Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi 2019/1403 Esas 2022/1420 Karar

T.C. BURSA BAM 5. HUKUK DAİRESİ
T.C.
BURSA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
5. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2019/1403
KARAR NO: 2022/1420
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
BAŞKAN: ... (...)
ÜYE: ... (...)
ÜYE: ... (...)
KATİP: ... (...)
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BURSA 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 22/03/2018
NUMARASI: 2016/385 Esas, 2018/361 Karar
ASIL DAVADA
DAVANIN KONUSU: Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 27/10/2022
KARAR YAZIM TARİHİ: 09/11/2022
Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 22/03/2018 tarih, 2016/385 Esas, 2018/361 sayılı kararının istinaf incelemesi neticesinde;
TALEP:
Davacı vekili dava dilekçesi ile; Davalı taraf şirket ile 3. Kişi konumundaki arsa sahipleri ..., ..., ... ve ... arasında Bursa 9. Noterliğinin 15/01/2009 tarih ve 1504 yevmiye nolu düzenleme şeklinde Gayri Menkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılmış olup, bu sözleşme uyarınca davalı tarafa kalacak bağımsız bölümlerden Bursa ili Nilüfer ilçesi Özlüce Mahallesi 2404 ada 8 parsel sayılı 2760/64881 arsa paylı Dubleks Dükkan nitelikli E Blok Zemin Kat ve Çatı Katı Bağımsız bölüm No:1, 1656 / 64881 arsa paylı Dubleks Dükkan Nitelikle E Blok Zemin Kat ve Çatı Katı bağımsız Bölüm No:2 , 1655 / 64881 arsa paylı Dubleks Dükkan Nitelikli E Blok Zemin Kat ve Çatı Katı Bağımsız Bölüm No:3 ün 1474/1655 hissesinin taşınmazlar inşaat halinde iken 24/05/2012 tarihinde müvekkili şirket tarafından satın alındığı, 3 nolu bağımsız bölümdeki dükkanın 1474 / 1655 hissesinin satışı gerçekleştirilmiş olup, 181/1655 hissesinin satışının ise yer sahiplerinin vekaletnamesinin o an için hazır olmadığı gerekçesi ile gerçekleştirilemediğini, arsa sahipleri ..., ..., ... ve ... tarafından davalı taraf ile müvekkili şirket aleyhine Bursa 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/553 esas sayılı dosyası ile tapu iptali ve tescili davası açıldığı, ancak davacıların dava devam eder iken verilen süreye rağmen bakiye harcı süresi içerisinde yatırmadıklarından dava takipsiz bırakıldığından açılmamış sayılmasına karar verildiği, davalı tarafın da bu dava ve çeşitli nedenlerle inşaatı durdurmuş olup, müvekkili şirket tarafından satın alınan dükkanların da tamamlanarak müvekkiline teslim edilmediğini, bu nedenle Bursa 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/16 D.iş sayılı dosyası ile tespit yaptırılarak hazırlanan 09/06/2014 tarihli bilirkişi raporunda belirtilen eksikliklerin 8 ay içerisinde tamamlanabileceğinin belirtildiği, bunun üzerine davalı Müteahhit Şirkete söz konusu inşaatı tamamlayarak bağımsız bölüm iş yerleri inşaatlarının tamamlanmış şekilde müvekkili şirkete teslim edilmesi ve E Blok Zemin Kat ve Çatı Katı Bagğımsız Bölüm No:3 te kayıtlı dükkanın 181/1655 hissesini müvekkili şirkete vermeleri aksi taktirde maddi ve manevi zararlarının tazmini için kanuni yollara başvurulacağını içeren Bursa 6. Noterliğinin 15/07/2014 tarih ve 8797 yevmiye nolu ihtarnamesinin davalı tarafa gönderilerek ihtarnamenin 16/07/2014 tarihinde davalı şirkete tebliğ olunmasına rağmen inşaatta hiçbir çalışma yapılmadığı ve inşaatın tamamlanmadığını E Blok inşaatında bulunan 4 nolu bağımsız bölüm dubleks dükkanın müvekkiline ait bulunmamakla birlikte söz konusu inşaatta