T.C.
BURSA
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
BAŞKANLIĞI GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2021/409 Esas
KARAR NO: 2021/1017
BAŞKAN: ... ...
ÜYE: ... ...
ÜYE: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI : ...
VEKİLİ: Av. ...
DAVALI : ... -
VEKİLLERİ: Av. ...
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 26/09/2020
KARAR TARİHİ: 03/11/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 03/12/2021
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesi özetle; Kısa adı ... olan müvekkili birlik, amacı doğrultusunda 18/06/2016 tarihinde yapılan Olağan Genel Kurul toplantısında belirlenen metrekare birim bedelleri ile üye kooperatiflere arsa tahsisi yaptığını, davalı kooperatife de Bursa İli, Nilüfer İlçesi, İrfaniye Mah., 124 Ada, 6 Parsel sayılı taşınmazı 1.305.068,80 TL bedelle tahsis ettiğini, 20/05/2017 tarihinde yapılan Genel Kurulda arsa bedellerinin 2017 yılı Haziran ayının son iş gününden itibaren 24 taksitte ödenmesine, taksitlerini iki ay üst üste ödemeyen kooperatiflerin tahsislerinin iptal edilmesine oybirliği ile karar verildiğini, 2018 yılında yapılan Genel Kurulda ödemelerini aksatan kooperatiflere aylık %3 gecikme cezası alınmasına dair karar alındığını, Haziran 2017 tarihinden itibaern 24 taksitte ödenmesi gereken arsa bedeli davalı kooperatifçe eksiksiz ödenmediği için ilk olarak 05/11/2019 tarihinde birikmiş borçlarının ödenmesi için ihtarname gönderildiğini, daha sonra 25/11/2019 tarihinde yine ihtarname gönderilmiş olmasına rağmen ödeme yapılmadığını, davalı tarafa yine Bursa 18. Noterliği 17/01/2020 gün ve 03355 sayılı ihtar gönderildiğini, borcun ödenmemesi üzere Bursa 18. Noterliği 07/02/2020 gün ve 08354 sayılı ikinci ihtarname gönderildiğini, tanınan 30 günlük süre içinde borcun ödenmediğinin anlaşılması üzerine de davalı kooperatifin ortaklıktan çıkarılmasına karar verildiğini, davalı kooperatifin birlik üyeliğinden çıkarılması üzerine kendisine tahsis edilen ve borcu eksiksiz ödenmeyen 124 Ada, 6 Parsel sayılı taşınmazın birlik mülküne geri dönmesi amacıyla işbu davanın açılması zaruri hale geldiğini, bu nedenlerle öncelikli olarak taşınmaz üzerine teminatlı veya teminatsız olarak üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir konulmasını, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın tapu iptali ile davacı müvekkilinin adına tescilini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde; Davanın reddi ile yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesini talep etmişlerdir.
Delillerin değerlendirilmesi ve gerekçe;
Dava Bursa İli, Nilüfer İlçesi, İrfaniye Mah., 124 Ada, 6 Parsel sayılı taşınmaza yönelik tapu iptal tescil davasıdır.
Davacı davalı kooperatifin ortaklıktan çıkarılmasına karar verildiğini, davalı kooperatifin birlik üyeliğinden çıkarılması üzerine kendisine tahsis edilen ve borcu eksiksiz ödenmeyen 124 Ada, 6 Parsel sayılı taşınmazın birlik mülküne geri dönmesi amacıyla işbu davanın açılması zaruri hale geldiğini ileri sürerek eldeki davayı açmıştır.
Davanın daha iyi anlaşılabilmesi için süreci özetlemek gerekmektedir.
Davacı kooperitif birliği, birlik amacı doğrultusunda 18/06/2016 tarihinde yapılan Olağan Genel Kurul toplantısında belirlenen metrekare birim bedelleri ile üye kooperatiflere arsa tahsisi yapmıştır.
Bu kapsamda davalı kooperatife Bursa İli, Nilüfer İlçesi, İrfaniye Mah., 124 Ada, 6 Parsel sayılı taşınmazı 1.305.068,80 TL bedelle tahsis etmiş ve tapuda devir ve tescil gerçekleşmiştir.
Arsa tahsis bedellerinin ödenmeyen kısımlarının teminatını sağlamak içinde davalıya tahsis ve devir edilen dava konusu taşınmazın üzerinde davacı lehine ipotek tesis edilmiştir.
Davacı birliğin 20/05/2017 tarihinde yapılan Genel Kurulda arsa bedellerinin 2017 yılı Haziran ayının son iş gününden itibaren 24 taksitte ödenmesine, taksitlerini iki ay üst üste ödemeyen kooperatiflerin tahsislerinin iptal edilmesine karar verilmiştir.
2019 yılında yapılan Genel Kurul toplantısında da 2017 yılı genel kurulunda alınan taksitlerini iki ay üst üste ödemeyen kooperatiflerin tahsislerinin iptal edilmesine ilişkin kararın kaldırılmasına, bunun yerine gecikme cezası uygulanmasına karar verilmiştir.
Hali hazırda davalıya tahsis edilen arsaya yönelik arsa tahsis işlemi varlığını devam ettirmektedir, iptal edilmemiştir.
Davacı kooperatif Yönetim Kurulu ise ödenmeyen arsa tahsis bedelleri nedeniyle arsa tahsis işlemini iptal etmek yahut taşınmazın iadesi için işlem tesis etmek yerine davalının kooperatif birliğinden çıkarılmasına karar vermiştir.
Çıkarma konusunda davacı kooperatif Genel Kuruluna itiraz etmiş doğrudan bir dava açmamıştır.
4562 sayılı organize sanayi bölgeleri kanununun arsa tahsislerini düzenleyen 18.maddesine göre; Arsa tahsisi, yönetmelik hükümlerine göre müteşebbis heyetin veya genel kurulun belirleyeceği prensipler çerçevesinde yönetim kurulu tarafından yapılır ve Bakanlığa, tahsisi takip eden ayın ilk haftası içerisinde bilgi verilir. Bakanlık gerekli gördüğü takdirde, OSB’de yer tahsis edileceklerin temel vasıfları ile iştigal konularını kuruluş protokolünde belirleyebilir.
Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamaz. Bu arsalar katılımcılar ve mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez.
Bu husus tapuya şerh edilir. Arsa tahsis ve satışının şirket statüsündeki katılımcılara yapılması hâlinde, borcu ödenmeden ve tesis üretime geçmeden arsanın satışını ve spekülatif amaçlı işlemlerle mülkiyet hakkının devrini önlemeye yönelik tedbirleri almakla Bakanlık yetkilidir.
Ancak arsa tahsisi yapılan firmanın tasfiyesi hâlinde, firmanın katılımcı vasfını taşıyan ortağına veya ortaklarına tahsis hakkının devri mümkündür. Bu konudaki işlemlerin muvazaalı olup olmadığını tetkikle ve sonucuna göre gerekli tedbirleri almakla Bakanlık yetkilidir.
Bu husustaki yasaklara aykırılığın mahkemece tespiti hâlinde, arsa kimin tasarrufunda olursa olsun tahsis veya satış tarihindeki bedeli ile geri alınarak bir başka katılımcıya tahsis ve satışı yapılır.
Tahsis edilen arsaların tapuları, katılımcı tarafından tahsis bedelinin tümüyle ödenmesi veya tahsis bedelinden kalan borç için teminat mektubu verilmesi ve OSB’nin kesin olarak belirleyeceği arsa bedelleri ile yapılacak diğer yatırımlara itirazsız olarak katılacağına ilişkin noter tasdikli taahhütname vermesi koşullarının gerçekleşmesi hâlinde tesisi üretime geçenlere geri alım hakkı şerhi konulmadan, tesisi üretime geçmeyenlere ise geri alım hakkı şerhi konularak verilir.
