T.C. BURSA 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas-Karar No: 2022/462 Esas - 2023/885
T.C.
BURSA
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO:2022/462
KARAR NO:2023/885
BAŞKAN:
ÜYE:
ÜYE:
KATİP
DAVACI :... GROUP İNŞAAT GAYRİMENKUL DANIŞMANLIĞI SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ - ..
VEKİLİ:Av... - [16742-47788-..] UETS
DAVALILAR :1- ... -TC Kimlik no- ...İhsaniye Mah. Fatih Sultan Mehmet Bulvarı No:54 İç Kapı No:13 Nilüfer/ BURSA
VEKİLİ: Av. .... - [16161-61681-.....] UETS
: 2- ... YAPI GÜÇLENDİRME İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ - ... Akpınar Mahallesi Şht.Mümin Mutlu Sk. No: 15 A Osmangazi/Bursa
VEKİLİ: Av. ..... ... - [16723-27177-.] UETS
: 3- ... - TC Kimlik no- ...
Yalı Mah. 6524 Sk. No:7/2 İç Kapı No:35 Karşıyaka/ İZMİR
VEKİLİ: Av. .... - [16331-33882-.....] UETS
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 21/04/2022
KARAR TARİHİ: 11/10/2023
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 20/10/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA :Davacı vekili dilekçesi ile, müvekkili şirketin, Kuveyt kökenli iş adamları tarafından, Körfez ülkelerinin ülkemize ve özellikle Bursa'ya yatırımlarını teşvik ve yönetmek üzere kurulmuş bir şirket olduğunu, bu doğrultuda kendisine vekalet veren Kuveytli iş adamlarının talebi üzerine davalı inşaat şirketi ile değişik zamanlarda farklı bağımsız bölümler için harici satış sözleşmeleri imzaladıklarını, davalı inşaat şirketi ... Group ise Bursa ilinde inşaat projeleri yapmakta ve söz konusu projelerini henüz inşaat tamamlanmadan da, halk arasında ki tabiri ile maketten satmakta olduğunu, davaya konu edilen satışların tamamının davalı şirket tarafından taahhüt edilen SEZENPARK projesinin de bu kapsamda yapılan projelerden biri olduğunu, bu kapsamda Sezenpark Projesinde inşaata başlandığını ve devam etmekte olan proje kapsamında 21.12.2020 tarihinde D Blok 2 numaralı 14.07.2021 tarihinde, A Blok 4 numaralı 03.09.2021 tarihinde, B Blok 7 numaralı 13.09.2021 tarihinde, A Blok 15 numaralı bağımsız bölümlerin satışına dair yüklenici inşaat şirketinin hazırlamış olduğu ve davacı şirket tarafından hazırlanmış olan ön kapağında şirket logosu ve altında Gayrımenkul Satış ve İnşaat Sözleşmesi ibaresi yazılan sözleşmeler imzalandığını, bu sözleşmelerde asli unsur olarak taşınmazın belirlendiği ve satış bedeli ve ödemelerinin ne şekilde yapılacağının belirlendiğini, dava dilekçesi ekinde sunmuş oldukları sözleşme ve ödeme dekontlarından görüleceği üzere taşınmazlar hakkında taraflar arasında kararlaştırılan ödemelerin tamamen inşaat şirketine ödendiğini, ödemelerin yapılması sonrasında sözleşmenin 5.maddesinde kararlaştırıldığı gibi taşınmaz tapu devirlerinin yapılmasını bekleyen müvekkil şirketin, sözlü taleplerinin karşılıksız kalması üzerine hukuki takibin yapılması için taraflarına vekaletname verilmesi üzerine taraflarınca Bursa 3. Noterliği 5 Nisan 2022 tarih ve 6363 yevmiyeli bir ihtarname ile tapu devirlerinin yapılması için inşaat şirketinin ihtar edildiğini, iş bu ihtarnameye cevaben davalı şirket tarafından Bursa 26. Noterliği 11 Nisan 2022 tarih ve 6966 yevmiyeli ihtarname ile dönüş yapıldığını, ihtara şirket vekili tarafından verilen cevapta 2.maddede bakiye borcun olduğundan bahsetmekte olduğunu ve tüm sözlü ihtarlara rağmen ödeme yapılmadığından bahsedilmiş ise de 3. maddede gerek karantina dönemi gerekse savaş gibi etkenlerden dolayı "ödemeyi üstlenmiş olduğunuz bedelle taşınmazın yapımı zorlaştığından ve müvekkilin bunda bir kusuru bulunmadığından, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması gerektiğini sms yolu ile tarafınıza bildirdiğimiz halde mk madde 2 ye aykırı şekilde tescil talebinde bulunduğunuzu, ağırlaştırmadan aşırı fiyat artışlarını yüklenici/satıcının katlanabileceği seviyeye getirilmesi gerektiğini bu talebe cevap