T.C. BURSA 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
T.C.
BURSA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİGEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2021/571
KARAR NO: 2022/975
BAŞKAN: ... ...
ÜYE: ... ...
ÜYE: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACILAR :1- ... - TC: ...
2- ... TC: ... ...
VEKİLİ: Av. ... - ...
DAVALILAR : 1- ... -
2- ... -
MİRASÇILARI: 3-...
4-...
5-...
VEKİLİ: Av. ... - Atatürk Blv.Batıhan 151/903 Bakanlıklar Çankaya/ ANKARA
DAVA: Alacak
DAVA TARİHİ: 12/05/2011
KARAR TARİHİ: 21/09/2022
YAZIM TARİHİ : 06/10/2022
Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
DAVA : Davacı vekili vermiş olduğu dava dilekçesi ile ; Müvekkilleri ... ve ...'nun davalılar ... ve ... ile uzun yıllar boyunca ticaret ve şirket ortaklığı yaptıklarını ve 2002 yılında ortaklığın tasfiyesine karar verdiklerini, bu amaçla davacı ve davalı taraflar ile dava dışı diğer ortaklar ................ ............. ve ... arasında tarihsiz protokol tanzim edildiğini, protokol uyarınca, a) ... ve ..., ... Turizm San. Ve Tic. A.Ş'deki hisselerini davacılara veya gösterecekleri 3. şahıslara devretmeyi, b) ... ve ..., ... Tekstil Nakış ve Konf. San. Ve Tic. Ltd. Şti.'deki hisselerini davacılara veya gösterecekleri 3. şahıslara devretmeyi, c) ... Turizm San. Ve Tic. A.Ş hisselerini devir alan davacılar ise, şirkete ait Bursa İli, Osmangazi İlçesi, 2. Bölge, Panayırköyü Kumluk Mevkii, pafta 2, parsel 22 de kayıtlı taşınmazı Ferit veya ...'a veya ................ San. Ve Tic. A.Ş'ye devretmeyi kabul ve taahhüt ettiklerini, protokolün 3 maddesi uyarınca "Bu gayrimenkulü devir alanlar-davalılar, gayrimenkulü devir aldıktan sonra satış aşamasında müvekkillerden ...'ya danışmayı ve gayrimenkulün satış bedelinin 1/3'ünü müvekkiller ... ile ...'na ödemeyi kabul ve taahhüt ettiklerini" müvekkillerinin taahhütlerini yerine getirdiklerini ve taşınmazın 02/05/2002 tarihi itibariyle davalı ...'ye devredildiğini ancak, davalıların taşınmazın 3. kişilere satışını gerçekleştirmediklerini, yine 25/03/2011 tarihinde ihtarname keşide edildiğini, davalılarca ihtara yanıt verilmediğini ve satışın gerçekleştirilmediğini, protokolün 3. maddesinin 2. paragrafında satış bedelinin 1/3'ünün müvekkillerine ödenmesinden davalıların müştereken ve müteselsilen sorumlu olduklarını, yine protokolün 5. maddesi ile gayrimenkulün 1/3'ünü devir edenler veya şirketlerinin bu gayrimenkulün başka şahsa satışına kadar kullanabilecekleri kararlaştırıldığı halde kullanım hakkına erişemediklerini belirterek, taşınmazın rayiç bedelinin 1/3'ü karşılığı olan 2.500.000,00 TL'nin dava tarihi itibariyle işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla protokolün 5. maddesi gereğince 50.000,00 TL'nin dava tarihi itibariyle işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Davalı vekili vermiş olduğu cevap dilekçesi ile; davalı şirketin protokolde imzasının bulunmadığını, bu nedenle pasif husumet ehliyeti bulunmadığını, davacıların dava açmakta hukuki yararının bulunmadığını, zira talep hakkının taşınmazın satış anında doğacağını, taliki şartın dava tarihinde gerçekleşmediğini, yine protokolün 5. maddesinde "devir edenler" kelimesi ile kasdedilenin sözleşmede imzası bulunanın ... ile ... olduğunu, dava konusu talep hakkının davacılara ait olmadığını, taşınmazın tapuda satış işlemini gerçekleştirerek davalı şirkete satan eski malik ... Tic. A.Ş olması halinde de davacıların yine talep hakkı bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini, talep etmiştir.
