T.C. BURSA 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas-Karar No: 2021/170 Esas - 2021/670
T.C.
BURSA
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO:2021/170
KARAR NO:2021/670
HAKİM :...
KATİP:....
DAVACI :...SAN. VE TİC. LTD.ŞTİ -
VEKİLİ:Av. .... UETS
DAVALI : ...SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ -....
VEKİLİ: Av. .... UETS
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 04/03/2021
KARAR TARİHİ: 20/09/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 21/09/2021
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA :Davacı vekili dilekçesi ile, mülkiyeti davalı şirkete ait ... kain, tapunun H21C5C3B Pafta, 254 Ada, 5 Parsel nosunda kayıtlı taşınmaz üzerine inşaa olunan ...ı daireyi Bursa 22.Noterliğinin 14/09/2015 tarih ...yevmiye nolu '' Düzenleme şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi '' ile %18 KDV dahil (%35 Peşin, % 65 Sur Vade) 466 000,00.-TL bedel karşılığında satmayı vaad etttiğini, müvekkilinin satış bedelinin tamamını ( sözleşmenin 2. maddesinde yer alan, EK-4 e atıf yapılan) ödeme planında olduğu gibi 13.100,00.-TL banka kartı ile 21/07/2015 tarihinde 150.000,00 TL nakit olarak 22/07/2015 tarihinde 302.900,00 TL 6.300,00 'er TL'lık 47 adet ardışık tarihli senetlerle ve 07/01/2019 tarihli son taksit 6.800,00 TL senetle olmak üzere toplam 466.000,00 TL'yi davalıya muntazaman ödediğini, ödemelerin bitiminden sonra davalının dava konusu taşınmazın anahtarını müvekkile teslim ettiğini ve fakat tapudan devrini yapmadığını, teknik bir sorun olduğunu ve giderilmesinin ardından devir işleminin yapılacağının söylendiğini, aradan epey zaman geçmesine rağmen davalı tarafça tapu devri yapılmayınca müvekkilinin davalı şirketi bir çok kez arayarak ve satış ofisine gidip yüzyüze görüşerek taşınmazın devredilmesini istemek zorunda kalmışsa da davalının hukuksuzca kendisine yüklenen devir borcunu ifa etmediğini, müvekkilinin taşınmazın tapusunu devralamamış olduğundan tasarruf hakkı kısıtlandığı gibi, anahtar tesliminden sonra bugüne değin taşınmaza ait aidat v.d giderleri ödemek zorunda bırakıldığını, davalının sözleşmenin bağımsız bölümün tesliminden sonra tapu devri işlemi yapılacağına ilişkin 3.1 maddesine muhalefet etmiş, devir yükümlülüğünü yerine getirmediğini, Mustafakemalpaşa 2.Noterliği 26/01/2021 tarih ...yevmiye numaralı ihtarname keşide edilerek davalının tapu devrini yaparak yükümlülüğünü yerine getirmesi istenildiğini, davalı tarafça ihtarnamenin 29/01/2021 tarihinde tebellüğ edilmiş olmasına rağmen bu güne değin hiç bir geri dönüş yapılmayarak tapu devrinin gerçekleşmediğini belirterek davanın konusuz kalmaması açısından, dava konusu ... numaralı taşınmazda yer alan D Blok D:83 numaralı dairenin dava sonuna kadar üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasına, Bursa 22. Noterliğinin 14/09/2015 tarih ...yev. nolu '' Düzenleme şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesine istinaden davanın kabulü ile ...Parsel numaralı taşınmazda yer alan D Blok D:83 numaralı bağımsız bölüm dairenin davalı adına olan tapusunun iptali ile herhangi bir sınırlama olmaksızın müvekkil adına tapuya kayıt ve tescile, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP : Davalı vekili davaya cevap dilekçesi ile, öncelikle görev yönünden itirazları bulunduğunu, uyuşmazlığın çözümünde görevli mahkemenin Bursa Asliye Hukuk Mahkemeleri' olduğunu, davanın görevsizlik nedeniyle reddine karar verilmesi gerekmekte olduğunu, taraflar arasındaki sözleşme bağlamında, alıcı tarafından tüm bağımsız bölüm bedelinin ödenmemiş olması halinde, satıcılar'ın tapuyu devretmekten imtina edebileceği kararlaştırılmış olup; davacı, dava konusu bağımsız bölüme ilişkin borcunun tamamını ve tapu harçlarını ödemediği için tapu devri talep hakkı henüz muaccel hale gelmediğini, davacının müvekkil şirket ile akdetmiş bulunduğu sözleşme kapsamında, hali hazırda muaccel olmayan bir hakka dayanarak ikame etmiş olduğu işbu davanın reddi gerektiğini, dava konusu bağımsız bölüm üzerine ihtiyati tedbir konulmasına itiraz ettiklerini, davacı yanın kendisine 01.03.2018 tarihinde fiilen teslim edilmiş olan dava konusu taşınmazın semerelerinden (kiraya da vermek dahil olmak üzere) dilediği gibi yararlanabilme