T.C. BURSA 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas-Karar No: 2019/917 Esas - 2021/216
T.C.
BURSA
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2019/917
KARAR NO: 2021/216
BAŞKAN: ....
ÜYE: ..
ÜYE: ..
KATİP: ..
DAVACI : ... SANAYİ VE TİCARET LTD.ŞTİ -
VEKİLİ: Av. ..UETS
DAVALI : ..SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ -...
VEKİLİ: Av. ...UETS
DAHİLİ DAVALI : ..SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ -..
VEKİLİ: Av. ..UETS
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ: 26/12/2019
KARAR TARİHİ: 10/03/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 18/03/2021
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
DAVA :Davacı vekili dilekçesi ile, müvekkili firma ile davalı ... Firması arasında Bursa 22. Noterliği’nin 24.11.2014 tarih ve... yevmiye no.lu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi akdedilmiş olup sözleşme gereğince ... bağımsız bölüm taşınmazın müvekkili tarafından sözleşme tarihinde 600.512,00 TL ‘si bedelle satın alınmış olup taşınmaz bedeli peşinat ve sıralı senet şeklinde gerçekleştirildiği, son sıralı senet bedeli ödemesinin de 15.11.2018 tarihinde ... Uluyol Şubesi aracılığıyla gerçekleştirildiği, davalı tarafça sözleşme konusu taşınmazın teslim tarihinin de 31.08.2017 tarihi olmasına ve müvekkili tarafından sözleşmede yazılı olan son taksit ödemesinin de yerine getirilmiş olmasına rağmen tapuda müvekkili adına tescil işleminin gerçekleştirilmediği ve taşınmazın gecikmeli şekilde fiilen teslim edildiği, bununla birlikte taşınmazın devrini talep ettikleri süre içerisinde dava konusu taşınmaza ait tapunun sicil kayıtları kontrol edildiğinde taşınmaz üzerinde ... ve San.Tic.Ltd.Şti lehine 23.750.000,00 TL tutarlı ve 16.01.2015 tarihli ipotek tesis edildiğinin görüldüğü, bu işlemden müvekkilinin haberi olmadığı gibi işleme muvafakatinin de bulunmadığı, davalının müvekkiline ait taşınmazı teminat olarak kullanması ile karşı taraf lehine sebepsiz zenginleşmesinden kaynaklı müvekkilinin alacak hakkı doğduğu ve bu bedelin de müvekkiline ödenmesi gerektiği, davalı tarafa bir çok kereler sözlü ve e posta aracılığıyla taşınmazın tapu devrinin müvekkiline yapılması ve 3. Şahıs lehine tesis ettiği ipoteğin fekki yönünden başvurulmuş olmasına ve bu konuda Bursa 10. Noterliği’nin 26.07.2019 tarih ve... sayılı ihtarnamesiyle başvuruda bulunulmuş olmasına rağmen davalı tarafça söz konusu işlemlerin gerçekleştirilmemesi sebebiyle bu kez mahkeme aracılığıyla dava konusu... bağımsız bölümün davalı adına olan tapusunun iptali ile ipotekten ve her türlü hukuki ayıp ve takyidattan temizlenmiş şekilde müvekkili adına tesciline ,taşınmazın ayıpsız şekilde tescilinin mümkün olmaması halinde taşınmazın rayiç bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkiline ödenmesine karar verilmesi ile taşınmaz kaydındaki ipoteğin tesis tarihinden itibaren davalıya faydasının karşılığı olan sebepsiz zenginleşme bedelinin tespit edilerek fazlaya ilişkin hakları saklı tutularak şimdilik 1.000,00 TL nin ipoteğin tesis tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkiline verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP : Davalı vekili davaya cevap dilekçesi ile, açılan davanın haksız ve yerinde olmadığını, davacı vekili tarafından açılan iş bu tapu iptali ve tescili talepli davasında dava değerinin tüm taşınmaz değeri üzerinden gösterilerek buna göre harçlandırılmak suretiyle açılması gerektiği, taraflar arasında düzenlenen sözleşme gereği alıcı tarafından tüm bağımsız bölüm bedelinin ödenmemiş olması halinde satıcıların tapuyu devretmekten imtina edebileceğinin kararlaştırıldığı, davacı dava konusu bağımsız bölüme ilişkin borcun tamamını ve Tapu Harçlarını ödemediği için tapu devri talep hakkının henüz muaccel hale gelmediği, bu anlamda huzurdaki davanın reddine kara verilmesi gerektiği, öte yandan davacının henüz muaccel olmayan bir hakka dayanarak açmış olduğu iş bu davanın da yerinde olmayıp taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin Tapu Devri Teminat ve Diğer Şartlar başlıklı 3.1 maddesinde; “ Satıcı alıcının satın almış olduğu, bağımsız bölümün kat irtifaklı arsa payı tapusunu bağımsız bölümün tesliminden sonra ve İskan alımından önce alıcıya verecektir. İskan alımından sonra ise kat mülkiyeti satıcı tarafından kurulup alıcıya teslim edilecektir.” Şeklinde olup, buna göre müvekkili şirketin sözleşmeye aykırılık olarak tanımlanabilecek herhangi bir eylem ve işlemi bulunmamakta olup davacının talep etmiş olduğu tapu tescil işlemlerinin bağımsız bölümün tesliminden sonra iskan alımından önce gerçekleştirileceğini diğer bir deyişle ihtilafa konu gayrimenkule