T.C.
D A N I Ş T A Y
ONUNCU DAİRE
Esas No : 2018/4772
Karar No : 2023/701
DAVACI : …
DAVALI : … Bakanlığı / ANKARA
(Mülga … Bakanlığı)
VEKİLİ : Av. …
DAVANIN KONUSU :
05/06/2018 tarih ve 30442 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin;
a) 14. maddesinin 1. fıkrasının (j) bendinin,
b) 15. maddesinin 3. fıkrasının (e) bendinin,
c) 19. maddesinin 1. ve 2. fıkralarının,
d) 20. maddesinin 1. ve 2. fıkralarının iptali istenilmektedir.
DAVACININ_İDDİALARI_ : Davacı tarafından, Yönetmelikte 6585 sayılı Kanun’da verilen yetkiler aşılarak Borçlar Kanunu’nda zaten düzenlenmiş olan simsarlık sözleşmesine ilişkin düzenlemeler yapıldığı, alım-satıma aracılığın Kanun’da da yetki verilmemişken dava konusu Yönetmelikle düzenlenmesinin hukuka aykırı olduğu, Yönetmeliğin 14. maddesinin 1. fıkrasının (j) bendi yönünden, bentte yer alan "iş sahibinin istekleri" ifadesinin kapsam ve sınırlarının belirsiz olduğu, emlakçıların taşınmaz sahibinin her türlü emrine uymasının mümkün olmadığı; 15. maddesinin 3. fıkrasının (e) bendi yönünden, taşınmaz satışı için yapılan sözleşmenin süresinin 3 ay ile kısıtlanmasının yanlış olduğu, satışın daha uzun sürebileceği, Borçlar Kanunu'nun 26. maddesinde yer alan tarafların sözleşme içeriğini özgürce belirleyebilmesi ilkesine aykırı olduğu; 19. maddesinin 1. ve 2. fıkraları yönünden, her bir taşınmaz için ayrı ayrı taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmesinin istenmesinin müşteri için çokça evrak imzalanması anlamına geldiği, imzadan imtina edileceği, emlakçı hakkında para cezasına hükmedilmesinin önünün açılacağı, yer gösterme belgesinde müşterinin T.C. kimlik numarasının bulunmasının Kişisel Verileri Koruma Kanunu’na aykırı olduğu, müşterinin ad-soyad ve telefonunun olmasının yeterli olduğu; 20. maddesinin 1. ve 2. fıkraları yönünden, hizmet bedeline ilişkin oranın belirlenmesinin hukuka aykırı olduğu, 5362 sayılı Kanun uyarınca ücretlerin Emlak Komisyoncuları Odası tarafından belirlendiği, dayanak Kanun’da hizmet bedelinin belirleneceği yönünde düzenleme olmadığı ileri sürülmektedir.
DAVALININ SAVUNMASI : Davalı Bakanlık tarafından, Kanun’la Bakanlıklarına verilen yetkinin, taşınmaz alım satımına konu edilenlerin mesleki davranışlarının belirlenmesi ve aynı zamanda bu ticari faaliyetlerin yürütülmesine ilişkin düzenlemeler yapılması olduğu, bu yetkinin kullanılması neticesinde yapılan Yönetmelik düzenlemesinin de hukuka uygun olduğu; Yönetmeliğin 14. maddesinin 1. fıkrasının (j) bendi yönünden, bentte iş sahibinin ancak Kanun’un emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırılık içermeyen isteklerinin uygulanmasının ve kamuda oluşan güvensizliğin önüne geçmenin amaçlandığı; 15. maddesinin 3. fıkrasının (e) bendi yönünden, düzenleme ile kısa süreli sözleşme yapmak isteyen iş sahiplerinin/tüketicinin korunmak istediği, 3 aylık sözleşmenin istenilmesi halinde uzatılmasında engel bulunmadığı; 19. maddesinin 1. ve 2. fıkraları yönünden, taşınmaz gösterme belgesinde TC kimlik numarası gibi ayırt edici, değişmez bilgiler ile imzanın bulunmasının hizmetin yerine getirildiğini ispat açısından zorunlu olduğu, dava konusu