(634 S. K. m. 18, 24, 28) (6100 S. K. m. 355) (YCGK 11.06.2003 T. 2003/18-411 E. 2003/417 K.) (YCGK 18.05.2011 T. 2011/18-176 E. 2011/318 K.)
İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosya içindeki tüm belgeler ile dairemiz üyesi tarafından hazırlanan ön inceleme ve inceleme raporu incelendi. Gereği görüşüldü:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Çanakkale ili, Merkez İlçesi, Barbaros Mahallesi, 972 ada 325 parselde kayıtlı 2 no'lu bağımsız bölümün .... adına kayıtlı olduğunu ve davalı .... tarafından kiralanarak Kadın Doğum Muayenehanesi olarak kullanıldığını, binanın dış cepheninde kiracının iş yerini tanıtır tabela asılı bulunduğunu, KMK ve Yönetim Planına aykırı olarak işletilen muayene hane nedeniyle apartmanda gürültü ve insan yoğunluğu oluşturduğunu, bakım ve temizlik giderlerinin arttığını, giriş kapısının sürekli açık olduğunda kat maliklerinin güvenliğinin de tehlikeye girdiğini, ayrıca yine binaya sürekli olarak girilip çıkılması nedeniyle asansörün de sürekli çalıştığını beyan ederek bağımsız bölümün tapuda ve yönetim planında olduğu gibi mesken olarak eski hale getirilmesine, taşınmaz üzerinde asılı bulunan tabelanın kaldırılmasına, eski hale dönüştürülmediği taktirde davalı ....'in taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı .... vekili cevap dilekçesi ile doktor muayenehanelerinin KMK 24. maddesinde bahsedilen işyerlerinden olmadığını, .... Apartmanının apartmanda muayene açılamayacağı yahut tabela asılamayacağı yönünde bir yönetim planı ve kat malikleri kurulunca alınmış bir karar olmadığını, davalının KMK 18/1 maddesi uyarınca yerine getirmesi gereken görevlerini yerine getirdiğini, tabela konusunda herhangi bir yönetim planı olmamasına rağmen yine de bina dış cephesi ile uyumlu, diğer kat maliklerinin haklarına tecavüz etmeyecek şekilde tabelasını astığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
Davalı .... vekili cevap dilekçesi ile davacının dayanmış olduğu Apartman Yönetim Planı düzenlemesi davaya konu iş için geçerli olmayıp kanunun açık hükmü ile verilen bir hakkın Apartman Yönetim Planı ile hak sahibi elinden alınmasının söz konusu olmadığını, böyle bir yönetim planının ancak kanuna uygun düştüğü ölçüde geçerli olabileceğini ve tarafları bağlayacağını, belirtile yönetim planının KMK 24.maddesinde düzenlenen yasaklı işler ve kat maliklerinin oy birliği aranan işleri kast ettiğini ve kötü niyetli olarak düzenleme içeriğinin genişletilmesi ve kanun ile verilen hakkın kısıtlanmasının mümkün olmadığını beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; davanın kabulü ile, tapuda mesken olarak kayıtlı Çanakkale ili, Merkez İlçesi, Barbaros Mahallesi, 972 Ada, 325 parsel, 1 nolu bağımsız bölümün doktor muayenehanesi olarak kullanımının menine, bağımsız bölümün tapu kaydında ve yönetim planında olduğu gibi mesken olarak eski haline iadesine, eski hale getirilmemesi halinde davalı kiracının kiralanandan tahliyesine karar vermiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
İstinaf eden davalı .... vekili sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde özetle; kiralanan taşınmazın 2 bloktan oluştuğunu, diğer blokta işçi muayenehanesi bulunduğunu, kendisi tarafından açılan doktor muayenehanesinin prosedüre uygun ve ruhsatlı olduğunu, kararın hatalı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
İstinaf eden .... vekili; KMK'nun 24.maddesinde yasak işlerin düzenlendiği ve buna göre muayenehanelerin bu hükmün dışında bırakıldığını, yönetim planının kanun ile verilen hakkın kısıtlanmasının mümkün olmadığını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
İstinafa cevap veren davacı vekili; istinaf istemlerinin reddini savunmuştur.
HMK'nun "İncelemenin Kapsamı" başlıklı 355. maddesinde "İnceleme, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılır. Ancak, bölge adliye mahkemesi kamu düzenine aykırılık gördüğü takdirde bunu resen gözetir." düzenlemesi bulunmaktadır. Bu nedenle dairemizce inceleme, istinaf başvuru dilekçesinde gösterilen istinaf sebepleri ve mahkemece resen gözetilmesi gereken, kamu düzenine aykırılık oluşturan sebeplerle sınırlı olarak yapılmıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE:
Dava, tapuda mesken olarak kayıtlı 2 nolu bağımsız bölümün doktor muayenehanesi olarak kullanılması nedeniyle eski hale getirilmesi ve bina dışına takılan tabelanın kaldırılması aksi halde bağımsız bölümün tahliyesi talebi ile açılmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24.maddesinde "Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir." düzenlemesi bulunmaktadır.
