BVerwG 5 B 91.04
In der Verwaltungsstreitsache hat der 5. Senat des Bundesverwaltungsgerichts
am 25. Mai 2005
durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht Dr. S ä c k e r
und die Richter am Bundesverwaltungsgericht S c h m i d t und Dr. F r a n k e
beschlossen:
Das Urteil des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 8. Juli 2004 wird aufgehoben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an den Hessischen Verwaltungsgerichtshof zurückverwiesen.
Die Entscheidung über die Kosten bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.
Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Beschwerdeverfahren auf 107 371,29 € (= 210 000 DM) festgesetzt (§ 63 Abs. 2 GKG).
Die auf behauptete Verfahrensmängel (§ 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) gestützte Beschwerde ist im Sinne einer Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an die Vorinstanz begründet.
Die Klägerin rügt zu Recht als Aufklärungsmangel bzw. Gehörsverstoß, dass das Berufungsgericht auf der Grundlage seiner Rechtsauffassung, die Wirksamkeit der von der Klägerin in dem zweckentfremdungsrechtlichen Vertrag vom 4. November 1997 eingegangenen Verpflichtung zu einer Ausgleichszahlung in Höhe von 210 000 DM hänge davon ab, dass dadurch (auch) Ungewissheiten bzw. Zweifel dahingehend, "ob es sich bei der von der Klägerin projektierten Anlage überhaupt um Wohnraum oder vielmehr um eine spezielle Form der Heimunterbringung gehandelt habe", aus der Welt geschafft würden, wobei rechtlich erforderlich sei, "dass sämtliche Beteiligten den Vertrag in dem Bewusstsein schließen, eine Ungewissheit aus der Welt zu schaffen" (S. 20 des Urteils), in der mündlichen Verhandlung nicht durch weitere Befragung und ggf. Zeugenvernehmung des Prozessbevollmächtigten ermittelt hat, ob der Klägerin solche Zweifel der Beklagten bekannt waren, oder ob diese nach ihrem Unterrichtungsstand über die Genehmigungspraxis der Beklagten davon ausgehen konnte, es gehe der Beklagten (nur) um eine Mietpreisbindung für den zu schaffenden Ersatzwohnraum bzw. die Wahrung der einer Dienstanweisung der Beklagten zugrunde liegenden unzutreffenden Rechtsauffassung, Ersatzwohnraum in Form von Eigentumswohnungen sei als Ersatz für im Bestand vorhandenen Wohnraum unbeachtlich (vgl. u.a. Vermerk vom 9. September 1997).
Die Vorinstanz stützt ihre Annahme, auch der Klägerin seien die unter dem Aspekt einer Heimunterbringung bestehenden Zweifel der Beklagten bekannt gewesen, wesentlich auf Aktenvermerke der Beklagten, insbesondere einen Vermerk vom 2. Juni 1997, sowie auf den Umstand, dass die Klägerin ihr Nutzungskonzept mit dem Entwurf eines Betreuungsvertrages unter dem 14. Juli 1997 "unter Bezugnahme auf mehrere Telefonate mit der Beklagten" eingereicht habe, und geht ausdrücklich "davon aus, dass im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die tatsächlichen Voraussetzungen für den Abschluss eines Vergleichsvertrages ... vorlagen", zumindest könne sie "nach Lage der Akten und dem Vorbringen der Beteiligten nicht feststellen, dass die Voraussetzungen für den Abschluss eines Vergleichsvertrages ... nicht vorgelegen" hätten (S. 21 des Urteils). Das Berufungsgericht hat seine Überzeugung, auch der Klägerin sei die auf Seiten der Beklagten unter dem Aspekt des betreuten Wohnens bestehende Ungewissheit hinsichtlich der Beachtlichkeit des Ersatzwohnraumes bekannt gewesen, wesentlich auf der Grundlage der Aktenvermerke der Beklagten gewonnen und den Vortrag des Prozessbevollmächtigten, es sei nur um die Frage einer Mietpreisbindung gegangen, als "wenig einleuchtend" angesehen.
Soweit die Vorinstanz in den Gründen des Nichtabhilfebeschlusses vom 10. September 2004 ausführt, der angebotene Zeuge habe eingeräumt, nicht bei sämtlichen Gesprächen vor Abschluss des Vertrages zugegen gewesen zu sein, bleibt offen, ob der damit unterstellte unvollständige Kenntnisstand des Prozessbevollmächtigten über die der Klägerin selbst vorliegenden Informationen sich nur auf die Zeit vor seiner Einschaltung in die Verhandlungen oder auch auf die Zeit danach, namentlich auf die verschiedenen Telefongespräche bezieht, welche den Gegenstand der Vermerke der Beklagten vom 7. April, 16. Juni, 2. Oktober und 8. Oktober 1997 bilden. Insoweit hätte es sich dem Berufungsgericht auch ohne entsprechenden förmlichen Beweisantrag aufdrängen müssen, den Prozessbevollmächtigten zum Inhalt der von ihm persönlich für die Klägerin geführten Verhandlungen zu befragen. Wenn der Prozessbevollmächtigte, wie die Beschwerde darlegt, bestätigt hätte, dass seit seiner Bestellung im Februar 1997 alle Verhandlungen ausschließlich über ihn gelaufen seien und vor diesem Zeitpunkt das vom Berufungsgericht auf Seiten der Klägerin vorausgesetzte Problemverständnis mangels Kenntnis der Beklagten über das Seniorenwohnprojekt (noch) nicht bestanden haben konnte, ist nicht auszuschließen, dass die Vorinstanz mit Blick auf die Vergleichsgrundlagen zu einer anderen Bewertung gelangt wäre. Dies führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung.