imkanı bulunmakta olduğunu, dava konusu taşınmaz üzerine tedbir şerhi konulması kararının somut olayda yasal şartları oluşmadığından kaldırılmasına karar verilmesini talep ettiklerini belirterek dava konusu taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir şerhi konulması kararının yasal şartları oluşmadığından kaldırılmasına, davacıya eksik harcı yatırması için kesin süre verilmesine, aksi takdirde dosyanın işlemden kaldırılmasına, davacının görevsiz mahkeme dava ikame etmiş olması sebebi ve Bursa Asliye Hukuk Mahkemeleri'nin görevli olması sebebi ile davanın öncelikle görevsizlik nedeniyle usulden reddine, taraflar arasında imza edilen Sözleşme ve Yüksek Mahkeme içtihatları gereğince tüm bağımsız bölüm bedeli ve tapu harcı ödenmeden tapunun kendisi adına tescilini talep eden davacının işbu hakkı muaccel olmadığından, TBK Mad. 97 gereğince tescil talebinin ve davanın reddine, dosyanın esas incelemesi kapsamında ise, muaccel olmayan bir hakka dayanarak ikame edilmiş olan işbu davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı tarafa tahmiline karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.
HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLER VE GEREKÇE;
Dava, gayrimenkul ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak davacıya satışı yapılan bağımsız bölümün tapu devrinin talep hakkının bulunup bulunmadığı, tapu iptali ve tescili koşullarının oluşup oluşmadığına ilişkindir.
Taraflar arasında düzenlenen Bursa 22.Noterliğinin 14/09/2015 tarih ...yev. nolu'' Düzenleme şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesine istinaden... numaralı taşınmazda yer alan D Blok D:83 numaralı bağımsız bölüm taşınmazın davacıya 466.000,00.-TL bedel ile satışına dair sözleşme olup bir taşınmazın devri hükümlerinin Borçlar Kanunu gereği ancak tapuda resmi şekilde yapılabileceği ancak gayrimenkul mülkiyetinin devri sonucunu doğuran sözleşmelerin bu şeklide kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile yapımı söz konusu olduğunda müteahhit firma tarafından 3. Kişilere ileride devri yapılmak üzere başlangıçta belirli bir bedel karşılığında ve belirli vadelerle ödenmek koşuluyla gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri yapılması yasal olanağı bulunmakta olup bu sözleşmelerin de BK.md 29 gereği gayrimenkul mülkiyetinin devri sonucunu doğuran sözleşmeler gibi noter resmi senedi ile yapılması ve imzaların noterlikçe tasdik edilmesi zorunlu olup bu sözleşmenin geçerlilik şartını oluşturmaktadır. Taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin de Bursa 22. Noterliğinin 14/09/2015 tarih ...yev. nolu ile yapıldığı ve geçerliliği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayıp sözleşmeye konu taşınmazın teslim tarihi, satış bedeli ve ödeme planı sözleşme içerisinde ve ekli ödeme planında açıkça gösterilmiş ve taraflar arasında ihtilafsız olarak kabul edilmiş olup esasen alıcı davalı yanın sözleşme konusu taşınmazın satış bedelini ödediği konusu da taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayıp, davacı vekilinde ödemeye ilişkin tüm belgeler dava dilekçesi ekinde bir kez daha dava dosyası içerisine sunulmuştur.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri alıcısına gayrimenkulün devri şartları oluştuğunda devri talep hakkı veren sözleşmelerden olup, buradaki tek şart devri istenen taşınmazın devrin talep edildiği anda satıcı karşı taraf adına tapuda kayıtlı olmasıdır. Esasen bu sözleşmeden kaynaklı talep hakkı şahsi bir hakka dayalı olup eğer ki taşınmaz devrin talep edildiği anda davalı satıcıdan başka birisi adına kayıtlı bulunuyorsa bu durumda sözleşmenin tarafı olan davalıdan ancak taşınmazın bedelini talep etme hakkı söz konusu olabilecektir. Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin söz konusu olduğu durumlarda taşınmaz ile ilgili inşaatların tamamlanması, kat irtifakı tesisi, iskan ruhsatının alınması ve sonrasında kat mülkiyetinin tesis edilmesi aşamasında müteahhit adına tapular oluşturulmuş se artık taşınmaz devrinin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereği sözleşme alacaklısı adına yapılmaması için bir sebep bulunmamakta olup taraflar arasında düzenlenen sözleşme ile aynı şekilde bir sürecin benimsendiği anlaşılmaktadır.
