T.C. BURSA 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas-Karar No: 2020/641 Esas - 2021/740
T.C.
BURSA
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2020/641
KARAR NO: 2021/305
BAŞKAN: ...
ÜYE: ...
ÜYE: ...
KATİP: ...
DAVACI : ... TUR. A.Ş. -...OTEL -
VEKİLİ: Av. .... UETS
DAVA: Öz Sermaye Tespiti
DAVA TARİHİ: 14/08/2020
KARAR TARİHİ: 05/10/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH :13/10/2021
Mahkememizde görülmekte olan Öz Sermaye Tespiti davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Öz Sermaye Tespiti talebinde bulunan vekili dilekçesinde; müvekkil şirketin otel işletmelerini oluşturan binaların bulunduğu bir grup taşınmazda; şirket ortaklarının bazıları ile birlikte müştereken malik olduğunu, şirket ortaklarının, şirket işletmelerinin bulunduğu taşınmazlardaki şahsi paylarını şirkete ayni sermaye olarak devretmek; buna karşılık şirket sermayesini şirkete devredilen taşınmazların şirket sermayesine oranı kadar artırmak suretiyle paylarının değerini ve oranını artırmak istediklerini, şirket dışı payları şirkete devredilmek suretiyle mülkiyeti tamamen müvekkil şirkete bırakılacak taşınmazlar ve bu taşınmazlardaki şirket ve şirket dışı payların oranları aşağıdaki gibi olduğunu,
1...
•... TURİZM A.Ş. 1067 / 2400
•... 133 / 2400
•... 400 / 2400
•... 400 / 2400
•... 400 / 2400
2... parsel:
•... TURİZM A.Ş. 1857 / 2400
•... 98 / 2400
•... 209 / 2400
•... 125 / 2400
•... 111 / 2400
3-... parsel:
•... TURİZM A.Ş. 1791 2400
•... 110 / 2400
•... 140 / 2400
•... 140 / 2400
•... 219 / 2400
Yukarıda malikleri ve payları yazılı her üç taşınmazdaki “ortaklara ait şirket dışı mülkiyet paylarının” değeri tespit edildiğinde; tespit edilen değer üzerinden şirket sermayesinin artırılması için gerekli toplantı ve onay işlemleri başlatılacağını belirterek müvekkil şirketin taşınmazlarındaki şirket dışı hisselerin güncel değerinin; bir keşif günü verilmek sureti ile icra edilecek keşifte bilirkişiler marifetiyle tespit edilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkememizce davacı şirkete ait ticaret sicil kayıtları, ortaklık yapısı, ödenmiş sermayesi ve temsilcilerine ilişkin bilgi ve belgeler ile birlikte celbine karar verilmiş, daha sonra davacı vekiline şirketin varlıklarına ilişkin bilgi ve belgeleri sunması yönünden süre verilmesine karar verilmiş, eksiklikler tamamlanınca bilahare dosyanın bilirkişilere tevdii ile şirkete ait ticari defter ve dayanağı kayıtları ile şirkete ait menkul ve gayrimenkul mallar ile tüm varlıkları üzerinde inceleme yapılarak öz varlıklarının tespitinin yapılmasının istenmesine karar verilmiş ve daha sonra dosyanın bir İnşaat Mühendisi bilirkişi, bir Gayrimenkul Değerleme Uzmanı bilirkişi ve bir Fen Bilirkişisinin mahkememizce resen seçilerek rapor aldırılmasına karar verilmiştir.
Mahkememizce bir İnşaat Mühendisi Bilirkişi ... bir kadastro Fen Bilirkişisi ... ile Bir Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ... 29/09/2020 tarihli rapor alınmıştır.