Yönetmelik hazırlanırken Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nun uygun görüşünün alındığı, hangi kişiye hangi hizmetin verildiğinin ayırt edilebilmesi için taşınmaz gösterme formlarının her bir taşınmaz için ayrı ayrı düzenlendiği; 20. maddesinin 1. ve 2. fıkraları yönünden, 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkarlar Meslek Kuruluşları Kanunu'nun, esnaf ve sanatkarlar ile bunların yanlarında çalışanlar ve esnaf ve sanatkarlar tarafından kurulan esnaf ve sanatkarlar odaları ile bu odaların üst kuruluşları hakkında genel düzenlemeleri içerirken 6585 sayılı Kanun ve bu Kanuna dayanılarak hazırlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin özel düzenleme niteliğinde olduğu, Yönetmelik çalışmaları çerçevesinde yapılan çalıştayda kendilerine iletilen talep ve görüşlerin belirlenen azami oranlarda etkili olduğu ve başta KDV dahil yüzde üç olarak belirlenen oranın çalıştayda alınan sektör görüşleri neticesinde KDV hariç yüzde dört oranına yükseltildiği savunulmaktadır.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ : …
DÜŞÜNCESİ : 05/06/2018 tarih ve 30442 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 19. maddesinin 2. fıkrası, 20. maddesinin 1. ve 2. fıkraları yönünden davanın reddine; 14. maddesinin 1. fıkrasının (j) bendi, 15. maddesinin 3. fıkrasının (e) bendi, 19. maddesinin 1. fıkrası yönünden konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına dair karar verilmesi gerektiği düşünülmektedir.
DANIŞTAY SAVCISI : …
DÜŞÜNCESİ : 05/06/2018 tarih ve 30442 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 14. maddesinin (j) bendinin,15. maddesinin 3. fıkrasının (e) bendinin, 19. maddesinin 1. ve 2. fıkralarının ve 20. maddesinin 1. ve 2. fıkralarının davacı tarafından, Yönetmelikte Kanun’da verilen yetkiler aşılarak Borçlar Kanunu’nda zaten düzenlenmiş olan simsarlık sözleşmesine ilişkin düzenlemeler yapıldığı, alım-satıma aracılığın Kanun’da da yetki verilmemişken dava konusu Yönetmelikle düzenlenmesinin hukuka aykırı olduğu, 14. maddede yer alan "iş sahibinin istekleri" ifadesinin kapsam ve sınırlarının belirsiz olduğu, emlakçıların taşınmaz sahibinin her türlü emrine uymasının mümkün olmadığı, taşınmaz satışı için yapılan sözleşmenin süresinin 3 ay ile kısıtlanmasının yanlış olduğu, satışın daha uzun sürebileceği, Borçlar Kanunu'nun 26. maddesinde yer alan tarafların sözleşme içeriğini özgürce belirleyebilmesi ilkesine aykırı olduğu, her bir taşınmaz için ayrı ayrı yer gösterme belgesi düzenlenmesinin istenmesinin müşteri için çokça evrak imzalanması anlamına geldiği, imzadan imtina edileceği, emlakçı hakkında para cezasına hükmedilmesinin önünün açılacağı, yer gösterme belgesinde müşterinin T.C. kimlik numarasının bulunmasının Kişisel Verileri Koruma Kanunu’na aykırı olduğu, müşterinin ad-soyad ve telefonunun olmasının yeterli olduğu, hizmet bedeline ilişkin oranın belirlenmesinin hukuka aykırı olduğu, 5362 sayılı Kanun uyarınca ücretlerin Emlak Komisyoncuları Odası tarafından belirlendiği, dayanak Kanun’da hizmet bedelinin belirleneceği yönünde düzenleme olmadığı ileri sürülerek iptali istenilmektedir.
