Statileo (Statileo) Xorvatiyaya qarşı – ərizə № 12027/10
10.7.2014 tarixli qərar [I Bölmə]
1 saylı Protokolun 1-ci maddəsi
1 saylı Protokolun 1-ci maddəsinin ikinci hissəsi
Mülkiyyətdən istifadəyə nəzarət
Təminatlı kirayə hüququ haqqında qanunvericilik əsasında mənzil sahibinin adekvat miqdarda kirayə haqqı almadan öz mənzilini qeyri-müəyyən müddətə kirayəyə vermək öhdəliyi daşıması: pozuntu baş verib
Faktlar – Ərizəçinin Splitdə 66 kvadrat metr sahəsi olan mənzili vardı, mənzildə kirayəçi qalırdı, ona 1950-ci illərdə xüsusi təminatlı kirayə hüququ verilmişdi. Xüsusi təminatlı kirayə hüququ "Mənzillərin kirayəsi haqqında" qanunla 1996-cı ildə ləğv edildi, həmin qanunda nəzərdə tutulmuşdu ki, özəl mülkiyyətdə olan mənzillər üzərində bu cür kirayə hüququna malik olanlar "güzəştli kirayəçilərə" çevrilirlər. Özəl mülkiyyət sahiblərindən tələb olunurdu ki, əvvəllər xüsusi təminatlı kirayə hüququna malik olanlarla bazardakı kirayə qiymətindən xeyli aşağı olan "güzəştli kirayə qiyməti" əsasında qeyri-müəyyən müddətə kirayə müqaviləsi bağlasınlar. Daha sonra daxili məhkəmələr tərəfindən qərar çıxarıldı ki, ərizəçi xüsusi təminatlı kirayə hüququna malik olan əvvəlki kirayəçisinə mənzilini aylıq kirayə haqqı təxminən 14 avro olmaqla kirayəyə verməlidir. O, Avropa Məhkəməsinə ərizəsində 1 saylı Protokolun 1-ci maddəsi əsasında şikayət etdi ki, mənzilinə yenidən sahib olmaq və ya bazar dəyəri əsasında kirayə haqqı almaq imkanından məhrumdur.
Hüquqi məsələlər – 1 saylı Protokolun 1-ci maddəsi: Ərizəçinin mülkiyyət hüquqlarına müdaxilə mülkiyyətdən istifadəyə nəzarət tədbiri idi və ölkənin iqtisadi rifahının artırılmasına və digər şəxslərin hüquqlarının müdafiəsinə yönəlmişdi. "Mənzillərin kirayəsi haqqında" qanun əsasında yaradılmış sistemə əsasən, kirayəçinin seçilməsinə və ya kirayə müqaviləsinin əsas şərtlərinə, məsələn, onun müddəti və ya ona xitam vermək hüququ kimi məsələlərə mənzil sahiblərinin təsir göstərmək imkanı az idi və ya ümumiyyətlə yox idi. Mənzilə köçmək və ya ailə üzvlərini orada məskunlaşdırmaq istəyən mənzil sahiblərinin müqaviləyə xitam verməsinə yalnız onların başqa yaşayış yeri olmadıqda, onlar daimi sosial yardım hüququna malik olduqda və ya yaşları altmışdan yuxarı olduqda, habelə kirayəçilər eyni bələdiyyənin ərazisində münasib mənzilin sahibi olduqda icazə verilirdi. Bu cür qaydalar mənzil sahiblərinin öz mənzillərinə yenidən sahib olmaq imkanını azaldır və ya aradan qaldırırdı, belə ki, güzəştli kirayəçilərin mənzili könüllü tərk edəcəyi ehtimalı çox az idi. Bundan başqa, mənzil sahibləri mənzili yaşayış üçün yararlı vəziyyətdə saxlamağa və mənzilin yerləşdiyi binanın təmirinə sərf olunan istismar xərclərini ödəməyə borclu idilər.
Mənzil sahiblərinin öz mənzillərindən gəlir əldə etmək hüququ qanunvericilik əsasında məhdudlaşdırılmışdı. Onlar güzəştli kirayə haqqı almaq hüququna malik idilər, amma onun dəyəri bəzən mənzilin təmirinə sərf olunan istismar xərclərindən də az olurdu. Bundan əlavə, onlar aldıqları kirayə haqqından gəlir vergisi ödəməli idilər, halbuki güzəştli kirayə hüququ ucbatından əmlakın bazar dəyəri aşağı düşürdü. Ərizəçinin aldığı kirayə haqqı bazardakı kirayə haqqından təxminən 25 dəfə aşağı idi və beləliklə qeyri-mütənasib məbləğdə idi. Doğrudur, kirayə haqqının səviyyəsinə nəzarət etmə kimi məsələlərdə dövlət geniş qiymətləndirmə sərbəstliyinə malikdir, amma bu sərbəstlik qeyri-məhdud deyil və belə tədbirlərin nəticələri Konvensiya standartlarına zidd ola bilməz. Məhkəmə qəbul etdi ki, sosialist rejimindən demokratik dövlət quruluşuna keçid zamanı ölkənin siyasi, hüquqi və iqtisadi sistemində aparılan köklü islahatlar kontekstində Xorvatiyanın hakimiyyət orqanları müstəsna dərəcədə mürəkkəb vəzifə ilə üzləşmişdilər, belə ki, mənzil sahiblərinin hüquqları ilə onların mənzillərində uzun müddət məskunlaşan güzəştli kirayəçilərin hüquqları arasında balansı təmin etməli idilər.
Bununla belə, Məhkəmə hesab etmədi ki, ərizəçinin mülkiyyət hüquqlarına qoyulmuş geniş məhdudiyyətlərə cəmiyyətin ümumi maraqlarının tələbləri ilə haqq qazandırmaq olar. Hazırkı işdə mənzil sektorunun islahatı nəticəsində sosial və maliyyə yükü ədalətli şəkildə bölüşdürülməmişdi. Bunun əvəzinə mənzil sahibi qismində ərizəçinin üzərinə qeyri-mütənasib və həddən artıq ağır yük qoyulmuşdu, çünki ondan tələb olunurdu ki, güzəştli kirayəçinin və onun ailəsinin mənzillə təmin edilməsinin sosial və maliyyə xərclərinin böyük bir hissəsini çəksin. Beləliklə, Xorvatiyanın hakimiyyət orqanları cəmiyyətin ümumi maraqları ilə ərizəçinin mülkiyyət hüquqlarının qorunmasının maraqları arasında zəruri balansı təmin etməmişdilər.
Nəticə: pozuntu baş verib (yekdilliklə).
Maddə 41: Maddi ziyana görə 8.200 avro, mənəvi ziyana görə isə 1.500 avro təyin edildi.
(Həmçinin bax: Hutten-Çapska Polşaya qarşı [BP], 35014/97, 19 iyun 2006-cı il, 87 saylı məlumat bülleteni; Amato Qauçi Maltaya qarşı, 47045/06, 15 sentyabr 2009-cu il; Lindheym və başqaları Norveçə qarşı, 13221/08 və 2139/10, 12 iyun 2012-ci il; 153 saylı məlumat bülleteni; habelə mənzil islahatlarının onun hüquqlarına göstərdiyi təsirlə bağlı kirayəçinin şikayətinə aid olan bu işə bax: Berger-Krall və başqaları Sloveniyaya qarşı, 14717/04, 12 iyun 2014-cü il, 175 saylı məlumat bülleteni)
Full & Egal Universal Law Academy