T.C. BURSA 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
T.C.
BURSA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİGEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2016/68 Esas
KARAR NO: 2020/455
HAKİM: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI : ... - T.C.N.... -
VEKİLİ: Av. ... -
DAVALI : ... - ...
VEKİLİ: Av. ... -
DAVA: Kira Kaybı Tazminatı(Kooperatif ilişkisinden kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 18/01/2016
KARAR TARİHİ: 29/09/2020
KARAR YAZIM TARİHİ : 28/10/2020
Mahkememizde görülmekte olan Kira Kaybı Tazminatı(Kooperatif ilişkisinden kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA VE SAVUNMA:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: Davacı müvekkilinin 23/06/2009 tarihinde daire satış vaadi sözleşmesi başlıklı bir sözleşme ile davalı kooperatiften 2433 ada, 1-2 parsel üzerine yapılacak A blok 15 nolu dairesini anahtar teslimi üyelik yoluyla satın aldığını, daire karşılığında davalı kooperatife 90.000 TL ödediğini ve kooperatif yönetim kurulunan 23/06/2009 tarih, 279 nolu kararı ile kooperatife üye yapıldığını, taraflar arasındaki sözleşmeye göre dairenin mutfak dolapları, kombi cihazı ve oda parkeleri satın alan tarafından yaptırılacağını, bunun dışında daire diğer dairelerle aynı özellikte yapılarak, davalı kooperatif tarafından davacıya teslim edileceğini, davacı dışında bazı kişilerin davalı kooperatiften aynı şekilde anahtar teslimi üyelik aldıklarını, davalı kooperatif tarafından davacıya teslim edileceğini, davalıdan anahtar teslimi üyelik alan tek kişinin davacı olmadığını, davacı ve diğer bazı anahtar teslimi üyelik alanların kooperatife halen borçlarının olduğu iddia edilerek haklarında icra takibi yapılmış ise de bu üyelerden bazılarına üyeliklerine karşılık gelen daireler teslim edildiğini ve tapularının verildiğini, bu üyelerden bilinenlerin ..., ..., ... olduğunu, dairelerin teslim alan bu üyelerin su aboneliklerini de aldıklarını, üye ... 14/11/2012, üye ... 30/04/2013 ve üye ... 25/06/2014 tarihinden itibaren su abonesi olduklarını, dairelerini teslim alan üyelerle her konuda aynı durumda olan davacıya ise ne dairesi ne de tapusunun verilmediğini, davacının dairesinin bulunacağı bloğun hala temel konumda olduğunu, bazı üyelerin ise su aboneliklerini 2010 yılında aldıklarını, örneğin üye ... 08/10/2010 tarihinde su aboneliğini yaptırdığını, bunun da üyenin 2010 yılından bu yana dairesini teslim alıp kullandığını gösterdiğini, anahtar teslimi olarak peşin para ile üyelik alan davacının davalı kooperatife hiçbir borcunun bulunmadığını, davalı kooperatifin davacının peşin para ile üyelik alan davacının davalı kooperatife hiçbir borcunun olmadığını, davalı kooperatifçe hukuka aykırı bir şekilde davacının kooperatife borcu olduğu ileri sürülebilir ise de davacı ile aynı durumda olan ve halen itirazın iptali davası devam eden üyelerin varlığı ve bu üyelere dairelerinin ve tapularının teslim edildiği dikkate alındığında yine üyeler arasında eşitsizliğe yol açacak bir uygulamanın davalı kooperatif tarafından yapıldığının aşikar olduğunu, kooperatife peşin para ile üye olan ve belirli bir daireyi anahtar teslimi şeklinde 2009 yılında satın alan davacının bazı üyelere 2010 yılından bu yana dairelerinin teslim edilmeye