vermediğinizden sözleşmeyi tek taraflı fesih ettiğinizi kabul ederek ..." şeklinde beyanda bulunduklarını, yüklenici vekili tarafından ihtara cevap olarak ihtarda önce ödemenizi yapmadınız derken aslında bu ödemenin sözleşme dışında yüklenicinin tek taraflı talebi olduğunun anlaşılmakta olduğunu, bu taleplerini 2. maddede sözlü ilettiklerini söyler iken 3. Maddede ise SMS yolu ile yaptıklarını beyan ederek çelişkili ve kötü niyetli beyanlarının özünde sözleşmenin tek taraflı feshinden bahsedildiğini ve taşınmazların dilediği fiyatla dilediği kişiye satacaklarını açıkça beyan ettiklerini, davalı ... A.Ş. firmasının söz konusu taşınmazları yapmayı taahhüt etttiğini ve bir kısmını üzerine aldığını, bir kısmını ise arsa sahipleri üzerinde henüz almadığını, bu nedenle tapu dairesinden tespit ettikleri arsa maliklerini de davaya eklemek zorunda kaldıklarını, zira davalı inşaat firması tarafından Sezen Park projesi adı altında inşaat yapımı taahhüt edildiğini ve davalılar ve dava dışı arsa sahipleri tarafından yapılacak inşaat karşılığında söz konusu taşınmazların tapu devrinin yapılması konusunda anlaşmış olmaları sebebi ile yüklenici ile halef konumunda olduğunu, davalı yüklenici ... firmasının maliyet artışlarını ileri sürmesi son derece kötü niyetli olması sebebi yanında sözleşmeye de hukuka da açıkça aykırı olduğunu, zira ödemelerin dekontlarda da görüleceği üzere çok önceden yapılmış olup, sözleşme tarihi itibari ile son derece makul ve piyasa koşullarına uygun olduğunu, eğer ödemeyi henüz yapmamış olsalardı belki alacakları bedelin maliyet artışını karşılamayacağı öne sürülebilirdi, ancak ödemesini zamanında tamamen yapmış müvekkile karşı maliyet artışının yansıtılamayacağını, her ne kadar ihtara cevapta MK 2'ye atıfta yapılmış ise de tarafların tacir olduğunu ve basiretli olmak zorunda olduğunu, yüklenicinin tüm gelişmeleri öngörmek zorunda olduğunu, söz konusu pandemi sürecinin sözleşmenin imzalanması anında mevcut olup öngörülemez bir durum olmadığını, savaştan kast edilen Ukrayna savaşı ise onun da daha yeni başlamış olup nerede ise 1 yıl önce ödemesini alarak tedariklerini temin eden bir firma için sıkıntılı bir durum olmadığını, iş bu durumda sözleşmelerin varlığı ve bunun karşı ihtar ile davalı ... A.Ş. vekili tarafından kabul edilmesi ile taraflar arasındaki hukuki ilişki konusunda ihtilaf olmadığının sübuta erdiğini, ihtilaf olarak sadece davalı yanın soyut, belirsiz ve hukuki dayanaktan yoksun uyarlama talebinin olduğunu, bunun tek taraflı bir irade ile oluşturulmak istenildiğini bunun da taraflarınca ahde vefa ilkesine uygun düşmeyeceğinden kabulünün söz konusu olup olamayacağı konusunda ihtilaf kalmakta olduğunu, devam eden yargısal süreçte, davalıların davaya konu taşınmazı üçüncü kişilere devrederek işbu davanın konusuz kalarak yeni yeni birtakım hukuki ihtilaflara sebebiyet vermemesi ve müvekkil şirket yönünden telafisi mümkün olmayan zararlara yol açmaması adına davaya konu taşınmazların üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için ivedi olarak tedbir konulmasına karar verilmesini talep ettiklerini belirterek fazlaya dair hakları saklı kalmak koşulu ile, öncelikle ihtiyati tedbir taleplerinin kabulü ile dava konusu Bursa ili Nilüfer ilçesi Kayapa/Çamlık Mevkii 6258 Ada 1 Parsel'de bulunan A Blok 4 ve 15 numaralı B Blok 7 numaralı D Blok 2 numaralı taşınmaz üzerine üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir konulmasına, davanın kabulü ile, Bursa ili Nilüfer ilçesi Kayapa/Çamlık Mevkii 6258 Ada 1 Parsel'de bulunan A Blok 4 ve 15 numaralı B Blok 7 numaralı D Blok 2 numaralı davalılar adına kayıtlı bulunan tapuların iptali ile müvekkil şirket adına tesciline, tapu iptali ve tescil yönündeki talepleri uygun görülmez ise, davaya konu satış vaadi sözleşmesindeki, taşınmazın rayiç bedeli tespit edilerek dava tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacı şirkete verilmesine, yargılama gider ve vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP :Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taraf olmayan üçüncü kişilerin hak talepleri, müteahhidin hakkı oranında geçerlilik taşıdığını, mütehhidin hak etmediği bir ayni hakkı, üçüncü kişiye temlik etmesi ve üçüncü kişinin hak doğmadan arsa sahibinden tapu talep edilmesinin Yargıtay Kararına aykırı olduğunu, davacı tarafın arsa sahibi olan müvekkilinin müteahhidi tarafından kendisine 3 adet gayrimenkul satıldığını, satış bedelini ödediğini beyan ederek müvekkiline karşı işbu davayı açtığını, dolayısıyla davacının temlik yoluyla müteahhide halef olduğunu iddia etmekte olduğunu, davacının bu talebinin müteahhidin tapuları hak ettiği oranda geçerli olduğunu, davaya konu inşaat bitmediğini, müteahhidin müvekkilden bir alacak hakkı olmadığını, inşaat bitmediğinden müteahhidin müvekkilinden tapu talep etme hakkı olmadığından, temlik alan davacının da müvekkilden tapu talep etme hakkı bulunmadığını, keza temlikin geçerli olması için temlik edilen alacağın mevcut olması gerekmekte olduğunu, müteahhidin hak etmediği tapuyu, müteahhiden gayrimenkul satın alanların talep edemeyeceğine dair emsal kararlar da mevcut olduğunu, inşaatın halen bitmemiş olup, diğer davalı müteahidin müvekkilinden hakettiği bir tapu bulunmadığını, bu nedenle müvekkil yönünden davanın reddini talep ettiklerini, müvekkilinin müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzaladığını, bu sözleşmeye göre müteahhidin müvekkilden şu aşamada yani dava tarihine göre bir tapu alacağı bulunmadığını, belediye ve yapı denetim firması kayıtları celp edildiği takdirde dava tarihi itibariyle inşaatın geldiği aşama tespit edilecek olup, inşaat dava tarihi itibariyle sadece küçük bir kısmının inşa edildiğini, bu nedenle hem müteahhidin hemde tapu devir ve temlik alan alıcının müvekkilden tapu talep etmesinin hukuki olmadığını, davacının satış bedelini tam olarak ödemesinin yada ödememesinin müvekkili yönünden bir bağlayıcılığı bulunmadığını, davacı tarafın tüm satış bedelini ödediklerini iddia etmekte olduklarını, müvekkilinin müteahhit ile davacı arasındaki iç ilişkiye yabancı olup davaya konu gayrimemkulllerin kaça satıldığı, satış bedelinin ne kadarının ödendiğine dair bilgi sahibi olmadığını, keza müvekkilinin bu iç ilişkiyi takip etme sorumluluğu da olmadığını, davaya esas olan konu mütehhidin arsa sahibi olan müvekkilinden tapu talep etme hakkı olup olmadığı ve bu hakkını davacı tarafa Yargıtay Kararları ve borçlar kanununun temlik hükümleri gereğince temlik edip etmediği olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ile davalı ... Yapı Güç.İnş.San.Tic.A.Ş. arasında veya davacı ile müvekkili arasında bir sözleşme olmadığını, davacının açılan bu davada taraf sıfatı olmadığını, davacının davalı ... Yapı Güç.İnş.San.Tic.A.Ş. arasında akdedilen 03.09.2021 tarihli sözleşme incelendiğinde sözleşmenin ........ arasında düzenlendiği görülmekte olduğunu, sözleşmenin tarafı ... Group İnşaat Gayrimenkul Danışmanlık San.ve Tic.Ltd.Şti. olmadığını, bu sebeple davacının iddia ettiği üzere 03.09.2021 tarihli sözleşmeye dayanarak talepte bulunmasının kabul edilemeyeceğini, açılan bu davada HMK'nın aradığı dava şartı bulunmadığını, Hukuk Muhakemeleri Kanun dava açılmasını kimi şartlara bağlandığını, bu şartların HMK' nın 114. Maddesinde sıralandığını, 114. maddenin 1. Fıkrasının ( d ) ve ( e ) bentlerinde "d) Tarafların, taraf ve dava ehliyetine sahip olmaları; kanuni temsilin söz konusu olduğu hallerde, temsilcinin gerekli niteliğe sahip bulunması. e) Dava takip yetkisine sahip olunması." dava şartı olarak belirlendiğini, davacının bu iki bentte düzenlenen taraf sıfatına ve davayı takip yetkisine sahip olmadığını, yasanın aradığı mutlak zorunlu koşula uyulmaması nedeniyle davanın