TÜRK MİLLETİ ADINA
T.C.
BURSA
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : 2024/
KARAR NO : 2025/
BAŞKAN :
ÜYE :
ÜYE :
KATİP :
DAVACI :
VEKİLİ : Av.
DAVALILAR:1-
VEKİLİ : Av.
:2-
VEKİLİ : Av.
DAVA İHBAR OLUNAN :
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ : 30.05.2023
KARAR TARİHİ : 05.02.2025
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH :10.02.2025
Öncesinde ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20/02/2024 tarihli 2023/ esas 2024/ sayılı gerekçeli kararı ile görevsizlik kararı ile mahkememize gönderilen tapu iptali ve tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
DAVA : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ..., ..., ve ... ortağı ve yöneticisi oldukları davalı ... İnş. Gıda San. Tic. Ltd. Şti.'nin 2013 yılında, ... ili, ... ilçesi, ... Mah. 6252 ada, 3 parsel üzerinde, "... ... Projesi" adı altında 5 bloktan oluşan, toplam 32 adet daireli inşaat işine başladıklarını, adı geçen şirketin aynı dönemde ... ... Mah.de 2 Blok 14 daire, 4 ticari alandan oluşan "... Projesi"ni, ... ... Mah. 2 Blok 25 daireden oluşan "... Projesi"ni, ... ... Mah.de 2 Blok 20 daireden oluşan "... Projesi"ni, ... ilçesi'nde 6 Blok 64 daire, 6 ticari alandan oluşan "..."ni, ... 23 Nisan Mah.de 1 Blok, 29 daireden oluşan "... Projesi"ni de yürütmekte olduğunu, daha sonra inşaat faaliyetlerini ... ilçesine kaydıran davalı şirketin 2016 yılında 4 blok 32 daireden oluşan "... ... Projesi"ni, 11 Blok 140 daireden oluşan "... ... Projesi"ni ve 1 blok 49 daireden oluşan "... 2 ... Projesi"nin inşaat faaliyetlerini yürüttüğünü, 30.03.2017 tarihinde müvekkili ile davalı ... şirketi arasında "... ..." projesindeki bir takım inşaat işlerinin yapılması konusunda sözleşme akdedildiğini, 30.03.2017 tarihli sözleşme ile üstlenilen işlerin muhteviyatı değiştiğinden, 14.08.2017 tarihinde müvekkili ile ... şirketi arasında yeni bir sözleşme akdedildiğini, sözleşmeye göre, müvekkilinin yapımını üstlendiği dış cephe kaba sıva- mantolama-ince sıva, ince sıva üzerine boya işlerine karşılık, "... ... Projesi"nden (... ili, ... ilçesi, ... Mah. ... üzerindeki inşaattan) taşeron indirimi ile birlikte 285.000,00-TL değer biçilen B Blok 7 numaralı ve "... 2 ..." projesinden de 175.000,00-TL değer biçilen ... numaralı dairenin müvekkiline verilmesinin kararlaştırıldığını, üstlenilen bu işlerin müvekkili tarafından yerine getirildiğini, buna karşılık yalnızca sözleşmede kararlaştırılan "... 2 ..." projesinden numaralı dairenin tapusunun müvekkilinin isteği ile ... isimli kişiye devredildiğini, sözleşmede müvekkiline verilmesi kararlaştırılan ... ili, ... ilçesi, ... Mah. 6252 ada, 3 parsel sayılı gayrimenkul üzerindeki numaralı daire ise 2017 yılı Nisan ayında balkon ve dubleks merdivenlerdeki alüminyum korkulukları, kısmen doğalgaz tesisatı, kombisi eksik olduğu halde, müvekkiline fiilen teslim edildiğini, müvekkilinin 15.000,00-TL'den fazla harcama yaparak ailesi ile birlikte söz konusu daireye taşındığını ve 2017 yılı Nisan ayı sonundan bugüne kadar dairede oturduğunu, inşaat faaliyetlerini yürütebilmek için paraya ihtiyacı olan davalı şirketin ... A.Ş.'den yüklü miktarlarda kredi çektiğini, bu kredi nedeniyle ... ili, ... ilçesi, ... Mah. ..., "... 2 ..." ve " ..." projelerinin yapıldığı taşınmazlar üzerine, banka lehine (... ... Projesine 11.09.2014 tarihinde 7.000.000,00-TL bedelli) ipotek konulduğunu, 02.03.2015 tarihinde ... ... Projesinin bulunduğu taşınmaz üzerinde kat irtifakının tesisi ile ... A.