T.C. BURSA 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
BURSA
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİGEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2019/762 Esas
KARAR NO: 2022/945
BAŞKAN: ... ...
ÜYE: ... ...
ÜYE: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI : ... - ...
VEKİLİ: Av. ... -
DAVALI : ... - ...
VEKİLİ: Av. ... -
DAVA: Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 31/12/2014
KARAR TARİHİ: 05/10/2022
GEREKÇELİ KARAR
YAZIM TARİHİ: 05/11/2022
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVACININ TALEBİ: Davacı vekili dava dilekçesinde, davacı şirket ile davalı müteahhit arasında gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, buna göre davalı müteahhidin mülkiyeti davacıya ait taşınmaz üzerine projesine uygun yapı inşaa ederek süresinde teslimi taahhüt ettiğini, sözleşmeye göre inşaat ruhsatının sözleşme tarihinden itibaren iki ay içinde alınması 24 ay içinde inşaatın bitirilmesi ve sonraki 12 ay içerisinde de yapı kullanma izninin alınması gerektiğini, davalı tarafın sözleşmede kararlaştırılan süreye uymadığını, yapı ruhsatı alınmasının geciktirildiğini, bunun da teslim tarihini ertelediğini, müteahhidin edimini yerine getirmemesi üzerine harçları davacı tarafça ödenmek suretiyle yapı kullanma izin belgesinin 29/07/2014 tarihinde alındığını, teslim süresini geciktirmeyi planlayan davacının ruhsat almadan inşaata başladığını, bu durumun tespit dosyasıyla ortaya konduğunu, davalının teslimi geciktirmesi sebebiyle davacının kira ve gelir kaybı olduğunu, yine davalının projeye aykırı imalatlar yaptığını, dış cephe kaplamalarını yaptırmadığını, bazı havalandırma tesisatlarının, asansörlerin, bodrum kat baca kapaklarının eksik yapıldığını, jenaratör takılmadığını, acil çıkış kapıları konulmadığını, yangın yönetmeliğine uygunsuz imalat yapıldığını, paratoner takılmadığını, bazı elektrik tesisatlarının yetersiz olduğunu, sıva ve boyaların, pis su giderlerinin eksik olduğunu, odalar için ön görülen tv, telefon, internet tesisatlarının yapılmadığını bunlardan dolayı da zarara uğradıklarını, sözleşmeye rağmen emlak vergilerinin davacı tarafça ödendiğini ileri sürerek yapı kullanma harcı ve emlak vergisi olarak ödenen 25.000,00 TL ile eksik ve ayıplı imalattan kaynaklanan alacaklarına karşılık şimdilik 10.000,00 TL'nin davalıdan faizi ile tahsiline, alacak miktarının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
DAVALININ CEVABI: Davalı taraf ise, davanın reddini savunmuş sözleşmenin doğru olduğunu, teslim tarihinin 15/05/2014 tarihine denk düştüğünü, davacının da bu durumu dilekçesinde kabul ettiğini tespit dosyasında hatalı hesaplama yapıldığını, işin zamanında bitirildiğini, işe başlama tarihine ruhsat tarihinin esas alınacağını, yapının yer sahibine 2012 yılında fiilen teslim edildiğini ve davacının bu yerleri kullanmaya başladığını, bu sebeple gecikme cezası taleplerinin haksız olduğunu, yapı kullanma izninin gecikmediğin, gecikmiş olsa bile buna davacının yaptırdığı izinsiz tadilatların sebep olduğunu çünkü davacının ruhsattan sonra zemin katta fırın yapılmasını talep ettiğini bu sebeple projelerin yönetmeliğe uygun biçimde yeniden çizildiğini, bunun süreci aksattığını, davacının yapı kullanma