öncelikle usulden reddine hükmedilmesini talep ettiklerini, davacının vekaleten hareket ettiğini beyan etmekte olduğunu, davacı vekil olması nedeniyle işbu davayı açma yetkisi olmadığını, davacının, dava dilekçesinde kendisine vekalet veren Kuveytli iş adamlarının talebi üzerine davalı şirket ile bu sözleşmeleri yaptığını beyan etmekte olduğunu, davacının vekaleten hareket ettiğini beyan ettiğinden Borçlar Kanununda düzenlenen vekalet hükümlerine uygun hareket etmesi ve yasal sorumluluğunu yerine getirmesi bekleneceğini, mahkemelerde sadece avukatların vekaleti geçerli olup sadece avukatlar işlem yapabileceklerini, davacının vekalet hükümlerine göre işbu davayı açamayacağını, vekil olarak mahkemelerde işlem takip edemeyeceğini, davanın bu yönden de usulden reddine hükmedilmesini talep ettiklerini, müvekkilinin taraf sıfatı olmadığını, davanın açılan dört taşınmazdan sadece ikisinin yer malikinin müvekkili olduğunu, dava edilen iki taşınmazın ikisinin de devir yetkisinin davalıya dava açılmazdan önce tevdi edildiğini, müvekkilinin bu nedenle taraf olmadığını, müvekkili aleyhine dava açılamayacağını, dava dilekçesinde sözü edilen ve tapularının iptali ve tescilinin talep edildiği dört adet taşınmazdan iki tanesinin eski hak sahibi müvekkili olduğunu, Bursa ili Nilüfer ilçesi Kayapa/Çamlık Mevkii 6258 Ada 1 Parsel'de bulunan A Blok 4 ve B Blok 7 numaralı taşınmazların davalı ile müvekkili arasında akdedilen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince yapılan inşaat oranı dikkate alınarak davalı ... Yapı Güç.İnş.San.Tic.A.Ş.'ne tescil yetkisi verildiğini, Bursa 16. Noterliğinde düzenlenen 12.04.2022 tarih ve 10749 yevmiyeli vekaletname ile kendi adına tescil yetkisi verildiğinden müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, davanın bu yönden de Hukuk Muhakemeleri Yasasına aykırı olduğunu, davanın bu yönden de usulden reddine hükmedilmesini talep etmekte olduklarını, davacının alacağının ve talebinin henüz muaccel olmadığını, taşınmazların teslim tarihi 30.06.2023 tarihi olduğunu, davacının alacak muaccel olmadan talepte bulunmasının yasaya aykırı olduğunu, davacının taşınmazların devir tarihinin 30.06.2023 olduğunu beyan etmekte olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmede de teslim tarihi olarak 30.06.2023 tarihinin belirlendiği görülmekte olduğunu, alacağın henüz muaccel olmadığını, Borçlar Yasası gereğince alacak muaccel olmadan talepte bulunulmasının yasaya uygun olmadığından bu yönden de davanın usulden reddine karar verilmesini talep ettiklerini, müvekkilinin işbu davanın tarafı olmadığını, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, müvekkilinin yer sahibi bulunduğu Bursa ili Nilüfer ilçesi Kayapa/Çamlık Mevkii 6258 Ada 1 Parsel'de bulunan A Blok 4 ve B Blok 7 numaralı taşınmazların yapılan inşaat oranı dikkate alınarak davalı adına tescil edilmesi amacıyla davalıya yetki verildiğini, Bursa 16. Noterliğinde düzenlenen 12.04.2022 tarih ve 10749 yevmiyeli vekaletname gereğince bu taşınmazların hak sahibi davalı ... Yapı Güç.İnş.San.Tic.A.Ş. olduğunu, müvekkilinin bu taşınmazlarla bir ilişiği kalmadığını, davanın haksız açılmış bir dava olduğunu, alacağın muaccel olmadığını, davacının bütün taleplerinin haklı olduğu varsayılsa da davasını ancak 30.06.2023 tarihinden sonra açabileceğini, alacağın henüz muaccel olmadığını, muaccel olmayan alacak nedeniyle dava açılamayacağından davanın bu yönden de reddini talep ettiklerini, son bir yıl içerisinde ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik koşulların değiştiğini, enflasyonun hiç olmadığı oranda arttığını, enerji başta olmak üzere bütün ürünlerin fiyatlarında tahmin edilemeyecek, öngörülemeyecek ölçüde artışlar yaşandığını, seferberliğe imkan verecek ölçüde ekonomik yıkım yaşanmakta olduğunu, beklenmeyen, umulmayan, öngörülemeyen koşullar nedeniyle tüm sektörlerin, üreticilerin