Davalı vekili, 28/07/2011 havale tarihli dilekçesi ile savunmasını tamamen ıslah ederek, dava konusu alacağın zaman aşımına uğradığını, dava konusu taşınmazın öncesinin davacılara ait olmadığını ve tapuda davalılar Ferit ve ...'a devredilmediğini, bu durumda protokole uygun bir satış bulunmadığını, davacıların protokolün hiç uygulanmayan 3 maddesine dayanarak davalılar aleyhine dava açma haklarının bulunmadığını, ... Turizm San. Ve Tic. A.Ş yönetim kurulunun 25/04/2002 tarihli kararı ve 02/05/2002 tarihinde tapuda yapılan satış işlemi ile protokolün ifasının imkansız hale geldiğini, bir an için aksi düşünülse bile taşınmazın satışı için belli bir zaman kararlaştırılmadığını, müvekkil şirketi satışa mecbur kılacak bir hüküm bulunmadığını, davacıların ihtar ile temerrüte düşürmelerinin mümkün olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
KANITLARIN DEĞERLENDİRMESİ VE HUKUKİ NİTELENDİRME:
Davacılar; davalılar ile yapılan protokol gereğince hisse devri ve Bursa ili, Osmangazi ilçesi, Panayır köyü, Kumluk mevkii, Pafta 2, Parsel 22 de kayıtlı parselin davalı şirkete devri ile bu parselin satışı sonucu 1/3 hissenin davacılara verilmesi gerektiğini ve satış tarihine kadar kullanım hakkı olduğu belirtilerek satış bedeli ve mahrum kalınan kullanım bedelinin tahsilini talep etmişlerdir.
Davalılar ise; zaman aşımı husumet itirazında bulunarak davanın reddini talep etmişlerdir.
Yapılan yargılama neticesinde davanın zamanaşımına uğradığı ve dava tarihi itibariyle dava şartının oluşmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.
Mahkememiz kararının davacılar tarafından temyiz edilmesi üzerine temyiz incelemesi Yargıtay 11. HD. Tarafından yapılarak 30/04/2013 tarih, 2012/7481 esas, 2013/8711 Karar sayılı bozma ilamı ile “Dava, hisse devir protokolüne dayalı alacak istemine ilişkindir. Davacı taraf, taraflar arasında düzenlenen protokol uyarınca edimlerini yerine getirdiklerini, davalıların ise bu protokol kapsamında devir aldıkları taşınmazı satarak kendi paylarına düşen bedeli ödemediklerini, ihtarname çektiklerini ve satışı yapmadıklarını ileri sürmüştür. Tarih içermeyen bu protokol davanın tarafları dışında başkalarının da imzasını içermekte olup, davalıların hissedar oldukları şirketlerdeki hisselerinin davacılara devri, hissesi devir edilen dava dışı şirkete ait taşınmazın davalı şirkete intikali, taşınmazları devir alanın taşınmazı satış aşamasında davacı ...'ya danışması, satış bedelinden 1/3 payın davacılara verilmesi, bundan davalıların müştereken ve müteselsilen sorumlu olacağı gibi bir takım hak ve yükümlülükleri içerdiği anlaşılmaktadır. Mahkemece, dava hem zamanaşımı hem de esastan değerlendirme yapılarak yazılı gerekçelerle reddedilmiştir. Ancak, davanın hangi gerekçe ile reddi açıkça belli olmadığı gibi istemin hem zamanaşımı yönünden hem de esastan reddi usulen doğru değildir. Ayrıca, karar gerekçesi de kendi içinde çelişkili olup, değerlendirmeler de dosya kapsamına uygun bulunmamaktadır. Zira, taraflar arasındaki ilişkinin ortaklar arasında doğduğu, 5 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğu kabul edilerek, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesine rağmen esastan yapılan değerlendirmede davacıların protokole konu taşınmazın bedeline ilişkin isteminin şarta bağlı olduğu ve bu şartın henüz gerçekleşmediği kabul edilmiştir. Oysa, bir alacak için zamanaşımının başlayabilmesi için, muaccel olması gerekmektedir. Bir yandan alacak hakkının henüz doğmadığı kabul edilirken diğer yandan aynı alacağın zamanaşımına uğradığının kabulü doğru görülmemiştir. Ayrıca, somut olaya uygulanması gereken 818 sayılı mülga BK'nın 154. maddesinde şartın tahakkukuna iki taraftan birinin iyiniyet kurallarına aykırı bir hareketle mani olması halinde, o şartın tahakkuk etmiş addolunacağı hükme bağlanmıştır. Anılan düzenleme de hiç irdelenmemiştir.Bu durum karşısında, davanın hem zamanaşımı hem de esas itibariyle inceleme yapılarak reddedilmesi doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.