bulunan 4 nolu bağımsız bölüm ve ortak alanlar tamamlanmadan müvekkiline ait bulunan 3 adet bağımsız bölüm dükkanın tamamlanıp kullanılmasının mümkün bulunmadığı, dava konusu inşaatın ruhsatına uygun ve tam olarak bitirilmesi için gerekli para miktarının yapı kullanma izin belgesi alınması için gerekli her türlü vergi, harç, SGK borç miktarları ile ilgili belediyeye ödenecek ruhsat, proje, kanal kaldırım payları bedellerinin tamamlanması gerekeceğinden eksik inşaat işlerinin tamamlanması ve gerekli olan diğer resmi kurum giderlerinin yapı kullanma izin belgesi alınması yönünden tamamlanarak inşaatın hukuki ve fiili olarak kullanıma hazır hale gelmesi için gerekli bedelin mahkemece yaptırılacak bilirkişi incelemesi ile tespit edilerek ileride belirlenecek ücrete artırım yapılmak kaydı ile fazlaya ilişkin hakları saklı tutularak şimdilik 50.000,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Birleşen 2016/537 Esas sayılı dosyada davacı vekili dava dilekçesi ile; Müvekkili şirketin söz konusu inşaatın E Blok 1 ve 2 nolu dükkanların tamamına ve 3 nolu dükkanın 1474 /1655 hissesine sahip olan Verev İnşaat Tur. Gıd. İns. Kay. Nak. Özel Eğit. Öğr. Reh. San. Tic. A.Ş ile yapmış oldukları görüşmede, davalıların kendilerine ait olan dükkanları da yarım bıraktıkları ve inşaatın tamamlanması için gerekli parayı tahsil etmek üzere Bursa 1. ATM'nin 2016/385 esas sayılı dosyası ile dava açtıklarını öğrendiklerini, müvekkili ile davalı taraf şirket ile 3. Kişi konumundaki arsa sahiplerinden Adnan Sertkük, İlhan Tükenmez ve Hanife Soyuak arasında Bursa 16. Noterliğinin 19/02/2009 tarih ve 7916 yevmiye nolu düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca davalı tarafa kalacak bağımsız bölümlerden Bursa ili Nilüfer İlçesi Özlüce Mahallesi 2404 ada 8 parselde kayıtlı 2760/64881 arsa paylı Dubleks Dükkan nitelikli E Blok Zemin Kat ve Çatı Katı bağımsız bölüm No:4 ve 1655/64881 arsa paylı Dubleks Dükkan nitelikli E Blok Zemin Kat ve Çatı Katı Bağ. Bölüm No:3 ün 181/1655 hissesini taşınmazların inşaatı devam ederken 30/07/2015 tarihinde müvekkili şirketin satın aldığını, ancak davalı şirketin daha sonra inşaatı durdurarak inşaata devam etmeyeceğini bildirmesi nedeni ile müvekkiline ait bağımsız bölüm taşınmazların inşaatlarının tamamlanması ve yapı kullanma izin belgelerinin alınması yönünden SGK ve Nilüfer Belediye Başkanlığından her türlü ruhsat, vergi, harç, SGK gideri ve Yapı Denetim Ücreti de dahil olmak üzere giderlerinin tespit edilerek ileride artırılmak üzere fazlaya ilişkin hakları saklı tutularak şimdilik 50.000,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde; Davacı yanın Bursa ili Nilüfer İlçesi Özlüce Mah. 2404 ada 8 parselde yer alan E Blok Zemin Kattaki taşınmazın 1, 2 ve kısmen 3 nolu bağımsız bölümlerinin kendisine satılmış olduğundan bahisle iş bu davayı açmış ise de bahse konu satış işleminin müvekkili firma tarafından yapılmadığından bu davada kendilerine husumet yöneltilemeyeceği, davacı yanın satın aldığı taşınmazlar ile ilgili Eser sözleşmesine dayalı talepte bulunmakta ise de bu talebini arsa sahipleri ile müvekkili firma arasında imzanan Gayrimenkul Satış Vaadi Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine dayandırdığı, husumet yönünden itirazlarına halel gelmemek kaydı ile müvekkili ile davacı arasında herhangi bir sözleşme imzalanmamış olup, davacının da taraf olmadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı talepte