tamamı ile tüketici konumunda bulunan vatandaşların yıkımla yüz yüze geldiğini, doğal afetten daha fazla bir yıkımın gerçekleştiği günümüz koşullarında bu gelişmelerden müvekkilinin sorumlu tutulmasının kabul edilemeyeceğini, usule yönelik bütün itirazlarının esasa yönelik itiraz olarak değerlendirilmesini öncelikle davanın usulden olmadığı takdirde esastan reddine karar verilmesini talep ettiklerini belirterek haksız ve iyiniyetten uzak davanın öncelikle usulden, olmadığı takdirde esastan reddine, mahkeme masraflarıyla vekil ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... AŞ vekili cevap dilekçesinde özetle; özellikle Bursa İli Nilüfer İlçesi Kayapa 6258 Ada 11 Parselde bulunan D Blok 2. Nolu bağımsız bölüm yönünden husumet itirazları bulunduğunu, sözleşmede yazılı olduğu üzere taşınmazın davacı şirket tarafından ABEER ADREES adına vekaleten imzalandığını, diğer sözleşmeler açısında da yine husumet itirazları ve görev itirazlarının da olduğunu, harçlara yönelik itirazlarını da tekrar ettiklerini, öncelikle davanın usule ilişkin itirazlarının değerlendirilerek usulden reddine karar verilmesine, davanın esasına ilişkin beyanlarını da yine tekrar ettiklerini, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği alacağın temliği hükümlerinin müteahhit müvekkili yönünden söz konusu olup henüz inşaatların tamamlanmadığını, tarafların ibralaşmadığını, sözleşmede yazılı olan teslim tarihlerinin de henüz gelmediğini, ayrıca son dönemde yaşanan ekonomik kriz, imalat bedelinin artışı nedeni ile davacı taraftan rayiç bedellere uygun ek ödemeler istendiğini, ancak kendilerinin müvekkilin uyarlama talebini kabul etmediğinden sözleşmenin müvekkil tarafından fesih edildiğini, öncelikle uyarlama hükümleri uyarınca sözleşmenin tasfiyesini talep ettiklerini, aksi halde davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLER VE GEREKÇE;
Dava, davacı ile davalı ... A.Ş. Arasındaki harici taşınmaz satım sözleşmesine istinaden davacının bedellerini ödediğini iddia ettiği 4 adet taşınmaza yönelik tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde taşınmazların güncel bedellerinin ödenmesine yönelik terditli davadır. Diğer davalılar ise davalı ... A.Ş. İle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış olan ve taşınmazların bir kısmının hali hazırda maliki görünen arsa sahipleridir.
Mahkememizce davalı ... AŞ vekilinin yerinde görülmeyen görev ve harçlara yönelik itirazının reddine, husumet itirazının davanın esası ile değerlendirilip karara bağlanmasına, taşınmazlara ilişkin kroki ve imar durum belgeleri, inşaat ruhsat ve tüm inşaat dosyasının celbi için nilüfer belediye başkanlığına yazı yazılmasına, mahallinde bir inşaat mühendisi ..., Bir Gayrimenkul değerleme uzmanı Sinan Karademir, bir nitelikli hesaplamalar uzmanı bilirkişi ...'ın seçilip görevlendirilerek inşaatın geldiği aşama itibari ile taşınmazların tapuda devri için gerekli şartları taşıyıp taşımadığı, satış sözleşmesine konu edilen taşınmazların müteahhite düşen taşınmazlardan olup olmadığı, satış bedelinin ödenip ödenmediği, dava tarihi itibari ile taşınmazların değerinin neden ibaret olduğu konularında rapor aldırılmasına karar verilmiş, bu itibarla bilirkişi kurulunun 17/03/2023 tarihli bilirkişi raporunda; "davacı ile davalı ... Yapı Güçl. İnş. San. Tic. A.