BVerwG 8 C 15.02 VG Halle - 10.07.2002 - AZ: VG 2 A 103/00 HAL
In der Verwaltungsstreitsache hat der 8. Senat des Bundesverwaltungsgerichts
auf die mündliche Verhandlung vom 27. August 2003
durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht Dr. M ü l l e r , die Richter am Bundesverwaltungsgericht Dr. P a g e n k o p f und G o l z e , die Richterin am
Bundesverwaltungsgericht Dr. von H e i m b u r g und den Richter am Bundesverwaltungsgericht P o s t i e r
für Recht erkannt:
Das Urteil des Verwaltungsgerichts Halle vom 10. Juli 2002 wird aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen im Revisionsverfahren.
Gründe
I
Die Beklagte und der Beigeladene wenden sich gegen die teilweise Aufhebung eines Restitutionsbescheides der Beklagten durch ein Urteil des Verwaltungsgerichts. Ursprüngliche Eigentümerinnen des streitbefangenen, 255 m2 großen, in H., A. Straße 14 (Gemarkung H., Flur 11, Flurstück 100/2) gelegenen Grundstücks, das seit etwa 1875 mit einem Wohnhaus bebaut ist, waren je zur Hälfte eine Frau F. und die Rechtsvorgängerin des Beigeladenen. Nach deren Tod schlugen die jeweiligen Erben, darunter der Beigeladene, die Erbschaft aus. Dieser hälftige Miteigentumsanteil und auch der andere Miteigentumsanteil, nachdem auch Frau F. verstarb und deren Erben die Erbschaft ausschlugen, gingen später in Volkseigentum über. Das gesamte Grundstück stand schließlich unter der Rechtsträgerschaft des VEB Gebäudewirtschaft H.
Unter dem 19. Juni 1990 schlossen die in dem Hause als Mieter wohnenden Kläger und die Beklagte einen Kaufvertrag über das streitbefangene Grundstück und das darauf befindliche Gebäude in Höhe von 22 825 M vor dem Staatlichen Notariat in H. ab. Das Grundstück und darauf befindliche Wohnhaus sollte auf die Kläger "in ehelicher Vermögensgemeinschaft" übergehen. Ferner wurde die Eintragung der Rechtsänderung ins Grundbuch beantragt und als Übergabetermin der 1. Juli 1990 vereinbart.
Unmittelbar danach ließ der Kläger zu 1 nach seinen Angaben bis zum 15. September 1990 Umbau- und Sanierungsmaßnahmen in einem Gesamtvolumen von 400 000 DM durchführen.
Unter dem 1. Oktober 1990 meldete der Beigeladene für die damals bestehende Erbengemeinschaft nach seiner verstorbenen Rechtsvorgängerin bezüglich des streitbefangenen Grundstücks vermögensrechtliche Ansprüche an. Durch notariellen Erbschaftsübertragungsvertrag erwarb der Beigeladene später die vermögensrechtlichen Ansprüche der übrigen Miterben.
Mit Schreiben vom 22. November 1990 beantragte der Kläger zu 1 bei der Beklagten - Dezernat für Wirtschaft - eine Investitionsbescheinigung nach dem "Gesetz über besondere Investitionen" (Gesetz über besondere Investitionen in der Deutschen Demokratischen Republik vom 23. September 1990, BGBl II S. 885, 1157) - im Folgenden InvG. Zur Begründung führte er aus, für über 400 000 DM habe er das zum Großteil seit Jahren leer stehende und teilweise verfallene Gebäude umfassend saniert, modernisiert und darin eine Steuerberaterkanzlei mit neun Arbeitsplätzen und eine zusätzliche Dachgeschosswohnung geschaffen. Die Investitionsbescheinigung benötige er, um das Verfahren der Grundbucheintragung des Kaufvertrages vom 19. Juni 1990 zu beschleunigen, weil seine Bank auf die Eintragung einer Grundschuld als Sicherheit für die zur Sanierung und zum Umbau eingesetzten Darlehen dränge.
