1. Daire 1989/109 E. , 1989/156 K.
"İçtihat Metni"
Daire : BİRİNCİ DAİRE
Karar Yılı : 1989
Karar No : 156
Esas Yılı : 1989
Esas No : 109
Karar Tarihi : 30/10/989
TAPU TAHSİS BELGELERİNİN NİTELİKLERİ VE BU BELGEYE BAĞLANAN TAŞINMAZLARIN SATIŞININ YAPILABİLECEĞİ HK.
Başbakanlığın 24 Şubat 1984 gün ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunu ve bu Yasanın 3290 ve 3366 sayılı Yasalarla değişik hükümlerinin uygulanmasında ortaya çıkan duraksamaların giderilmesi amacıyla istişari düşünce istemi üzerine gereği görüşülüp düşünüldü:
Başbakanlığın istişari düşünce istemine ilişkin yazısında 24 Şubat 1984 gün ve 2981 sayılı Yasanın uygulanması sırasında ortaya çıkan duraksamaların hangi hususlara ilişkin olduğu yolunda bir açıklamaya yer verilmediği görülmektedir. Dosya ve eki belgelerin incelenmesinden duraksamaya düşülen hususların:
a-Tapu tahsis belgesi düzenlemeden önce tapulu taşınmazlarını satanların, sahip oldukları gecekondu için haksahibi olup olamayacakları,
b-Birden çok gecekondusu olanların, haksahibi olabileceği gecekondu dışında kalan gecekondularını haksahibi niteliklerini taşıyanlara satıp satamayacakları,
c- Tapu tahsis belgesi düzenlenen fakat tapu işlemleri tamamlanmayan gecekonduların bir kereden çok el değiştirmesine olanak bulunup bulunmadığı,
d- Tapu işlemleri tamamlanan gecekonduların 775 sayılı Kanunun 3414 sayılı Kanunla değişik 34.maddesindekine benzer biçimde satışının kısıtlanmasına olanak bulunup bulunmadığı,
e- Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yayınlanan 23.11.1987 gün ve 987/2 sayılı genelgenin 7.maddesinde açıklanan, belediyelerin mülkiyetine geçen arazi ve arsaların, kiraya verilmesi, satışı veya başka biçimlerde değerlendirilmesine ilişkin kararların Belediye Meclisi yerine Belediye Encümenince alınıp alınamayacağı, olduğu anlaşılmıştır.
Belirtilen bu durum nedeniyle istişari düşünce istemi, 3290 ve 3366 sayılı Yasalarla değişik 24 Şubat 1984 gün ve 2981 sayılı Yasa hükümlerinin uygulanması sırasında bir takım gecekondu sahiplerinin tapu tahsis belgesi veya tapularını alabilmek için, kendisi, eşi veya reşit olmayan çocukları adına kayıtlı taşınmazlarını başkalarına, ve çift gecekonduya sahip olanların da Yasaya göre tahsis edilecek miktardan fazla olan arsalarını yakınlarına devredenler hakkında tapu dağıtımı sırasında be işlem yapılacağı, tahsis işlemlerini tamamlayan kişilerin Yasaya göre dört yıl içinde oniki eşit taksitte ödenmesi gereken borç miktarı nın tamamını peşin ödemek kaydıyla tapularını aldıktan sonra üçüncü şahıslara satıp satamıyacakları ve Yasa kapsamındaki yapıların satış ve devir işlemleri için 775 sayılı Gecekondu Kanununun 34.maddesi hükmü benzeri bir kısıtlama getirilip getirilemiyeceği hususlarına ilişkin olarak incelenmiştir.
İmar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşaa edilmiş ve inşa halindeki bütün yapılar hakkında uygulanacak işlemleri düzenlemek ve bu işlemlere dair müracaat, tespit, değerlendirme, uygulama ve duyuru esaslarıyla ilgili diğer hususları belirlemek amacıyla yürürlüğe konulan 24 Şubat 1984 gün ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun 8 Mart 1984 gün ve 18335 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiş ve daha sonra bazı maddeleri 22 Mayıs 1986 gün 3290 sayılı ve 18 Mayıs 1987 gün 1366 sayılı Yasalarla değiştirilmiştir.