bulunmasının hukuken mümkün olmayacağı, davacı tarafça yaptırılan Bursa 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/16 D.iş sayılı dosyası kapsamında düzenlenen tespit bilirkişi raporu davaya dayanak ve delil olarak sunulmuş ise de, bu dosya kapsamında düzenlenen bilirkişi raporuna karşı da itirazlarının sunulduğunu, müvekkili şirket tarafından davacıya herhangi bir şekilde satış yapılmadığı gibi imalat işlemine ilişkin hiçbir sözleşme taahhüt ve anlaşmalarının da bulunmadığı, davacı tarafça müvekkili şirkete gönderilen ihtarnameye de söz konusu itirazlarını içerir şekilde Bursa 10. Noterliğinin 14/10/2014 tarih 039412 yevmiye nolu ihtarnamesi ile cevap verildiği, davacının talebinin kendisine satış yapan ile arasındaki satış akdinin koşulları ile sınırlı olabileceği, davacı taraf ile müvekkili şirket arasında yazılı ya da sözlü eser sözleşmesi bulunmayıp davacı tarafın soyut iddialara dayalı isteminin haksız ve kötü niyetli olduğunu beyanla davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Birleşen 2016/537 Esas sayılı dosyada davalı vekili cevap dilekçesi ile; Husumet itirazlarını tekrarla davacı tarafça davaya konu edilen Bursa ili Nilüfer İlçesi Özlüce Mahallesi 2404 ada 8 parselde yer alan E Blok Zemin Kat ve Çatı Katı 4 Nolu bağımsız bölüm ve 3 nolu bağımsız bölümün 181/1655 hissesinin kendisine satılmış olduğundan bahisle iş bu davayı açmış ise de bahse konu satış işleminin müvekkili firma tarafından yapılmadığı nedeni ile öncelikle husumet itirazında bulunduklarını, öte yandan davacı yanın satın aldığı taşınmazlar ile ilgili eser sözleşmesine dayalı talepte bulunmakta ise de, müvekkilinin davacı taraf ile yazılı ya da sözlü eser sözleşmesi düzenlemeyip bağımsız bölümler ile ilgili imalat vesair işlemlere ilişkin hiçbir sözleşme, taahhüt vs anlaşmasının da bulunmadığı, davacı ile davalı arasında düzenlenmiş herhangi bir sözleşme bulunmadığından müvekkilinden herhangi bir hak talebinde bulunulamayacağından bahisle davanın reddine karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
Mahkemece, davalı müteahhit şirketi davacı şirkete herhangi bir ayrıca yapım, edim ve imalet yükümlülüğünü içeren bir taahhüdünün bulunmadığı satışın taşınmazların inşaatlarının tamamlanmamış hali ile davacı şirket tarafından bilinerek ve bilinmesi gerektiği şekli ile tapuda resmi senet ile satın alındığı, davacı yanın tacir niteliği ile satın aldığı bağımsız bölüm taşınmazların inşaatlarının tamamlanmadığını bilerek ve davalı satıcı müteahhit şirketten inşaatların tamamlanmasına dair ayrıca bir taahhüt içeren bir sözleşme ile taahhüt almaksızın mevcut hali ile satın aldığı, bu kapsamda satışı yapan davalı şirketin davacı yana taşınmazları mevcut hali ile tapuda resmi senet ile sattığı dışında inşaatları ayrıca tamamlayacağı konusunda herhangi bir edim yükümlülüğü içeren sözleşme ile taahhütte bulunmadığı nedeni ile açılacak böyle bir dava ile bu edim yükümlülüğünün yerine getirilmediğinden bahisle bedelinin talep edilemeyeceği açılan davanın bu nedenle yerinde olmadığı gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