Bozma neden ve şekline göre, davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.” gerekçesi ile bozulmuştur.
Bozma üzerine dosya esasa kaydedilerek bozma ilamına uyulmuştur.
Bozma ilamı uyarınca yapılan yargılama sonunda;davacıların arsa bedeline yönelik açmış olduğu davaların kısmen kabulü ile;1.315.865,00 TL'nin 12/05/2011 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline,kullanım bedeline yönelik açılan davanın kabulüne, 50.000,00 TL'nin 12/05/2011 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline dair karar verilmiş,
Kararın temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 11.HD'nin 26/02/2019 tarih ve 2017/2381-2019/1553 E/K sayılı ilamı ile "... Ancak, davacı taraf, taraflar arasında düzenlenen protokol uyarınca edimlerini yerine getirdiklerini, davalıların ise bu protokol kapsamında devir aldıkları taşınmazı satarak kendi paylarına düşen bedeli ödemediklerini, ihtarname çekmelerine rağmen satışı yapmadıklarını aynı zamanda protokolde belirtilen taşınmazı kullanmalarına da izin verilmediğini ileri sürmüştür. Dava konusu tarih içermeyen bu protokolde, davalıların hissedar oldukları şirketlerdeki hisselerinin davacılara devri, hissesi devir edilen dava dışı şirkete ait taşınmazın davalı şirkete intikali, taşınmazları devir alanın taşınmazı satış aşamasında davacı ...'ya danışması, satış bedelinden 1/3 payın davacılara verilmesi, bundan davalıların müştereken ve müteselsilen sorumlu olacağı, gayrimenkulün 1/3'ini devredenler veya şirketlerinin taşınmazı bir başka şahsa satışına kadar kullanabilecekleri ve bu kullanma karşılığı herhangi bir kira ve kullanma bedeli ödemeyecekleri gibi bir takım hak ve yükümlülükleri içerdiği anlaşılmaktadır.
Mahkemece de protokolde satış bedelinin ödenmesi ve kullanım hakkından bahsedildiği, talebin de bu iki hususa yönelik olduğu, taraflar arasında yapılan tarihsiz sözleşmede satış için bir süre belirlenmediği ancak, davalılar tarafından belediyece yapılan yıkımdan sonra sahiplenilerek parselin üzerine bina yapıldığı, kat mülkiyetine geçildiği ve davacıların kullanımının engellendiği, bu durumun gayrimenkulün davalılar tarafından sahiplenildiğini gösterdiği, davalıların bu eyleminin protokol içeriğine aykırı olup, kötüniyetli olmaları nedeniyle davalılar yönünden BK'nın 154. maddesinde belirtilen şartın gerçekleştiğinin kabul edildiği yani, davalıların satışı kötüniyetli olarak yerine getirmediklerinden davacıların satış bedelini isteme haklarının doğduğu, bu hakkın doğumunun ise, inşaat ruhsatının alındığı 19.12.2006 tarihi itibariyle gerçekleştiği, davalıların kötüniyetli olması nedeniyle davacıların arsa bedelinin 1/3'ini istemekte haklı olduğu, davacı tarafından davalılara 25.02.2011 tarihli ihtarname gönderilerek arsanın 30 gün içerisinde satılarak 1/3'inin ödenmesi talep edildiğinden 2011 yılı rayiç değerlerine göre arsa bedelinin tespit edilerek 1/3'inin davacılara ödenmesi gerektiğinden bahisle hüküm tesisi cihetine gidilmiş ise de, şartın gerçekleştiği tarih olarak kabul edilen 19.12.2006 tarihindeki rayiç değerlerine göre arsa bedelinin tespit edilerek 1/3'nin davacılara ödenmesine karar vermek gerekirken yanılgılı değerlendirme ile 2011 yılı rayiç değerlerinin esas alınması doğru olmamış,
Ayrıca, kullanım bedeli talebi yönünden de, mahkemece davalıların dava konusu taşınmaza 19.12.2006 tarihinde inşaat ruhsatı alarak inşaat yapmaya başladıkları, bu tarihten itibaren de davacıların taşınmazın 1/3'ini kullanmalarını engelledikleri, buna göre davacıların bu tarihten dava tarihine kadar 1/3'lük bölümün kullanım hakkından mahrum kaldıkları kabul edilmiş ise de, yukarıda da açıklandığı üzere protokol uyarınca, taşınmazın satışına kadar davacıların kullanım hakkı olduğundan ve mahkemece de şartın gerçekleştiği tarihin 19.12.2006 tarihi olduğu kabul edildiğinden davacıların işbu tarihten sonraki dönem için taşınmazı kullanım hakları bulunmadığından 19.12.2006 tarihi ile dava tarihi arasındaki dönem için kullanım bedelinin talep edilebileceği gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm tesisi de doğru görülmemiştir..." gerekçesiyle mahkememiz kararı bozularak dosya iade edilmiştir.
