TÜRK MİLLETİ ADINA
T.C.
BURSA
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : 2026/
KARAR NO : 2026/
HAKİM :
KATİP :
DAVACI :
VEKİLİ : Av.
DAVALILAR:1-
2-
DAVA : Tapu İptali ve Tescil
DAVA TARİHİ : 21/04/2026
KARAR TARİHİ : 04/05/2026
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 04/05/2026
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacı müvekkilinin tacir olması ve dava konusu sözleşmenin müvekkilin ticari işletmesi kapsamında akdedilmiş bulunması nedeniyle ticari iş niteliğinde olduğunu, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 4. ve 5. maddeleri uyarınca işbu davada görevli Asliye Ticaret Mahkemesi olduğu, taraflar arasında ... 20. Noterliği’nin 06/07/2020 tarih ve yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” akdedilmiş olup, müvekkil yüklenici sıfatıyla inşaatı üstlenmiş, davalılar ise sözleşmede belirlenen bağımsız bölümlerin devrini üstlendiğini, sözleşmenin “kademeli satış yetkisi” başlıklı hükmünde aynen; “A blok inşaatı bittiğinde A blok 1 nolu daire 4 nolu daire, 5 nolu daire 8 nolu daire, 10 nolu dubleks daire satışı verileceğinin, B blok inşaatı bittiğinde B blok 1 nolu daire, 2 nolu daire, 4 nolu daire, 5 nolu daire, 9 nolu dubleks daire, 10 nolu dubleks daire, 11 nolu dubleks, 12 nolu dubleks dairelerinin satışı verilecektir. B Bloğun temeli ve zemin kat betonu atıldığında 12 ve 13 nolu dükkanların satışı verilecektir. Oturum izni alındıktan sonra B Blok 8 nolu dairenin satışı verilecektir.” denildiğini, görüleceği üzere tarafların, bağımsız bölümlerin devrini tek bir aşamaya bağlamamış, aksine inşaatın ilerleme durumuna göre kademeli bir sistem kabul etmiş olduğunu, bu sistem fiilen uygulanmış olup, sözleşme kapsamında müvekkile bırakılan bağımsız bölümlerin önemli bir kısmı davalılar tarafından müvekkilinin adına tapuda devredildiğini, nitekim A blokta bulunan bağımsız bölümlerin tamamı müvekkil adına tescil edilmiş olup bu hususta herhangi bir uyuşmazlık bulunmadığını, ancak buna rağmen, sözleşme kapsamında müvekkiline bırakılan ve devri mümkün olan B Blok 5 nolu daire, B Blok 9 nolu dubleks daire ve B Blok 10 nolu dubleks daire yönünden davalılar tapu devrini gerçekleştirmemekte ve fiili teslimden de imtina ettiğini, taraflar arasında uygulamada bazı bağımsız bölümler bakımından şifahi mutabakatlar yapılmış olduğu anlaşılmakta ise de, bu hususlar resmi sözleşmeye yansıtılmamış olup tapu siciline esas alınabilecek nitelikte olmadığını, bu nedenle işbu dava yalnızca noterlikçe düzenlenmiş sözleşme hükümlerine dayanılarak açıldığını, diğer yandan, sözleşmede açıkça “Oturum izni alındıktan sonra B Blok 8 nolu dairenin satışı verilecektir” hükmü yer almakta olup, bu bağımsız bölüm yönünden işbu dava kapsamında herhangi bir talepte bulunulmadığını, dava konusu taşınmazlar yönünden inşaatın tamamlanma durumu da uyuşmazlığın çözümü bakımından önem arz ettiğini, bu nedenle mahkemenizce yapılacak keşif ve alınacak bilirkişi raporu ile müvekkili tarafından üstlenilen A ve B blok inşaatlarının fiilen tamamlandığının tespit edilmesi gerektiğini, nitekim davalı arsa sahiplerinin kendi uhdesinde kalan bağımsız bölümleri fiilen kullandıkları, hatta bu bağımsız bölümleri üçüncü kişilere kiraya vermek suretiyle ekonomik gelir elde ettikleri de sabit olduğunu, buna karşılık müvekkil adına tescil edilmesi gereken bağımsız bölümlerin devrinin yapılmaması nedeniyle müvekkili bu taşınmazlar üzerinde tasarrufta bulunamamakta olduğu, satma veya kiraya verme imkanından mahrum kaldığını, bu durum müvekkili açısından ciddi ekonomik kayıplara yol açmakta olup, uğranılan zararların ayrıca talep ve dava konusu edilmesi hakkının saklı olduğunu, nitekim ...’