T.C.
D A N I Ş T A Y
ONÜÇÜNCÜ DAİRE
Esas No:2024/3501
Karar No:2025/1728
TEMYİZ EDEN (DAVACI) : ... Turizm Ltd. Şti.
VEKİLİ : Av. ...
KARŞI TARAF (DAVALI) : ... Genel Müdürlüğü
VEKİLİ : Av. ...
İSTEMİN KONUSU : ... İdare Mahkemesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: İstanbul ili, Fatih ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel ile ... ada, ... ve ... sayılı parsellerde kayıtlı taşınmaza (...) ilişkin olarak Vakıf Kültür Varlıklarının Restorasyon veya Onarım Karşılığı Kiraya Verilmesi İşlemlerinin Usul ve Esasları Hakkında Yönetmeliğin 25. maddesi uyarınca 16/10/2024 tarihinde açık teklif usulüyle gerçekleştirilen "25 yıl süreli restorasyon veya onarım karşılığı kiralama işi" ihalesinin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen kararda; davacının kiracı sıfatıyla işletmekte olduğu İstanbul ili, Fatih ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel ile ... ada, ... ve ... sayılı parsellerde yer alan iş yerinin bulunduğu taşınmazın 25 yıl süreli restorasyon veya onarım karşılığı kiralanmasına ilişkin 16/10/2024 tarihli ihalenin iptali istemiyle bakılan davanın açıldığı; İstanbul ili, Fatih ilçesi, ... ada ... parsel, ... ada ...-... parseller ile ... ada,...-...-... parsellerde bulunan ...'nın “Restorasyon veya Onarım Karşılığı Kiralama" modeliyle yapım işi için ... tarihinde ... yevmiye numarasıyla İstanbul 17. Noterliğinde davacı ile davalı idare arasında sözleşme imzalandığı, davacıya Kurul kararı ve sözleşme gereği restorasyon projelerinin 30 gün içerisinde hazırlanarak idareye teslim etmesi gerektiğinin bildirildiği, buna rağmen imalata başlanılması için gerekli olan restorasyon projelerinin davalı idareye teslim edilmediği, bunun üzerine davacı ile davalı idare arasında imzalanan sözleşmenin feshedilmesine karar verildiği, sonrasında vakıf kültür varlığı taşınmazın yeniden değerlendirilmesi kapsamında Vakıflar Genel Müdürlüğü Vakıflar Meclisinin ... tarih ve ... sayılı kararına istinaden ihale onay belgesi alınmak sureti ile "Vakıf Kültür Varlıklarının Restorasyon veya Onarım Karşılığı Kiraya Verilmesi İşlemlerinin Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik kapsamında "Restorasyon veya Onarım Karşılığı Kiralama" modeline göre 16/10/2024 tarihinde ihale edilmesi için Basın İlan Kurumunun belirlediği gazetelerde ve Kurumun web sitesinde ilan edildiği, bu durumda, davacıya Kurul kararı ve sözleşme gereği restorasyon projelerinin 30 gün içerisinde hazırlanarak idareye teslim etmesi gerektiği bildirilmesine karşın davacı tarafından imalata başlanılması için gerekli olan restorasyon projelerinin davalı idareye teslim edilmediği, dolayısıyla davalı idare ile imzalanan sözleşmenin 32. maddesi uyarınca davacının sözleşmenin bozulmasına neden olduğu anlaşıldığından, anılan sözleşmenin feshedilerek ilgili mevzuat uyarınca vakıf kültür varlığı taşınmazın yeniden değerlendirilmesi kapsamında "Restorasyon veya Onarım Karşılığı Kiralama" modeline göre 16/10/2024 tarihinde ihale edilmesine ilişkin işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlem hukuka uygun bulunarak davanın reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI: Davacı tarafından, davalı idare ile aralarındaki kiracılık sıfatının tespiti amacıyla açılan davanın devam ettiği halde taşınmazın bu haliyle ihaleye çıkarılmasının iyi niyet kurallarıyla bağdaşmadığı, kira bedellerini idareye zamanında eksiksiz olarak ödediği, eser sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini sözleşmeye uygun olarak yerine getiremediği düşünülüyor olsa dahi kira sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini eksiksiz yerine getirdiğinden taşınmazdan tahliye edilemeyeceği, usulüne uygun düzenlenen kira akdinin tek yanlı karar ile feshinin söz konusu olamayacağı, kiracılık sıfatı devam ettiğinden taşınmazın başka bir kişiye/şirkete ihale ile kiralanmasının mümkün olmadığı ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Davalı idare tarafından, savunma verilmemiştir.
DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ ...'İN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Onüçüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra, dosya tekemmül ettiğinden yürütmenin durdurulması istemi hakkında ayrıca bir karar verilmeksizin gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY :
İstanbul ili, Fatih ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ...parsel ile ... ada, ... ve ... sayılı parsellerde kayıtlı taşınmaza (...) ilişkin olarak "Restorasyon veya Onarım Karşılığı Kiralama" modeliyle yapım işi için ... tarih ve ... yevmiye numarasıyla davacı şirket ve davalı idare arasında sözleşme imzalanmıştır. Anılan sözleşme gereği davacı şirketin restorasyon projelerini süresinde idareye teslim etmediği ve imalata başlamadığı gerekçesiyle 01/11/2023 tarihinde davalı idarece sözleşmenin feshedilmesine karar verilmiştir.
Vakıf kültür varlığı niteliğindeki taşınmazın yeniden değerlendirilmesi kapsamında Vakıflar Genel Müdürlüğü Vakıflar Meclisi'nin ... tarih ve ... sayılı kararına istinaden dava konusu taşınmazın "Vakıf Kültür Varlıklarının Restorasyon veya Onarım Karşılığı Kiraya Verilmesi İşlemlerinin Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik" kapsamında 25 yıl süreli restorasyon veya onarım karşılığı kiralanması amacıyla 16/10/2024 tarihinde ihalesinin yapılmasına karar verilmiş, anılan ihaleye ilişkin ilanlar Kurumun web sitesinde ve Basın İlan Kurumunun belirlediği gazetelerde yayımlanmıştır.
Davacı şirket tarafından, dava konusu taşınmazdaki kiracılık sıfatının tespiti istemiyle açılan davanın derdest olduğu, taşınmazın bu haliyle yeniden ihaleye çıkarılmasının hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle anılan ihalenin iptali istemiyle bakılan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
5737 sayılı Vakıflar Kanunu'nun "Muafiyet ve istisnalar" başlıklı 77. maddesinde, "... Vakıf kültür varlıklarının, restorasyon veya onarım karşılığı kiralama işlemleri, ceza ve ihalelerden yasaklama hükümleri hariç 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine tâbi değildir. Vakıf kültür varlıklarının restorasyon veya onarım karşılığı kiralama işlemlerine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle düzenlenir..." kuralına yer verilmiştir.
Vakıf Kültür Varlıklarının Restorasyon Veya Onarım Karşılığı Kiraya Verilmesi İşlemlerinin Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik'in "Restorasyon veya onarım karşılığı kiralama" başlıklı 4. maddesinde ise "Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği vakıflara ait vakıf kültür varlıkları restorasyon veya onarım karşılığı kiraya verilebilir, belirli bir kira bedeli ve süre karşılığı işletildikten sonra herhangi bir hak ve bedel talep edilmeksizin Bölge Müdürlüğüne devredilir." kuralı yer almıştır.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Dosya incelendiğinde, İstanbul ili, Fatih ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ...parsel ile ... ada, ... ve ... sayılı parsellerde kayıtlı taşınmaza (...) ilişkin olarak davacı şirket tarafından kiracılık sıfatının tespiti istemiyle davalı idareye karşı açılan davada ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... tarih ve E:... sayılı ara kararıyla, "... Taraflar arasındaki uyuşmazlığın kira sözleşmesinin sona erip ermediği noktasında olduğu, bu husus yargılama aşamasında netleşeceğinden ve tahliye durumunda telafisi imkansız zararlar oluşabileceğinden ihtiyati tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi gerekdiği..." gerekçesiyle davacının dava konusu taşınmazdan tahliyesinin tedbiren durdurulmasına karar verildiği, anılan tebdir kararının kaldırılması istemiyle davalı idarece yapılan itirazın ise aynı Mahkemenin ... tarih ve ... sayılı ara kararıyla reddedildiği görülmektedir.
