım kısıtlandığını, bu aşamada ekönemik gücü olmadığından tapu devrini gerçekleştiremediğini, vergi ve pirim affında düzenlemeler yapılması halinde sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getireceğini belirterek davanın reddini talep etmiştir
Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; müvekkili ile Yüksekoba İnş.San.ve Tic.Ltd.Şti. arasında Bursa İli, Nilüfer İlçesi Hasanağa Mahallesi 174 ada 1-2-3 parsel sayılı taşınmazlarda yapılacak inşaatlardan konut kısmından %40, ticari kısımdan % 43 pay verilerek anahtar teslimi yapılması için Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiği, ancak yüklenici firmanın acz içine düşmesinden dolayı inşaatın tamamlanamayarak yarım kaldığı, Bursa 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/109 D.İş dosyası ile yapılan tespitte ortak alanlarda inşaatım seviyesinin 96 24,5, bloklarda 94 20 civarında olduğunun tespit edildiği, bu durumda yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edinimlerini yerine getirmediğinin anlaşıldığı, diğer taraftan davacının Bursa 11. Noterliğinin 28.07.2016 tarih ve 12627 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tarafı olmadığı, bu sebeple davacının söz konusu talebini arsa sahibi olan müvekkilinden değil, yüklenici Yüksekoba İnş.Ltd.Şti. den talep etmesi gerektiğini belirterek açılan davanın müvekkili yönünden reddini talep etmiştir.
Deliller;
Nilüfer Tapu Müdürlüğü'ne, Bursa 4. Sulh Hukuk Mahkemesine, Bursa 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'ne, Bursa 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'ne yazılan müzekkereye cevap verildiği cevabi yazının dosya arasında olduğu anlaşılmaktadır.
Mahkememizce İnşaat Uzmanı refakate alınarak 04/07/2019 tarihinde Keşfe çıkıldığı anlaşılmaktadır.
İnşaat Bilirkişisinin Raporunun Sonuç Kısmı: "Nilüfer Hasanağa mahallesi Tapunun 174 ada 4 parselinde bulunan Hasanağa Yüksekoba Lotus projesinde bulunan inşaatlarda yapılan incelemede: İnşaatta her hangi bir çalışmanın olmadığı, terk edilmiş olduğu, inşaatta bekçi dahi bulunmadığı, etrafının saç panel ve molozlar ile çevrilerek şantiyeye girişin kapatıldığı, İnşaatın genel olarak gerçekleşme seviyesinin % 29,06 olduğu, Otopark ve sosyal tesislerdeki gerçekleşme oranının ise %10 olduğu, Dava konusu 13 nolu Dükkanın bulunduğu M bloktaki gerçekleşme oranının % 43 olduğu, dava dosyasındaki 28.07.2016 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre, Sözleşmeden itibaren 200 gün içerisinde inşaat ruhsatı alınacağı, ruhsat tarihinden itibaren inşaatın eksiksiz olarak bitirilip, oturma izni alınmış şekilde 32 ayda tamamlanacağının belirlildiği, dava dosyasında Yapı Ruhsatı bulunmadığından inşaatın kesin bitirilme tarihinin tespit edilemediği, sözleşme bilgilerine göre; sözleşme tarihine 200 gün eklenmesi ile inşaata en geç Tuhsat alınması gereken tarihin 13.02.2017, bu tarihe 32 ay eklendiğinde inşaatın bitim tarihinin en tazla 13.10.2019 tarihi olması gerektiği, 5- İşin sözleşmesine göre Keşif tarihi 04,07.2019 tarihi itibarı ile işin tamamlanma oranının %90,62 olması gerektiği halde, keşif tarihi 04.07.2019 tarihi itibarı ile yapılan incelemede inşaatıt seviyesinin Y9 29,06 olduğu, bu durumda inşaatın tamamlanma oranının olması gerekenden %90,62- %29,06 — 94 61,56 oranında daha geride olduğu, davalılardan yüklenici Yüksekoba İnş.San.ve Tic.Ltd.Şti. nin sözleşmedeki edinimlerini yerine getirmeyerek, inşaatı tamamlamayarak yarım bırakıp terkettiği ve inşaatta her hangi bir çalışma olmadığı dikkate alınmadığında, inşaatın sözleşmede belirtilen sürede tamamlanması münkün görülmediği, görüş ve kanaatine varılmıştır." şeklindedir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ, HUKUKİ KABUL VE GEREKÇE
Dava, tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Dava dilekçesinde özetle; davalılardan Yüksekoba İnşaat firması ile arsa Sahipleri ..., ..., ..., ..., ...,..., ...,..., ..., arasında Bursa 11. Noterliğinin 28.07.2016 tarih ve 12627 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin imzalandığı, davacıya Yüksekoba firmasına bırakılan Bursa İli Nilüfer İlçesi, Hasanağa Mahallesi Yüksekoba Lotus Projesindeki M Blok 13 nolu Dükkan'ın 260.000,00 TL bedel ile satıldığı, taşınmazın davacıya devredilmediği vakıalarından hareketle tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde ödenen bedelin iadesi talep edilmiştir.