Unter dem 18. März 1991 bekräftigte eine Steuerberatungsgesellschaft und Buchprüfungsgesellschaft "Dr. M., G. & Partner GmbH" diesen Antrag und bat "dringlichst um die Ausstellung der überfälligen Investitionsbescheinigung". Laut Eintragung im Handelsregister wurde diese Gesellschaft am 30. Juli 1990 gegründet, wobei der Kläger zu 1 bis zum 12. Juli 1993 als ihr Geschäftsführer eingetragen war. Ausweislich der Handelsregistereintragung vom 25. Juni 1996 wurde die Gesellschaft gemäß § 57 Abs. 1 Satz 1 des DM-Bilanzgesetzes aufgelöst. Das Erlöschen der Firma wurde nach Beendigung der Liquidation unter dem 11. Januar 1999 im Handelsregister eingetragen. Die weitere Korrespondenz in der Investitionsangelegenheit führte der Kläger in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der genannten GmbH.
Mit Bescheid vom 22. April 1991 bescheinigte die Beklagte - Dezernat VI - Amt für Wirtschaftsförderung - auf der Grundlage des § 2 Abs. 2 des InvG, dass für den "Vorhabensträger: Dr. M., G. & Partner GmbH" hinsichtlich des streitbefangenen Grundstücks ein besonderer Investitionszweck gemäß § 1 Abs. 2 des InvG vorliege. Dessen Inanspruchnahme sei hierfür erforderlich, weil das Vorhaben dringlich und geeignet sei für die Schaffung von Arbeitsplätzen, insbesondere durch die Errichtung einer gewerblichen Betriebsstätte. Zur Begründung des Bescheides heißt es u.a., das Grundstück "wurde mit einem Investitionsaufwand von 400 000 DM instandgesetzt. Damit wurden in dem durch den Investor bereits vom Magistrat gekauften Gebäude 9 Arbeitsplätze geschaffen. Dieses Vorhaben liegt im kommunalen Interesse und somit wird eine sofortige Grundstückseintragung verfügt". Der Bescheid enthält ferner eine "Auflage", wonach in dem Veräußerungsvertrag u.a. eine Verpflichtung des Vorhabenträgers aufzunehmen sei, "sein Vorhaben so zu fördern, dass das Vorhaben spätestens (unter Fehlen einer Zahlenangabe) Jahre nach Vertragsbeurkundung durchgeführt ist" und der Veräußerer von dem Kaufvertrag zurücktreten könne, wenn der Vorhabenträger die vereinbarte Frist nicht einhalte
Gegen diesen Bescheid legte der Beigeladene Widerspruch ein. Die Kläger wurden in Ehegemeinschaft am 18. Februar 1993 "gemäß Kaufvertrag vom 19. Juni 1990" als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen, zeitgleich mit einer Grundschuld in Höhe von 370 000 DM zugunsten der kreditgebenden Bank der Kläger. Ausweislich der Eintragungsverfügung des Grundbuchamts lag neben dem Kaufvertrag auch u.a. die Fotokopie des Investitionsbescheides vor. Gegen die Grundbucheintragung wurde in der Folgezeit ein Amtswiderspruch eingetragen.
Im Mai 1995 half die Beklagte dem Widerspruch des Beigeladenen gegen die Investitionsbescheinigung vom 22. April 1991 ab und hob diese auf, da die Erteilung der Bescheinigung für ein bereits ausgeführtes Vorhaben mit dem Zweck des Investitionsvorranggesetzes (InvorG), aber auch mit dem Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetz nicht vereinbar sei. Nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz habe sich keine Änderung der Rechtslage für den auf der Grundlage des "Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990" (Modrow-Gesetz) abgeschlossenen Kaufvertrag ergeben.
Der hiergegen gerichtete Widerspruch der Kläger blieb erfolglos. Die gegen den zurückweisenden Widerspruchsbescheid erhobene Klage wies das Verwaltungsgericht mit rechtskräftigem Urteil vom 15. April 1999 (Az. A 1 K 142/96) mangels Klagebefugnis der Kläger ab.