ın yerleşik içtihatlarında da açıkça ifade edildiği üzere; "Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Buradaki öncelikli borç arsa sahibine aittir. Her türlü ayıptan ari olarak üzerine inşaat yapılacak arsayı teslim etmek arsa sahibinin öncelikli borcudur. Arsa sahibi ayrıca, yüklenicinin karşı edimi olan inşaat yapmak borcunu ifa etmesinden sonra yükleniciye, sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmelidir. Buna karşılık yüklenicinin temel borcu bir bina meydana getirmektir. Bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Şayet yüklenici, bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede ayrık hüküm varsa sözleşmesine, aksi halde eserin tesliminden sonra arsa sahibinden sözleşme ile devri kararlaştırılan arsa payı devrini veya bağımsız bölümlerin adına tescilini isteyebilir. " (... 6. HD, 2023/ E., 2024/91 K.), yine "Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde de mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak; eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde, yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici ya da halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır. Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır." (... 14.Hukuk Dairesi 2002/ Esas 2002/ Karar İçtihat.) ayrıca yüklenicinin edimini büyük ölçüde yerine getirdiği hallerde, arsa sahibinin tapu devrinden kaçınması dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığını, yüklenici ile arsa sahipleri arasında yapılan sözleşmede kademeli ferağ hususunda anlaşılmış olup, kademeli ferağa göre hak kazanılan bağımsız bölümlerin devri sözleşme hükümlerine göre değerlendirilmesi gerektiğini, bu içtihatlar birlikte değerlendirildiğinde, somut olayda da kademeli devir şartları oluşmasına rağmen davalıların devri gerçekleştirmemesi açıkça hukuka aykırı olduğunu, dava konusu taşınmazlar bakımından ihtiyati tedbir koşulları da somut olayda mevcut olduğunu, HMK’nın 389 ve devamı maddeleri uyarınca, hakkın elde edilmesinin zorlaşması ve telafisi güç zarar ihtimali ile yaklaşık ispat şartları gerçekleştiğini, Nitekim ... 23. Hukuk Dairesi’nin 14.01.2014 tarih, 2013/ E., 2014/ K. sayılı kararında da bu husus açıkça vurgulandığını, "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmenin üçüncü kişilere devredilme ihtimalinin bulunması halinde, davacının hakkını elde etmesinin zorlaşacağı açık olup, bu durumda ihtiyati tedbir kararı verilmesi gerekir.” şeklinde hüküm kurulduğunu, bu nedenle dava konusu taşınmazlar üzerine “davalıdır” şerhi konulması suretiyle üçüncü kişilere devrinin önlenmesi ve ihtiyati tedbirin teminatsız olarak verilmesi gerektiğini, fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla; ... ili, ... ilçesi, .../... Mahallesi’nde kain taşınmaz üzerinde bulunan B Blok 5 nolu dairenin tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tesciline, aynı taşınmaz üzerinde bulunan B Blok 9 nolu dubleks dairenin tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tesciline, aynı taşınmaz üzerinde bulunan B Blok 10 nolu dubleks dairenin tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tesciline, her bir bağımsız bölüm yönünden ayrı ayrı hüküm kurulmasına, dava konusu taşınmazlar üzerine teminatsız olarak ihtiyati tedbir konulmasına ve tapu kayıtlarına “davalıdır” şerhi işlenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini dava ve talep ederiz.