Davalılar, davanın reddini talep etmiştir.
Dava dilekçesinin ekinde sözleşme ve bir kısım belgelerin sunulduğu görülmektedir.
Tapu iptal ve tescili istenen taşınmazın tapu kaydı getirtilmiş ve taşınmazın davalıların adına kayıtlı olmadığı görülmüştür.
Eldeki davada, davacı, yükleniciden harici satış sözleşmesi gereğince taşınmaz satın almıştır ve taşınmazın bedelini ödemiştir. Yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki sözleşmeye bakıldığında davacıya satılan taşınmazın yükleniciye bırakılan dairelerden biri olduğu görülmektedir.
Mahkememizce keşfe çıkılmış ve keşif akabinde inşaat bilirkişi raporu dosyaya kazandırılmıştır. Raporda keşif tarihi itibariyle inşaatın % 90,62 oranında tamamlanmış olması gerekirken % 29,06 oranında tamamlandığı ve inşaatın % 61,56 oranında tamamlanmadığı anlaşılmıştır.
Davalı yüklenici ile arsa sahipleri arasında görülen Bursa 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/205 Esas sayılı dosyasında arsa sahiplerinin geriye etkili olarak sözleşmenin feshi davası açtıkları ve mahkemece sözleşmenin feshedildiği, söz konusu kararın bozulduğu ve bu sefer 2022/55 Esas sayılı dosya üzerinden aynı kararın verildiği ve kararın kesinleştiği anlaşılmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu (TBK m. 479) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi TBK nın 183. maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (TBK madde 184) devredebilir. Temlik alanın ifa talebine muhatap olan borçlu (arsa sahibi) bu talebe hemen uymak zorunda değildir. Devralan yeni alacaklı (üçüncü kişi) temlik işlemini ve yeni alacaklı sıfatını ispat etmiş olsa bile, borçlunun (arsa sahibi) ona karşı bir takım itiraz ve def'ilerde bulunmak imkânı vardır. Gerçekten TBK m.188’e göre “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir”. Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik işlemi olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür def'iler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir.
Başka bir anlatımla, devir işleminin öğrenildiği ana kadar devir sözleşmesinin dışında bulunan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminden (devirden) haberdar olunca devir işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı da (devralan üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelmek suretiyle ifa isteğini reddedebilir. Örneğin karşılıklı borç yükleyen eser sözleşmesinden kaynaklanan borç kısmen veya tamamen yüklenici tarafından yerine getirilmeden yüklenici şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş ve üçüncü kişi ifa istemişse, arsa sahibi yüklenicinin öncelikli borcunun varlığını bildirerek temlik yoluyla kazanılan borcu ifadan kaçınabilir. Burada TBK. m.97 borçluya (arsa sahibine) ödemezlik def'ini kullanma yetkisini vermektedir. Bu bakımdan, üçüncü kişilerin yüklenicinin temlikine (devrine) dayanarak arsa sahibini hasım göstermek suretiyle açacağı tescil davalarında mahkemelerin, yüklenicinin sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı, dolayısıyla üçüncü kişinin neyi isteyebileceği yönü üzerinde önemle durulmalıdır.
Yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işleminin hüküm ve sonuç doğurması, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı sözleşmenin ifa ile sonuçlanmasına bağlıdır. Çünkü temlik edilen gerçek alacak ne ise ondan ibarettir. Yüklenici arsa sahibinin geriye etkili dönme iradesini bildirmesinden sonra gerçekte var olmadığı saptanan bir alacağını, üçüncü kişiye temlik etmişse bu temliki hüküm ve sonuç meydana getirmez. Sadece bir taahhüt işlemi olarak yükleniciyi borçlandırır. Dolayısıyla yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişi, arsa sahibinden yüklenicinin temlikine dayanarak mülkiyet aktarımı isteminde bulunamaz.
Tüm bu açıklamalar ışığında; arsa sahibi tarafından yükleniciye karşı açılan fesih davasında; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedildiği ve kararın kesinleştiği, bu durumda yükleniciden alacağın temliki yolu ile taşınmaz satın alan davacının arsa sahiplerinden tapu iptal ve tescil talebinde bulunamayacağı, zira ortada yürürlükte olan bir sözleşmenin olmadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmiş olması sebebiyle alacağın temlikinin de bir sonuç doğurmayacağı ve davacının davalı yükleniciden ödediği bedeli geri isteyebileceği kanaatine varılmakla; aşağıdaki şekilde davacının ödediği 260.000,00 TL'nin davalı yükleniciden alınarak, davacıya verilmesine karar vermek gerekmiştir.
Dava dilekçesinin talep sonucuna bakıldığında tapu iptal ve tescil istemi arsa sahibinden talep edilmiş ve tapu iptal ve tescil istemine karar verilmemesi halinde arsa sahibi ve yükleniciden müteselsilen bedelin iadesi istenmiştir. Sözleşme geriye etkili feshedildiğinden arsa sahiplerinin yükleniciye imalat bedelleri borcu vardır, ancak davacıya karşı bir bedel ödeme borçları yoktur. Davacı ödediği bedeli yükleniciden isteyebilir, arsa sahibinin yüklenici ile davacı arasındaki bedeli ödeme borcu olmadığından davalı arsa sahipleri yönünden davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Ayrıntısı ve yasal gerekçesi izah edildiği üzere;
1-Davanın Kabulü ile; 260.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...nden alınarak, davacıya verilmesine,
2-Davalılar ..., ... ve ... yönünden davanın reddine,
3-Hüküm tarihi itibariyle alınması gereken 17.760,60 TL karar ve ilam harcından 4.440,15 TL peşin harcın mahsubu ile bakiye 13.320,45 TL karar ve ilam harcının, davalı ...nden alınarak, hazineye irat kaydına,
4-Davacı tarafından yapılan 4.440,15 TL peşin harç, 35,90 TL başvurma harcı, 59,10 TL tedbir talebi harcı, 314,00 TL keşif harcı, 450,00 TL bilirkişi ücreti, 246,25 TL posta ve tebligat gideri olmak üzere toplam 1.545,40 TL yargılama giderinin davalı ...nden alınarak, davacıya verilmesine,
5-Davalılar tarafından herhangi bir yargılama gideri yapılmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT m.13 hükümlerine göre hesaplanan 39.400,00 TL nispi vekalet ücretinin davalı ...nden alınarak, davacıya verilmesine,
7-Davalılar ..., ... ve ... kendilerini vekille temsil ettirdiğinden AAÜT m.13 hükmüne göre hesaplanan 39.400,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak, davalılar ..., ... ve ...'ye verilmesine,
8-HMK m.333 gereğince yatırılan avansın kullanılmayan kısmının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
9-Gerekçeli kararın talep halinde taraflara tebliği ile tebliğ giderinin eksik olması halinde giderin talepte bulunandan alınmasına,
Dair, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde Bursa Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi. 11/04/2023
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır