T.C. BURSA 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
T.C.
BURSA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİGEREKÇELİKARAR
ESAS NO: 2020/519
KARAR NO: 2022/766
BAŞKAN: ... ...
ÜYE: ... ...
ÜYE: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI : ... - ... ...
VEKİLLERİ: Av. ... - [15652-56785-92809] UETS
Av. ... - [16652-56640-83745] UETS
DAVALI : 1- ... - ... ...
VEKİLİ: Av. ... - [16957-59741-26910] UETS
DAVALILAR : 2- ... - ... ...
3- ... - ... ...
VEKİLİ: Av. ... - [16957-59285-65668] UETS
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 17/09/2020
KARAR TARİHİ: 15/06/2022
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 24/06/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalı şirket S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi ile davalı ... arasında 27/07/2007 tarihinde, 028434 Yevmiye numarasıyla, Bursa 10. Noterliğinde Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, imzalanan sözleşmeye göre müteahhit davalı ... Bursa İli, Nilüfer İlçesi, Ertuğrul Mahallesinde bulunan H21C0D1C Pafta, 2430 Ada, 2 Parsel numarasıyla kayıtlı gayrimenkuldeki hak ve hisselerinin tamamını diğer davalı müteahhit şirkete tapuda devrini vaad ve taahhüt ettiğini, bu sözleşmeye göre söz konusu gayrimenkul üzerine inşa edilecek yapılardan E bloktaki 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14 numaralı bağımsız bölümlerin davalı ...'a bunlar dışındaki bilimum bağımsız bölümlerin müteahhit uhdesinde kalacak şeklinde olduğunu, davalı şirket S.S ... Konut Yapı Kooperatifi yönetim kurulunun 30/01/2009 tarih ve 231 ile 10/02/2009 tarih ve 233 sayılı kararıyla dairelerin satımına ilişkin şirket ortakları arasında kura çekiminin yapılması kararı alındığını, 24/03/2009 tarihinde Bursa 9.Noterliği tarafından çekiliş gerçekleştiğini, Bursa 9.Noterliğinin 24/03/2009 tarihli yevmiye (A) numaralı düzenleme şeklinde düzenleme tutanağına göre Bursa İli, Nilüfer İlçesi, Ertuğrul Mahallesinde bulunan H21C0D1C Pafta, 2430 Ada, 1 Parsel, G Blok, 1. Kat, 5 numaralı dairenin kura sonucunda müvekkili ...'e çıktığını, müvekkilinin davalı şirketin ortaklarından olup kooperatife karşı bütün edimlerini yerine getirdiğini, müvekkili tarafından davalı şirkete toplam 225.460,00-TL bedel ödediğini, ancak davalı şirket tarafından çekilişte müvekkile çıkan Bursa İli, Nilüfer İlçesi, Ertuğrul Mahallesinde bulunan H21C0D1C Pafta, 2430 Ada, 1 Parsel, G Blok, 1. Kat, 5. daireyi müvekkili adına tapuda tescil etmediğini, tapuda hala malik olarak davalı ...'un göründüğünü, müvekkil ile davalı arasında kurulan sözleşmeyle taşınmazın mülkiyetini müvekkile iade borcu altına giren davalının bu yükümlülüğünü yerine getirmekten kaçındığını bu nedenlerle davanın kabulü ile Bursa İli, Nilüfer İlçesi, Ertuğrul Mahallesinde bulunan H21C0D1C Pafta, 2430 Ada, 1 Parsel, G Blok, 1. Kat, 5 numaralı bağımsız bölüm numaralı taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tesciline, mümkün olmaması halinde taşınmaz bedelinin tazmin edilerek yasal faizi ile birlikte müvekkile ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir .
CEVAP:
Davalılar Ali ve Gönül vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkillerin murisleri ... ile diğer davalı S.S. ... Konut Yapı Koopeatifi arasında akdedilen Bursa 10. Noterliği'nin 27.07.2007 tarih, 028434 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müvekkillerin murisleri ...'un tapuda Bursa İli, Nilüfer İlçesi, Ertuğrul Mahallesinde kain ve tapunun H21C04D1C pafta, 2430 ada ve 2 parselde kayıtlı 3265 m² taşınmaz üzerindeki hak ve hisselerini kooperatife devretmeyi taahhüt etmiş kooperatifte müvekkillerin murislerine ait parsel ile müvekkillerin murislerinin parseline Veliye Türe ve ...’ya ait parsellerle ilgili tevhid işlemi yaparak meydana gelen tek parsel üzerinde ilgili belediyeden tasdikli imar durumu, plan, proje ve inşaat ruhsatına göre 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince inşaat yapmayı ve sözleşmede belirtilen E Bloktaki 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13 ve 14 nolu bağımsız bölümleri müvekkillerin murisleri ...’a devretmeyi taahhüt ettiğini, kural olarak arsa sahipleri ile yüklenici arasında kat karşılığı inşaat yapılması hususunda sözleşme düzenlendiğinde ve sözleşme koşulları yerine getirildiğinde yüklenicinin kişisel hak kazandığını, yüklenici bu kişisel hakka dayanarak arsa sahiplerinden inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin mülkiyetinin adına tescilini isteyebildiğini, müvekkillerin murisleri ile davalı S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi arasında imzalanan sözleşmenin genel şartlarına ilişkin 9.maddesinde de "Mal sahibi müteahhide işlerin takibi, imar durumu alınması, plan ve projelerin tanzim ve tasdiki, inşaat ruhsatlarının alınması, kat irtifakı kurması, inşaat yapması için vekalet verecektir." denildiğini, müvekkillin murisleri sözleşme gereği üzerine düşen edimi gereğince tapuda kooperatif adına ferağ ve tescil işlemi yapıldığını, buna karşılık yüklenici kooperatifçe tüm bağımsız bölümlerle ilgili kat mülkiyeti tapusu alınması taahhüt edilmesine rağmen bu taahhüdün yerine getirilmediğini, tapuda Bursa İli, Nilüfer İlçesi, Özlüce Köyü, H21C04D1C pafta, 2430 ada, 3 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulup 09.04.2013 tarihinde de yönetim planı oluşturulduğunu, müvekkillerin ve davacı arasında herhangi bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı gibi, müvekkillerinin davacıdan herhangi bir bedel de almadığını, keza müvekkilin tapuda kooperatif adına ferağ ve tescil edilen arsa paylarına ilişkin herhangi bir tasarrufta bulunma hakkı da bulunmadığını, müvekkili davalılar ve diğer davalı yüklenici kooperatif arasındaki sözleşme şartlarında belirtilen ve kooperatifçe yerine getirilmesi taahhüt edilen edimlerin gereği gibi yerine getirilmediğinin tespiti için de kooperatif aleyhine Bursa 3. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2020/767 Değişik İş dosyasıyla tespit talebinde bulunulduğunu ve dosya kapsamında düzenlenen bilirkişi raporu neticesinde arsa sahiplerine teslim edilen dairelerde eksik ve ayıplı imalatların olduğunu, arsa sahiplerine ait dairelerin bulunduğu E Bloktaki ortak alanlarda da eksik ve ayıplı işlerin bulunduğunun tespit edildiğini, müvekkilin murislerinin parseli ile bi Veliye Türe ve ...’ya ait bitişik parsellerin tevhit edilmesi sonucu oluşan Bursa İli, Nilüfer İlçesi, Özlüce Köyü, H21C04D1C pafta, 2430 ada, 3 parselde kayıtlı arsa üzerinde yüklenici kooperatif tarafından sözleşme gereğince 105 adet bağımsız bölüm yapılacağı belirtilmesine rağmen, yapılan tespit neticesinde yüklenici tarafından 108 adet bağımsız bölüm yapılmış olduğunun tespit edildiğini, müvekkillerin murisleri ile S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi arasındaki sözleşmenin özel şartlara ilişkin 28. maddesinde ‘Sözleşmede belirtilen bağımsız bölümlerin dışında yapılacak olan bu fazladan bağımsız bölümlerin (mesken ve işyeri ayrı ayrı olmak üzere) %20’sine isabet eden kısmı arsa sahibine ait olacağını, fazla yapılacak bağımsız bölümlerin seçiminin öncelikle arsa sahibine ait olduğunu, arsa sahibi bu bağımsız bölümleri dilediği blok ve kattan seçme hakkına sahip olduğunu, ayrıca kot eksikliğinden mal sahibi sorumlu tutulmayacaktır.’ denilmesine rağmen fazladan inşa edilen 3 adet bağımsız bölüm S.S ... Konut Yapı Kooperatifinin uhdesinde bulunmadığını, yükleniciden satış vaadi yoluyla bağımsız bölüm satın alanların, arsa sahipleri aleyhine tescil talebinde bulunabilmesi için, yüklenicinin edimini eksiksiz yerine getirmiş olması gerekmediğini, nitekim yapılan tespit neticesinde de yüklenicinin edimlerini gereği gibi yerine getirmemiş olduğu anlaşıldığını, davacının müvekkiller aleyhine işbu davayı ikame etmesinde hukuki yarar bulunmadığını, bu nedenlerle müvekkil aleyhine açılan hukuki dayanaktan yoksun davanın reddine, yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacının iddia ve talepleri usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalı arsa sahipleri tarafından dava konusu taşınmazın müvekkil kooperatife devrinin gerçekleştirmemiş olması ve dolayısıyla söz konusu taşınmazın tapusunun hala arsa sahipleri üzerinde olduğu hususu da davacı yanın dilekçesinde ikrar edilmiş olmasına rağmen söz konusu taşınmazın devrinin müvekkil kooperatiften talep edilmesi usul ve yasaya aykırı olduğunu, ileride davanın kabulü halinde "Hiç kimse sahip olduğundan fazlasını başkasına devredemez" ilkesi gereğince arsa sahiplerinin temerrüdü sebebiyle tapuyu üzerine alamayan, bu sebeple henüz üyesine karşı devir yükümlülüğü olmayan ve salt kooperatif üyesi tarafından dava açılması sebebiyle zorunlu dava arkadaşı olarak bu davada yer almak durumunda kalan müvekkil yönünden yargılama giderleri ve vekalet ücretine hükmedilemeyeceğini, müvekkil kooperatife atfedilebilecek bir kusur bulunmamakla birlikte, arsa sahiplerince müvekkil kooperatife devredilmemiş olan söz konusu taşınmaza ilişkin sorumluluk yükletilmesi de usul ve yasaya açıkça aykırılık teşkil edeceğini, bu nedenlerle davanın zorunlu dava arkadaşı olarak davada yer alan müvekkil yönünden reddine, kabul kararı verilecekse de direnme düşenler arsa sahipleri olup davalı müvekkil dava açılmasında kusurlu olmadığından yargılama giderleri ile vekalet ücretinden sorumlu tutulmamasına, reddedilen kısımlar yönünden yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıdan alınmasına karar verilmesini talep etmiştir.
KANITLAR:
Dosyadaki bilgi ve belgeler, projeler,
KANITLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ VE HUKUKİ NİTELENDİRME:
Dava,kooperatif üyeliği nedeniyle kendisine tahsis edilen dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi, mahkeme aksi kanaatte ise fazlaya ilişkin hakların saklı tutulması kaydıyla 10.000,00 TL nin tahsiline karar verilmesine ilişkindir.
Bursa Nilüfer Tapu Müdürlüğü'ne, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne, Bursa Kadastro Müdürlüğü'ne, BTSO'ya yazılan yazı cevapları dosyamız arasına alınmıştır.
Mahallinde keşif yapılmasına karar verilmiş, dosyamız temin edilen evraklar ile birlikte refakate alınan fen, gayrimenkul değerlendirme uzmanı, inşaat mühendisi, kooperatifler hukuku uzmanı ve SMMM bilirkişisi eşliğinde keşif yapılmış ve bilirkişi raporu temin edilmiştir.
19/11/2021 tarihli bilirkişi raporunda özetle; dosya içerisinde bulunan kooperatif kayıtlarından ferdileşme işlemlerinin başlamış olduğu ve bu surette üyelere tapuların dağıtılmış olduğu tüm etaplardaki tapulardan 7 kişi hariç tüm üyelere ferdi tapuların dağıtılmış olduğu, davacı tarafından tapusu talep edilen G Blok 1. Kat 5 no.lu dairenin davalılar arasında imzalanan sözleşme gereğince davalı kooperatife kalan daireler arasında olduğu, 2011 ve 2012 hesap dönemleri arasında inşaatın tamamlanarak tapu devirlerinin yapılmaya başlanmış olduğu görülmekte ise de genel kurul tutanaklarında üyelere tapu devirlerinin yapılmasına ilişkin yetki ya da işlem yapılmasına dair herhangi bir karar alınmamış olduğu, ilke olarak kooperatif ortağının arsa sahiplerine doğrudan dava açma hakları bulunmasa da tüm dairelerin arsa sahipleri adına tescilinin ardından, kooperatifin edimlerini yerine getiren ortakları için arsa sahiplerinden tapu devrini istemesi şeklinde bir uygulama benimsenmiş ise arsa sahiplerine husumet yöneltilebileceği kabul edilmesi gerektiği, dosya içerisinde yer alan genel kurul tutanaklarında kooperatif tarafından üyelere tapu devri yapılması ya da ferdileştirmeye gidilmesi yönünde herhangi bir karar alınmamış olmasına karşın 2012 hesap döneminden itibaren üyelere tapu tescillerinin sağlanmaya başlandığı, inşaat bitimlerine göre tüm etaplarda bu uygulamanın devam ettirildiği ve 2020 hesap dönemi ile birlikte tüm 4 etap için tapu tescillerinin 7 kişi hariç olmak üzere tamamlanmış olduğu, kooperatifin edimlerini yerine getiren üyelerine tapu devirlerinin arsa sahiplerinden istenmesi şeklinde bir uygulama benimsenmiş olduğunun ve davacının kooperatife herhangi bir borcunun olmadığının kabulü halinde noterde yapılan kura çekimi sonucu davacı adına isabet eden dava konusu Bursa İli, Nilüfer İlçesi, Ertuğrul Mahallesinde bulunan G Blok, 1. Kat 5 nolu dairenin davacı adına tescilinin gerekeceği, taşınmaz bedelinin de 750.000,00 TL olabileceği hususu mütalaa edilmiştir.
Mahkememiz 06/12/2021 tarihli celsesinde tanzim ettirilen bilirkişi heyet raporu ile dava konusu taşınmazın değerinin 750.000,00 TL tespit edildiği anlaşılmakla 750.000,00 TL 'nin Harçlar Kanunu 28 ve 30 maddeleri uyarınca eksik 12.808,13 TL harcın davacı vekili tarafından mahkememiz veznesine yatırılması için süre verilmiş, davacı vekili 03/01/2022 tarihinde dosyaya ıslah harcını yatırmıştır.
Davalı kooperatif ile davalı ... arasında 27/07/2007 tarihli Gayrımenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşme uyarınca davalı ...'e ati taşınmaz üzerine ,diğer davalı kooperatif tarafından bina inşa edilecek ve buna karşılık bir kısım dairelerin toprak sahibi davalıya bırakılacağı hususunda anlaşılmıştır.
Davalı kooperatifin toprak sahibiyle imzaladığı sözleşmedeki edimlerini yerine getirdiği,inşaatı yapılan 4 etabında yapı kullanma izin belgelerinin alınarak 7 daire hariç tamamının üyelerine devir ve teslim edilip,kullanılmaya başladığı anlaşılmıştır.Kaldı ki davalı toprak sahibi tarafından inşaatın tamamlanmadığı iddiasıyla açılmış bir dava veya sözleşmenin feshi söz konusu değildir.Dolayısıyla davalı kooperatifin diğer davalıya karşı edimlerini eksiksiz yerine getirdiği anlaşılmıştır.
Davacı davalı kooperatifin üyesidir.Kooperatife karşı tüm yükümlülüklerini yerine getirmiştir.
Davalı kooperatif tarafından yapılan kura çekimi neticesinde kooperatife kalan daireler arasında bulunan dava konusu G Blok 1.Kat 5 numaralı daire davacıya çıkmıştır, bu konuda ihtilaf yoktur.
Hernekadar davalılar arasındaki sözleşmede, toprak sahibine kalan daireler haricindeki dairelerin davalı kooperatife kalacağı kararlaştırılmış ise de uygulamada dairelerin tapusunun toprak sahibi tarafından kooperatif üyelerine devri yöntemi benimsenmiştir.
Davalı kooperatifin üyelere dairelerin tapularının verilmesi yönünde alınmış bir kararı olmadığı halde davacının da aralarında bulunduğu 7 üye haricindeki tüm üyelere dairelerinin tapuları,kooperatifin istemi üzerine toprak sahibi tarafından kooperatif üyelerine devredilmiştir.
Dolayısıyla,davacı kooperatif üyesinin aralarında sözleşmesel ilişki bulunmasa da bu davayı toprak sahibine karşı açma hakkı vardır.
Neticeten,davalı kooperatifin,diğer davalı toprak sahibi ile imzalamış olduğu Gayrımenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirdiği için kooperatifin sözleşmede kendisine bırakılması kararlaştırılan dairelerin tapu devrini talep hakkının doğduğu, davacının ise davalı kooperatife karşı yükümlülüklerini yerine getirdiği için ve davalı kooperatifin diğer üyelere daire devrini sağladığı için üyelere eşit davranma yükümlülüğü doğrultusunda davacıya düşen dairenin tapusun devirle yükümlü hale geldiği ve uygulamada davalı kooperatifin talebi üzerine dairelerin tapu devirlerinin doğrudan toprak sahibi tarafından üyelere yapıldığı anlaşıldığından davacının davasının kabulüne karar vermek gerekmiştir.
Davalı kooperatifte taşınmazın davacıya devrinden sorumlu olduğu için vekalet ücreti ve yargılama giderlerinden sorumluluğuna karar verilmiştir.
HÜKÜM :Yukarıda açıklanan nedenlere, kararın dayandığı gerekçeye göre;
1-Davanın KABULÜNE,
Bursa ili, Nilüfer ilçesi, Özlüce Mah. 2430 ada, 3 parsel G blok 1. kat 5 numaralı taşınmazın tapu kaydının İPTALİNE, DAVACI ADINA TESCİLİNE,
2-Hüküm özetinin İİk 28. Maddesi uyarınca derhal tapu sicil müdürlüğüne bildirilmesine,
3-Alınması gerekli 51.232,50 TL harçtan dava açılırken peşin alınan 170,78 TL peşin harcın, 12.808,13 TL ıslah harcının mahsubu ile bakiye 38.253,59 TL nispi karar ve ilam harcının davalılardan müşterek ve müteselsilen alınarak hazineye irad kaydına,
4-Davacı tarafından sarf edilen aşağıda dökümü yazılı 4.168,45 TL yargılama giderinin ve 170,78 TL peşin harcın, 12.808,13 TL ıslah harcı ve 54,40 TL başvurma harcı olmak üzere toplam 17.201,76 TL'nin davalılardan müşterek ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı vekil ile temsil edildiğinden AAÜT'ye göre belirlenen 54.550,00 TL vekalet ücretinin davalılardan müşterek ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
6-Davalılar tarafından yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu hususta bir karar verilmesine yer olmadığına,
7-Davacı tarafından yatırılan ve kullanılmayan gider avansından karar tebliği için gerekli miktar kullanıldıktan sonra artan kısmın kararın kesinleşmesi halinde HMK'nın 333.maddesi uyarınca istek halinde davacıya iadesine,
8-Davalılar tarafından yatırılan ve kullanılmayan gider avansının kararın kesinleşmesi halinde HMK'nın 333.maddesi uyarınca istek halinde davalılara iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde İstinaf yolu açık olmak üzere karar verildi. 15/06/2022
Başkan ...
¸e-imzalıdır.
Üye ...
¸e-imzalıdır.
Üye ...
¸e-imzalıdır.
Katip ...
¸e-imzalıdır.
Yargılama Gideri:
3400 TL bilirkişi ücretleri
419,90 TL keşif harcı için yapılan gider
135 TL keşif araç ücreti
213,55 TL posta ve tebligat gideri
170,78 TL peşin harç
12.808,13 TL ıslah harcı
54,40 TL başvurma harcı