Mahkememizce Yargıtay bozma ilamına uyulmasına karar verilerek yargılamaya devam edilmiştir.
Davacılar ve davalılar arasında tarihsiz “protokol” başlıklı sözleşme imzalanmıştır. Bu sözleşmeye dava dışı ... ve ... da imza atmışlardır. Bu sözleşme ile; tarafların ortak oldukları ... Turizm San. Ve Tic. A.Ş. ile ... Teks Nakış Konf. San. ve Ltd. Şti'ndeki ortaklıklarını hisse devri sureti ile sonlandırmayı amaçlamışlardır.
Protokolde; ... Turizm . San. Tic. A.Ş.'deki hisselerini ...'ın, ... veya onun göstereceği kişiye, ...'ın ise ... veya ...'na veya gösterecekleri üçüncü şahıslara devredeceklerdir.
Yine ... Teks Ltd. Şti'ndeki hisseleri yönünden ise; Ferit ve ..., ... ve ...'na yada gösterecekleri üçüncü kişiye devredeceklerdir.
... Turizm San. Ve Tic. A.Ş.'deki hisseleri devir alanlar ... Turizm. San. Ve Tic. A.Ş.'ye ait Bursa ili, Osmangazi ilçesi, ikinci bölge Panayır köyü, Kumluk mevkiinde kain pafta 2, parsel 22 de kayıtlı 5683 metrekarelik halen üzerinde 5 katlı inşaat bulunan gayrimenkulü ..., ... ve Özyıldırım San. Tic. A.Ş. tarafından satışının yapılmasını kabul ettiklerini, bu gayrimenkulü devir alanların devir aldıktan sonra satış aşamasında ...'ya danışacakları, satış bedelinin 1/3ünü ... ve ...'na vermeyi kabul ettiklerini, bu ödeme hususunda ..., ... ve Özyıldırım A.Ş.'nin müştereken ve müteselsilen sorumlu oldukları ve satış bedelinin rayiçlerden düşük olamayacağı belirlenmiştir.
Bu parselde faaliyette bulunan ... Ltd. Şti.'nin kullandığı yer için satın alanlara herhangi bir kira parası ödenmeyeceği belirlenmiştir. Yine bu parselin 1/3ünü devredenler veya şirketleri, gayrimenkul satılana kadar kullanabilecekleri ve kira parası ödemeyecekleri belirlenmiştir.
... Turizm San. Ve Tic. A.Ş.'nin 25/04/2002 tarihli yönetim kurulu toplantısında ...'ın sahibi olduğu 50 hisseden 40 hissesini ...'ya, 10 hissesini ...'ya devrettiği, ...'ın ise sahip olduğu 50 hissenin 25 hissesini ...'na 15 hissesini ...'na, 10 hissesini ise Sermin Çakalıoğlu'na devrettiği, şirkete ait 2 pafta 22 nolu parselin ise Özyıldırım Otomotiv Tic. San. Ve A.Ş.'ye satışına karar verildiği görülmüştür.
Bu parsel 02/05/2002 tarihinde davalı ... Otomotiv Tic. Ve San. A.Ş.'ye 1.452.000,00 TL karşılığında satılarak devredilmiştir. Bu parselin yenileme nedeniyle 5951 ada, 6 parsel numarasını aldığı görülmüştür.
Davacılar tarafından Bursa 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/1326 esas sayılı dosyasında 18/12/2002 tarihinde davalı şirkete yönelik olarak taraflar arasında yapılan tarihsiz protokoldeki hükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeni ile tapunun iptali ve 1/3 hissenin davacılar adına tescilini talep etmişlerdir. Yargılama devam ederken tapu kaydı üzerine 18/12/2002 tarihi itibari ile tedbir konulduğu görülmüştür.
Yapılan yargılama neticesinde satış işleminin ... Turizm A.Ş. tarafından yapılmış olması ve ayrıca protokolün tapu devrine ilişkin olmayıp bedele ilişkin olması nedeniyle 04/06/2003 tarihli karar ile davanın reddine karar verilmiştir.Tapu kaydı üzerindeki dava şerhinin ise kararın kesinleşmesine kadar devamına karar verilmiştir. Bu karar Yargıtay 1. HD.'nin 23/09/2004 tarih, 2004/1469 esas, 2004/8764 sayılı kararı ile onanarak kesinleşmiştir.