Ş. lehine kurulmuş olan ipotek bu parseldeki ... şirketi adına kayıtlı olan tüm bağımsız bölümlerin kaydına işlendiğini, ipotek nedeniyle davalı şirket tarafından satışı vaad edilen bu dairelerin tapusunun alıcılara ve müvekkiline verilmesinin mümkün olmadığını, iyice borca batan davalı ... İnşaat Gıda San. Tic. Ltd. Şti.'nin sürekli gelen yeni hacizlerin önüne geçebilmek ve bu arada mal varlığını elden çıkarmak amacıyla 27.11.2015 tarihinde ... 1.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/... Esas sayılı dosyası ile ... aracılığı ile iflas erteleme talebiyle dava açtığını, daha sonra iflas erteleme kararının şirkete karşı cebri icra yoluyla takip yapılmasını engellenmesinin verdiği güvence ile mal varlığının tamamını bütün inşaat projelerinde fenni mesul olarak görev yapan davalı ...'in eşi ...'in yetkilisi olduğu ... Mühendislik İnşaat Taah. San. A.Ş., davalı ... ile şirket yetkililerinin yeğenleri ...'un üzerine geçirildiğini, içine düştüğü ekonomik sıkıntıdan kurtulamayan davalı ... İnşaat Gıda San. Tic. Ltd. Şti.'nin ... Mühendislik İnşaat Taah. San. A.Ş. ismiyle ...'in kurucusu ve ortağı olduğu yeni bir şirket kurduğunu ve alacaklılarından mal kaçırmak amacıyla bütün faaliyetlerini bu şirket üzerinden sürdürmeye başladığını, 27.11.2015 tarihinde açılan ... 1.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/... Esas sayılı dosyasından 09/03/2016 tarihinde iflasın ertelemesine karar verilmesi ile davalı ... şirketine yapılan bütün icra takiplerinin durdurulmasının sağlandığını, 21.06.2016 tarihinde aynı adreste kurulan ... Mühendislik İnşaat Taah. San. A.Ş. üzerinden ticari faaliyetlere kesintisiz devam edildiğini, davalı ...'in iyiniyetli olmadığını, borca batık durumda olan eşinin yakın akrabalarına ait satıcı davalı müteahhit ... şirketinin malvarlığında bulunan dava konusu bağımsız bölümü hukuki hilelerle ve muvazaalı olarak devraldığını, dava konusu bağımsız bölümün gerçek malikinin müvekkili olduğunu ileri sürerek davalı ... adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir
CEVAP: Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın 19/01/2022 tarih ve yevmiye numaralı satış işlemi ile ... A.Ş.'den 280.000,00-TL bedel ödemek suretiyle satın alındığını, satış işleminde herhangi bir muvazaanın bulunmadığını, taşınmazda davacının kiracı olarak oturduğunu, müvekkilinin de ...'da başka bir taşınmazı olmadığından davacının tahliyesi için ... 2.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2022/... Esas sayılı dosyasında dava açtığını ve davacının taşınmazdan tahliyesine karar verildiğini, davacının taşınmazda malik olmadığını, davacı tarafın tamamen kötüniyetli olarak ve tahliye sürecini uzatmak amacıyla iş bu davayı açtığını, davacının iş bu davayı açmasında hukuki yaranının bulunmadığını, müvekkili dışındaki diğer taraflar arasında yapılan sözleşmenin müvekkilini bağlamadığını, davalı ... inşaat firması ile ilgili müvekkilinin herhangi bir bilgisinin bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP:Davalı ... İnş. vekili cevap dilekçesinde özetle;müvekkili şirketin davada taraf sıfatının olmadığını, müvekkili şirketin dava konusu taşınmazın maliki olmadığını, zamanaşımı itirazında bulunduklarını, davacı tarafın tahliyeyi geciktirme amacıyla iş bu davayı açtığını, davacının müvekkili şirket hakkındaki iddia ve beyanlarının gerçeği yansıtmadığı gibi huzurdaki dava ile de herhangi bir ilgisinin bulunmadığını, davacı ile müvekkili şirket arasında herhangi bir ilişkinin bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
DELİLLER:
... 2.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2022/... Esas, ... 1.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/ Esas, ... 2.Tüketici Mahkemesi'nin 2023/ Esas, ... Cumhuriyet Başsavcılığı'nın 2023/ Soruşturma sayılı dosyaları ve tüm dosya kapsamı.
HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLER VE GEREKÇE
Dava, davalı ... şirketi tarafından yapılacak inşaat projelerinde davalıya iş karşılığında verileceği kararlaştırılan ... ili, ... ilçesi, ... Mah. ... numaralı bağımsız bölümün tapu devrinin diğer davalı ...'e muvazaalı olarak devredilip devredilmediği, tapu iptali ve tescil şartlarının oluşup oluşmadığına ilişkindir. ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20/02/2024 tarihli 2023/ esas 2024/ sayılı gerekçeli kararı ile görevsizlik kararı ile davacının davaya konu edilen sözleşme tarihlerinde Bilanço Esasına göre defter tutmakla yükümlü 1.sınıf tüccar olduğunun bildirildiği anlaşılmış olup, davacının bilanço esasına göre defter tutan tacir olduğu, bu sebeplerla taraflar arasındaki uyuşmazlığın ticari ilişkiden kaynaklandığı anlaşıldığından, uyuşmazlığın asliye ticaret mahkemesinde görülerek sonuçlandırılması gerektiği gözetilerek mahkememize gönderildiği anlaşılmıştır.Öncelikle davalı şirket ile davacı taraf arasında dava konusu taşınmaz olan ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... numaraya ilişkin kurulmuş hukuken geçerli hiçbir satış ve satış vaadi sözleşmesi bulunup bulunmadığına bakmak gereklidir. Dava konusu dairenin yer aldığı ... ... Projesinin davalının müteahhidi olduğu bir Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca gerçekleştirilen bir proje olmadığı, yapı malikinin davalı şirket olduğu dosyaya sunulan yapı ruhsatı belgelerinden anlaşılmaktadır.Dosyaya sunulan 14.08.2017 tarihli "Sözleşme" başlıklı davacı ... ile davalı ... İnşaat..Ltd Şti arasında imzalanan adi yazılı sözleşmenin konusunun davalı şirketin ... şantiyesinde yapılacak ince inşaat işleri olduğu, yapılacak iş karşılığında davacıya dava konusu ... ile dava dışı ... ... 2 D.26 olmak üzere 2 adet taşınmaz devrinin taahhüt edildiği anlaşılmaktadır. Somut olayda; davacı taraf, davalı şirketin yapı maliki olduğu taşınmazlarda yapacağı inşaat işleri karşılığında tarafına devrinin taahhüt edildiği taşınmalardan birinin talebi doğrultusunda 3. bir kişiye devrinin sağlandığı halde dava konusu ... ... projesinde yer alan taşınmazın devrinin yerine getirilmediği gibi muvazaalı olarak diğer davalı ...'e devrinin yapıldığını belirterek dava konusu taşınmazın tapu iptali ile davacı adına tapuya tescilini istemiştir. Kural olarak; eser sözleşmelerinin geçerli olması herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Tarafların karşılıklı olarak "icap" ve "kabul" iradelerinin oluşmasıyla eser sözleşmesi ilişkisi kurulur. Yazılı olması ancak, taraflara ispat kolaylığı sağlar. Ne var ki, taşınmaz mülkiyeti nakli borcunu doğuran sözleşmelerin, sözleşme tarihi itibarıyla uygulanması gereken 818 sayılı BK'nın 213 (6098 sayılı TBK 237.md), TMK'nın 706, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca resmi yazılı şekilde yapılması zorunludur. Bu zorunluluk sözleşmenin geçerliliğine ilişkin olup, bu şekil şartına uymayan bir sözleşme geçerli olarak kabul edilemez. Sözleşmenin geçersiz hükümlerine rağmen diğer hükümleri itibarıyla taraflar arasında eser sözleşmesi kurulduğu anlaşılabiliyor ise tarafların hak ve yükümlülükleri bu sözleşmeye göre belirlenmelidir. Çünkü sözleşmenin yorumunda taraf iradelerine önem verilmesi ve sözleşmenin mümkün