izni almadan önce 20/06/2012 tarihinde fırın ve dükkanları, 20/12/2012 tarihinde öğrenci yurdunu teslim aldığını, 2011-2012 eğitim döneminde kısmen, 2012-2013 yıllarında ise tam dolulukla faaliyet gösterdiğini, yapı denetim firması raporuna göre 30/12/2013 tarihinde işin %100 seviyesinde bittiğini, belediyeden iş bitirme belgesinin 31/12/2013 tarihinde alındığını, belediye ekiplerinin son kontrol için yapıya gittiklerinde davacının proje dışı tadilatlar yaptığının ortaya çıktığını bunun da Bursa 4.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/11 D.İş sayılı dosyası ile tespit edildiğini, yapı kullanma izin belgesi harçları da emlak vergisi ve diğer harçların davalı tarafından zamanında yatırıldığını, ancak mecburen makbuzların davacı adına düzenlendiğini, yapı kullanma izin belgesinde de mal sahibinin imzasının zorunlu olduğunu, davacının aboneliği davalı adına olan su faturalarını ödememesinden kaynaklanan uyuşmazlık sebebiyle bu davanın açıldığını, davacının kira kaybı yahut benzer gelir kaybı olmadığını, projede jeneratör zorunluluğu bulunmadığını ancak yerinin hazırlandığını, acil çıkışların yeterli olduğunu, yapının projeye uygun yapıldığını, sonradan kullanıcılar tarafından yapılan değişikliklerden sorumlu olmadıklarını, bodrum kattaki izolasyonların yapıldığını, sözleşmeye göre eksiklik olmadığını, pis su giderlerinin tamamlandığını, proje tadilatı sebebiyle davacının fazladan kazancı dahi bulunduğunu ileri sürmüştür.
DELİLLER ve GEREKÇE:
Dava eser sözleşmesine ilişkindir. Davacı arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırılıktan kaynaklanan alacak ve tazminat isteminde bulunmuştur.
Davacı taraf eldeki davadan ve hatta inşaatın belli bir seviyeye gelmesinden çok önce Bursa 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/1107 D.İş sayılı dosyası aracılığıyla bir tespit talep etmiştir. Bu talebinde davalı müteahhidin inşaata fiilen başlamış olmasına rağmen henüz ruhsat almadığını ileri sürmüş, dosyaya verilen rapor davacının bu iddiasını doğrulayacak mahiyettedir. Davacı taraf bu iddiasıyla esas olarak davalının sözleşmeye aykırı davrandığını ortaya koymak istemiştir.
Davadan önce bir tespit daha talep edilmiştir ki talebin sahibi bu kez davalı müteahhit taraftır. Müteahhit, Bursa 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/11 D. İş sayılı dosyasıyla istediği tespit talebinde sözleşmede öngörülen ve arsa sahibine bırakılacak olan bağımsız bölümlerin inşaatını tamamlayıp teslim ettiğini, ancak arsa sahibinin izin ve onay almadan projeye aykırı tadilatlar yaptığını, bu tadilatların yapı kullanma izni alınmasına engel olacak mahiyette olduğunu ileri sürmüş, projeye aykırı tadilatların tespitini istemiştir. Anılan dosyaya verilen bilirkişi raporu da davalıyı doğrular mahiyettedir ve arsa sahibine isabet eden yerlerde tadilat yapıldığı yolundadır.
Davacının iddiası hem inşaatın geciktirildiği hem müteahhide düşen bir edim olan yapı kullanma izninin alınmadığı, hem de projeye aykırı ayıplı ve eksik imalat bulunduğu yolundadır.
Mahkememizce daha önceden davanın kısmen kabulüne karar verilmiş mahkememizin kararı Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesinin 2019/183 ESAS - 2019/477 KARAR sayılı ilamı ile kaldırılmıştır.