başlanmış olması nedeniyle ilk aboneliğin yaptırıldığı 2010 yılı 10.ayından bu yana hak kaybına uğradığının sabit olduğunu, bu nedenlerle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 2011 yılı için 7.200 TL, 2012 yılı 8.400 TL, 2013 yılı içcin 9.600 TL, 2014 yılı için 10.800,00 TL 2015 yılı için 12.000 TL olmak üzere toplam 48.000 TL kira bedelinin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle: Davacının da diğer üyeler gibi davalı kooperatifin üyesi olduğunu, nitekim bizzat davacı tarafından sunulan 23/06/2009 tarih ve 279 sayılı kararın da bu hususun açık delili olduğunu, Kooperatifler Kanunu ve gerekse emsal Yargıtay içtihatlarına göre anılan sözleşmenin her halükarda geçersiz olduğunu, davacı yanın kooperatif üyesi olduğu halde bu ortaklıktan doğan asli yükümlülüklerini yerine getirmediğini, taraflar arasında Bursa 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2015/247 esas sayılı dosya ile itirazın iptali davası görülmekte olup işbu dosyanın davanın dosya kapsamındaki beyanlarının da belirtildiği üzere davacı yanın kooperatif üyesi olması dolayısıyla yerine getirmesi gerekli yükümlülüğü olan aidat ödemesini yapmadığını, davacı taraf gibi hem ödeme yapmayın hem de daireyi isteyen 15 üye hakkında ise hukuki yollara başvurulduğunu, takibe ve açılan davaya rağmen aidat ödememekte direnen ve diğer üyelerin fedakarlığıyla daire sahibi olmayı isteyen davacının bununla yetinmeyerek işbu dava yoluyla yoksun kaldığı kira bedellerini de istemekte ise de talebinin dürüstlük kuralını açıkça ihlal ettiğini, bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:
Dava dilekçesi, cevap dilekçesi, cevaba cevap dilekçesi, tarafların karşılıklı beyan dilekçeleri, satış vaadi sözleşmesi, yönetim kurulu kararı, genel kurul kararı, su faturaları, keşif, bilirkişi raporu, yazılan müzekkere cevapları, Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/68 Esas sayılı dosyası ve tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE HUKUKİ SONUÇ:
Dava, kendisine konut verilmeyen kira kaybı bedeli talebine ilişkindir.
Dosya kapsamında mahallinde keşif yapılarak dosya 1 emlakçı bilirkişi, 1 kooperatif uzmanı bilirkişi, 1 inşaat bilirkişisinden oluşan bilirkişi heyetine tevdi edilmiştir.
Bilirkişi heyetinin mahkememize sunmuş olduğu 13/07/2018 havale tarihli bilirkişi raporunda özetle: Dava konusu taşınmazın Bursa ili, Nilüfer İlçesi, Özlüce Mahallesi, Yeni 2433 ada, 3 nolu parsel üzerinde yapımı devam eden A ve B bloktan, zemin + 6 kattan müteşekkil A blokta bulunan 15 nolu dairenin 15/12/2010-18/01/2016 tarihleri arasındaki getirebileceği toplam kira gelirinin 42.495,82 Tl olduğu mütalaa edilmiştir.
Taraf vekillerinin bilirkişi raporuna karşı itirazları kapsamında dosyada ek rapor aldırılmak üzere dosya önceki bilirkişi heyetine tevdi edilmiştir.
Bilirkişi heyetinin mahkememize sunmuş olduğu 05/12/2018 havale tarihli bilirkişi raporunda özetle: Davacının kooperatif ortağı olduğuna, bunun sonucu olarak diğer ortaklarla eşit miktarda aidat ödeme yükümlülüğü bulunduğuna, davacının bu yükümlülüğünü yerine getirmediği gibi A bloğun henüz tamamlanmadığından dairenin tesliminin söz konusu olamayacağına, dolayısıyla geç teslimden dolayı tazminat olgusunun gerçekleşmiş olamayacağı mütalaa edilmiştir.