Davalı ... Otomotiv Tic. San. Ltd Şirketi tarafından ise Bursa 2.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2006/223 esas sayılı dosyasında; ... Turizm. Tic. San. A.Ş. , ..., ..., ... ve ...'ya yönelik olarak dava konusu parselde işgalci vaziyetinde bulunduklarını, Osmangazi Belediyesi tarafından verilen yıkım kararına engel olduklarını, bu sebeple parsel üzerine inşaat yapılamadığını, inşaat yapımının geciktiğini, bundan dolayı mahrum kalınan kazanç ve uğranılan zararın tazmini için dava açıldığı, yapılan yargılamada taraflar arasında yapılan ve yukarıda bahsedilen protokol hükümleri incelenerek davalıların kullanımlarının protokol hükümleri gereğince olduğu, ve protokol hükümlerine uygun olduğu nedeniyle davanın reddine karar verildiği, bu kararın Yargıtay 1. HD. tarafından 03/11/2009 tarih, 2009/1342 esas, 2009/4901 karar sayılı ilamı ile onanması nedeniyle kesinleşmiş olduğu görülmüştür.
Bu dosyada yapılan yargılama sırasında dava konusu parselde 11/07/2007 tarihinde keşif yapılarak bilirkişi kurulundan 05/09/2007 tarihli rapor alınmış, alınan rapora göre; dava konusu parselin üzerinde “Özyıldırım Plaza” ismi ile inşaata başlanmış olduğu, inşaatın natamam vaziyette kaba inşaatının bitirilmiş, ince işlerinin devam ettiği şeklinde bulunduğu belirlenmiştir.
Davacılar tarafından davalılara Bursa 22.Noterliğinden düzenlenmiş 25/02/2011 tarih, 8500 yevmiye nolu ihtarname gönderilerek dava konusu parselin rayiç değerinin 7.500.000,00 TL olduğu, parselin 30 gün içinde satılarak değerinin 1/3 ü olan 2.500.000,00 TL ' nin ödenmesi talep edilmiştir.
Davacılar; dava konusu parselin 1/3 bedeli olan 2.500.000,00 TL ile bu parseli kullanamamalarından dolayı fazlaya ilişkin dava hakları saklı kalmak üzere 50.000,00 TL ' nin davalılardan tahsilini talep etmişlerdir.
Davalılar ise ıslah ettikleri cevap dilekçelerinde dava konusu parselin protokollere göre satışının yapılmadığını, bu sebeple protokol hükümlerine göre talepte bulunulamayacağını, bir an için bu husus kabul edilse dahi tarihsiz protokolde satışın yapılmasının şart koşulmadığı gibi satış için bir süre belirtilmediğini, davanın zaman aşımına uğradığını, tarihsiz protokolün tapuda işlem görmesinden önce düzenlendiği anlaşıldığından ve Bursa 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/1326 esas sayılı dosyasında ileri sürülmesi nedeniyle bu davadan önce düzenlendiği anlaşıldığından dava da 5 yıllık zamanaşımı süresi dolduğu belirtilmiştir.
Davacılar; zamanaşımı süresinin 10 yıl olduğunu ve ayrıca protokolün şarta bağlandığını, şartın ise gerçekleşmediğinden zamanaşımı süresinin dolmadığını belirtmişlerdir.
Şirket hissedarları arasında şirket akdine dayalı olarak görülen davalar 5 yıllık zamanaşımı süresine tabiidir. (818 sayılı BK. 126/4 md.)
Bu maddeye göre iki taraftan biri şartın gerçekleşmesini iyi niyete aykırı olarak engeller ise şart tahakkuk etmiş sayılır.
Dava konusu tarihsiz protokolün; davacılar tarafından Bursa 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/1326 esas sayılı dosyada davanın açıldığı 18/12/2002 tarihinden önce yapıldığı anlaşılmıştır.
Yine gayrimenkul devri 02/05/2002 tarihinde yapıldığından protokolün bu tarihten önce düzenlendiği kabul edilmiştir.
Tapu devir tarihi esas alındığında davalı ... Otomotiv A.Ş.'yi, Ferit ve ...'ın münferiden temsile yetkili oldukları görülmüştür.