Bilirkişi heyetinden alınan 29/09/2020 tarihli rapora göre 4150 ada 28 parsel 65.000.000.-TL, 4150 ada 29 parsel 5.000.000.-TL , 4150 ada 32 parsel 2.600.000.-TL olmak üzere toplam 72.600.000 TL
Erol oğlu ... = 11.420.416,65.-TL
Erol oğlu ... = 11.245.416,65.-TL
Erol oğlu...= 11.301.833,33.-TL
... ... = 3.926.136,65.-TL
... Turizm A.Ş = 33.495.416,66.-TLolduğu bildirilmiştir.
Tespit talebinde bulunan vekilinin 16/10/2020 tarihli dilekçesi ile raporda tüm taşınmazların toplam değeri 72.600.000,00.-TL, müvekkil şirket dışındaki hisselerin değeri ise 39.104.583,34.-TL olarak tespit edildiğini, değer tespitine konu 3 adet parselden asıl yüksek değer izafe edilen 28 parselin değeri 65.000.000,00.-TL belirlenmiş olup; belirlenen bu düşük değere itiraz etme zorunluluğu hasıl olduğunu, bilirkişi raporunda yapılan değerlemede tamamına 65.000.000,00.-TL değer biçilen 28 parselde iki adet otel binası ve aynı şirket tarafından işletilen iki adet otel işletmesi bulunduğunu, (... Termal Hotel / ... City Hotel). Müvekkil tarafından taşınmazlar üzerindeki şahıs paylarının sermayeye ilave edilmesinden önce, 28 parseldeki bağımsız bölümlerde faaliyet gösteren otel işletmelerinin şirket bölünmesi yoluyla iki ayrı şirket olarak devamı ihtimali düşünülerek, söz konusu iki otel işletmesine değerleme yaptırıldığını, 28 parsel 1 no'lu bağımsız bölümdeki ... City Hotel 75.860.000,00.-TL olarak, aynı parseldeki ... Termal Hotel de 47.712.000,00.-TL olarak değerlemeye konu olduğunu, tespit taleplerinin bir diğer konusunu oluşturan ve otel kompleksinin müştemilatı olarak kullanılan 29 ve 32 parseller ise yine 2020 Temmuz ayında toplam 15.065.000,00.-TL olarak değerlendiğini, bu itibarla iki otel ve arsası ile iki de boş arsadan oluşan kompleksin değerinin toplam değeri 2020 yılı Temmuz ayı itibarı ile 138.637.000,00-.-TL olarak tesit edildiğini, bilirkişi raporunda belirlenen 72.600.000,00.-TL ile SPK yetkili değerleme şirketinin belirlediği değer arasında uçurum olduğunu, güncel piyasa fiyatları baz alındığında SPK yetkilisinin belirlediği değer gerçeğe daha yakın olduğunu, söz konusu taşınmazların mevcut rapor değerleri ile sermayeye ilave edildiği takdirde, maliyet unsuru olarak giriş değerleri piyasanın çok altında olduğundan, yakın zamanda (özellikle 2 yıl içerisinde) satılmaları ihtimalde fiktif bir kâr elde edilmiş olacağını; bunun da gereksiz kurumlar vergisi ödenmesine sebep olacağını, bu nedenle raporun düzeltilmesinin elzem olduğunu, ayrıca bilirkişi raporu sonuç kısmında şahıs paylarının değerleri toplanırken bir hata yapıldığını belirterek itirazları doğrultusunda kanaat bildirilmesi için dosyanın ek rapor tanzimi hususunda bilirkişi heyetine yeniden tevdini talep ettiği anlaşılmıştır.
Mahkememizin 23/10/2020 tarihli ara kararı ile dosyanın önceki bilirkişi heyetine tevdi ile ek rapor alınmasına karar verilmiş ve aynı bilirkişi heyetinden 06/11/2020 tarihli ek rapor alınmıştır.
Bilirkişi heyetinin 06/11/2020 tarihli ek raporuna göre; ...parsel 65.000.000.-TL, 4150 ada 29 parsel 5.000.000.-TL , 4150 ada 32 parsel 2.600.000.-TL olmak üzere toplam 72.600.000 TL
Erol oğlu ... = 11.420.416,65.-TL
Erol oğlu ... = 11.245.416,65.-TL
Erol oğlu... = 11.301.833,33.-TL
... ...= 3.925.416,66.-TL
... Turizm A.Ş = 34.706.916,67.-TL olmak üzere toplam 72.600.000,00.-TL olduğunu bildirmişlerdir.