Bu durumda, kiracılık sıfatının tespiti istemiyle davacı şirket tarafından açılan davada adli yargı mercileri tarafından davacı şirketin ihale konusu taşınmazdan tahliyesinin tedbiren durdurulduğu ve bu karara karşı yapılan itirazın da reddedildiği anlaşıldığından, davanın reddi yönündeki İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
KARAR SONUCU :
Açıklanan nedenlerle;
1. Davacının temyiz isteminin kabulüne;
2. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesi uyarınca ... İdare Mahkemesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının BOZULMASINA,
3. DAVA KONUSU İŞLEMİN İPTALİNE,
4. Ayrıntısı aşağıda gösterilen ilk derece ve temyiz yargılama giderleri toplamı ...-TL ile Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca ...-TL vekalet ücretinin davalı idareden alınarak davacıya verilmesine,
5. Posta giderleri avansından artan tutarın ve istemi halinde ilk derece ve temyiz aşamalarında kullanılmayan toplam ...-TL yürütmeyi durdurma harcının davacıya iadesine,
6. Dosyanın anılan Mahkemeye gönderilmesine,
7. 2577 sayılı Kanun'un 20/A maddesinin ikinci fıkrasının (i) bendi uyarınca kesin olarak (karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere), 28/04/2025 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
(X) KARŞI OY :
10/09/1983 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun "Kapsam" başlıklı 1. maddesinde, "Genel bütçeye dâhil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülür."; "İlkeler" başlıklı 2. maddesinde, "Bu Kanun'un yürütülmesinde, ihtiyaçların en iyi şekilde, uygun şartlarla ve zamanında karşılanması ve ihalede açıklık ve rekabetin sağlanması esastır. ..."; "İhale Usulleri" başlıklı Üçüncü Bölümünde yer alan "İhale usullerinin neler olduğu" başlıklı 35. maddesinde, "Bu Kanun'un 1. maddesinde yazılı işlerin ihalelerinde aşağıdaki usuller uygulanır: a) Kapalı teklif usulü, b) Belli istekliler arasında kapalı teklif usulü, c) Açık teklif usulü, d) Pazarlık usulü, e) Yarışma usulü. İşin gereğine göre bu usullerden hangisinin uygulanacağı, bu Kanun hükümlerine uyularak idarelerince tespit edilir."; 75. maddesinin 3. fıkrasında, "Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi hâlinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi hâlde ecrimisil alınır."; 4. fıkrasında, "İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir." kuralına yer verilmiştir.
13/07/2005 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 15. maddesinin 1-h bendinde, "Mahallî müşterek nitelikteki hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde taşınmaz almak, kamulaştırmak, satmak, kiralamak veya kiraya vermek, trampa etmek, tahsis etmek, bunlar üzerinde sınırlı ayni hak tesis etmek, belediyenin yetki ve imtiyazları" arasında sayılmış; aynı maddenin 6. fıkrasında, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 75. maddesi hükümlerinin belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı düzenlenmiş; taşınmaz malların; süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek, Kanun'un 34. maddesine göre belediye encümeninin; üç yıldan fazla kiralanmasına karar vermek ise, Kanun'un 18. maddesine göre belediye meclisinin görev ve yetkileri arasında yer almıştır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 04/02/2011 tarih ve 27836 sayılı Resmî Gazete'de yayınlanmış olup, 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle birlikte 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un 10. maddesi gereğince; 18/05/1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır. Bu düzenleme ile 01/07/2012 tarihinden sonra da Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya ilişkin hükümleri uygulanacaktır.
