© Ministry of Justice of the Czech Republic, . [Translation already published on the official website of the Ministry of Justice of the Czech Republic.] Permission to re-publish this translation has been granted by the Ministry of Justice of the Czech Republic for the sole purpose of its inclusion in the Court’s database HUDOC.
© Ministerstvo spravedlnosti Č eské republiky, . [Př eklad již zveř ejně ný na oficiální webové stránce Ministerstva spravedlnosti Č eské republiky.] Povolení k opě tnému zveř ejně ní tohoto př ekladu bylo udě leno Ministerstvem spravedlnosti Č eské republiky pouze pro úč ely zař azení do databáze Soudu HUDOC.
Anotace rozsudku ze dne 10. července 2014 ve věci č. 12027/10
Statileo proti Chorvatsku
Senát první sekce Soudu jednomyslně rozhodl, že regulací nájemních vztahů v Chorvatsku došlo k porušení článku 1 Protokolu č. 1, neboť se tamním orgánům nepodařilo nalézt spravedlivou rovnováhu mezi obecným zájmem společnosti na regulaci nájemného a individuálními právy stěžovatele, majitele dotčeného bytu, na pokojné užívání majetku. Soud přiznal stěžovateli částku 8 200 eur na náhradě majetkové škody a částku 1 500 eur jako odškodnění za nemajetkovou újmu.
(i) Okolnosti případu
Stěžovatel byl vlastníkem bytu ve Splitu. V roce 1955 vzniklo právo v bytě bydlet P. A., která se do bytu nastěhovala spolu se sestřenicí I. T., jež jí byla svěřena do pěstounské péče.
Právo v bytě bydlet se v roce 1959 změnilo na zvláště chráněný nájem, právní institut sui generis, jehož obsahem bylo mj. doživotní oprávnění držitele užívat danou nemovitost pro účely bydlení svého i své rodiny, povinnost hradit poplatek pokrývající pouze náklady údržby a opotřebení, možnost zrušení nájmu jen z omezených důvodů, jakož i možnost pronajmout část bytu jiným osobám. Tento institut se vztahoval jak na byty zahrnuté do „společenského vlastnictví“ (druh vlastnictví existující ve státech bývalé Jugoslávie; majetek ve společenském vlastnictví neměl majitele, kontrolu nad těmito byty měly orgány veřejné správy), tak na byty soukromých vlastníků. Změnu přinesl zákon z roku 1974, který zamezil udělení institutu zvláště chráněného nájmu v bytech v soukromém vlastnictví. Předchozí zvláště chráněné nájmy v bytech soukromých vlastníků však zůstaly zachovány. Zákony o bydlení současně umožňovaly přechod zvláště chráněného nájmu bytu z generace na generaci, tedy přechod nájmu ze zákona na členy společné domácnosti, a to v případě smrti či odstěhování původního držitele zvláště chráněného nájmu.
V roce 1973 se P. A. z bytu vystěhovala. I. T. v bytě nadále bydlela.
V roce 1996 vstoupil v platnost zákon o pronájmu bytů, který zrušil institut zvláště chráněného nájmu a zavedl institut chráněného nájemce, který se týkal mimo jiné nájemců bytů v soukromém vlastnictví. Na chráněné nájemce se vztahovala řada ochranných opatření, zejména povinnost vlastníka uzavřít nájem na dobu neurčitou, regulace nájemného, jehož výše byla stanovena vládou a byla podstatně nižší než nájemné za tržních podmínek, a lepší ochrana před ukončením nájemního vztahu.
Stěžovatel odmítl s I. T. smlouvu o chráněném nájmu uzavřít. V roce 1997 proto I. T. zahájila občanskoprávní řízení proti stěžovateli za účelem vydání rozsudku, který by nahradil nájemní smlouvu se stěžovatelem. Následně stěžovatel zahájil občanskoprávní řízení o vystěhování I. T. z bytu s tím, že I. T. nemohla být považována za člena společné domácnosti P. A. ve smyslu příslušných zákonů o bydlení, a tudíž na ni nepřešel po P. A. chráněný nájem poté, co se P. A. z bytu vystěhovala. Žaloby byly spojeny ke společnému projednání. Městský soud ve Splitu vynesl v roce 2002 rozsudek, ve kterém stěžovateli nařídil uzavřít s I. T. smlouvu o chráněném nájmu.
Po podání stížnosti k Soudu stěžovatel zemřel. Jeho zákonný dědic projevil přání pokračovat v řízení.
(ii) Odůvodnění rozhodnutí Soudu
a) K možnosti zákonného dědice pokračovat po smrti stěžovatele v řízení před Soudem
Soud uvedl, že nástupce stěžovatele předložil informace o tom, že je jediným dědicem po stěžovateli, zdědil předmětný byt, jehož se stížnost týká, a současně si přeje pokračovat v řízení. Soud proto s odkazem na svoji judikaturu (Malhous proti České republice, č. 33071/96, rozhodnutí velkého senátu ze dne 13. prosince 2000) rozhodl, že zákonný dědic stěžovatele má právo nastoupit na jeho místo do řízení.
b) K tvrzenému porušení článku 1 Protokolu č. 1
Stěžovatel namítal porušení svého práva na pokojné užívání majetku, ke kterému mělo dojít tím, že nemohl znovu nabýt vlastnické právo ke svému bytu a nemohl za jeho pronájem účtovat tržní nájemné.
Soud s odkazem na svou dřívější judikaturu úvodem připomněl (zejména Hutten-Czapska proti Polsku, č. 35014/97, rozsudek velkého senátu ze dne 19. června 2006) základní zásady vztahující se ke státem přijatým opatřením upravujícím užívání majetku ve smyslu druhého odstavce článku 1 Protokolu č. 1. Taková opatření musí být stanovena zákonem, sledovat legitimní cíl v obecném zájmu a nastavit spravedlivou rovnováhu mezi zájmy společnosti a individuálními právy dotčených osob.