Buna göre davalı şirketin protokolde taraf olmadığı ileri sürülse de dava konusu parselin hisse devri sonucu davalı şirkete devredildiği ve davalı şirketi temsile yetkili olan şahısların sözleşmede imzaları bulunması sebebiyle davalı şirket adına hareket ettikleri anlaşıldığından, davalı şirketin de sözleşmedeki edimlerden sorumlu olduğu kabul edilmiştir.
Buna göre zamanaşımı iddiası değerlendirildiğinde; Protokolde satış bedelinin ödenmesi ve kullanım hakkından bahsedilmektedir.
Talep de bu iki hususa yöneliktir. Bu nedenle bu iki husus ayrı ayrı değerlendirilmiştir.
1/3 hisse bedelinin ödenmesi için parselin satışının ...'ya danışılarak yapılacağı belirlenmiştir.
Satış gerçekleşmediği ve davalılar tarafından satış yapılmak istenmesine rağmen davacılar tarafından engellendiği de ispat edilmediğinden sözleşmedeki muacceliyet şartı gerçekleşmemiştir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 154.maddesi yönünden inceleme yapıldığında ise; davacılar tarafından açılan tapu iptali tescil davasında tedbir kararı verilmiş ve bundan dolayı davacıların satışı engellediği ve şartın tahakkuk etmiş sayılacağı ileri sürülebilir ise de; davacıların anılan davayı açmakta haksız olmadıkları görülmüştür.
Çünkü dosya içerisinde bulunan belge ve delillere göre davalıların davacıların hissedarı oldukları ... Teks Ltd.Şti'nin dava konusu parselden çıkarmak istemeleri, davacılara sözleşmenin 5.maddesi gereğince dava konusu gayrimenkulü kullanma hakkı vermemeleri nedenlerinden dolayı davacıların tapu iptali davası açmakta haklı oldukları görülmüştür.
Davanın husumet nedeniyle reddedilmesi bu haklılığı ortadan kaldırmaz. Bu sebeple anılan bu davada tedbir kararının kötü niyetle alınmış bir karar olduğu kabul edilmemiştir.
818 sayılı BK.'nun 154. maddesinde; şartın tahakkuk etmesi için kötü niyetten bahsetmektedir. Bundan dolayı görülen bu davada tedbir kararı talep edilmesi ve tedbir kararı verilmesi kötü niyet içermediğinden şartın tahakkuk etmesini sağlamamaktadır.
Buna göre; yukarıda açıklandığı üzere protokolde muacceliyet şartının gerçekleşmemiş olması ve BK. 154. md. göre şart tahakkuk etmemiştir. Bu nedenle zamanaşımı süresinin başlangıcına esas alınamaz.
Sözleşmenin 4. maddesinde; ... Teks. Ltd.Şti'nin kullandığı yerden dolayı kira ödemeyeceği, 5. maddede ise; davacı veya onların şirketlerinin satışa kadar kullanmaya devam edecekleri belirlenmiştir.
Dosya içerisine delil olarak giren Bursa 2.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2006/223 esas sayılı dosyasındaki keşif tutanağı ve alınan bilirkişi raporlarındaki tespitlere göre ve davacı tarafından sunulan dava konusu parselin üzerinde bulunan ve kaçak olduğu için belediyece yıkılan binanın resmine göre dava konusu yerin davacılara ait ... LTD. ŞTİ tarafından kullanıldığı ancak bu şirketin yıkım nedeniyle tahliyesi ile birlikte kullanımının sonlandığı anlaşılmıştır.
Taraflar arasında yapılan tarihsiz sözleşmede satış için bir süre belirlenmemiştir. Zaten satışa kadar da davacıların kullanıma devam edecekleri belirlenmiştir. Ancak davalılar tarafından belediyece yapılan yıkımdan sonra sahiplenilerek parselin üzerine bina yapılmış, kat mülkiyetine geçilmiş ve davacıların kullanımı engellenmiştir. Bu durum gayrimenkulün davalılar tarafından sahiplenildiğini göstermektedir.
Davacılar tarafından Bursa 2.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2006/223 Esas sayılı dosyasında men'i müdahale davası açılmış ve bu süre zarfında dava konusu gayrimenkul üzerine bina yapılarak protokol gereği davacıların kullanımında olması gereken 1/3'ü kullandırmamışlardır.
Davalıların bu şekildeki hareket tarzı protokol içeriğine aykırı olup, kötü niyetli olmaları nedeni ile davalılar yönünden BK 154.maddesinde belirlenen şartın gerçekleştiği kabul edilmiştir. Yani davalılar satışı kötü niyetli olarak yerine getirmediklerinden dolayı davacıların satış bedelini isteme hakları doğmuştur.