3290 ve 3366 sayılı Yasalarla değişik 24 Şubat 1984 gün 2981 sayılı Yasanın "tapu" ve "tapu tahsis belgesi" verilme şekil ve şartlarını düzenleyen 10.maddesinin (a) bendi "Bu Kanun hükümlerine göre hazine, belediye, il özel idaresine ait veya Vakıflar Genel MüdürlÜğünün idare ettiği arsa ve araziler üzerinde, gecekondu sahiplerince yapılmış yapı lar, 12.madde hükümlerine göre tespit ettirildikten sonra, kayıt maliki kamu kuruluşunca bu yer hak sahibine tahsis edilir ve bu tahsisin
yapıldığı tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilerek ilgilisine "Tapu Tahsis Belgesi" verilir.
Tapu tahsis belgesi, ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek tapuya esas teşkil eder.
Ancak ıslah imar planı veya kadastro planları ile belirlenen alanlarda tapu tahsis belgesi yerine hak sahiplerine doğrudan tapuları verilebilir" hükmünü taşımakta aynı maddenin (b) bendinin son iki fıkrasında da belediye, hazine, özel idare veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa ve araziler üzerinde gecekondu yapıldıktan sonra tespit edilerek kira kontratı düzenlenmiş gecekondu hak sahiplerine tapu tahsis belgesi ve tapularının verileceği, hak sahibi olmadığı halde tapu
verilen kişilerin tapularının resen iptal edileceği hükmü yer almaktadır.
24 Şubat 1984 gün ve 2981 sayılı Yasa Tasarısının genel gerekçesinin konuyla ilgili bölümünde, bu Yasa Tasarısıyla gecekondulara tapu verilerek konunun köklü bir şekilde neticelendirilmesinin düşünüldüğü, vatandaşlara, gerçek tapuları hazırlanıp dağıtılıncaya kadar kendi beyanlarına güven esasına göre önceden (tapu tahsis belgesi) verilmesi ve imar planları yapıldıktan sonra gerçek tapularının dağıtılmasının kabul edildiği, ancak bu konuda olabilecek suistimalleri önlemek üzere karşılığı müeyyidelerin de düşünüldüğü ifade edilmektedir.
Yukarıda metni yazılı maddenin açık hükmüyle Yasa Tasarısının genel gerekçesinde yer alan ifadelerden de anlaşılacağı üzere, tapu tahsis belgesi hukuki niteliği itibariyle ilgilisine mülkiyet hakkı veren bir belge olmayıp ıslah imar planları veya kadastro planları yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek tapuya esas teşkil etmek üzere yetkili idarelerce yapılan daha önce tahsis işlemini belgelemektedir. Nitekim tapu tahsis belgesi verilen kişilere ait haklar da yalnızca tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilmektedir. Yasanın tapu tahsis belgesi verilen gecekondular hakkındaki uygulamaları düzenleyen 13.maddesinin (a) bendinde "Bu Kanun gereğince arsa tahsis edilecek kimselerin, kendisinin veya eşinin veya reşit olmayan çocuğunun oturduğu belediye ve mücavir alan sınırı içinde ev yapmaya
müsait arsaya veya bir eve veya apartmanın bağımsız bir bölümüne veya bir bölümü işyeri olarak kullanılan bir yapıya sahip bulunmaması gerekir." hükmüne yer verilmiş ve böylece, gecekondu sahibinin haksahibi olabilmesi için, kendisinin veya eşinin veya reşit olmayan çocuğunun oturduğu belediye ve mücavir alan içinde tapu tahsis belgesinin düzenlendiği tarihten önce ev yapmaya elverişli bir arsasının veya konut olarak kullanılabilecek bir yapısının bulunmaması yeterli ve gerekli sayılmıştır.