Ş. arasında; A blok 4 B.B. No.lu Mesken; A blok 15 B.B. No.lu Mesken; B blok 7 B.B. No.lu Mesken ve D blok 2B.B. No.lu Meskenin satımı konusunda Harici Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri yapıldığı, davalı yüklenici ile davalı arsa sahipleri arasında imzalanmış bulunan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ile dava konusu olan A blok 4 B.B. Nolu Mesken; A blok 15 B.B. No.lu Mesken; B blok 7 B.B. Nolu Mesken ve D blok 2 B.B. Nolu Meskenin arsa sahipleri uhdesinde kalan taşınmazlardan olduğu, davalılardan yüklenici şirket tarafından davalılardan arsa sahibi ...'e yazılan 11.04.2022 tarihli yazı ile A Blok D.4 ve B Blok D.7 taşınmazların bir ödeme aracı olarak yükleniciye devri için satış vekaletinin düzenlenmesinin talep edildiği, davalı arsa sahibi tarafından da satış yetkisi veren Bursa 16. Noterliğinin 12.04.2022 tarih ve 10749 yevmiyeli vekaletnamesi ile dava konusu olan A Blok D.4 ve B Blok D.7 hakkındaki taşınmazların davalı Yüklenicinin alacağı/şahsi hakkı olarak kabul edilebileceği, dava konusu A blok 4 nolu daire, A blok 15 nolu daire, B blok 7 nolu daire ve D blok 2 nolu dairenin inşaatlarının devam ettiği, binada gerçekleşme oranı % 60 olarak belirlendiği, bu itibarla dava konusu A Blok D.4 ve B Blok D.7 taşınmazlar hakkındaki Harici Satış Vaadi Sözleşmelerinin TBK.m.183 kapsamında müstakbel alacağın temliki niteliğinde kaldığı, ancak davalı yüklenici tarafından Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile üstlenilen edimlerin tam ve gereği gibi ifa edilmemiş olduğu, inşaatın oranının arsa sahiplerinin ifaya katlanmasının kendilerinden beklenemeyecek düzeyde olduğu, bu nedenle A Blok D.4 ve B Blok D.7 taşınmazlar yönünden arsa sahiplerinin ifaya zorlanamayacağı, A blok 4 B.B. No.lu Mesken: 2.350.000,00-TL, A blok 15 B.B. No.lu Mesken: 2.450.000,00-TL, B blok 7 B.B. No.lu Mesken: 2.850.000,00-TL, D blok 2 B.B. No.lu Mesken: 2.300.000,00-TL, toplam 9.950.000,00-TL olabileceği, taşınmazın çoğun içinde az da vardır kuralı gereğince davalılardan ... Yapı Güçl. İnş. San. Tic. A.Ş. hakkında satış parasının uyarlaması yapılarak ödeme tarihinden davanın açıldığı tarihe kadar ulaştığı değerin denkleştirici adalet ilkesi uygulanmak sureti ile güncellenmesinin aşağıdaki gibi olduğu, A Blok D.4 için ödenen 440.000,00 TL'nin güncellenen bedeli 682.911,81 TL, A Blok D.IS için ödenen 590.000,00 TL'nin güncellenen bedeli 960.130,64 TL, B Blok D.7 için ödenen 850.000,00 TL'nin güncellenen bedeli 1.273.746,78 TL, D Blok D.2 için ödenen 395.000,00 TL'nin güncellenen bedeli 728.854,37 TL olarak hesaplandığının bildirildiği" anlaşılmıştır.
Mahkememizce dosyanın yeniden aynı bilirkişi heyetine tevdi ile taraf vekillerinin itirazları doğrultusunda yeniden ek rapor aldırılmasına karar verilmiş, bilirkişi heyetinin 05/09/2023 tarihli ek raporunda "taraflar arasındaki sözleşmeler kapsamında dava konusu olan A blok 4 B.B. No.lu Mesken; A blok 15 B.B. No.lu Mesken; B blok 7 B.B. No.lu Mesken ve D blok 2 B.B. No.lu Meskenin arsa sahipleri uhdesinde kalan taşınmazlardan olduğu görülmekte ise de, davalı ... beyanları, düzenlenen satış yetkisinin verilmesine dair vekaletname ve devredilen tapu birlikte değerlendirildiğinde A blok 4 B.B. No.lu Mesken; A blok 15 B.B. No.lu Mesken; B blok 7 B.B. No.lu meskenin Yüklenici uhdesinde kalacak taşınmazlardan olduğunun kabul edilebileceği, yine davalı Tufan Bilgi beyanları çerçevesinde; taraflar arasında kademeli ferağ olanağının kabul edildiğinin anlaşıldığı kabul edildiğinde; inşaat seviyesi uyarınca ferağ hakkının doğmuş olduğu anlaşılmakla A Blok D.4, A Blok D.15 ve B Blok D.7 taşınmazlar yönünden alacağın temliki hükümleri uyarınca davacının talep hakkının bulunduğunun kabul edilebileceği, D Blok D.2 taşınmazın davalı yüklenici uhdesinde kaldığının kabulünde dahi inşaatın henüz bitmediği, bu itibarla da talep hakkının doğmadığı, harici Satış Sözleşmeleri ile taşınmazların teslim tarihinin 30.06.2023 tarihi olarak kararlaştırılmış olduğu, bu itibarla ihtar tarihi ve dava tarihi itibari ile henüz daha borcun muaccel olmadığı, bu itibarla davacı tarafından vaktinden önce davalı yüklenicinin ifaya zorlanamayacağı, davalı tarafın sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması yönündeki istemi hakkında değerlendirme yetkisinin Sayın Mahkemeye ait olduğu, kök raporda değişiklik yapılmasına gerek görülmediğinin" bildirildiği anlaşılmıştır.