Katılımcının kendisine tahsis edilen parsel üzerinde gerçekleştireceği sabit yatırım tutarının en az %50’si tutarında bankalar veya kredi kuruluşlarından yatırım kredisi alması durumunda altıncı fıkrada aranan şartları sağlayanlarda üretime geçme şartı aranmaksızın geri alım hakkı şerhi konulmadan; Bakanlık kredisi kullanan OSB’lerde ipotekli, Bakanlık kredisi kullanmayan OSB’lerde ipoteksiz tapu verilebilir. Katılımcının yönetmelikte belirlenen süreler içinde üretime geçmemesi ve kredi sözleşmesinin sona ermesi durumunda tahsis için ödenen tutar toplamının tahsis tarihinden sonraki yıllar için 213 sayılı
Kanun uyarınca açıklanan yeniden değerleme oranlarına göre güncellenmesi ile elde edilen tutarın ilgilinin banka hesabına yatırılmasını müteakip, parsel OSB adına tescil edilir. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin hususlar yönetmelikle belirlenir.
Hâlihazırda geri alım şerhli tapusunu alan katılımcılar hakkında yedinci fıkra hükümleri kıyasen uygulanabilir.OSB sınırları içerisinde yer alan OSB mülkiyetinde bulunmayan taşınmazların tamamının tapu kaydına “Taşınmazın icra yoluyla satışı dâhil üçüncü kişilere devrinde OSB’den uygunluk görüşü alınması zorunludur.” şerhi konulur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler, yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır.
OSB’lerde yer alan sanayi parsellerindeki tesislerde bir katılımcı ya da katılımcının kiracısı üretim yapabilir. 6102 sayılı Kanunda tanımlanan hâkim ve bağlı şirketler, geçici 1 inci ve geçici 2 nci madde kapsamında kurulan OSB’lerdeki 1/7/2017 tarihinden önce yapı kullanma izni almış olan tesisler ve geçici 5 inci madde kapsamında kurulan OSB’ler bu fıkrada yer alan kiralamaya ilişkin kısıtlamalardan muaftır.
OSB’lerde yer alacak sanayi kuruluşlarının müşterek yararlarına yönelik hizmet vermek üzere; kamu kurum ve kuruluşları, kamu kurumu niteliğinde meslek kuruluşları ile müteşebbis heyette temsil edilen kurum ve kuruluşlara, müteşebbis heyet tarafından, mülkiyeti OSB’de kalmak üzere arsa tahsis edilebilir.
OSB yönetmeliğinin arsa tahsis iptali başlıklı 60.maddinne göre; Tahsis edilen arsa ile ilgili olarak;
a) Tahsis tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde gerçekleştireceği yapıya ait projeleri OSB’ye tasdik ettirerek yapı ruhsatını almayan,
b) Yapı ruhsatı aldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde iş yeri açma ve çalışma ruhsatını almayan,
c) 25/11/2014 tarihli ve 29186 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliğine göre “ÇED Gerekli Değildir” veya “ÇED Olumlu” kararı almayan,katılımcılara yapılan tahsis, yönetim kurulu tarafından iptal edilir.
Aynı yönetmeliğin ödemelerin zamanında yapılmaması başlıklı 59.maddesine göre; Arsa tahsis ve satış bedeli, katılımcı veya kiracılardan tahsil edilecek alt yapı katılım payları, elektrik, su, atıksu, doğalgaz ve benzeri satış ve hizmet bedeli ödemelerinin vadesinde yapılmadığı takdirde, gecikme süresi için, ödenmeyen tutara, T.C. Merkez Bankası tarafından kısa vadeli avans işlemlerine uygulanan faiz oranında gün esasına dayalı olarak gecikme faizi uygulanır. OSB, katılımcının vade tarihinden itibaren 2 ay içinde yazılı başvurusu halinde, taksit ödeme süresini, gecikme faizi uygulamak şartıyla en fazla 6 aya kadar uzatabilir. Yazılı başvuruda bulunmayan veya talebi kabul edilmeyen katılımcının taksit ödeme gecikme süresinin 3 ayı aşması halinde, mücbir sebep halleri hariç olmak üzere, katılımcıya tahsis edilen arsa geri alınır. Katılımcı, arsanın geri alınması nedeniyle hiçbir faiz ve tazminat talep edemez. Katılımcıdan parselin geri alınması halinde, katılımcının o ana kadar yaptığı arsa tahsis bedeli, 62 nci maddede belirlenen şekilde hesaplanır ve en geç bir yıl içinde OSB tarafından katılımcıya ödenir.