6098 sayılı Kanun'un 299. ve devamındaki maddelerde "kira akdi" düzenlenmiş, 299. maddesinde, “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmış; "Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarını" düzenleyen 339. maddesinde, “Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.” kuralı getirilmiştir.
Ayrıca yeni Türk Borçlar Kanunu'nun 347. ve devamı maddelerinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi düzenlenmiş, 347. maddesinde, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” kuralına yer verilmiştir. Bu maddede on yıldan önce sözleşme süresinin sonunda 15 gün önceden bildirimde bulunmak kaydıyla sadece kiracıya bildirim yoluyla fesih hakkı tanınmış iken, bu hak kiralayana verilmemiştir. Bu kural emredici bir şekilde düzenlenmiş olup, sözleşme ile aleyhe bir şekilde değiştirilmesi mümkün değildir.
Aktarılan mevzuat düzenlemelerinden, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu "genel kanun" niteliğinde olup, yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'na ve 5393 sayılı Belediye Kanunu'na göre "sonraki kanun" olduğu, 2886 sayılı Kanun'un "İhale Usulleri" başlıklı Üçüncü Bölümündeki "İhale usullerinin neler olduğu" başlıklı 35. maddesinde, "Bu Kanun'un 1. maddesinde yazılı işlerin ihalelerinde aşağıdaki usuller uygulanır: a) Kapalı teklif usulü, b) Belli istekliler arasında kapalı teklif usulü, c) Açık teklif usulü, d) Pazarlık usulü, e) Yarışma usulü" kuralının yer aldığı; 2886 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak yapılan kira ihalesinin bir sözleşmeye bağlanması gerektiği ve kiracı ile belediye başkanı veya yetkilendirdiği kişi arasında yapılan kira akdinin özel hukuk hükümlerine tâbi olduğu, 6098 sayılı Kanun'un 339. maddesi gereği, kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı anlaşılmaktadır.
Lex posterior ilkesi (Sonraki kanun ilkesi) gereğince; normlar hiyerarşisinde aynı düzeyde yer alan ve birbiriyle çatışan iki kuralın varlığı durumunda sonraki tarihte kabul edilmiş kural esas alınır.
Dosyanın incelenmesinden, İstanbul ili, Fatih ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ...parsel ile ... ada, ... ve ... sayılı parsellerde kayıtlı taşınmaza (...) ilişkin olarak "Restorasyon veya Onarım Karşılığı Kiralama" modeliyle yapım işi için 06/06/2018 tarihinde davacı şirket ve davalı idare arasında sözleşme imzalandığı, sözleşmenin davalı idarece feshedilmesi sonrasında dava konusu taşınmazın "Vakıf Kültür Varlıklarının Restorasyon Veya Onarım Karşılığı Kiraya Verilmesi İşlemlerinin Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik" kapsamında 25 yıl süreli restorasyon veya onarım karşılığı kiralanması amacıyla 16/10/2024 tarihinde ihaleye çıkılmasına karar verildiği, dava konusu işlem tarihinde kiralamanın başlangıcından itibaren 6098 sayılı Kanun'da kiralayana verilen süre bitimi nedeniyle tahliye hakkına ilişkin 10 yıllık sürenin dolmadığı, bu sebeple kira sözleşmesinin ve kiracılık sıfatının devam ettiği anlaşılmaktadır.
Bu itibarla, 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren ve "sonraki kanun" niteliğinde olan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu gereğince geçerli ve uzayan bir kira sözleşmesinin mevcut olduğu, davalı idare tarafından dava konusu taşınmazın restorasyon veya onarım karşılığı kiralanmasına ilişkin ihalede hukuka uygunluk bulunmadığı dikkate alındığında, davanın reddi yolundaki temyize konu Mahkeme kararında hukukî isabet bulunmadığından, Mahkeme kararının bu gerekçeyle bozulması ve dava konusu ihale işleminin iptal edilmesi gerektiği oyu ile karara gerekçe yönünden katılmıyorum.