V projednávané věci došlo dle Soudu k zásahu do práva na pokojné užívání majetku, jelikož chráněný nájem zahrnoval řadu omezení vlastnických práv majitelů bytů: majitelé neměli byty fyzicky v moci, jelikož nájemní smlouvy byly uzavřeny na dobu neurčitou, a pronájem bytů včetně možnosti sjednání tržního nájemného a ukončení nájmu byly podstatně limitovány řadou zákonných omezení. Vlastníci bytů nicméně dostávali nájemné a mohli byty prodat, ačkoli byli omezeni podmínkami nájemního vztahu. Zásah státu do práva na pokojné užívání majetku tak představoval způsob úpravy užívání majetku ve smyslu druhého odstavce článku 1 Protokolu č. 1. Dále Soud shledal, že zásah byl stanoven zákonem o pronájmu bytů z roku 1996 a příslušným prováděcím předpisem a sledoval obecný zájem sociální ochrany nájemců.
K otázce, zda byla nastolena spravedlivá rovnováha mezi požadavky obecného zájmu společnosti a potřebami ochrany základních práv jednotlivce, Soud předně poznamenal, že zákon o pronájmu bytů z roku 1996 byl přijat za účelem reformy systému bydlení v Chorvatsku v době přechodu na systém volného trhu. Jeho přechodná ustanovení upravující chráněný nájem a zakotvující řadu omezení vlastnických práv majitelů bytů však byla z větší části srovnatelná s omezeními existujícími v době socialistického režimu: nájemní vztah byl stanoven na dobu neurčitou a s velmi omezenou možností vlivu majitelů bytů na osobu nájemce a na podmínky nájemního vztahu včetně jeho ukončení. Nastěhovat se do svého bytu, případně umožnit vlastním dětem v bytě bydlet mohl majitel bytu jen za velmi přísných podmínek stanovených zákonem. Takto nastavený chráněný nájem postrádal dle Soudu procesní záruky, které by vyvážily zájmy dotčených osob. Vlastník bytu měl nadto řadu povinností, jako např. udržovat předmět nájmu v dobrém stavu a platit poplatky do společného fondu oprav, ze kterého se platily náklady na údržbu budovy, v níž se byt nacházel. Výše nájemného byla pevně stanovena prováděcím předpisem, přičemž často byla nižší než poplatek do společného fondu oprav, a byla tudíž naprosto nedostatečná k pokrytí nákladů. Vlastník bytu musel též platit daň z příjmu. Omezení vlastnických práv se navíc přenášela z generace na generaci. S největší pravděpodobností by se ani právní nástupce stěžovatele nedožil možnosti se svým bytem volně nakládat.
V projednávané věci socialistický režim umožnil v roce 1955 P. A. užívat byt na základě chráněného nájmu, který následně přešel na I. T. Zákon o bydlení z roku 1996 pak zakotvil nájemní vztah mezi stěžovatelem a I. T. Stěžovatel tak nemohl po dobu více než 50 let volně nakládat se svým bytem a nemohl vybírat tržní nájemné. Jelikož však Protokol č. 1 vstoupil pro Chorvatsko v účinnost až v listopadu 1997, trvalo relevantní období pro posouzení projednávané věci od tohoto data do února 2011, kdy stěžovatel zemřel. Během těchto více než 13 let stěžovatel dostával nájemné, které činilo nejprve cca 13 eur, od listopadu 1995 pak cca 21 eur, posléze se zvýšilo na cca 24 eur měsíčně. Poplatek do společného fondu oprav činil cca 13 eur měsíčně. Až do listopadu 1995 tak stěžovatel z nájmu bytu neměl žádný zisk. Po tomto datu zisk činil necelých 8 eur měsíčně, posléze cca 10 eur měsíčně. Tyto částky mohou dle Soudu být jen stěží považovány za adekvátní náhradu za užívání bytu. Tržní nájemné bylo nadto 25krát vyšší než chráněné nájemné.
Soud uznal, že chorvatské státní orgány byly v době přechodu od socialistického k demokratickému režimu v nelehké situaci při snaze o zachování rovnováhy mezi právy vlastníků bytů a chráněnými nájemci, kteří v bytech po dlouhou dobu bydleli. Bylo třeba ochránit vlastnická práva majitelů bytů a současně sociální práva nájemců, kteří byli ve zranitelném postavení. Zákonodárce požívá v zásadě širokého prostoru pro uvážení při uskutečňování sociální a hospodářské politiky, včetně politiky bytové, jakož i při určování toho, co je ve veřejném či obecném zájmu. V projednávané věci však uvážení státu přineslo nadměrné břemeno pro stěžovatele, který měl z nájmu bytu pouze minimální příjem, přičemž současně byl nucen nést většinu sociálních a finančních nákladů na ubytování I. T. a její rodiny. Chorvatské orgány tak nenastolily spravedlivou rovnováhu mezi obecným zájmem společnosti na regulaci nájemného a ochranou vlastnických práv stěžovatele. Došlo proto k porušení článku 1 Protokolu č. 1.
c) Ke spravedlivému zadostiučinění
Soud zopakoval, že státy jsou oprávněny při přijímání právních předpisů v oblasti bydlení stanovit s ohledem na sociální spravedlnost regulované nájemné, které je nižší než tržní nájemné. Výši náhrady majetkové škody proto Soud stanovil jako rozdíl mezi nájemným, na které měl stěžovatel nárok podle vnitrostátní právní úpravy, a adekvátní výší nájemného, která však nemusí dosahovat výše tržního nájemného.
Full & Egal Universal Law Academy