Davacı vekilinin rapora karşı itirazları ile davalı vekilinin rapora karşı beyanlarını irdeler ve Yargıtay 23 HD'nin 2014/11116 esas ve 2015/6704 karar sayılı ilamı ile 2014/8964 esasve 2015/7029 karar sayılı bozma ilamlarında açıkça vurgulandığı üzere 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunun 23.maddesi uyarınca "Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler" ifadesine yer verilmiş olup, davacı peşin bedelli üye ise peşin bedelli üyeler ile normal statüde üye ise normal statüde olan üyelerle karşılaştırma yapılarak eşitlik üyeliğin kendi statüsü içerisndeki emsal üyeler esas alınarak sağlanmalı ve Kooperatifler Hukukunda mutlak değil nispi eşitlik ilkesi esas alındığından tüm ortaklara konut tesliminin aynı tarih ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınraka aynı nitelikte yapılması gerektiği ve bu kapsamda peşin bedelli üye ile normal statülü üye tespiti için genel kurulda açıkça yönetim kuruluna tespiti için genel kurulun karar alınmasının tek başına yeterli olmadığı, genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi gerekmesi halinde de peşin bedelli ortak statüsüne ortağın kabul edildiğinden, alınan ilamlarda da belirtildiği üzere peşin bedelli ortak olarak kabul edilmesinin belirlenmesi için üyeden inşaat finansmanı için uzunca bir süre aidat istenilmemesi ya da bilançaolarda, hesap cetvellerinde, faaliyet raporlarında, genel kurullarda, üye kayıt defterlerinde bu yönde bir borç kaydı yer almamışsa, üyenin peşin bedeli ortak oludğunun kooperatife zımnen benimsendiği ve sadece genel yönetim ve alt yapı giderlerinden sorumlu olacağından, bilirkişilerce bu incelemenin yapılalrak peşin bedelli ortak mı normal statülü ortak mı olduğunun raporda belirlenmesi açısından dosya önceki bilirkişi heyetine tevdi edilmiştir.
Bilirkişi heyetinin mahkememize sunmuş olduğu 20/06/2019 havale tarihli bilirkişi ek raporunda özetle: Davacının kooperatif ortağı olduğuna, bunun sonucu olarak diğer ortaklarla eşit miktarda aidat ödeme yükümlülüğü bulunduğuna, davacının bu yükümlülüğünü yerine getirmediği gibi A bloğun henüz tamamlanmadığından dairenin tesliminin söz konusu olamayacağına, dolayısıyla geç teslimden dolayı tazminat olgusunun gerçekleşmiş olamayacağı, önceki rapordaki kanaatlerinde bir değişiklik olmadığı mütalaa edilmiştir.
Taraf vekillerinin bilirkişi raporuna karşı itirazları kapsamında dosya önceki bilirkişiler dışında 1 kooperatif uzmanı bilirkişi, 1 inşaat mühendisi bilirkişiden oluşan bilirkişi heyetine tevdi edilmiştir.
Bilirkişi heyetinin mahkememize sunmuş olduğu 26/01/2020 havale tarihli bilirkişi raporunda özetle: Dosya içindeki 23/06/2009 tarihli daire satış sözleşmesi incelendiğinde, taraflar arasında imzalandığı, bu sözleşme ile davalı kooperatif tarafından davacıya A blok, 15 nolu dairenin 90.000 Tl bedelle satıldığını, sözleşmede davacının üye olarak kooperatifte kayıt yapılacağı belirtilmediği gibi satış bedelinin nasıl ödeneceğinin hükme bağlanmadığını, sözleşmede bugünkü tarih itibariyle 90.000 TL bedel mukabilinde satın alma vaat edildiğini, işbu dairenin bugüne kadar olan bilumum vergi, harç ve rüsumları ile kanuni mükellefiyetlerinin satmayı vaat edene, bugünden sonrakilerin ise alıcıya ait olacağını, 4 ylın ticari defterleri için SMMM bilirkişiye ihtiyaç duyulduğunu, SMMM bilirkişinin katılması halinde sağlıklı bir rapor düzenlenebileceği mütalaa edilmiştir.
Taraf vekillerinin iddia ve savunmaları, davacı vekilinin sunmuş olduğu BAM kararı değerlendirilerek rapor aldırılması için önceki bilirkişi heyetine SMMM bilirkişisi ilave edilerek dosya önceki bilirkişiye tevdi edilmiştir.
Bilirkişi heyetinin mahkememize sunmuş olduğu 04/05/2020 havale tarihli bilirkişi raporunda özetle: 2010 yılı Aralık ayı, 2011 Ocak ayında 700,00 TL aylık kira geliri elde edildiği düşünülürse 15/12/2010 tarihinden 18/01/2016 tarihine kadar toplamda 49.569,67 TL kira geliri elde edileceği, dava konusu taşınmazın 15/12/2010-18/01/2016 tarihleri arasında 42.488,38 ila 49.569,67 TL arasında kira geliri getirebileceği mütalaa edilmiştir.