ilişkin kat irtifaklı arsa payı tapusunu davacı yana vereceğini taahhüt ettiğini, iş bu bağlamda tapu devri borcunun muacceliyet tarihinin tek bir tarih değil teslim ile iskan arasındaki bir süreç olduğunu, davacın sebepsiz zenginleşmeye ilişkin alacak iddiasının da yine hiçbir yasal dayanağı bulunmamakta olup davacı yana yapılan satışın maketten konut satışı olup söz konusu ipoteğin ise arsa sahibi lehine tesis edilmiş inşaat teminat ipoteği olduğu, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ifası bakımından bu tür teminat sözleşmelerinin icrasının işin olağan usul ve düzeni, gereği olduğu, davacı yanın taşınmazın devrini talep etme hakkının muaccel hale gelmediğinden sebepsiz zenginleşmeye dayalı iddialarının da hiçbir yasal dayanağının bulunmadığı, öte yandan davacının taşınmazın rayiç bedeline ilişkin alacak talebi ile sebepsiz zenginleşme iddiasına dayalı alacak talebinin aynı mahiyette olduğu, davacı yan lehine ise sebepsiz zenginleşme şartlarının gerçekleşmemiş bulunduğu ve bu taleplerin de zamanaşımına uğramış bulunduğu anılan tüm bu nedenlerle yerinde olmayan davanın reddine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLER VE GEREKÇE;
Dava,gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde dayalı tapu iptali ve tescil ve taşınmaz kaydında yer alan ipotek nedeniyle sebepsiz zenginleşmeden doğan alacak taleplerine ilişkindir.
Davacı vekili tarafından başlangıçta gösterilen 60.000,00 TL dava değeri üzerinden eksik değer dosya içerisine ibraz edilen 13.01.2020 tarihli harç makbuzu ile dava değeri olarak gösterilen 601.000,00 TL üzerinden 10.272,32 TL tamamlama harcı yatırılmak suretiyle eksik peşin nisbi harç yatırılmış, mahkememizce de dava değeri olarak taraflar arasında düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesinde yer alan 600.000,00 TL satış değeri taşınmazın değeri olarak kabul edilmiştir.
Taraflar arasında düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile, davalı firma tarafından yapımı gerçekleştirilen ...sayılı taşınmaz üzerinde yapımı süren inşaatta yer alan ...no.lu bağımsız bölüm taşınmazın davacıya 600.512,00 TL bedel ile satışına dair sözleşme olup bir taşınmazın devri hükümlerinin Borçlar Kanunu gereği ancak tapuda resmi şekilde yapılabileceği ancak gayrimenkul mülkiyetinin devri sonucunu doğuran sözleşmelerin bu şeklide kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile yapımı söz konusu olduğunda müteahhit firma tarafından 3. Kişilere ileride devri yapılmak üzere başlangıçta belirli bir bedel karşılığında ve belirli vadelerle ödenmek koşuluyla gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri yapılması yasal olanağı bulunmakta olup bu sözleşmelerin de BK.md 29 gereği gayrimenkul mülkiyetinin devri sonucunu doğuran sözleşmeler gibi noter resmi senedi ile yapılması ve imzaların noterlikçe tasdik edilmesi zorunlu olup bu sözleşmenin geçerlilik şartını oluşturmaktadır. Taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin de Bursa 22. Noterliği’nin 24.Kasım 2014 tarih ve... yevmiye sayısı ile yapıldığı ve geçerliliği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayıp sözleşmeye konu taşınmazın teslim tarihi, satış bedeli ve ödeme planı sözleşme içerisinde ve ekli ödeme planında açıkça gösterilmiş ve taraflar arasında ihtilafsız olarak kabul edilmiş olup esasen alıcı davalı yanın sözleşme konusu taşınmazın satış bedelini ödediği konusu da taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayıp, davacı vekilinde ödemeye ilişkin tüm belgeler dava dilekçesi ekinde bir kez daha dava dosyası içerisine sunulmuştur.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri alıcısına gayrimenkulün devri şartları oluştuğunda devri talep hakkı veren sözleşmelerden olup, buradaki tek şart devri istenen taşınmazın devrin talep edildiği anda satıcı karşı taraf adına tapuda kayıtlı olmasıdır. Esasen bu sözleşmeden kaynaklı talep hakkı şahsi bir hakka dayalı olup eğer ki taşınmaz devrin talep edildiği anda davalı satıcıdan başka birisi adına kayıtlı bulunuyorsa bu durumda sözleşmenin tarafı olan davalıdan ancak taşınmazın bedelini talep etme hakkı söz konusu olabilecektir. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin söz konusu olduğu durumlarda taşınmaz ile ilgili inşaatların tamamlanması, kat irtifakı tesisi, iskan ruhsatının alınması ve sonrasında kat mülkiyetinin tesis edilmesi aşamasında müteahhit adına tapular oluşturulmuş se artık taşınmaz devrinin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereği sözleşme alacaklısı adına yapılmaması için bir sebep bulunmamakta olup taraflar arasında düzenlenen sözleşme ile aynı şekilde bir sürecin benimsendiği anlaşılmaktadır.