Yine Yasanın, Uygulama İşlemleri başlığını taşıyan 9.maddesinin (b) bendinin ilk fıkrası ve 2981 sayılı Yasanın 3290 ve 3366 sayılı Yasalarla değişik hükümlerine göre kurulan Fonun Harcama Esaslarını Düzenleyen Yönetmeliğin 9.maddesinin (a) bendinde, hazine, belediye, il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya arazileri üzerinde yapılmış gecekonduların arsa ve arazi bedel lerinin peşin veya ilk taksidi tapu tahsisi yapılan tarihten itibaren en geç dört ay içerisinde ödenmek ve dört yılda oniki eşit taksitle tamamlanmak suretiyle arsa veya arazi sahibi kuruluşlarca tahsil edilip bekletilmeksizin ilgili fon hesabına yatırılacağı hükme bağlanmıştır. Aynı Yasanın 9.maddesinin (b) bendinin son fıkrasında da arsa tahsis edilecek kişilere 400 m2 den fazla arazi için tahsis işlemi yapılamayacağı, bu gibi fazlalıkların öncelikle ıslah imar planlarına göre değerlendirileceği, ıslah imar planına göre başka türlü değerlendirilmesi mümkün olmayan fazlalıkların rayiç değer üzerinden tahsis yapılan gecekondu sahibine devir ve adına tescil edileceği hükmü yer almış ve söz konusu maddenin aynı bendine 26 Mayıs 1987 gün 19471 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 18 Mayıs 1987 gün ve 3366 sayılı Yasayla eklenen 3. ve 4.fıkralarla, 775 sayılı Gecekondu Kanuna göre sağlanan veya gecekondu önleme bölgelerinde olup da, hak sahiplerine tahsis edilen arsa ve konutlardan, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar, noterler vasıtasıyla düzenlenen harici satış vaadi senediyle başkalarına yapılan satış ve devir işlemlerinin geçerli olduğu, daha önce bedeli tamamen ödenen arsa veya konutların satış veya devri yapılanlar adına valilik veya belediyelerin talebi üzerine tapuda tescil edileceği, bedelin ödenmeyen kısmı için 6183 sayılı Yasa hükümlerinin uygulanacağı, bedelden ödeme yapılmamış ise, 775 sayılı Gecekondu Kanununun 6.6.1984 gün ve 3016 sayılı Kanunla değişik 26.maddesi uyarınca tespit edilecek bedel tahsil edilmek suretiyle yeni sahibi adına tapuya tescil edileceği hükümleri getirilmiş bulunmaktadır.
Yasanın yürürlük tarihi olan 8 Mart 1984 gününde mülkiyetinde bulunmak la birlikte tapu tahsis belgesi düzenlenmeden önce, tapulu taşınmazını satan kişilerin sahip oldukları gecekondusu için hak sahibi olamayacak larına dair bir hükmün Yasada yer almadığı gibi birden fazla gecekondusu olanların yukarıda belirtilen hükümlere göre hak sahibi olabileceği gecekondu dışında kalan gecekondularını satmasını engelleyen bir hüküm de rastlanmamaktadır.
2981 sayılı Yasanın Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin 25.maddesinin son iki fıkrasında aynen "Tapu tahsis belgesi alındıktan sonra, gecekonduKanunun 13.maddesi (a) bendi hükümlerine göre hak sahibi niteliklerini taşıyan bir kişiye satılması halinde; satış belgesi ve tapu tahsis belgesi ibraz edilmek kaydıyla, tapu, yeni malik adına düzenlenir.
Başvurusu yapılmış, ancak tapu tahsisi henüz yapılmamış, gecekondunun, hak sahibi niteliklerini taşıyan bir başka kişiye satılması halinde, satış belgesi ibraz edilmek kaydı ile, tapu tahsis belgesinin satın alan kişi adına düzenlenir." hükmü yer almaktadır.