Taraflar arasındaki sözleşme taşınmaz devrini içerdiğinden ve resmi şekle uygun olarak yapılmadığından geçersizdir. Kural olarak geçersiz sözleşmelere dayalı olarak tapu iptali ve tescil talep edilmesi mümkün değildir. Lakin şekle aykırı akdedilen sözleşmelerdeki tescil talepleri ile dürüstlük kuralına aykırılığın çatışma halinde bulunduğu uyuşmazlıklar yönünden YİBBGK., E. 1987/2 K. 1988/2 T. 30.9.1988 Tarihli kararı ile bir kısım istisnalar tanınmıştır. İlgili içtihadı birleştirme kararında, olayın özelliğine göre hakimin Medeni Kanunun 2 nci maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği sonucuna varılmıştır
Dolayısıyla davaya konu olay incelendiğinde, davacının dava konusu harici satım sözleşmelerine güvenerek, satın aldığını düşündüğü 4 adet taşınmazın, harici satıma konu edilen satım bedellerini eksiksiz ve süresi içerisinde davalı ...'ye ödediği anlaşılmaktadır. Davalının ise üretim maliyetlerinin artmasını gerekçe göstererek ve sözleşmenin uyarlanması gerektiğini beyan ederek taşınmazları tescil etmekten kaçınacağını ihtaren bildirmiştir. Davacının, davalının bu cevabi ihtarnamesi üzerine işbu davayı açtığı görülmekle, dava taşınmazların devredileceği tarihten önce açılmış olsa da, davalının cevabi ihtarnamesinden tescilden kaçınacağı açıkça yazılı olduğu ve ilgili sürenin beklenmesinin faydasız kalacağı gözetilerek, davalının, davacının ihtarnamesi ile borçlu temerrüdüne düştüğü kabul edilmiş, dava dosyası da bu şekli ile ele alınmıştır.
Davalı tacir olup, taşınmazın üretim maliyetlerinin artmasını gerekçe göstererek uyarlama veya ek bedel talep etmesi mümkün değildir. Dolayısıyla A Blok 15. Numaralı dairenin tamamlanmasına ve diğer davalılarca kendi adına tescil edilmesine rağmen, davacının bedelin tamamını ödemesi karşısında davalıya tescil etmemesi M.K. 2. Maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmamaktadır. Bu halde davacının bu taşınmaza yönelik tescil talebinin kabulüne karar vermek gerekmiştir.
Diğer üç adet taşınmaz ise son bilirkişi raporunun alındığı tarihte tamamlanmış fakat henüz davalı ... adına tescil edilmemiş, diğer davalılar adına kayıtlıdır.
Yukarıda mezkur İçtihadı Birleştirme Kararı'nda da değinildiği üzere "Ord. Prof. Dr. ...`ın bu konu hakkında "-Bu genel hükmün uygulanmasında çok ihtiyatlı davranmak icap eder. Çünkü bugünkü kanunlarda ifadesini bulan bütün rasyonel özel hukukun manası, hukuki meseleleri sarih olmayan hakkaniyet hisleriyle değil, kat`i ve açık prensiplerle halletmektir. Sadece hüsnüniyet ve hakkın suistimaline dayanan bir hukuk tatbikatı bu hedefi tehlikeye koyar. Bu nedenlerle her meseleye ona taaluk eden özel hükmü tatbik etmek ve MK. un 2. maddesini fevkalade zaruri olan hallerde sırf itmam ve tashih edici bir şekilde tatbik eylemek lazımdır...-" şeklindeki görüşü de dikkate alındığında henüz davalı ... adına kayıtlı olmayan bir taşınmazın davacı lehine tescil edilmesi mümkün görülmediğinden, her ne kadar davalı ...'ye diğer davalılar tarafından bir vekalet verilmiş ise de, bu vekaletname ile tescil yapılabileceği varsayımına dayalı olarak tescil kararı verilmesi mümkün olmadığından ve bu yukarıda izah edildiği üzere M.K. 2. Maddenin uygulanarak tescile hükmedilmesi bu 3 taşınmaz yönünden mümkün görülmediğinden bu taşınmazların tescili talebinin ve dolayısıyla davalılar ... ve ... yönünden açılan davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
Tescili mümkün olmayan taşınmazlar yönünden ödenen bedelin ise davacıya iadesi gerekeceğinden bu taşınmazlar yönünden ödenen bedelin davacıya iadesine karar vermek gerekmiştir. Fakat ödenen bedelin ne şekilde iade edileceği hususu mahkememizce tartışılmış olup, Yargıtay'ın bu konudaki farklı uygulamaları da gözetildiğinde, davacının ödediği bedelin denkleştirici adalet ilkesi gözetilerek güncellenmiş halinin davacıya iadesi hakkaniyetli görülmemiş, ilgili taşınmazlar davalı tarafından taahhüde uygun olarak zamanında teslim ve tescil edilmediğinden, davacının ifa öncesi ve ifa sonrasındaki malvarlığı aktifleri arasındaki fark esasına göre davacının uğramış olduğu müspet zarar dikkate alınarak taşınmazların rayiç bedeline hükmetmek daha hakkaniyetli olacağından bu bedel üzerinden iade hükmü kurulmuştur.