Für die weitere Aufklärung zum konkreten Ansatz für die vereinbarte Ausgleichszahlung ist von den gegenseitig bekannten rechtlichen Erwägungen beider Parteien vor und bei Vertragsschluss auszugehen. Dabei ist zu beachten, dass es gerade die Beklagte war, die die Klägerin im Vertrag vom 4. November 1997 unter dem Druck von Sicherheitsleistungen zur Durchsetzung des Konzepts "Betreutes Seniorenwohnen" in die Pflicht nahm und damit der Klägerin damals zur Pflicht machte, was sie (die Beklagte) jetzt als Grund für damalige Zweifel an der Eignung als Ersatzwohnraum geltend macht. Zudem belegt der Vertrag vom 4. November 1997 nicht, dass die Ausgleichszahlungen maßgeblich wegen einer Ungewissheit vereinbart worden seien, ob mit den Neubauten überhaupt Wohnraum geschaffen werde. Denn im Vertrag wird die Klägerin ausdrücklich verpflichtet, nicht nur als wohnungswirtschaftlichen Ausgleich für den von ihr abgebrochenen bzw. entkernten Wohnraum entsprechenden Wohnraum zu errichten und einer "ausschließlich wohnlichen Nutzung" (unter Übergabe der Wohneinheiten zu "ausschließlichen Wohnzwecken") im Rahmen der Konzeption "Betreutes Seniorenwohnen" zuzuführen, sondern darüber hinaus "alles ... zumutbare zu tun, damit die vorgenannte Konzeption realisiert werden kann" (Behördenakte Bl.190/91 ff.). Auch ist weiter zu beachten, dass die Beklagte bei der Berechnung der Höhe der Ausgleichszahlungen eindeutig von der Differenz zwischen einem mietpreisgebundenen niedrigeren und einem höheren Mietzins auf die Dauer von zehn Jahren ausging (z.B. Vermerk der Beklagten vom 15. Oktober 1997
Die auf behauptete Verfahrensmängel (§ 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) gestützte Beschwerde ist im Sinne einer Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an die Vorinstanz begründet.
Die Klägerin rügt zu Recht als Aufklärungsmangel bzw. Gehörsverstoß, dass das Berufungsgericht auf der Grundlage seiner Rechtsauffassung, die Wirksamkeit der von der Klägerin in dem zweckentfremdungsrechtlichen Vertrag vom 4. November 1997 eingegangenen Verpflichtung zu einer Ausgleichszahlung in Höhe von 210 000 DM hänge davon ab, dass dadurch (auch) Ungewissheiten bzw. Zweifel dahingehend, "ob es sich bei der von der Klägerin projektierten Anlage überhaupt um Wohnraum oder vielmehr um eine spezielle Form der Heimunterbringung gehandelt habe", aus der Welt geschafft würden, wobei rechtlich erforderlich sei, "dass sämtliche Beteiligten den Vertrag in dem Bewusstsein schließen, eine Ungewissheit aus der Welt zu schaffen" (S. 20 des Urteils), in der mündlichen Verhandlung nicht durch weitere Befragung und ggf. Zeugenvernehmung des Prozessbevollmächtigten ermittelt hat, ob der Klägerin solche Zweifel der Beklagten bekannt waren, oder ob diese nach ihrem Unterrichtungsstand über die Genehmigungspraxis der Beklagten davon ausgehen konnte, es gehe der Beklagten (nur) um eine Mietpreisbindung für den zu schaffenden Ersatzwohnraum bzw. die Wahrung der einer Dienstanweisung der Beklagten zugrunde liegenden unzutreffenden Rechtsauffassung, Ersatzwohnraum in Form von Eigentumswohnungen sei als Ersatz für im Bestand vorhandenen Wohnraum unbeachtlich (vgl. u.a. Vermerk vom 9. September 1997).