Bu hakkın doğumu ise inşaat ruhsatının alındığı 19/12/2006 tarihi itibari ile gerçekleşmiştir. Bu sebeple zamanaşımı süresinin başlangıcına da bu tarihin esas alınması gerekir. İnşaat ruhsat tarihi ile davanın açıldığı 12/05/2011 tarihi arasında 5 yıllık zamanaşımı süersinin dolmamış olduğu görülmüştür. Bu nedenle davalıların zamanaşımı itirazının reddine karar verilmiştir.
Buna göre; davalıların kötü niyetli olması nedeni ile davacıların arsa bedelinin 1/3'nü istemekle haklıdırlar.
Davacı tarafından davalılara Bursa 22.Noterliğniden 25/02/2011 tarih 8500 yevmiye nolu ihtarname gönderilerek arsanın 30 gün içerisinde satılarak 1/3'nün ödenmesi talep edilmiştir.
Buna göre şartın gerçekleştiği tarih olan 19/12/2006 rayiç rayiç değerlerine göre arsa bedelinin tespit edilerek 1/3'ünün davacılara ödenmesi gerekmektedir.
Bilirkişi kurulundan alınan 24/06/2014 tarihli rapora göre; dava konusu arsanın 2011 yılı itibari ile rayiç değerinin 3.944.595,00 TL olduğu, 1/3'nün ise 1.315.865,00 TL olduğu belirlenmiştir.
Alınan 24/06/2014 tarihli bilirkişi kurulu raporuna göre; eski binanın ruhsata aykırı olarak fiilen 5 kat yapıldığı, sonradan yapılan binanın mimari projesinin ruhsatının incelenmesinde herhangi bir tadilat veya güçlendirme imalatı kapsamadığı, yapı denetim firmasından temin edilen raporlar incelendiğinde yapının temel ve bodrum kat dahil sıfırdan yani yeniden inşaa edilmiş olduğu belirtilmiştir.
Davacı vekili tarafından sunulan 04/06/2014 tarihli dilekçenin ekinde sunulan tarihsiz güçlendirme projesi başlıklı belgenin incelenmesinde ise; tatbik edilebilinir bir güçlendirme projesi nitelik ve standardında olmadığı, daha ziyade "drenaj planı" amacıyla çizilmiş bir eskiz çalışması olduğu belirtilmiştir.
Davacı tarafından rapora itiraz edilmesi ve üniversite öğretim elemanlarından rapor alınmasının talep edilmesi nedeni ile mahallinde keşif yapılarak bilirkişi kurulundan 11/05/2016 tarihli rapor alınmıştır.
Alınan bu rapora göre; eski yapının tamamen yıkılarak toplam 3 katlı yapı biçiminde yeniden yapılmış olduğu, ancak bodrum katta Bursa Yalova Yolu tarafına bakan iki aks aralığının bulunduğu ve üzeri açık otopark olarak kullanılmakta olan bölümün ise daha eski bir imalat olduğu yani eski binadan kalmış imalat olabileceği belirlenmiştir.
Bu rapora göre; binanın yeniden yapıldığı, sadece bodrum katında Yalova/Bursa istikametine bakan duvarın eski olduğu belirlenmiştir .
Tek bir duvarın bırakılarak üstüne bina yapılması mümkün değildir. Hayatın olağan akışına aykırıdır. Bodrum kat olduğu için binayı taşıması yönünden de mümkün değildir.
Bu sebeple belediye tarafından düzenlenen yıkım tutanaklarının doğru olduğu, binanın yeniden yapıldığı kabul edilmemiştir. Bundan dolayı davacının bu hususa yönelik itirazı ve iddiası kabul edilmemiştir. Bundan dolayı gayrimenkulun çıplak değeri esas alınmıştır.
Dosya önceki bilirkişiler ..., ... ve ...'ya tevdii edilerek bilirkişilerden dava konusu taşınmazın 19/12/2006 yılı itibariyle değerinin tespitine yönelik ek rapor aldırılmıştır.
Bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen 24/02/2022 tarihli bilirkişi kurulu raporunda, mahallinde tekrar yapılan araştırma soruşturma, araştırma soruşturma, arsa, konumu, imar durumu, yapılaşma durumu, belediye hizmetlerinden faydalanması, kent merkezine yakınlığı, ticanet merkezi içerinde bulunup bulunmadığı, ulaşım kolaylığı nitelik ve nicelikleri, elektrik, telefon, doğalgaz gibi alt yapı hizmetlerinden yararlanma durumu ve diğer özelikleri ile çevrede benzer nitelikli taşınmazların arsa fiyatları incelendiğinde: dava konusu Bursa ili, Osmangazi İlçesi 2. Bölge Panayır köyü Kumluk Mevkii pafta 2 parsel 22 de kayıtlı ( 2309 ada 18 parsel)'in birim m2 si 23.06.2014 tarihli bilirkişi raporumuzda da belirttiğimiz gibi 19.12.2006 tarihindeki rayiçlere göre 425,00 TL/m2 olarak belirlendiği, parselin bu tarihteki arsa alanı 5.676,59 m2 olup buna göre 19,12.2006 tarihi itibarı ile arsa bedeli 5.676,59 m2 x 425,00 TL/m2 2.412,550,00 TL, davacının 1/3 hissesinin değeri :1/3 x 2.412.550,00-TL= 804.184,00-TL olabileceği görüş ve kanaati bildirilmiştir.
Aldırılan bilirkişi raporu arsanın konumu, imar durumu, yapılaşma durumu, belediye hizmetlerinden faydalanması, kent merkezine yakınlığı, ticaret merkezi içerisinde bulunup bulunmadığı,ulaşım kolaylığı,nitelik ve nicelikleri,elektrik,telefon ,doğalgaz gibi altyapı hizmetlerinden yararlanma durumu ve diğer özellikleri ile çevrede benzer nitelikle taşımazların arsa fiyatları incelenerek hesaplanan davacılar hissesinin değerinin 804.184,00 TL olduğu yönündeki rapora itibar edilerek bu miktar yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davacılar kullanım bedeli talep etmişselerde; yukarıda açıklanan protokol uyarınca, davacıların taşınmazı kullanma hakları taşınmazın satışına kadar olduğu, taşınmazın satış şartının gerçekleştiği tarihin 19/12/2006 tarihi olduğu için bu tarihten sonraki dönem için taşınmazı kullanım hakları olmadığından dava tarihine kadar olan kullanım hakkı için bedel talep edemeyeceklerinden bu konudaki talebin reddine karar verilmiştir.
Kısa karar yazdırılırken sehven faizin cinsi yazılmadığından ve bu durum kararın infazında problem yaratacağından HMK 305/a maddesi uyarınca gerekçeli karar yazımı sırasında farkedilen bu eksiklik resen giderilmiştir.
HÜKÜM: Açıklanan nedenlere, yasal ve hukuksal gerekçeye, dosyadaki kanıtlara göre;
1-Davacıların arsa bedellerine yönelik açmış oldukları davanın KISMEN KABULÜNE, 804.180,00-TL'nin 12/05/2011 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacılara verilmesine,
2-Davacıların kullanım bedeline açtıkları davanın REDDİNE,
3-Harçlar Yasası gereğince alınması gereken 54.933,54-TL karar harcından, peşin olarak alınan 37.867,50-TL harcının mahsubu ile bakiye 17.066,04 TL harcın davalılardan müştereken ve mütesselsilen tahsili ile hazineye irat kaydına,
4-Davacılar tarafından yapılan aşağıda dökümü yazılı bozmadan önce 8.557,20 TL, bozmadan sonra 1.903,90-TL yargılama gideri olmak üzere toplam 10.461,10- TL yargılama giderinin kabul ve red oranına göre hesaplanan 3.299,06-TL ile peşin olarak alınan 37.867,50 TL harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine,
5-Davalılar tarafından yargılama gideri yapılmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
6-Davacılar yararına ölçümlenen 57.259,00-TL vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine,
7-Reddedilen kısım üzerinden davalılar yararına ölçümlenen 93.903,70-TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalılara verilmesine,
8-Taraflar tarafından peşin olarak yatırılan gider avansından kalan tutarın hüküm kesinleştiğinde yatıran tarafa iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde Yargıtay yolu açık olmak üzere karar verildi. 21/09/2022
Başkan ...Üye ... Üye ... Katip ...
¸E-imzalıdır. ¸E-imzalıdır. ¸E-imzalıdır. ¸E-imzalıdır.
Bozmadan önce davacı masrafı: Bozmadan sonra davacı gideri
177,50 TL Keşif harcı 1.500,00 TL bilirkişi ücreti,
206,30 TL Keşif harcı 403,90 TL tebligat ve posta gideri
150,00 TL keşif araç yol gideri1.903,90- TL toplam gider,
373,40 TL Posta Masrafı
7.650,00 TL Bilirkişi Ücreti
8.557,20 TL Toplam Masraf