Nitekim Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 28.11.2019 Tarihle 2019/5346 Esas ve 2019/11900 Karar sayılı kararında benzer bir husus "BK'nun 189. maddesinin birinci bendinde, "satıcı, satılan şeyin bir üçüncü şahıs tarafından satımın akdi zamanında mevcut bir hak sebebi ile tamamen veya kısmen zaptedilmesinden alıcıya karşı mes'ul ve zamindir" yazılıdır. Madde metninden de açıkça anlaşılacağı gibi mevcut ayıp ister subjektif bir haktan, isterse objektif bir hukuk kuralından doğmuş olsun satıcı, devrini taahhüt edip gerçekleştirdiği hakkın kendi malvarlığında mevcut olduğu yönünü de zamindir. Devredilen hak, herhangi bir nedenle devri taahhüt edilen hakka uygunluk göstermiyorsa satıcı bundan sorumludur. Bu sorumlulukta alıcının zapt nedeniyle uğradığı gerçek zarar kadardır. Somut olayda, ihale yoluyla satış işlemi gerçekleştirilmiştir. Hâl böyle olunca, davalı belediye zapta karşı tekeffül hükümleri uyarınca davacının gerçek ve güncel müspet zararından sorumludur. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15.12.2010 tarih ve 2010/13-618 esas ve 2010/668 karar sayılı ilamı da bu yöndedir. Mahkemenin açıklanan bu ilkeler doğrultusunda inceleme ve araştırma yaparak, taşınmazın devrinin imkansız olduğu tarihteki rayiç değerinin tespit edilerek sonucuna uygun bir karar vermesi gerekirken, geçersiz satışlarda uygulanan denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yapan bilirkişi raporunu esas almak suretiyle yazılı şekilde karar vermiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir." şeklinde ele alınmış olup, bu görüş mahkememizin görüşüne de uygundur.
Açıklanan gerekçelerle aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM:Ayrıntısı ve yasal gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davalılar ... ve ... aleyhine açılan davanın REDDİNE,
2-Davalı ... AŞ aleyhine açılan davanın KABULÜ ile;
a- Bursa İli, Kayapa Çamlık Mahallesi 6258 Ada 11 Parsel üzerinde kurulu bulunan A Blok Daire 15 Numaralı taşınmazın davalı adına olan tapusunun İPTALİ ile davacı adına TESCİLİNE,
b-Aynı yer A Blok 4 nolu bağımsız bölüm taşınmaz yönünden 2.350.000,00 TL,
B Blok 7 nolu bağımsız bölüm taşınmaz yönünden 2.850.000,00 TL,
D Blok 2 nolu bağımsız bölüm taşınmaz yönünden 2.300.000,00 TL olarak belirlenen rayiç bedelin 23/05/2022 tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya VERİLMESİNE,
3-Harçlar yasası gereğince alınması gereken 679.684,50.-TL karar ve ilam harcından peşin alınan 1.707,75.-TL peşin harç ile 169.921,12.-TL tamamlama harcının toplamının mahsubu ile bakiye 508.055,63.-TL karar ve ilam harcının davalı ... A.Ş'den alınarak hazineye İRAT KAYDINA,
4-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihi itibari ile yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca taktir ve tayin olunan 403.500,00.-TL vekalet ücretinin davalı ... A.Ş'den alınarak davacıya VERİLMESİNE,
5-Davalı ... ile ... kendilerini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihi itibari ile yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca taktir ve tayin olunan 403.500,00.-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara VERİLMESİNE,
6-Davacı tarafça yapılan aşağıda dökümü yazılı toplam 177.883,22.-TL yargılama giderinin davalı ... A.Ş'den alınarak davacı tarafa VERİLMESİNE,
7-Taraflarca yatırılan gider avansından kullanılmayan kısmın hükmün kesinleşmesinden sonra 6100 sayılı HMK'nun 333. Maddesi uyarınca yatıran tarafa İADESİNE,
Dair, davacı vekili ile davalılar vekillerinin yüzünde, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde mahkememize verilecek bir dilekçe ile Bursa Bölge Adliye Mahkemeleri nezdinde İstinaf Kanun Yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.11/10/2023
Başkan ..
e-imza
Üye ..
e-imza
Üye ...
e-imza
Katip ....
e-imza
DAVACI TARAFÇA YAPILAN
YARGILAMA GİDERLERİ DÖKÜMÜ.
80,70 TL BVH.
1.707,75 TL PH.
169.921,12 TL TAMAMLAMA HARCI
571,90 TL KEŞİF HARCI
4.500,00 TL BİLİRKİŞİ ÜCRETİ
1.101,75 TL TEB. VE POSTA GİD.
TOPLAM : 177.883,22.-TL