Davacı vekili istinaf dilekçesi ile; yargılama esnasında yerel mahkeme tarafından yaptırılan bilirkişi incelemeleri neticesinde hazırlanan raporlara açıkça ve gerekçeleri ile taraflarınca itiraz edilmesine rağmen yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılması taleplerinin reddedildiği, gerekçeli kararda mevcut bilirkişi raporlarında hatalı ve eksik değerlendirmeler bulunduğu kabul edilmesine rağmen hatalı ve eksik bilirkişi raporuna dayanılarak davanın reddine karar verilmesinin açıkça usul ve yasaya aykırılık teşkil ettiği, müvekkilinin, davalının inşaat devam ederken satışa çıkardığı A, B, C, D, E bloklardan E bloktaki işlemleri de bizzat şirket yetkilisi Ali Serdar Göker tarafından gerçekleştirildiği, bu hususun mahkemenin de kabulünde olduğu, davalının sattığı bu bölümleri inşaat ruhsat ve projesine uygun olarak bitirip teslim etmek mecburiyetinde olduğu, bunun için davalıdan ayrıca bir taahhütte bulunmasını beklemenin hayatın olağan akışına aykırı olduğu, ülke genelinde de taşınmaz satışları bakımında taşınmazların inşası devam ederken satın alınan bağımsız bölümlerin ruhsat ve projesine uygun olarak tamamlanacağına dair ayrıca bir taahhüt alınması durumu da söz konusu olmadığı gibi böyle bir ticari örf ve adet de bulunmadığı gerekçeleri ile istinaf isteminde bulunmuştur.


DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, tacir olan taraflar arasında tapu satışı yapılan gayrimenkullere ilişkin eksik imalat bedellerinin tahsili istemidir.
İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.
Dosyanın incelenmesinde;
22/01/2016 tarihli temlikname ile davacı Verev İnşaat Turz. Gıd. İnsan Kay. Nak. Özel Eğit. Öğretim Reh. San ve Tic. A.Ş tarafından temlik eden sıfatı ile Seres Gayrimenkul Yat. Emlak Dan. San ve Tic. A.Ş ise temlik alan sıfatı ile düzenledikleri sözleşme ile işbu davaya konu olan Bursa ili Nilüfer ilçesi Özlüce Mahallesi 2404 ada 8 parsel sayılı 2760/64881 arsa paylı Dubleks Dükkan nitelikli E Blok Zemin Kat ve Çatı Katı Bağımsız bölüm No:1, 1656 / 64881 arsa paylı Dubleks Dükkan Nitelikle E Blok Zemin Kat ve Çatı Katı bağımsız Bölüm No:2 , 1655 / 64881 arsa paylı Dubleks Dükkan Nitelikli E Blok Zemin Kat ve Çatı Katı Bağımsız Bölüm No:3 ün 1474/1655 hissesinin davacı Seres Gayrimenkul Yat. Eml. Dan. San ve Tic. A.Ş ye 22/01/2016 tarihinde satılmak sureti ile temlik eden şirket tarafından inşaatların tamamlanması konusunda davalı şirket aleyhine açılan iş bu dava dosyasındaki haklarının diğer davacı şirkete temlik edildiği,
Dava konusu Nilüfer ilçesi Özlüce ilçesi 2404 ada 8 parsel E blok 1, 2, 3 ve 4 nolu bağımsız bölüm taşınmazların son durumu itibari ile tamamının davacı Seres Gayrimenkul Yat. Eml. Dan. San ve Tic. A.Ş üzerinde olduğu,
Davalı ile dava dışı arsa malikleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmakta olup davacının satın aldığı dükkanlar ile ilgili tapu devrinin 24/05/2012 tarihinde arsa malikleri tarafından yapıldığı,
Arsa maliklerinin Bursa 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/553 Esas sayılı dosyasında dava konusu ettikleri E Bloktaki dükkanlar ile ilgili tapu iptal ve tescil taleplerinden feragat ettikleri, davalıdan hiç bir mülkiyet ve hak iddiasında bulunmayacaklarına dair 15/05/2016 tarihli protokolün yapılmış olduğu, protokolün E Blok arsa sahiplerinden İbrahim KURT, Hakat KURT, İffet TEKİNGÖZ; Adnan SERTKÜK, Hanife SOYUAK, İlhan TÜKENMEZ, ..., ..., ... varisleri arasında yapılmış olduğu, bu protokol ile tarafların birbirinden hak ve alacaklarının kalmadığının açıkça kararlaştırıldığı;
Davacı Seres A.Ş. tarafından E bloktaki dükkanların inşaat halinde iken satın alındığının iddia edildiği, bu talebinin arsa sahipleri ile davalı şirket arasındaki “ arsa payı karşılığı kat sözleşmesinden” doğduğunu ileri sürmektedir.