Mit Bescheid vom 3. Dezember 1998 übertrug das Vermögensamt der Beklagten das streitgegenständliche Grundstück zur Hälfte an den Beigeladenen zurück und führte zur Begründung im Wesentlichen aus: Der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG sei gegeben, da das bebaute Grundstück im Zeitpunkt der Erbausschlagungen aufgrund nicht kostendeckender Mieten und infolgedessen eingetretener oder unmittelbar bevorstehender Überschuldung durch Erbausschlagung in Volkseigentum übernommen wurde. Ausschlussgründe, die gegen eine Rückübertragung sprächen, stünden dem nicht entgegen. Insbesondere schließe auch nicht der ergangene Investitionsbescheid eine Restitution aus, denn die damals getätigten Investitionen seien bereits vor Erlass des Bescheides und somit ohne Zusammenhang zu einem geplanten Investitionsvorhaben erfolgt. Der Bescheid sei zudem nach seinem Erlass nicht vollzogen worden.
Den Widerspruch der Kläger wies das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen Sachsen-Anhalt mit Widerspruchsbescheid vom 6. März 2000 im Wesentlichen mit der Begründung zurück, dass ein redlicher Erwerb durch die Kläger schon mangels dinglichen Rechtserwerbs vor In-Kraft-Treten des Vermögensgesetzes nicht in Frage komme. Auch die Ausschlussgründe des § 5 Abs. 1 a und d VermG lägen nicht vor.
Mit Urteil vom 10. Juli 2002 hat das Verwaltungsgericht der Anfechtungsklage der Kläger stattgegeben, soweit in den angegriffenen Bescheiden die Rückübertragung des Grundstücks zur Hälfte an den Beigeladenen angeordnet wurde. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, ein Rückübertragungsanspruch stehe dem Beigeladenen nicht zu, da er gemäß § 11 Abs. 2 Satz 1 InVorG ausgeschlossen sei. Bedeutungslos sei, dass der Kaufvertrag über das Grundstück bereits im Juni 1990 und somit vor Erteilung der Investitionsbescheinigung geschlossen sei. Denn entscheidend seien der Abschluss des späteren dinglichen Rechtsgeschäfts und damit die 1993 erfolgte Grundbucheintragung. Der Restitutionsanspruch sei "auch (noch) nicht" durch die bestandskräftige Aufhebung der Investitionsbescheinigung gemäß § 11 Abs. 2 Satz 2 InVorG wieder aufgelebt. Denn die zivilrechtliche Eigentumsübertragung bleibe hiervon unberührt. Erst durch die tatsächliche Rückübereignung des Vermögenswertes auf die verfügungsberechtigte Stadt entstehe der Rückübertragungsanspruch des Berechtigten neu. Dies setze allerdings voraus, dass der Investor, der die Aufhebung des Investitionsvorrangbescheides mangels Klagebefugnis nicht anfechten könne, nicht bereits den Schutz des § 12 Abs. 3 Satz 4 InVorG genieße. Ob die Kläger zur Rückübertragung an die Beklagte verpflichtet seien oder § 12 Abs. 3 Satz 4 InVorG sie hiervor schütze, sei im vorliegenden Verfahren nicht zu klären. Es bedürfe auch keiner Entscheidung, ob andere Ausschlussgründe einschlägig seien.
Gegen das verwaltungsgerichtliche Urteil haben die Beklagte und der Beigeladene jeweils die vom Verwaltungsgericht wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassene Revision eingelegt. Sie rügen die Verletzung materiellen und formellen Rechts und vertiefen ihr bisheriges Vorbringen.
Die Beklagte und der Beigeladene beantragen jeweils,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Halle vom 10. Juli 2002 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Kläger verteidigen das angefochtene Urteil, treten den Revisionen entgegen und beantragen,
die Revisionen zurückzuweisen.
II
Die Revisionen der Beklagten und des Beigeladenen sind begründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichts beruht auf einer Verletzung von Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO).
Das Verwaltungsgericht verletzt mit seiner Annahme Bundesrecht, dass die Rückübertragung des hälftigen Grundstücksanteils gemäß § 11 Abs. 2 Satz 1 InVorG ausgeschlossen ist (1). Das Urteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Denn die Restitution ist nicht anderweitig wegen Veräußerung oder aus sonstigen Gründen ausgeschlossen (2).