14/01/2015 tarihli ve 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun 29/01/2015 tarihli ve 29251 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.Yönetmelik kapsamında faaliyet gösteren işletmeler aynı zamanda 6585 sayılı Perakande Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun hükümlerine tabidir.Kanunun 16. maddesinin 1. fıkrasının (b) bendi uyarınca Ticaret Bakanlığı taşınmaz ticaretine ilişkin alanı düzenlemekle görevli ve yetkilidir.
Yönetmelik ile; tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı ve kiralanması ile tapu işlemlerine aracılık eden, taşınmazla ilgili danışmanlık ve yönetim hizmeti veren gerçek veya tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların mesleki faaliyetleri, yetki belgesinin verilmesi, yenilenmesi, askıya alınması ve iptaline ilişkin usul ve esaslar, taşınmaz ticaretiyle iştigal eden işletmelerde aranan şartlar, bu işletmelerin faaliyetlerine ilişkin yükümlülükleri ve Bakanlık, yetkili idareler ile ilgili diğer kurum ve kuruluşların taşınmaz ticaretine ilişkin görev, yetki ve sorumlulukları düzenlenmektedir.
Yönetmelikteki düzenlemeler incelendiğinde dayanağı Kanuna ve amaçlarına aykırılık bulunmamaktadır.Belirtilen nedenle davanın reddi gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Onuncu Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
MADDİ OLAY VE HUKUKİ SÜREÇ :
05/06/2018 tarih ve 30442 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 14. maddesinin 1. fıkrasının (j) bendinin, 15. maddesinin 3. fıkrasının (e) bendinin, 19. maddesinin 1. ve 2. fıkralarının ve 20. maddesinin 1. ve 2. fıkralarının iptali istemiyle bakılan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
İNCELEME VE GEREKÇE :
ESAS YÖNÜNDEN:
İlgili Mevzuat:
6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun'un 1. maddesinde, bu Kanunun amacının; perakende işletmelerin açılış ve faaliyete geçiş işlemlerinin kolaylaştırılması, perakende ticaretin serbest piyasa ortamında etkin ve sürdürülebilir rekabet şartlarına göre yapılması, tüketicinin korunması, perakende işletmelerin dengeli bir şekilde büyüme ve gelişmesinin sağlanması ve perakende işletmelerin faaliyetleri ile bunların birbirleri, üretici ve tedarikçilerle ilişkilerinin düzenlenmesi olduğu; 2. maddesinde, bu Kanun'un; perakende işletmelerin açılış, faaliyet ve denetimlerine ilişkin usul ve esaslar ile bu Kanunun uygulanmasında Bakanlık, yetkili idare ve diğer kamu kurum ve kuruluşlarının görev, yetki ve sorumluluklarını kapsadığı hüküm altına alınmıştır.
Aynı Kanun'un "Tanımlar" başlıklı 3. maddesinin 1. fıkrasının (b) bendinde, "Bakanlık", Gümrük ve Ticaret Bakanlığı; (d) bendinde, "Esnaf ve sanatkâr işletmesi", 7/6/2005 tarihli ve 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde tanımlanan esnaf ve sanatkârlarca işletilen işletme"; (g) bendinde, "Meslek kuruluşu", esnaf ve sanatkârlar odaları birliği ile ticaret ve sanayi odasını, ticaret ve sanayi odalarının ayrı kurulduğu yerlerde ticaret odası; (ı) bendinde, "Perakende işletme", alışveriş merkezi, büyük mağaza, zincir mağaza, bayi işletme, özel yetkili işletme, perakende ticaretle uğraşan diğer ticari işletmeler ile esnaf ve sanatkâr işletmeleri; (i) bendinde, "Perakende ticaret", mal ve hizmetlerin perakende işletmelerce satışı ve pazarlanmasıyla ilgili faaliyetler bütünü olarak belirtilmiş;
"Görev ve yetkiler" başlıklı 16. maddesinde ise, "Bakanlık;
a) Perakende sektörünün ve perakende işletmelerin ülke genelinde dengeli bir şekilde yayılması, büyümesi ve gelişmesine yönelik çalışmalar yapmaya,
b) Taşınmaz ve ikinci el motorlu kara taşıtı alım satımı gibi ticari faaliyetleri yürütenlere yönelik mesleki davranış kurallarını belirlemeye ve bu faaliyetlerin yürütülmesine ilişkin düzenlemeler yapmaya,
c) İstatistiki bilgileri derlemeye, düzenlemeye ve yayımlamaya,
ç) Bu Kanunun uygulanmasıyla ilgili olarak oluşan tereddütleri gidermeye, ikincil düzenlemeler yapmaya ve her türlü idari tedbiri almaya, görevli ve yetkilidir." hükümlerine yer verilmiştir.