Ancak dosya içerisindeki; 15.01.2009 ve 19.02.2009 tarihli sözleşmelerde belirtilen nitelikteki yapım borcunun yalnızca “D” bloğa ilişkin olup, dava konusu “ E” bloğa ilişkin borç bulunmadığı, arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki sözleşmelerde dava konusu E blokla ilgili bağlayıcı taahhüt bulunmayıp, dükkanların tamamlanması, yapımı kullanılacak malzeme ve diğer hususlarla ilgili davalının taahhüdü bulunduğuna ilişkin her hangi bir belge dosyaya ibraz edilmediği, davacıların, davalı firmanın bu kişilere karşı bir taahhüdü varsa bunu ispatlaması gerektiği; yine davalının arsa sahipleri vekili ile arasında ibraname olduğu; davacıların kalan eksik işler için ancak satın aldıkları kişilere başvurabileceği, davacıya yapılan tapu satışlarında davalı yüklenici firmanın ilgisinin bulunmadığı, tapu senedi ile gayrimenkullerin belirtilen mevcut hali ile satın alındığı, aksine dosya içeriğine herhangi bir delil sunulmadığı, E Blok için diğer bloklardan bağımsız ruhsat çıkartıldığı için diğer blokları ve taahhüdü bağlamadığı; davacı şirketin, davalı firmanın taahhüdünü ispatlamak zorunda olduğu, davacı E bloktaki dükkanların inşaat halinde iken müvekkili şirket tarafından satın alındığını dava dilekçesinde de bildirdiği, satışın taşınmazların davacı şirket tarafından mevcut hali bilinerek tapuda resmi senet ile satın alındığı, bu sebeple mahkeme kararının isabetli ve yerinde olduğu, bu sebeplerle asıl ve birleşen davada davacı vekilinin istinaf isteminin 6100 sayılı HMK.353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan gerekçe ile;
1-Davacı vekilinin istinaf isteminin 6100 sayılı HMK. 353/1-b-1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,
2-Asıl davada alınması gerekli 80,70 TL istinaf karar harcından peşin alınan 35,90 TL'nin mahsubu ile bakiye 44,80 TL harcın davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
3-Birleşen davada alınması gerekli 80,70 TL istinaf karar harcından peşin alınan 35,90 TL'nin mahsubu ile bakiye 44,80 TL harcın davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafından yapılan istinaf giderlerinin davacının üzerinde bırakılmasına, artan gider avansının talebi halinde iadesine,
5-Kararın tebliğ işlemlerinin ilk derece mahkemesi tarafından yerine getirilmesine,
Dair dosya üzerinde yapılan inceleme sonucu, karar tebliğinden itibaren 2 hafta içinde temyiz yolu açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi.27/10/2022
...
Başkan
...
¸e-imzalıdır
...
Üye
...
¸e-imzalıdır
...
Üye
...
¸e-imzalıdır
...
Katip
...
¸e-imzalıdır

Full & Egal Universal Law Academy