Nachdem die Berechtigung des Beigeladenen im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG und damit das Vorliegen einer Schädigungsmaßnahme nach § 1 Abs. 2 VermG im Verwaltungsverfahren und vom Verwaltungsgericht zutreffend bejaht worden ist und zwischen den Beteiligten außer Streit steht, erstreckt sich die revisionsgerichtliche Überprüfung allein auf die Frage, ob das Verwaltungsgericht rechtsfehlerfrei davon ausgegangen ist, dass die Rückübertragung des streitbefangenen Grundstücks wegen Vorliegens von Ausschlusstatbeständen ausscheidet. Diese Frage ist zu verneinen.
1. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts liegen die Voraussetzungen des Ausschlusstatbestandes des § 11 Abs. 2 Satz 1 InVorG nicht vor.
Zwar ist dem Verwaltungsgericht darin zu folgen, dass sich die Rechtsfolgen bzw. Rechtswirkungen der Aufhebung eines Bescheides nach dem BInvG nunmehr nach dem dieses Gesetz ablösenden Investitionsvorranggesetz bestimmen (vgl. § 28 Abs. 1 InVorG). Denn der Gesetzgeber hat aus Vereinfachungs- und Beschleunigungsgründen den nach altem Recht erteilten Bescheinigungen die Rechtswirkungen der nach neuem Recht erlassenen Bescheide verliehen, was auch für die Rechtsfolgen nach deren Aufhebung gilt (vgl. nur Urteil vom 18. Dezember 1992 - BVerwG 7 C 16.92 - BVerwGE 91, 334, 337 ; Urteil vom 27. November 2002 - BVerwG 8 C 35.01 - Buchholz 428.1 § 16 InVorG Nr. 8).
Es fehlt aber an dem in § 11 Abs. 2 Satz 1 InVorG enthaltenen Merkmal, dass die Rückübertragung des Vermögensgegenstandes "im Umfang der Veräußerung aufgrund des Investitionsvorrangbescheides entfällt". Mithin ist vom Gesetz eine investive Veräußerung vorausgesetzt. Nur wenn eine solche vorliegt, also ein - gegebenenfalls auch nichtiger - investiver Vertrag abgeschlossen ist, kommt der Ausschlussgrund des § 11 Abs. 2 Satz 1 InVorG in Betracht (vgl. Urteil vom 6. Juni 2002 - BVerwG 7 C 25.01 - Buchholz 428.1 § 11 InVorG Nr. 4).
Eine derartige investive Veräußerung ist hinsichtlich des streitbefangenen Grundstücks nicht erfolgt. Sie kann nicht in dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 19. Juni 1990 bestehen. Denn Grundlage dieses Kaufvertrages konnte nicht das erst später - am 3. Oktober 1990 - in Kraft getretene Gesetz über besondere Investitionen in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet (Investitionsgesetz - BInvG) - i.d.F. der Bekanntmachung vom 22. April 1991 (BGBl I S. 994) sein. Das Investitionsgesetz wurde erst auf der Grundlage des Art. 41 Abs. 2 des Einigungsvertrages vom 31. August 1990 geschaffen und bemisst sich auch keine rückwirkende Geltung auf bereits vor seinem In-Kraft-Treten erfolgte Investitionsmaßnahmen bei.
Ein nach In-Kraft-Treten des Investitionsgesetzes geschlossener investiver Vertrag, der Grundlage der Grundbucheintragung vom 18. Februar 1993 hätte sein können, ist zu keinem Zeitpunkt zwischen den Beteiligten vereinbart worden. Ein solcher Vertrag hätte aber sowohl nach dem Investitionsgesetz der DDR - InvG -, nach dem Bundesinvestitionsgesetz - BInvG - als auch nach dem im Juli 1992 in Kraft getretenen Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetz geschlossen werden müssen. Das ergibt sich aus dem Wortlaut der Normen in § 1 Abs. 1 und Abs. 3 Satz 3 bzw. 4 des InvG/BInvG und des § 2 Abs. 1 sowie § 11 Abs. 2 Satz 1 InVorG.