GEREKÇE;
Dava; tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkememizce öncelikli olarak görev hususu değerlendirilmiştir. HMK'nın 114/1-c maddesine göre “mahkemenin görevli olması” dava şartıdır. Aynı Kanun'un 115/1 maddesine göre mahkeme dava şartlarının mevcut olup olmadığını davanın her aşamasında kendiliğinden araştırır. Taraflar da dava şartı noksanlığını her zaman ileri sürebilirler. Aynı maddenin 2 nolu bendine göre ise mahkeme dava şartı noksanlığını tespit ederse davanın usulden reddine karar verir. Diğer taraftan Asliye Ticaret Mahkemeleri ile diğer Hukuk Mahkemeleri arasındaki ilişki, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 5/3. maddesi uyarınca iş bölümü ilişkisi değil, görev ilişkisidir. Göreve ilişkin düzenlemeler, 6100 sayılı Hukuk Muhakemesi Kanunu'nun 1. maddesi uyarınca kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemelerce re'sen incelenir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 4. maddesinde ticari davalar sayılmış, 5. maddesinde de ticari davalara Asliye Ticaret Mahkemesinde bakılacağı belirtilmiştir. 4. madde hükmüne göre bir davanın ticari dava sayılması için her iki tarafın tacir olması ve uyuşmazlığın her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğması (nispi ticari dava) ya da tarafların tacir olup olmadıklarına bakılmaksızın maddede 6 bent halinde sayılan davalardan olması (mutlak ticari dava) gerekir. Yine, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 19/II. maddesi uyarınca, taraflardan biri için ticari iş sayılan bir işin diğeri için de ticari iş sayılması, davanın niteliğini ticari hale getirmeyecektir. Zira, Türk Ticaret Kanunu, kanun gereği ticari dava sayılan davalar haricinde ticari davayı ticari iş esasına göre değil, ticari işletme esasına göre belirlemiştir. Hal böyle olunca, işin ticari nitelikte olması davayı ticari dava haline getirmez. Somut olayda, davacı tarafça, davalı arsa malikleri ile yapılan ... 20. Noterliği’nin 06/07/2020 tarih ve yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi kapsamında ... ili, ... ilçesi, .../... Mahallesi’nde kain taşınmaz üzerinde bulunan B Blok 5, 9 ve 10 nolu dairenin tapu kaydının iptali ile adına tescili isteminde bulunmuş olup, davalı arsa malikleri tacir olmayıp, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan bir dava olmadığı gibi, taraflar arasındaki ihtilafın Ticaret Mahkemeleri'nin görevini belirleyen TTK'nın 4. Maddesinde sayılan hususları kapsamadığı, dava konusu ihtilafa bakmakla görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemeleri olup mahkememizin görevsiz olduğu sonuç ve kanaatine varılmakla; dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM; Gerekçesi ve ayrıntısı yukarıda açıklandığı üzere;.
1-Mahkememizin GÖREVSİZLİĞİNE, Davanın Görev Dava Şartı Yokluğu nedeniyle USULDEN REDDİNE, Davanın konusu itibariyle davaya bakmaya görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olduğundan HMK 20. Maddesi uyarınca kararın kesinleşmesinden itibaren 2 haftalık süre içinde talep edilmesi halinde dosyanın görevli ... NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 2-İhtiyati tedbir talebinin görevli mahkemece değerlendirilmesine, 3-Harç, masraf, avans ve vekalet ücreti hususlarının görevli mahkemece karara bağlanmasına, herhangi bir sebeple görevli mahkemede yargılamaya devam olunmaması halinde mahkememize iletilecek bir dilekçe ile yargılama giderlerine hükmedilebileceğine, Dair, tarafların yokluğunda, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık kesin süre içinde ... açık olmak üzere karar verildi. 04/05/2026 Katip ...
E-imzalıdır
Hakim ...
E-imzalıdır
Full & Egal Universal Law Academy