Dosyamız içerisine getirtilip inceleme konusu yapılan ...sayılı taşınmaz üzerinde kurulu bulunan taşınmaz üzerindeki... no.lu bağımsız bölüm taşınmaza ait tapu kayıtlarında kat irtifakının 25.07.2016 tarihi itibariyle davalı ... Endüstri Sanayi ve Ticaret AŞ. Adına tesis edildiği, 26.03.2019 tarihi itibariyle de kat irtifakının kat mülkiyetine çevrildiği anlaşılmaktadır. Davacı tarafça sözleşme bedelinin ödenmediğine dair bir iddia bulunmamakla birlikte davacı şirkete ait ticari defter ve dayanağı kayıtlar üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılarak düzenlenen bilirkişi raporu dosyamız içerisine alınmış, incelene tüm dosya kapsamına göre davacının sözleşmeye konu taşınmazı devir koşullarının oluştuğu,dava tarihi itibariyle taşınmazın devrini ifadan kaçınması için bir sebep bulunmadığı, yapılan ihtara rağmen sözleşmeden kaynaklı devir borcunu yerine getirmediğinden açılan davanın haklı ve yerinde olduğu, tapu harcının yatırılması işleminin ise tapuda taşınmaz devri yapılırken yapılması gerekli bir işlem olup davalı tarafın hem devirden kaçınıp hem de tapu harcının davacı tarafından yatırılması hususunu bu aşamada ileri sürmesinin yasal mevzuat ve sözleşme hükümleri karşısında yasal ve haklı bir sebebinin bulunmadığı, sebepsiz zenginleşme talepleri yönünden ise getirtilen tapu kayıtları itibariyle tapu kaydında yer alan ipoteğin kaldırılmış olduğu anlaşılmakla bu talepler yönünden açılan davanın da konusuz kaldığı anlaşılmakla bu talebine ilişkin hususta dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına karar vermek gerekmiş, dava dışı ipotek yükümlüsü ... şirketi ilgisi nedeniyle davaya dahil edilmiş davaya müdahil kabul edilerek ilgili kişi kaydı yapılmış, tebligat ile davadan bilgilendirilmiş, yapılan yargılama sonunda mahkememizde oluşan vicdani kanı ile hüküm yukarıda belirtilen gerekçeler ile aşağıdaki şekilde tesis olunmuştur.
HÜKÜM:Ayrıntısı ve yasal gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Tapu iptali ve tescili talebine ilişkin davanın KABULÜ ile ... kayıtlı taşınmaz üzerinde kurulu bulunan... Nolu bağımsız bölümün davalı adına olan tapusunun İPTALİ ile davacı adına TESCİLİNE,
2-İpoteğe ilişkin talep yönünden dava konusuz kaldığından bu konuda KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA,
3-Harçlar yasası gereğince alınması gereken 41.089,28.-TL karar ve ilam harcından peşin alınan 11.296,97.-TL ile 1.024,65.-TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 29.792,31.-TL harcın davalıdan alınarak hazineye İRAT KAYDINA,
4-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT 13/1-2 uyarınca belirlenen 47.125,60.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
5-Davacı tarafça yapılan aşağıda dökümü yazılı toplam 12.190,87.-TL yargılama giderinin davalıdan alınıp davacıya VERİLMESİNE,
6-Davacı tarafça yatırılan gider avansından kullanılmayan kısmın hükmün kesinleşmesinden sonra 6100 sayılı HMK'nun 333. Maddesi uyarınca davacı tarafa İADESİNE,
Dair, davacı vekili, davalı vekili, dahili davalı vekilinin yüzünde, kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde İstinaf Yargı yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.10/03/2021
Başkan ... Üye .. Üye ... Katip ..
e-imza e-imza e-imza e-imza
DAVACI TARAFÇA YAPILAN
YARGILAMA GİDERLERİ DÖKÜMÜ.
44,40 TL BVH.
1.024,65 TL PH.
10.272,32.-TL TAMAMLAMA HARCI
99,50 TL TEB. VE POSTA GİD.
750,00 TL BİLİRKİŞİ ÜCRETİ
TOPLAM :12.190,87.-TL