Kooperatif ortağının kendisine daire tahsis ve tescilini isteyebilmesi için öncelikle kooperatife karşı akçalı yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekir. Ancak 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu 23.maddesinde "ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittir" ibaresine yer verilmiştir. Kooperatifler hukukunda mutlak değil nispi eşitlik ilkesi geçerlidir. Eşitlik ilkesi gereği ortaklara konut teslimini aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınarak aynı nitelikte yapılması gerekir. Dairelerin teslim edildiği tarih ve teslim edilme anındaki niteliği eşiklik ilkesi uyarınca değerlendirilmeli, bu kapsamda kira kaybı isteminin yerinde olup olmadığı irdelenmelidir. (Yargıtay 23.Hukuk Dairesi 2014/1139-2015/6944 E.K. 2014/11116 Esas ve 2015/6704)
O halde toplanan delillerden somut olayda, davacı peşin satış suretiyle kooperatif üyesi olan ve aidat ödemeyen bazı üyelere dairelerinin teslim edildiğini ancak kendisine teslim edilmemesi sebebiyle kira kaybı bedeli talep edilmekle, Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/68 Esas sayılı dosyada 2433 ada, 1-2 parsel üzerine yapılacak A blok 16 nolu daire yönünden düzenlenen 15/11/2017 tarihli rapor ve Bursa BAM 5. Hukuk Dairesinin 2018/916 Esas ve 2020/63 Karar sayılı İlamında açıkça vurgulandığı üzere, iş bu eldeki aynı blok 15 nolu daire yönünden de davacı ile aynı durumda olan üyelere dairelerin teslim edildiğinden davalının eşitlik ilkesine aykırı davrandığı kanaatine varılmakla 13/07/2018 tarihli bilirkişi rapor ve 04/05/2020 tarihli bilirkişi heyetinin ek raporunda, 600 TL kira ücretinin belirlendiği ve yurt içi üretici fiyat endeksine göre artırılan kira kaybı üzerinden yapılan hesaplamaya itibar edilerek, davacının talepte bulunduğu 2011 yılı için 7.200 TL, 2012 yılı için 8.001,60 TL, 2013 yılı için 8151,84 TL, 2014 yılı için 9025,80 TL ve 2015 yılı için 9321,60 TL olmak üzere toplam 41.700,84 TL kira gelir kaybı bedelinin kabulune, dava tarihinden önce davalının temerrüde düşürülmediğinden dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilerek davanın kısmen kabulune dair hüküm kurmak gerekmiştir.
H Ü K Ü M : Yukarıda açıklanan nedenlere,
1-Davanın kısmen kabul kısmen reddi ile,
2011 yılı için 7.200,00 TL,
2012 yılı için 8.001,60 TL,
2013 yılı için 8.151,84 TL,
2014 yılı için 9.025,80 TL,
2015 yılı için 9.321,60 TL olmak üzere toplam 41.700,84 TL kira gelir kaybı alacağının dava tarihi olan 18/01/2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,
2-Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 2.848,58 TL nispi karar ve ilam harcından peşin alınan 819,72 TL'nin mahsubu ile bakiye 2.028,86 TL nispi karar ve ilam harcının davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,
3-Davacı tarafından yapılan bilirkişi gideri 3.000,00 TL, keşif harcı 253,80 TL, keşif araç ücreti 150,00 TL, posta, talimat ve tebligat gideri 176,40 TL olmak üzere toplam 3.580,20 TL yargılama giderinden kabul ve red oranlarına göre hesaplanan 3.110,36 TL yargılama gideri ve 819,72 TL peşin harç olmak üzere toplam 3.930,08 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davalı tarafından yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
5-Davacı vekil ile temsil edildiğinden AAÜT'ye göre belirlenen 6.221,11 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davalı vekil ile temsil edildiğinden AAÜT'ye göre belirlenen 3.400,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
7-HMK'nın 333. Maddesi gereğince kullanılmayan gider avansının hükmün kesinleşmesinden sonra ilgilisine iadesine,
Dair, davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren HMKnın 341. Ve 345. Maddeleri gereğince 2 haftalık yasal süre içinde Bursa Bölge Adliye Mahkemesine İstinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 29/09/2020
Katip ...
¸e-imzalıdır.
Hakim ...
¸e-imzalıdır.
Güvenli elektronik imza ile onaylanmıştır.
Aslının aynı olduğu tasdik olunur.
Katip ...
¸E-imzalıdır.