Mahallinde keşif yapılmış ve dava konusu yerin davalı kiracı .... tarafından doktor muayenehanesi olarak kullanıldığı, kanunda yasak olarak öngörülen hastane, dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmadığı tespit edilmiştir. Yerleşik Yargıtay kararlarında meskenin doktor muayenehanesi olarak kullanılabileceği kabul edilmektedir.
Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 11.06.2003 tarih 2003/18-411 esas, 2003/417 karar sayılı kararında, yine YHGK'nun 2011/18-176 esas 2011/318 sayılı kararlarında açıklandığı üzere;
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinin birinci fıkrasında; “Yönetim Planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir” denildikten sonra, ikinci fıkrasında; “Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır” hükmü öngörülmüştür.
Yine aynı maddenin 3. fıkrasında “Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.”; 4.fıkrasında “Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.”; 5. fıkrasında da “Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.” düzenlemesine yer verilmiştir.
Görüldüğü üzere; yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olup; anagayrımenkulün yönetim tarzı, kullanım maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde öncelikle yönetim planında mevcut hükmün uygulanması gerekmektedir.
Bu açık hüküm karşısında; kat mülkiyetli yapının yönetiminin, sözleşme hükmünde olan yönetim planı gereğince yapılacağı; çıkan anlaşmazlıklarda yönetim planında hüküm bulunduğu takdirde, öncelikle yönetim planında yer alan hükümlerin, aksi takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlerin uygulanması gerektiği kuşkusuzdur.
Diğer bir ifadeyle, Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla anlaşmazlıkların hallinde hakimin ilk başvuracağı belge yönetim planı olup; ancak yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere, başvurulmalıdır.
Somut olayda ise; davaya konu 2 nolu bağımsız bölüm tapuda mesken olarak kayıtlı olup; davalılardan kiracı tarafından, diğer davalı ile kat maliki arasındaki kira sözleşmesine dayalı olarak doktor muayenehanesi olarak kullanılmaktadır.
Kural olarak; yönetim planında yasaklayan bir hükmün bulunmaması koşuluyla tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin doktor muayenehanesi olarak kullanılmasına yasal bir engel bulunmamaktadır.
Dava konusu taşınmazın bulunduğu anataşınmaza ilişkin 15.03.2018 tarihli yönetim planının 4. maddesinde "Anagayrimenkulün bütün daireleri konut (mesken) ve iş yeri olarak bizzat oturmak veya kiraya verilmek suretiyle kullanılacaktır. Kat malikleri, anagayrimenkulün tüm maliklerinin yazılı izni olmadıkça, daireleri konuttan başka bir maksatla kullanamayacakları gibi kiraya da veremezler." hükmü ile dairelerin sadece mesken olarak kullanılacağı kurala bağlanmış olduğuna göre bağımsız bölümün doktor muayenehanesi olarak kullanılması mümkün değildir.
Bu durumda mahkemece davalı ....'in kiracı olduğu bağımsız bölümün doktor muayenehanesi olarak kullanılmasının önlenmesine ve mesken olarak eski hale iadesine karar verilmiş olması usul ve yasaya uygundur.
Ancak eski hale getirmeye yönelik dava kat maliki ve kiracıya karşı birlikte açılabilir. Bu durumda mahkemece eski hale getirme talebinin kabulüne ve davalılara dava konusu bağımsız bölümü mesken olarak eski hale getirmek için süre verilmesi ile yetinilmesi gerekirken kiracının tahliyesine karar verilmiş olması hatalı olmuştur.
Bina dış duvarına asılan tabelanın kaldırılmasına yönelik talep yönünden yapılan incelemede;
Öncelikle bir bağımsız bölümde ticari faaliyetle uğraşanların kendi bağımsız bölümlerinin tavan, taban ve yan duvarları ile bağlantılı ortak yerlere, kendi bağımsız sınırlarını aşmayacak şekilde uygun bir yere tanıtıcı nitelikte tabela asma hakkı bulunmaktadır. Ancak taraflar arasında sözleşme niteliğinde bulunan yönetim planında tabela asılması yasaklanmış ise veya kat malikleri kurulunda ortak alanların kullanılmasına yönelik bir karar alınmış ise, bu durumda tabela asılmamasına ilişkin yönetim planı hükmü veya genel kurul kararı geçerlidir.
Dava konusu taşınmazın bulunduğu anataşınmaza ilişkin 15.03.2018 tarihli yönetim planının 40-e maddesinde "Kat Malikleri Kurulunun oy birliği ile verilmiş bir kararı olmadıkça ana yapının hiç bir yerine hangi amaçla olursa olsun levha veya tabela asamazlar." hükmü yer almaktadır. Yönetim planındaki bu hüküm tarafları bağlayıcı olup, mahkemece tabelanın kaldırılmasına karar verilmesi usul ve yasaya uygundur.