2981 sayılı Yasa kapsamında bulunan bir gecekondunun tapu tahsis işlemi yapıldıktan sonra hak sahibi niteliklerini taşıyan bir kişiye satışının yapılması ve satış belgesi ve tapu tahsis belgesi ibraz edilmek kaydıyla tapu işlemlerinin satın alan kişi adına yürütülmesine, başvurusu yapılmış ancak tapu tahsisi henüz yapılmamış gecekondunun, hak sahibi niteliklerini taşıyan bir başka kişiye satılması ve tapu tahsis belgesinin satın alan kişi adına düzenlenmesine olanak tanınmıştır.
Öte yandan tapu tahsis işlemi yapılmış, ancak tapu işlemleri tamamlanmamış gecekonduların bir kereden fazla el değiştirmesini veya başka bir anlatımla ikinci kez üçüncü kişilere satılmasını engelleyen bir hüküm de Yasa ve konuyla ilgili mevzuatta yer almamıştır.
2981 sayılı Yasaya göre,tapu işlemleri tamamlanan gecekondular, gecekondu statüsünden çıkarak tapulu taşınmaz statüsüne kavuşmaktadırlar. Bu halde de tapu tahsis işlemlerini tamamlayan kişilerin dört yıl içinde oniki eşit taksitle ödenmesi gereken borç miktarlarının tamamını peşin ödemek suretiyle tapularını alarak sahip oldukları taşınmazların üçüncü kişilere satışını engelleyen veya satış ve devir işlemleri için 775 sayılı Gecekondu Kanununun 3414 sayılı Yasayla değişik 34.maddesindeki gibi on yıllık bir kısıtlamanın uygulanabilmesi için Yasada açık bir hükmün yer alması gereklidir. Oysa Yasada böyle bir düzenleme yer almamıştır.
Belirtilen nedenlerle;
a- 2981 sayılı Yasanın yürürlüğe girdiği 8.3.1984 gününden sonra ancak tapu tahsis belgesi düzenlenmeden önce hak sahibi olabileceği gecekondu dışındaki tapulu taşınmazını satanların sahip oldukları gecekondu için hak sahibi olabilecekleri,
b- Tapu tahsis belgesi alınmadan önce ya da alındıktan sonra, birden çok gecekondusu olanların, Yasaya göre hak sahibi olabileceği gecekondu dışında kalan gecekondularını Yasanın 13.maddesinin (a) bendi hüküm lerine göre hak sahibi niteliklerini taşıyan birine satabilecekleri,
c- Tapu işlemleri tamamlanmamış gecekonduların bir kereden çok eldeğiştirmesinin engellenemeyeceği, diğer bir anlatımla ikinci kez üçüncü kişilere satılmasının yasaklanamayacağı,
d- Yasa kapsamında olan ve bedelleri peşin veya taksitle ödenmek suretiyle tapu işlemleri tamamlanan taşınmazların, satış ve devir işlemleri için 775 sayılı Yasanın 34.maddesinde öngörülen biçimde bir kısıtla ma getirilemeyeceği ve tapulu taşınmaz statüsüne kavuşma bu taşınmazla rın her zaman üçüncü kişilere satılabileceği,
e- Bayındırlık ve İskan Bakanlığının 23.11.1987 gün ve 987/2 sayılı Genelgesinin 7.maddesi hükmünde açıklanan belediye mülkiyetine geçmiş olan arazi ve arsaların kiraya verilmesi, satışı veya başka şekil ve surette değerlendirilmesine ilişkin kararın belediye meclisi yerine belediye encümenince alınıp alınamayacağı konusunda … Belediye Başkanlığının duraksamasına karşın Bakanlığın bir duraksamasının olup olmadığı anlaşılmadığından bu hususta düşünce bildirilmesine gerek bulunmadığı, mütalaa kılındı.