Tespit isteyen vekilinin 20/11/2020 tarihli dilekçesi ile raporda taşınmazların toplam değeri ile ilgili verilen rapor ve dosyaya sundukları bağımsız değerleme raporu arasındaki fahiş farkın ek raporda da giderilememiş olduğunu, mevcut haliyle taşınmazların düşük değerden şirket sermayesine katılması halinde ileride ciddi zarar verme ihtimali ortadan kalkmış olmadığını, bu itibarla, yeminli SPK Değerleme uzmanlarınca hazırlanmış rapor ile bilirkişi heyeti raporu arasındaki açık farkın giderilmesi için dosyanın yeni bir bilirkişi heyetine tevdi edilerek üçüncü bir gözden (her iki rapordaki kanaatler de değerlendirilerek) itirazları doğrultusunda dosyanın masrafı taraflarından alınmak suretiyle teşekkül ettirilecek yeni bir bilirkişi heyetine tevdini talep ettiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce tespit isteyen vekilinin itirazları doğrultusunda önceki bilirkişi heyetlerinden bağımsız bir inşaat mühendisi, bir fen memuru ve bir de SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişilerin re'sen seçilmelerine karar verilmiş ve mahkememizce bir İnşaat Mühendisi SPK Lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi..., bir kadastro Fen Bilirkişisi ... ile inşaat mühendisi ...'den 13/03/2021 tarihli rapor alınmıştır.
Alınan 13/03/2021 tarihli bilirkişi raporuna göre ;
Taşınmazların Arsa Dahil Değerlerinin;
•...parsel no;
Arsa Değeri: 5.401,20 m2 x 16.180,00 TL/m2 = 87.391.416,00 TL
Toplam Bina Değeri : 33.892.985,85 TL
Taşınmaz Değeri : 121.284.401,85 TL- 121.284.000,00 TL,
•... parsel no;
Arsa Değeri: 3.680,13 m2 x 3.000,00 TL/m2 =~ 11.040.000,00 TL
•...parsel no;
Arsa Değeri: 2.012,84 m2 x 2.000,00 TL/m2 =~ 4.025.000.00 TL
GENEL TOPLAM: 136.349.000,00 TL
Taşınmazlardaki Maliklerin Hisse Değerlerinin;
•...parsel no;
SIRAMALİKHİSSESİHİSSENİN DEĞERİ
1...: ...1/620.214.000.00
2...: ...1/620.214.000.00
3...: ...1/620.214.000.00
4...: ...133/24006.721.155.00
5... TURİZM A.Ş.1067/240053.920.845.00
TOPLAM121.284.000.00
• ... parsel no;
SIRAMALİKHİSSESİHİSSENİN DEĞERİ
1...: ...125/2400575.000.00
2...: ...209/2400961.400.00
3...: ...111/2400510.600.00
4...: ...98/2400450.800.00
5... TURİZM A.Ş.619/8008.542.200.00
TOPLAM11.040.000.00
• ...parsel no;
SIRAMALİKHİSSESİHİSSENİN DEĞERİ
1...: ...140/2400234.791.67
2...: ...140/2400234.791.67
3...: ...219/2400367.281.25
4...: ...110/2400184.479.17
5... TURİZM A.Ş.597/8003.003.656.24
TOPLAM4.025.000.00.-TL olmak üzere taşınmazların arsa dahil değerlerinin 136.349.000,00.-TL olarak bildirildiği anlaşılmıştır.