Investitionsbescheinigungen nach dem InvG/BInvG bedurften der Umsetzung durch entsprechende Veräußerungsverträge. In dem Veräußerungsvertrag waren "bestimmte Regelungen zur Sicherung der künftigen Durchführung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist und der Rückübertragung des Grundstücks u.a. bei Nichtdurchführung" aufzunehmen. Daran fehlt es aber schon bei der vorliegenden Bescheinigung vom 22. April 1991. Das aus § 1 Abs. 3 BInvG entspringende Erfordernis, dass die beabsichtigte Durchführung eines Vorhabenplans unter Setzung einer Durchführungsfrist und einer Rückübertragungsauflage bei Nichterfüllung bestimmt werden muss, ist ebenfalls nicht erfüllt. Schon die Weglassung der sonst üblichen Jahreszahl in der Bescheinigung vom 22. April 1991 macht deutlich, dass es weder um ein künftiges Vorhaben noch um die Durchführung eines Vorhabenplans, sondern allein um die Bescheinigung für ein bereits abgeschlossenes Vorhaben ging. Dem steht nicht entgegen, dass als besonderer Investitionszweck vorliegend die Sicherung von Arbeitsplätzen in Betracht kam. Denn dann hätte in die Auflagenbestimmung des Bescheides eine Fristsetzung gerade für die "Sicherung von Arbeitsplätzen" aufgenommen werden müssen. Die entsprechende Rubrik "Auflagen" ist jedoch unausgefüllt geblieben. Aus diesen verschiedenen Gesichtspunkten ist zu schließen, dass die erteilte Investitionsbescheinigung entgegen dem gesetzlichen Zweck des BInvG gar nicht auf die Umsetzung durch eine investive Veräußerung angelegt war.
Ebenso wenig konnte die Eintragung der Kläger in das Grundbuch am 18. Februar 1993 den Vollzug der Investitionsbescheinigung vom 22. April 1991 darstellen. Denn Grundlage der Grundbucheintragung war vielmehr der notarielle Kaufvertrag vom 19. Juni 1990, der zwischen den Klägern und der Beklagten auf der Basis des "Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990" - das so genannte Modrow-Gesetz - abgeschlossen wurde, nicht hingegen ein sonstiger "investiver Vertrag". Für diese Deutung spricht bereits der Text der Grundbucheintragung selbst: "gemäß Kaufvertrag vom 19. Juni 1990 eingetragen am ..." Dass es im Übrigen bei der Grundbucheintragung allein um die Umsetzung des auf der Grundlage des Modrow-Gesetzes geschlossenen Kaufvertrages ging, belegt das Schreiben des Rechtsamts der Beklagten vom 29. Januar 1993 an den Kläger zu 1, worin dem Kläger mitgeteilt wurde, dass die Hemmnisse für die Abwicklung seines Kaufvertrages sich mittlerweile erledigt haben dürften, da nunmehr auf der Grundlage des Modrow-Gesetzes aus dem Jahre 1990 Eintragungen im Grundbuch erfolgen könnten. Ferner stützt diese Deutung der zeitliche Zusammenhang, da die Kläger wenige Tage später als neue Grundstückseigentümer eingetragen wurden.
Dem Verwaltungsgericht ist im Übrigen ein weiterer Rechtsfehler unterlaufen, da es übersehen hat, dass vom Schutzzweck einer Investitionsbescheinigung ausgehend der Vorhabenträger mit dem endgültig Begünstigten, hier dem 1993 im Grundbuch eingetragenen Rechtsinhaber, identisch sein muss. Das ist nicht der Fall. Denn Vorhabenträgerin ist die genannte Steuerberatungs-GmbH, statt ihrer sind aber die beiden Kläger im Grundbuch eingetragen. Zwar hat der Kläger zu 1 auch zunächst die Investitionsbescheinigung persönlich beantragt, er ist in der Folgezeit aber als damaliger Geschäftsführer der genannten GmbH für diese aufgetreten, die dann auch in der Bescheinigung als eigentliche Vorhabenträgerin bezeichnet wurde. Die später erfolgte Grundbucheintragung bezog sich demgegenüber nicht auf die GmbH, sondern die Kläger selbst, die ihrerseits gerade nicht den in der Investitionsbescheinigung angesprochenen Investitionszweck der Errichtung eines Gewerbebetriebes und der Schaffung von 9 Arbeitsplätzen verwirklicht haben.