Kaldırma gerekçesinde; " Mahkemece sözleşme şartı olarak karalaştırılan ahşap görünümlü kompozitten, görünüm ve estetiğin amaçlandığını, yerine yapılan cephe kaplamasının inşaatın kullanım şeklini değiştirmediği ve halen kullanıldığı nazara alınarak masraf ve fayda dengesi gözetildiğinde nesafet farkı ödenmesi gerektiğini yerinde tespit etmiş ise de nesafet bedeli belirlenmesinde hataya düşünmüştür. Bina kompozitli yapılsaydı meydana getireceği değeri ile mevcut cephe kaplaması ile yapılan değer arasındaki fark nesafet değerini oluşturur. O halde bilirkişi marifetiyle binanın teslim tarihindeki piyasa rayiçlerine göre nesafet bedeli belirlenmeli, nesafet bedeli belirlenirken sadece arsa sahibine ait bloklara ait nesafet bedeli belirlenemediği, yani görsel bütünlük ve mimari açıdan tüm binanın nesafet bedeli kabul edilmesi halinde bu durumda dış cephe kaplamasının ortak yere ilişkin masraf olması nedeniyle arsa sahibinin sözleşmede kararlaştırılan arsa payı oranında (%50 arsa payı oranında) talep edebileceği sorumluluk kapsamı değerlendirilmelidir. Mahkemenin hükmünün dayanak yaptığı bilirkişi raporunda inşaat teslim süresi 02.07.2013 tarihi bulunmuş ise de inşaatın teslim tarihine ilişkin deliller yeterince toplanıp, değerlendirmiş değildir. Teslim fiili bir olgu olduğundan her türlü delille ispatlanabilir, bu bağlamda davanın yüklenicinin savunmasında geçen ekmek fişinin 05.01.2012 tarihli olduğu, yapı denetim görevlilerince tutulan ve iş sahibi ... gıda şirket şirketi görevlerinin imzası olduğu iş bitirme tutanağında 31/12/2013 tarihinde inşaatın %100 olarak yapıldığının tutanak altına alındığı, Milli Eğitim Müdürlüğü'nden gelen yazıda 08/02/2013 tarihli polis tutanağı üzerine yurtun 11/04/20013 tarihinde Valilik onayı ile kapatılmasına karar verildiği görülmektedir. Teslim fiili bir olgu olduğundan her türlü delille ispatlanabilir. Bu anlamda taşınmaz üzerindeki Davacı ait işyerinin Vergi Dairesinden yoklama fişleri ve iş başlangıcına ilişkin mükellefiyet kayıtları celp edilmeli, taşınmaz üzerindeki dükkan işyerlerine ait elektrik su ve doğalgaz abonelik başlangıç tarihleri ilgili kurumlardan sorulmalıdır. Yüklenicinin teslim hususuna ilişkin delilleri toplandıktan sonra gerektiğinden her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı gecikme ve inşaat teslim tarihi değerlendirmelidir. Taşınmazı inşaatının fiilen teslim edilmesi ile arsa sahibinin binadan yararlanmaya başlayacağı varsayıldığından teslim tarihine kadar gecikmeden kaynaklanan kira tazminatını isteyebileceği hususu değerlendirilmelidir. Yüklenicinin sözleşmede öngörülen inşaat süresine göre temerrüde düştüğü ve gecikme tazminatı hak ettiği kabul edildiği takdirde bilirkişi marifetiyle taşınmaz işyerlerinin özellik ve şartları nazara alınarak piyasa rayicine göre gecikme kirası belirlenmelidir. Hükmün esas alındığı bilirkişi raporlarında sanki taraflar arasında sözleşme/kira ilişkisi varmış gibi davacının sunmuş olduğu kira sözleşmelerine endeks uygulanmak suretiyle gecikme kirası tespit edilmesi hatalı olmuştur.Davalı Yükleyince talep edilen işlerin ayıplı işlerden olduğunu ve ayıp ihbarının suresinde yapılmadığını ileri sürmüştür. Anılan işlerin eksik veya ayıplı iş olup olmadığı bilirkişi marifetiyle belirlenmemekle birlikte, Davalı cevap dilekçelerinde ayıp ihbarı definde bulunmamıştır. Dava aşamasında ileri sürülmesi sürülmeyen iddia ve itirazlar istinaf aşamasında da ileri sürülmesi mümkün olmadığından bu husus değerlendirme dışı bırakılmıştır. Davacı dava dilekçesinde gecikme zararında bulunmuş, istinaf dilekçesinde gelir kaybından bahsetmiştir. Davalının talep ettiği zararlar mahiyeti itibariyle gecikme tazminatı olup Mahkemenin bu zararı, gecikme tazminatı veya gecikme kirası nitelemesinde bir usulsüzlük yoktur. Yukarıda belirtilen nedenlerle; davanın esasıyla ilgili toplanması gereken deliller toplanmadan ve değerlendirilmeden hüküm kurulduğu" belirtilmiştir.