Mahkememiz heyetince dosya ve son olarak alınan bilirkişi heyeti raporu da değerlendirilerek raporlar arasında çelişki olduğu ve değer tespitleri arasında fahiş farklar bulunduğu anlaşıldığından mahkememizin 15/04/2021 tarihli ara kararı ile iki rapor arasındaki çelişkinin giderilmesi bakımından 3. Bir bilirkişi heyetinden önceki alınan iki bilirkişi heyeti arasındaki çelişkiyi giderecek şekilde ayrıntılı rapor alınmasına, önceki bilirkişi heyetlerinden bağımsız bir inşaat mühendisi, bir fen memuru ve bir de SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişilerin re'sen seçilmelerine karar verilmiş ve son olarak mahkememizce bir İnşaat Mühendisi SPK Lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi..., bir kadastro Fen Bilirkişisi ... ile inşaat mühendisi ...'den 16/08/2021 tarihli rapor alınmıştır.
Son bilirkişi raporuna göre ; dava konusu taşınmazlar için 13.03.2021 tarihli düzenlenen raporda somut emsal olarak konu edilen taşınmazın yaklaşık 16 yıl önce gerçekleşen satış bedelinin günümüze endeksler ile güncellenmesi sonucunda bulunan bedelin, çok eski tarihli emsal kullanılmasından dolayı güncel piyasa rayicinin objektif olarak yansıtmadığı düşüncesi ile heyetimiz tarafından benimsenmediği, 20.09.2020 tarihli kurul tarafından düzenlenen raporda keşif tarihi ile rapora konu edilen birden fazla emsalin piyasaya arz edilen satış rakamları ile yapılan emsal karşılaştırmasında dava konusu taşınmazların özellikleri ve diğer kıstasları da dikkate alınarak şerefiye düzeltmelerinin yapılması sonucunda arsa bedelleri tespit olunduğu, ancak, raporda bulunan bedellere de bağlı kalınarak süreç içerisindeki paranın değer kayıpları, bölgede gayrimenkule olan arz ve talep dengesi, gayrimenkul piyasasında artan fiyatlar dikkate alındığında TÜFE endeksleri Yİ katsayılarıyla rapor tarihi itibari ile yapılan değerlendirme sonucunda değerinin;
Arsa bedeline ilişkin olarak; ... Arsa Değeri; 6.183,81-TL x 1.10 (Bölge Değer Artışı)-6.802,19-TL, 6.802,19-TL x (710,61/515,13-1.3794)— 9.382,94-TL, (5401.20 m2 * 9.382,94-TL/m2)-50.680.000,00-TL Yapı bedeline ilişkin olarak; CŞB 2021 Yılı Birim fiyatları Yapı Yaklaşık Maliyet Bedellerine göre,5 sınıf B Grubu, yapılar için ön görülen, 3.600-TL/ m2 esas alınarak yıpranma payı da tenzil edilerek değerlendirildiği, bu yapılardan, ... termal otelinin bedelinin,430 yıpranma payı tenzili ile (5 263.91 m2*3 600.00 TL/M2)*0.70 13 265 053.200 TL 2/... City otelinin bedelinin X415 yıpranma payı tenzili ile (8 485.69 m2*3 600.00 TL/m2)*0.85..25 964 987.40 TL, Arsat Yapı dahil toplam bedelinin yaklaşık. 89 900 000.00 TL olacağını, ... Parsel Arşa Değeri; 1.358,64-TL x 1.25 (Bölge Değer Artışı) — 1.698,30-TL, 1.630,72-TL x (710,61/515,13- 1.3794) — 2.342,63-TL (3.680,13 m2 * 2.342,63-TL/m2) — -8.620.000,00-TL, ... Parsel Arsa Değeri; 1.291,70-TLx1.25(BölgeDeğerArtışı)—1.614,62-TL 614,62.-TLX(710,61/515,13=1.3794)=2.227,21.-TL (2.012,84 m2 * 2.227,21-TL/m2 -4.480.000,00-TL Taşınmazların toplam değeri yaklaşık olarak 103.000.000,00-TL olup, maliklerin hisse paylarına isabet edecek parasal tutarların ise, ...parsel için, ... (...) 14.983.333,33, ... (...) 14.983.333,33, ... (...)14.983.333,33, ... (...) 4.981.958,33, ...A.Ş 39.968.041,66 Toplam — 89.900.0000 TL, Çekirge Mah 4150 ada,29 parsel için, ... (...) 448.958,33, ... (... 750.658,33, ... (...) 398.675,00 ... (... 351.983,33, ....6.669.725, Toplam 8.620.000,00.-TL... parsel için, ... (... ) 261333.33 ... (...) 261.333,33 ... (...) 408.800,00 ... (...) 205.333,33 ... TURİZM 3.343.200,33 Toplam 4.480.000,00 TL olacağı bildirilmiştir.