Fehlt es damit bereits am Vorliegen einer investiven Veräußerung des streitbefangenen Grundstücks so stellt sich nicht die vom Verwaltungsgericht problematisierte Frage, ob nach bestandskräftiger Aufhebung der Investitionsbescheinigung der Restitutionsanspruch des Beigeladenen wieder aufgelebt ist. Ebenso wenig ist die Frage zu klären, ob einem solchen Anspruch ein nachhaltiger Beginn der tatsächlichen Durchführung der zugesagten Investition gemäß § 12 Abs. 3 Satz 4 InVorG entgegengehalten werden kann.
2. Das Urteil des Verwaltungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 144 Abs. 4 VwGO). Denn dem Rückübertragungsanspruch des Beigeladenen stehen keine anderen Ausschlussgründe entgegen.
Aus § 3 Abs. 4 Satz 2 und 3 VermG können die Kläger nichts herleiten. Zwar kann der Rückübertragungsanspruch danach ausgeschlossen sein, wenn über das Eigentum am zurückverlangten Vermögensgegenstand wirksam verfügt wurde, so dass an dessen Stelle als Surrogat ein Erlösherausgabeanspruch tritt. Ob das zugrunde liegende Rechtsgeschäft hierbei gegen die Verfügungssperre des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG verstieß, ist dabei unerheblich, denn diese Verfügungssperre ist kein gesetzliches Verbot, sondern nur als schuldrechtliche Überlassungsverpflichtung im Verhältnis zwischen Verfügungsberechtigtem und Berechtigten zu werten (vgl. nur Urteil vom 27. Januar 2000 - BVerwG 7 C 2.99 - Buchholz 428 § 3 VermG Nr. 35 = VIZ 2000, 343, 344). Mithin berührt diese Verfügungssperre die Wirksamkeit rechtsgeschäftlicher Verfügungen des Verfügungsberechtigten gegenüber Dritten nicht.
Es liegt aber schon wegen der Nichtigkeit des Kaufvertrages vom 19. Juni 1990 keine wirksame Verfügung i.S. des § 3 Abs. 4 Sätze 2 und 3 VermG vor.
Der Kaufvertrag vom 19. Juni 1990 ist wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot i.S. des § 68 Abs. 1 Nr. 1 ZGB nichtig. Dieser Mangel konnte auch nicht durch die Erteilung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung geheilt werden (vgl. Urteil vom 27. Januar 2000 - BVerwG a.a.O.). Das Modrow-Verkaufsgesetz vom 7. März 1990 bot nämlich keine rechtliche Grundlage für den vorliegenden Grundstücksverkauf. Gemäß § 2 des Verkaufsgesetzes vom 7. März 1990 i.V.m. § 4 Abs. 2 Satz 2 und §§ 1 und 4 DVO Verkaufsgesetz war nur der Erwerb ausschließlich zu Wohnzwecken zugelassen. § 1 des Verkaufsgesetzes gestattete hingegen den Erwerb zu Gewerbezwecken (vgl. Urteil vom 25. März 1999 - BVerwG 7 C 17.98 - Buchholz 428 § 4 Abs. 2 VermG Nr. 3 = VIZ 1999, 525 f.). Im vorliegenden Falle ist der Grundstückserwerb jedoch zumindest auch für den Zweck der Errichtung der Steuerberatungskanzlei im Erdgeschoss mit sieben bis elf Arbeitsplätzen erfolgt. Das ergibt sich daraus, dass der Umbau und die Modernisierung nur wenige Tage nach Abschluss des Kaufvertrages und nach dem Grundstücksübergabetermin am 1. Juli 1990 begann. Es kann damit offen bleiben, ob es sich bei dem Gebäude auf dem streitbefangenen Grundstück, ungeachtet seiner Bezeichnung im Kaufvertrag als Zweifamilienhaus, um ein erwerbsfähiges Wohnungsgebäude im Sinne des Verkaufsgesetzes handelt. Entscheidend ist , dass ein Erwerb nach § 1 des Verkaufsgesetzes schon deshalb nicht in Betracht kam, weil hiernach nur der Erwerb des Gebäudes, nicht jedoch des Grundstücks zulässig war (stRspr des BVerwG, Urteile vom 29. August 1996 - BVerwG 7 C 6.96 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 34 und vom 19. November 1998 - BVerwG 7 C 5.98 - Buchholz 428 § 5 VermG Nr. 18).