Die Vorinstanz stützt ihre Annahme, auch der Klägerin seien die unter dem Aspekt einer Heimunterbringung bestehenden Zweifel der Beklagten bekannt gewesen, wesentlich auf Aktenvermerke der Beklagten, insbesondere einen Vermerk vom 2. Juni 1997, sowie auf den Umstand, dass die Klägerin ihr Nutzungskonzept mit dem Entwurf eines Betreuungsvertrages unter dem 14. Juli 1997 "unter Bezugnahme auf mehrere Telefonate mit der Beklagten" eingereicht habe, und geht ausdrücklich "davon aus, dass im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die tatsächlichen Voraussetzungen für den Abschluss eines Vergleichsvertrages ... vorlagen", zumindest könne sie "nach Lage der Akten und dem Vorbringen der Beteiligten nicht feststellen, dass die Voraussetzungen für den Abschluss eines Vergleichsvertrages ... nicht vorgelegen" hätten (S. 21 des Urteils). Das Berufungsgericht hat seine Überzeugung, auch der Klägerin sei die auf Seiten der Beklagten unter dem Aspekt des betreuten Wohnens bestehende Ungewissheit hinsichtlich der Beachtlichkeit des Ersatzwohnraumes bekannt gewesen, wesentlich auf der Grundlage der Aktenvermerke der Beklagten gewonnen und den Vortrag des Prozessbevollmächtigten, es sei nur um die Frage einer Mietpreisbindung gegangen, als "wenig einleuchtend" angesehen.
Soweit die Vorinstanz in den Gründen des Nichtabhilfebeschlusses vom 10. September 2004 ausführt, der angebotene Zeuge habe eingeräumt, nicht bei sämtlichen Gesprächen vor Abschluss des Vertrages zugegen gewesen zu sein, bleibt offen, ob der damit unterstellte unvollständige Kenntnisstand des Prozessbevollmächtigten über die der Klägerin selbst vorliegenden Informationen sich nur auf die Zeit vor seiner Einschaltung in die Verhandlungen oder auch auf die Zeit danach, namentlich auf die verschiedenen Telefongespräche bezieht, welche den Gegenstand der Vermerke der Beklagten vom 7. April, 16. Juni, 2. Oktober und 8. Oktober 1997 bilden. Insoweit hätte es sich dem Berufungsgericht auch ohne entsprechenden förmlichen Beweisantrag aufdrängen müssen, den Prozessbevollmächtigten zum Inhalt der von ihm persönlich für die Klägerin geführten Verhandlungen zu befragen. Wenn der Prozessbevollmächtigte, wie die Beschwerde darlegt, bestätigt hätte, dass seit seiner Bestellung im Februar 1997 alle Verhandlungen ausschließlich über ihn gelaufen seien und vor diesem Zeitpunkt das vom Berufungsgericht auf Seiten der Klägerin vorausgesetzte Problemverständnis mangels Kenntnis der Beklagten über das Seniorenwohnprojekt (noch) nicht bestanden haben konnte, ist nicht auszuschließen, dass die Vorinstanz mit Blick auf die Vergleichsgrundlagen zu einer anderen Bewertung gelangt wäre. Dies führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung.
Für die weitere Aufklärung zum konkreten Ansatz für die vereinbarte Ausgleichszahlung ist von den gegenseitig bekannten rechtlichen Erwägungen beider Parteien vor und bei Vertragsschluss auszugehen. Dabei ist zu beachten, dass es gerade die Beklagte war, die die Klägerin im Vertrag vom 4. November 1997 unter dem Druck von Sicherheitsleistungen zur Durchsetzung des Konzepts "Betreutes Seniorenwohnen" in die Pflicht nahm und damit der Klägerin damals zur Pflicht machte, was sie (die Beklagte) jetzt als Grund für damalige Zweifel an der Eignung als Ersatzwohnraum geltend macht. Zudem belegt der Vertrag vom 4. November 1997 nicht, dass die Ausgleichszahlungen maßgeblich wegen einer Ungewissheit vereinbart worden seien, ob mit den Neubauten überhaupt Wohnraum geschaffen werde. Denn im Vertrag wird die Klägerin ausdrücklich verpflichtet, nicht nur als wohnungswirtschaftlichen Ausgleich für den von ihr abgebrochenen bzw. entkernten Wohnraum entsprechenden Wohnraum zu errichten und einer "ausschließlich wohnlichen Nutzung" (unter Übergabe der Wohneinheiten zu "ausschließlichen Wohnzwecken") im Rahmen der Konzeption "Betreutes Seniorenwohnen" zuzuführen, sondern darüber hinaus "alles ... zumutbare zu tun, damit die vorgenannte Konzeption realisiert werden kann" (Behördenakte Bl.190/91 ff.). Auch ist weiter zu beachten, dass die Beklagte bei der Berechnung der Höhe der Ausgleichszahlungen eindeutig von der Differenz zwischen einem mietpreisgebundenen niedrigeren und einem höheren Mietzins auf die Dauer von zehn Jahren ausging (z.B. Vermerk der Beklagten vom 15. Oktober 1997