Mahkememizce yapılan değerlendirmede tüm dosya kapsamı ve bilirkişi raporu da nazara alınarak ... TURİZM A.Ş-... OTEL'in özsermayesinin 103.000.000,00.-TL olarak hesaplandığı, özsermayenin ortaklar arasındaki dağılım oran ve tutarının aşağıdaki şekilde ; ...parsel için, ... (...) 14.983.333,33, ... (...) 14.983.333,33 ... (...)14.983.333,33 ... (...) 4.981.958,33, ...A.Ş 39.968.041,66, Toplam — 89.900.0000 TL, ... parsel için, ... (...) 448.958,33 , ... (... 750.658,33, ... (...) 398.675,00, ... (...) 351.983,33 , ....6.669.725, Toplam 8.620.000,00.-TL, Çekirge Mah.4150 ada,32 parsel için,
... (... ) 261333.33, ... (...) 261.333,33, ... (...) 408.800,00, ... (...) 205.333,33 ... TURİZM 3.343.200,33 Toplam 4.480.000,00.-TL olduğu, taşınmazların toplam değerinin 103.000.000,00.-TL, maliklerin hisse pay oranlarının raporda belirtilen şekilde olduğu belirtilmiş olup, mahkememizce son kez daha önce aldırılan bilirkişi raporları ile belirlenen çelişkiler giderilerek, taşınmazların rayiçlere uygun değerleri tespit edilmiş olmakla, mahkememizce yerinde görülen bilirkişi raporuna itibar olunarak, davacı şirkete konulacak taşınmaz değerlerin ve ortakların hisselerine oranlarının tespitine dair aşağıdaki şekilde hüküm tesis olunmuştur.
H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere ;
1-... TURİZM A.Ş-... OTEL şirketine konulacak olan mal varlığı
unsurlarının toplam değerinin 103.000.000,00.-TL olduğunun TESPİTİNE,
Taşınmaz değerlerinin ortaklarındaki dağılım oran ve tutarlarının;
...parsel için, ... (...) 14.983.333,33, ...
(...) 14.983.333,33, ... (...)14.983.333,33, ... (...)
4.981.958,33, ...A.Ş 39.968.041,66 ,Toplam — 89.900.0000.-TL,... parsel için, ... (...) 448.958,33, ... (...)
750.658,33 , ... (...) 398.675,00, ... (...) 351.983,33,
....6.669.725,Toplam 8.620.000,00.-TL, ... parsel
için, ... (... ) 261333.33, ... (...) 261.333,33, ... (Erhan
oğlu) 408.800,00, ... (...) 205.333,33, ... TURİZM 3.343.200,33,
Toplam 4.480.000,00.-TL olmak üzere toplam 103.000.000,00.-TL olarak BELİRLENMESİNE,
2-Harçlar Yasası gereğince alınması gereken maktu 59,30.-TL harcın tespit isteyen vekilinden tahsili ile HAZİNEYE İRAT KAYDINA,
3-Yargılama giderlerinin tespit isteyen üzerinde BIRAKILMASINA,
Dair; dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda kesin olarak oybirliği ile karar verildi.05/10/2021
Başkan ...
e-imza
Üye ...
e-imza
Üye ...
e-imza
Katip ...
e-imza