Statileo / Hırvatistan – 12027/10 - 10.7.2014 tarihli Karar [Bölüm I]
Olaylar – Başvuran, Split’te 1950’lerde özel olarak korunan kira sözleşmesi olan bir kiracının kaldığı 66 metre karelik bir dairenin sahibidir. Özel olarak korunan kira sözleşmesi uygulamasına 1996 yılında, Dairelerin Kiralanması Hakkında Kanun tarafından son verilmiştir. Söz konusu kanunda, özel şahsa ait dairelere ilişkin böyle sözleşmelere sahip olan kiracıların “korunan kiracı” sıfatı kazandıkları düzenlenmiştir. Daire sahibi özel şahısların, olması gereken kira miktarından oldukça düşük “korunan bir kira miktarı” karşılığında özel olarak korunan kira sözleşmesi sahibi eski kiracılarla belirsiz bir süreliğine kira sözleşmesi yapmaları gerekmekteydi. Daha sonra yerel mahkemeler başvuranın aylık 14 avro kira bedeli karşılığında eski özel olarak korunan kiracısıyla kira sözleşmesi yapmasına hükmetmiştir. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne yaptığı başvuruda, başvuran 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesi uyarınca dairesinin mülkiyetini tekrar kazanamadığı veya olması gereken miktar karşılığı kiraya veremediği konusunda şikâyetçi olmuştur.
Hukuksal Değerlendirme – 1 No’lu Protokol’ün 1. Maddesi: Başvuranın mülkiyet hakkına yapılan müdahale mülkünün kullanımı üzerinde bir kontrol tedbiri teşkil etmekte ve ülkenin ekonomik durumunu iyileştirmeyi ve üçüncü kişilerin haklarını korumayı hedeflemektedir. Dairelerin Kiralanması HakkındaKanun tarafından öngörülen sistem uyarınca, ev sahiplerinin kiracı seçimi veya sözleşmenin süresi veya sözleşmeyi feshetme gibi temel konularda neredeyse hiç söz hakkı bulunmamaktadır. Daireye taşınmak veya aile üyelerinden birini yerleştirmek isteyen daire sahiplerinin, ancak başka ikamet edecek yerleri olmadığında, daimi sosyal yardım alma hakları olduğunda veya altmış yaşının üzerinde olduklarında ve kiracılar aynı bölgede uygun bir kalacak yer bulduklarında sözleşmeyi feshedebilir. Bu kurallar, korunan kiracıların genel olarak gönüllü bir şekilde taşınma olasılıklarını düşürdüğü için ev sahiplerinin mülkiyetlerini tekrar kazanmaları ihtimalini yok denecek kadar azaltmaktadır. Bunun yanında, ev sahiplerinin, oturmaya elverişli koşulların sağlanması için dairesini bakımını yaptırmak ve dairenin bulunduğu binanın bakım masraflarının karşılanması için kat mülkiyeti ücretini de ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır.
Ev sahiplerinin daireleri üzerinden kar elde etme hakları, yasal sınırlandırmalara tabidir. Ev sahipleri, bazen binanın bakımı için ödedikleri kat mülkiyeti ücretinden daha düşük bir miktar karşılığında korunan bir kiracıya dairelerini kiralamak zorundadırlar. Ek olarak, korunan kira sözleşmesi yüzünden mülklerinin değeri düşmesine rağmen aldıkları kira üzerinden gelir vergisi ödemek durumundalar. Başvuranın elde ettiği kira bedeli , dairesinin normal kira değerinden yaklaşık 25 kat düşüktür ve bu nedenle oldukça orantısızdır. Devletlerin kira bedellerini kontrol etmek için geniş takdir yetkileri olmasına rağmen, söz konusu takdir yetkisi sınırsız olmadığı gibi bu tedbirlerin sonuçları Sözleşme standartlarına aykırı olamaz. Mahkeme, ülkenin sosyalist bir rejimden demokratik bir devlete geçiş döneminde siyasi, hukuki ve ekonomik sistemlerinde yapılan temel reformlar çerçevesinde Hırvat yetkililerin, ev sahiplerinin ve uzun süredir dairelerinde oturan korunan kiracıların hakları arasında denge kurmak gibi sıra dışı bir şekilde zor bir görevle karşı karşıya kaldıklarını kabul etmiştir. Ancak, Mahkeme başvuranın mülkiyet haklarının bu kadar geniş kapsamda kısıtlandırılmasını gerekçelendiren bir kamu yararı olduğu görüşünde değildir. Mevcut davada, konut sektörü reformundan kaynaklanan sosyal ve finansal yükün adil bir şekilde dağıtılması söz konusu değildir. Aksine, bir ev sahibi olarak başvurana orantısız ve aşırı bir yük yüklenmiştir. Çünkü başvuran korunan kiracı ve ailesine konut sağlamak için sosyal ve finansal masrafların birçoğunu karşılamak zorundadır. Hırvat yetkililer, bu nedenle, toplumun genel çıkarları ve başvuranın mülkiyet haklarının korunması arasında kurulması gerekli olan dengeyi kurmamışlardır.
Sonuç: ihlal (oy birliğiyle)
Madde 41: Maddi tazminat olarak 8.200 avro ve manevi tazminat olarak 1.500 avro ödenmesine karar verilmiştir.
(Bkz., ayrıca Hutten-Czapska / Polonya [BD], 35014/97, 19 Haziran 2006, Bilgi Notu87; AmatoGauci / Malta, 47045/06, 15 Eylül 2009; Lindheim ve Diğerleri / Norveç, 13221/08 ve 2139/10, 12 Haziran 2012, Bilgi Notu153; ve, konut reformunun hakları üzerindeki etkisinden şikayetçi olan bir kiracıya ilişkin olarak, Berger-Krall ve Diğerleri / Slovenya, 14717/04, 12 Haziran 2014, Bilgi Notu175)
Full & Egal Universal Law Academy