Wegen der Nichtigkeit des Kaufvertrages kann der Senat auch von einer Klärung der Rechtsfrage absehen, ob § 3 Abs. 4 Satz 3 VermG auf Verfügungen vor In-Kraft-Treten des Vermögensgesetzes - wie hier - überhaupt anwendbar ist (offen gelassen im Urteil vom 27. Januar 2000 - BVerwG 7 C 2.99 - a.a.O.). Denn dagegen spricht schon der systematische Kontext. Diese Norm steht, wie sich aus § 3 Abs. 4 Satz 1 VermG ergibt, in unmittelbarem Zusammenhang mit der erst durch das Vermögensgesetz begründeten Verfügungssperre in § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG. Diese Verfügungssperre verfolgt jedoch das Ziel, einen Ausgleich zwischen den Interessen des Restitutionsberechtigten und den Interessen an einer Investitionsförderung und der Sicherheit des Grundstücksverkehrs herzustellen. Deshalb spricht nichts dafür, § 3 Abs. 4 Satz 3 VermG auch auf vor In-Kraft-Treten des Vermögensgesetzes geschlossene Veräußerungsverträge von Volkseigentum zu erstrecken. Für eine einschränkende Auslegung des § 3 Abs. 4 Satz 3 VermG streitet weiterhin der Ausnahmecharakter dieser Bestimmung (vgl. Beschluss vom 23. Mai 2000 - BVerwG 8 B 31.00 - Buchholz 428 § 3 VermG Nr. 37).
Der Restitutionsanspruch des Beigeladenen ist schließlich auch nicht durch redlichen Erwerb gemäß § 4 Abs. 2 und 3 VermG untergegangen. Ein redlicher Erwerb in diesem Sinne ist nur der durch die Grundbucheintragung vollendete Vollerwerb. Dieser war nur bis zum In-Kraft-Treten des Vermögensgesetzes am 29. September 1990 schützenswert. Vorliegend ist die Grundbucheintragung aber erst im Februar 1993 erfolgt.
Es kommen auch keine anderen Ausschlussgründe in Betracht. Der Ausschlussgrund des § 5 Abs. 1 Buchst. a VermG scheidet aus. Denn er setzt voraus, dass Grundstücke/Gebäude mit erheblichem baulichem Aufwand in ihrer Nutzungsart und Zweckbestimmung verändert wurden und ein öffentliches Interesse an dieser fortdauernden Nutzung besteht. Ein solches öffentliches Interesse ist bei der rein privaten Tätigkeit einer Steuerberatungsgesellschaft nicht erkennbar.
Auch der Ausschlussgrund des § 5 Abs. 1 Buchst. d VermG greift nicht ein. Er hätte zur Voraussetzung, dass ein Grundstück oder Gebäude der gewerblichen Nutzung zugeführt oder in eine Unternehmenseinheit einbezogen würde und nicht ohne erhebliche Beeinträchtigung des Unternehmens zurückgegeben werden könnte. Es ist schon nicht ersichtlich, dass zum maßgeblichen Stichtag bereits die betreffende Steuerberatungstätigkeit im fraglichen Gebäude aufgenommen war. Jedenfalls spricht nichts dafür, dass zum weiterhin maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung über die Rückgabe, nämlich der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (vgl. Urteil vom 2. Mai 1996 - BVerwG 7 C 16.95 - Buchholz 428.1 § 12 InVorG Nr. 7 = VIZ 1996, 452 ff.), die Steuerberatungstätigkeit noch in dem streitbefangenen Gebäude wahrgenommen wurde. Denn die Steuerberatungs-GmbH wurde nach dem Handelsregistereintrag im Juni 1996 aufgelöst.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO.
Dr. Müller Dr. Pagenkopf Golze
Dr. von Heimburg Richter am Bundesverwaltungs-
gericht Postier ist wegen Urlaubs
an der Beifügung seiner Unter-
schrift verhindert.
Dr. Müller
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