olduğunca ayakta tutulmaya çalışılması gerekir. Bu nedenledir ki şekil koşuluna uyulmadığından geçersiz olan bir sözleşme tümüyle geçersiz sayılmayıp, şekil koşulu gerektirmeyen hükümleri, kurulduğu anlaşılan eser sözleşmesi için uygulanması gereken geçerli hükümlerdir. Özellikle bedelin devredilecek taşınmaz olarak kararlaştırıldığı eser sözleşmesi taşınmaz devri yönünden geçerli değil ise de yapılacak işin bedeli olarak geçerli ve bağlayıcıdır ( ... Kapatılan 15 HD'nin 2015/ E-2017/ K. Sayılı ilamı).Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; davacı ile davalı şirket arasında eser sözleşmesi ilişkisi kurulduğu uyuşmazlık konusu değildir. Sözleşmede yapılacak imalâtın karşılığının bağımsız bölümler olarak verileceği taahhüt edildiği, işbu davada talep yalnızca tapu iptali ve tescil isteminden ibarettir. Dolayısıyla, davalı şirket ile davacı taraf arasında kanunda öngörülen şekil şartlarına uygun biçimde dava konusu taşınmazın satışına veya satış vaadine yönelik yapılmış hiçbir sözleşme bulunmadığından, taraflar arasında adi yazılı olarak yapılmış bir sözleşmeye itibarla taraflardan birinin taşınmazın mülkiyetini devir yükümlülüğü altına girmesi söz konusu olmayacaktır. Başka bir deyişle şekil şartına uyulmaksızın, adi yazılı biçimde yapılan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler de taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmayacaktır. Satış vadi niteliğindeki belgeye dayalı adi yazılı şekilde tanzim edilen sözleşmeye dayalı tapu iptali ve tescil istemi ile açılan işbu davanın, davacının sözleşmeden kaynaklı yapılan işin bedelini talep etme hakları konusunda herhangi bir hukuki engel teşkil etmeyeceği gözetildiğinde şekil şartlarına uyulmadan adi yazılı şekilde yapılan gayrimenkul satış vaadine dayalı işbu tapu iptal ve tescil davasının reddi gerektiği sonuç ve kanaatine varılmış ve aşağıdaki gibi hüküm tesis etmek gerekmiştir.
HÜKÜM:Ayrıntısı ve yasal gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-Harçlar yasası gereği alınması gereken 615,40.-TL karar ve ilam harcından peşin yatırılan 1.707,75.-TL harç ile 33.947,87.-TL tamamlama harcının mahsubu ile fazla alınan 35.040,22.-TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı yana İADESİNE,
3-Davalı ... kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca belirlenen 289.665,87.-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak kendisini vekil ile temsil ettiren davalı ...'e VERİLMESİNE,
4-Davalı ... İNŞAAT GIDA SANAYİ TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ kendilerini vekil ile temsil ettirdiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca belirlenen 289.665,87.-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak kendisini vekil ile temsil ettiren davalı şirkete VERİLMESİNE,
5-Davacı tarafça yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde BIRAKILMASINA,
6-Kesinleşme süreci tamamlanana kadar masraf avanslarının kullanılabileceği nazara alınarak kararın kesinleşmesinden sonra yazı işlerince yapılacak hesaba göre artan avansların yatıran tarafa İADESİNE,
Dair, davacı vekili ile davalılar vekillerinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde ... olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.05/02/2025
Başkan
e-imza
Üye
e-imza
Üye
e-imza
Katip
e-imza