Bu durumda muayenehanenin mesken olarak eski hale getirilmesine ve tabelanın kaldırılmasına ilişkin hükümler usul ve yasaya uygun olduğundan bunlara yönelik istinaf istemlerinin reddi gerekmiştir. Ancak bağımsız bölümün kiracı tarafından mesken olarak kullanılması mümkün olduğuna göre, davacının taraf olmadığı bir kira sözleşmesine mahkemece müdahale edilerek kiracının tahliyesine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır.
HMK 353/1-b-2 maddesinde "Yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde veya kararın gerekçesinde hata edilmiş ise" Bölge Adliye Mahkemesince "düzelterek yeniden esas hakkında" hüküm kurulacağı düzenlenmiştir.
Yargılamadaki hukuka aykırılıkların niteliğine göre eksikliklerin dairemizce dosya üzerinden tamamlanması mümkün olup davada yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığından ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın esası hakkında dairemizce hüküm kurulması gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle,
İstinaf başvurularının KABULÜNE,
A.-Çanakkale Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2020/1024 esas, 2021/510 karar sayılı dava dosyasında verilen 29/03/2021 tarihli kararın HMK 353/1-b-2 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA,
Harçlar Kanunu'nun Eki-1 sayılı tarife A-III-2-a maddesi uyarınca istinaf eden davalı ....'den peşin olarak alınan 59.30 TL istinaf karar harcının ilk derece mahkemesince istem halinde istinaf edene iadesine,
İstinaf kanun yoluna başvurma harcı iade edilmeyip yargılama giderlerine dahil edilmesi gerektiğinden, istinaf eden davalı .... tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcı 162.10 TL, dosya gönderme PTT gideri 43.00 TL olmak üzere toplam 205.10 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalı ....'e verilmesine,
Harçlar Kanunu'nun Eki-1 sayılı tarife A-III-2-a maddesi uyarınca istinaf eden davalı ....'dan olarak alınan 59.30 TL istinaf karar harcının ilk derece mahkemesince istem halinde istinaf edene iadesine,
İstinaf kanun yoluna başvurma harcı iade edilmeyip yargılama giderlerine dahil edilmesi gerektiğinden, istinaf eden davalı .... tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcı 162.10 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalı ....'ya verilmesine,
Kullanılmayan istinaf gider avansının istinaf edenlere iadesine,
B.-Davanın KISMEN KABULÜNE,
Tapuda mesken olarak kayıtlı Çanakkale ili, Merkez İlçesi, Barbaros Mahallesi, 972 Ada, 325 parsel, 2 nolu bağımsız bölümün doktor muayenehanesi olarak kullanımının önlenmesine, bağımsız bölümün tapu kaydında ve yönetim planında olduğu gibi mesken olarak ESKİ HALİNE İADESİNE,
Davalıya ait bağımsız bölümdeki Çanakkale ili, Merkez İlçesi, Barbaros Mahallesi, 972 Ada, 325 parsel, 2 nolu bağımsız bölümdeki TANITIM LEVHASININ KALDIRILMASINA,
KMK'nun 33/2 maddesi uyarınca davalılara karar gereği yerine getirmek üzere 1 ay süre verilmesine, verilen süre içerisinde yapılan değişiklikler kaldırılmayıp meskene dönüştürülmediği ve tabela kaldırılmadığı takdirde davalılar hakkında KMK'nun 33/son maddesi uyarınca disiplin para cezası uygulanacağının ihtarına, (ihtarat ilk derece mahkemesince kararın tebliği ile yapılacaktır)
Davalı kiracının tahliyesine yönelik istemin REDDİNE,
Harçlar Kanunu'nun Eki-1 sayılı tarife A-III-2-a maddesi uyarınca alınması gereken 80,70 TL maktu karar harcından, peşin olarak alınan 54.40 TL harç düşüldükten sonra geriye kalan 26.30 TL harcın davalılardan müteselsilen alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,
Davanın reddedilen kısmı için ayrıca bir yargılama gideri yapılmadığından giderlerin tamamı davalılara yükletilerek davacı tarafından yapılan ilk dava harcı 87.20 TL, keşif harcı 419,90 TL, taksi ücreti 150.00 TL, 3 bilirkişi gideri 1.050,00 TL, 13 adet e-tebligat gideri 71.50 TL, 3 adet tebligat gideri 57.00 TL olmak üzere toplam 1.835,60 TL yargılama giderinin davalılardan müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 2 kısım 2. Bölüm 7 numaralı alt bendine göre maktu 2.175,00 TL vekalet ücretinin davalılardan müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
Tahliye isteminin reddine karar verildiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 2 kısım 2. Bölüm 7 numaralı alt bendine göre maktu 2.175,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ....'e verilmesine,
Tahliye isteminin reddine karar verildiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 2 kısım 2. Bölüm 7 numaralı alt bendine göre maktu 2.175,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ....'ya verilmesine,
Kullanılmayan yargılama gider avansının karar kesinleştiğinde, müracaatı halinde yatıranlara iadesine,
Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 10/02/2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)