Dosyamız içerisine getirtilip inceleme konusu yapılan... numaralı taşınmazda yer alan D Blok D:83 numaralı bağımsız bölüm taşınmaza ait tapu kayıtlarında davalı... Anonim Şirketinin 16/01/2015 tarihinde ... Vergi Numaralı... ve Ticaret Limited Şirketi lehine 23.750.000,00 Milyon Liralık ipotek taşınmaz rehni şerhine muvafakat ettiği anlaşılmış, davacının davalıya 466.000,00 TL konut bedeli ödediği esnada 23.750.000,00 TL tutarında taşınmazın değerini oldukça aşan bir rehin hakkı tutarı olduğu, davacının bu borç alacak ilişkisiyle hiçbir illiyeti bulunmadığı şahsen de sorumluluğunun olmadığı hatta dava yoluyla takdiyat kaydında öğrendiği ve 14/09/2015 tarihli sözleşme vaktinde bile ipoteğin mevcut olduğu sabit olduğundan bu durumun nihai sonucu olarak satılan mezkur taşınmazın mülkiyeti davacıya geçmekle birlikte davalı...Anonim Şirketinin dahili davalı... ve Ticaret Limited Şirketi'ne karşı borçtan kişisel sorumluluğunun devam edeceği, davanın... ve Ticaret Limited Şirketi'ne Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca ihbar edilmesi gerektiğinden dava dışı ipotek yükümlüsü... şirketi ilgisi nedeniyle davaya dahil edilmiş davaya müdahil kabul edilerek ilgili kişi kaydı yapılmış, tebligat ile davadan bilgilendirilmiş, yapılan yargılama sonunda mahkememizde oluşan vicdani kanı ile hüküm yukarıda belirtilen gerekçeler ile aşağıdaki şekilde tesis olunmuştur.
HÜKÜM:Ayrıntısı ve yasal gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KABULÜ ile;...sayılı taşınmaz üzerinde bulunan D Blok Daire:83 Nolu taşınmazın davalı adına olan tapusunun İPTALİ ile hukuki ve fiili ayıptan ari tüm takyidatları kaldırılarak davacı adına tapuya TESCİLİNE,
2-Harçlar yasası gereğince alınması gereken 31.832,46.-TL karar ve ilam harcından peşin alınan 7.958,12.-TL harcın mahsubu ile bakiye 23.874,34.-TL harcın davalıdan alınarak hazineye İRAT KAYDINA,
3-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT 13/1-2 uyarınca belirlenen 40.350,60.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
4-Davacı tarafça yapılan aşağıda dökümü yazılı toplam 8.089,62.-TL yargılama giderinin davalıdan alınıp davacıya VERİLMESİNE,
5-Taraflarca yatırılan gider avansından kullanılmayan kısmın hükmün kesinleşmesinden sonra 6100 sayılı HMK'nun 333. Maddesi uyarınca taraflara İADESİNE,
Dair, davacı vekili ile davalı vekilinin yüzünde, kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde İstinaf Yargı yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 20/09/2021
Katip...
e-imza
Hakim .....
e-imza
DAVACI TARAFÇA YAPILAN
YARGILAMA GİDERLERİ DÖKÜMÜ.
59,30 TL BVH.
7.958,12 TL PH.
72,20 TL TEB. VE POSTA GİD.
TOPLAM :8.089,62.-TL