Kaldırma kararı sonrasında vergi dairesi elektrik su ve doğalgaz aboneliklerine ilişkin kayıtlar celp edilmiş daha sonra mahallinde uzman bilirkişi heyetince keşif yapılmıştır.
Bilirkişiler gecikmeden kaynaklı gelir kaybı alacağına ve eksik kayıtlı imalat bedellerine ve yine ahşap kompozit kaplama ile ilgili nefaset farkının belirlemesi yapılmışsa da bilirkişi heyeti tarafından nefaset farkının belirlenmesi usulüne uygun olmadığından alınan ek raporla da bilirkişilerden mahkemece istenilen hususlar belirtilen ilkelere göre hesaplanmadığından re'sen başka bir bilirkişi heyeti oluşturulmuş bilirkişilerden; davaya konu binanın sözleşmeye uygun bir biçimde kompozit kaplama ile yapılması halinde binanın teslim tarihinde piyasa rayiçlerine göre değeri ile mevcut halindeki değeri arasında ne miktarda fark oluştuğu (eksik kalan kompozit kaplamanın tamamlanması için maliyet hesabı yapılarak hesaplama yapılmaması gerektiği, kompozit kaplamanın binaya katacağı değere göre nesafet farkının belirlenmesi gerektiğinin hatırlatılmasına), bu miktara göre % 50 arsa payı oranına göre davacının talep edeceği rakamın ne olduğunun belirlenmesi, ayrıca dava konusu bağımsız bölümlerin davacıya dosya arasına celbedilen vergi dairesi kayıtları, abonelik sözleşmeleri, yapılmış olan kira sözleşmeleri gibi tüm bilgi ve belgeler hep birlikte değerlendirilerek teslim olgusu fiili bir olgu olduğundan şayet her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı teslimler mevcut ise; bu teslim tarihlerine göre gecikmeden kaynaklı alacağın ne miktarda olduğu ayrıca taraf vekillerinin raporlara karşı yapmış olduğu itirazlarda karşılanmak üzere rapor düzenlenmesi istenilmiştir.
Yapılan incelemede davacının 110.000,00 TL dış cephe nefaset bedeli, 17.134,66 TL gelir kaybı alacağı, 70.000,00 TL şap, 4.500,00 TL menfez, 5.000,00 TL dilatasyon ve 22.084,16 TL vergi ve harçlara ilişkin rücu alacağı olmak üzere toplam 228.718,82 TL alacağı bulunduğu belirlenmiştir.
Davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
DAVANIN KISMEN KABUL KISMEN REDDİ İLE;
1-110.000,00 TL dış cephe nefaset bedeli, 17.134,66 TL gelir kaybı alacağı, 70.000,00 TL şap, 4.500,00 TL menfez, 5.000,00 TL dilatasyon ve 22.084,16 TL vergi ve harçlara ilişkin rücu alacağı olmak üzere toplam 228.718,82 TL alacağın dava tarihi olan 31/12/2014 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ÖDENMESİNE,
2-Fazlaya ilişkin talebin REDDİNE,
3-Harçlar yasası gereğince alınması gereken 15.623,78 TL harçtan, 597,72 TL peşin harç, 16.821,34 TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 1.795,28 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
4-Davacı tarafından yapılan 597,72 TL peşin harç, 16.821,34 TL tamamlama harcı, 10.599,85 TL yargılama gideri olmak üzere toplam 28.018,91 TL masrafın kabul/red oranına göre 6.347.80 TL'sinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına,
5-Davalı tarafından yapılan 235,85 TL masrafın kabul/red oranına göre 53,43 TL'sinin davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine, bakiyesinin davalı üzerinde bırakılmasına,
6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T.'ye göre hesap ve takdir edilen 35.020,63 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
7-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T.'ye göre hesap ve takdir edilen 103.892,09 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine,
Kesinleşme süreci tamamlanana kadar masraf avanslarının kullanılabileceği nazara alınarak kararın kesinleşmesinden sonra yazı işlerince yapılacak hesaba göre artan avansların yatıran tarafa iadesine
Dair davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı kararın tebliğinden itibaren iki haftalık süre içinde Bursa Bölge Adliye Mahkemesi İstinaf Yargı Yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 05/10/2022
Başkan ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Katip ...
e-imzalıdır