Davacı kooperatif birliği 4562 sayılı kanun ve OSB yönetmeliği çerçevesinde işlem yapmak yerine davlının mali yükümlülüklere aykırı davranması nedeniyle ihracına karar vermiştir. Eldeki dava da tapu iptal tescil talebini açıkça davalının kooperatiften ihraç edilmesi hukuksal olgusuna dayandırmıştır.
Davacı davalının artık kooperatif birliğine üye olmadığı için taşınmazın tapusunun iptali ve tescilini istemektedir.
Ancak davalı tarafça ihraca ilişkin yönetim kurulu kararına karşı Genel Kurula itiraz etmiş Genel Kurulca yapılan 14.03.2021 tarihli toplantıda davacının ihraç kararına itirazı incelenmiş ve "kooperatiflerin mahkeme harclarini 60 gun icerisinde ödemesi kaydiyla ortakliklarinin devamina odenmedigi takdirde acilan davalarin devamina ve ortakliktan cikarilmalarina" şeklinde karar verilmiştir.
Davalı tarafça 60 günlük süre içerisinde 29.04.2021 tarihinde davacının banka hesabına 22.570,00 TL görevsizlik kararı verilen dosya numarasına atfen ödeme yapılmıştır.
Kooperatifçe mahkeme harcı ödenmesi kararı alındığından davacının yatırdığı tutar davacının eldeki davada yaptığı harç masrafını karşılamaktadır. Zira davanın reddi halinde davacının yatırdığı 22.287,32 TL'den alınması gereken 59,30 TL tutar mahsup edildiğinde bakiye 22.228,02 TL davacıya iade edilecektir. Davacının 59,30 TL bu harç dışında yatırdığı 54,40 TL başvurma harcı ve 7,80 TL vekalet harcı bulunmaktadır.
Davacı vekili Genel Kurul kararının vekalet ücretini de kapsadığını iddia etmiş ise de Genel Kurul kararında açıkça "kooperatiflerin mahkeme harclarini 60 gun icerisinde ödemesi kaydıyla" denildiğinden yatırılan tutarın vekalet ücretini karşılayıp karşılamadığı araştırılmamıştır.
Davacı eldeki davada tapu iptal ve tescili istemini davalının artık kooperatif birliğine üye olmadığı olgusuna dayandırdığından ve 14.03.2021 tarihli Genel Kurul toplantısında alınan kararla davalının ihraç kararı kaldırılmış ve kooperatif üyeliğinin devamına karar verilmiş olduğundan davanın reddine karar verilmiştir.
Davanın reddine karar verildiğinden mahkememizce taşınmaz üzerinde konulmuş olan tüm tedbirlerin derhal kaldırılmasına da karar verilmiştir. Bunun için kararı kesinleşmesinin beklenmesine gerek duyulmamıştır. Zira reddedilen davada tedbir kararının devam etmesi davalının mülkiyet hakkını ihlal etmeye devam edecektir. Diğer yandan da taşınmaz üzerinde davacı lehine tesis edilmiş bir ipotek bulunmaktadır. Taşınmaz devredilse dahi devralan ipotekle yükümlü olarak devralacaktır. Borç sona ermeden de ipotek terkin edilemeyecektir.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
Davanın REDDİNE,
Mahkememizce taşınmaz üzerinde konulmuş olan tüm tedbirlerin derhal kaldırılmasına,
Harçlar Yasası gereğince alınması gerekli 59,30 TL harçtan başlangıçta alınan 22.287,32 TL peşin harcın mahsubu ile bakiye 22.228,02 TL harcın talep halinde davacıya iadesine,
Davacı tarafça yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen 78.477,41 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine,
Kesinleşme süreci tamamlana kadar masraf avanslarının kullanılabileceği nazara alınarak kararın kesinleşmesinden sonra yazı işlerince yapılacak hesaba göre artan avansların yatıran tarafa iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı kararın tebliğinden 2 haftalık süre içinde Bursa Bölge Adliye Mahkemesi İstinaf Yargı yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.03/11/2021
Başkan ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Katip ...
e-imzalıdır