İşlem tarihinde yürürlükte olan haliyle; 05/06/2018 tarihli ve 30442 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren dava konusu Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin "Kapsam" başlıklı 2. maddesinin 1. fıkrasında, "Bu Yönetmelik, tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı ve kiralanması ile tapu işlemlerine aracılık eden, taşınmazla ilgili danışmanlık ve yönetim hizmeti veren gerçek veya tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların mesleki faaliyetlerini, yetki belgesinin verilmesi, yenilenmesi, askıya alınması ve iptaline ilişkin usul ve esasları, taşınmaz ticaretiyle iştigal eden işletmelerde aranan şartları, bu işletmelerin faaliyetlerine ilişkin yükümlülüklerini ve Bakanlık, yetkili idareler ile ilgili diğer kurum ve kuruluşların taşınmaz ticaretine ilişkin görev, yetki ve sorumluluklarını kapsar." kuralı yer almış;
"Tanımlar" başlıklı 4. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendinde, "İşletme", taşınmaz ticaretiyle iştigal eden ticari işletme ile esnaf ve sanatkâr işletmesi; (h) bendinde, "Taşınmaz ticareti", tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı, pazarlanması ve kiralanmasına aracılık ile taşınmaza ilişkin danışmanlık ve yönetim faaliyetleri bütünü şeklinde tanımlanmış;
"Taşınmaz ticaretiyle iştigal edebilecek kişiler ve yetki belgesi" başlıklı 5. maddesinin 1. fıkrasında, "Taşınmaz ticareti, işletmesi adına yetki belgesi alan tacirler veya esnaf ve sanatkârlar tarafından yapılır." hükmüne;
"Taşınmaz ticaretinde uyulacak ilke ve kurallar" başlıklı 14. maddesinin 1. fıkrasının (j) bendinde, "Taşınmazın satılması veya kiralanmasına yönelik yazılı ya da görsel tüm ilan ve reklamlarında; satış veya kiralama koşulları gibi konularda yetkilendirme sözleşmesine ve iş sahibinin isteklerine uygun hareket eder." hükmüne;
"Yetkilendirme sözleşmesi" başlıklı 15. maddesinde, "(1) Taşınmaz ticaretine yönelik hizmetler, iş sahibi ile işletme arasında yazılı şekilde yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilir.
(2) Yetkilendirme sözleşmesi birer nüshası taraflarda kalacak şekilde en az iki nüsha olarak düzenlenir.
(3) Yetkilendirme sözleşmesinde alım satım ve kiralamalarla ilgili asgari olarak aşağıdaki bilgilere yer verilir:
a) İşletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri, temsile yetkili kişisinin adı soyadı ve imzası; iş sahibinin adı soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası, iletişim bilgileri ve imzası, iş sahibinin tüzel kişi olması durumunda tüzel kişinin unvanı ve iletişim bilgileri ile temsile yetkili kişisinin adı soyadı ve imzası.
b) Yetkilendirme sözleşmesine konu taşınmazın;
1) İmar ve yapı kullanma izin durumu,
2) Tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi,
3) Büyüklüğü, yaşı ve fiili kullanım durumu,
4) Kat, cephe ve manzara gibi konum özellikleri,
5) Dolmuş, otobüs ve metro gibi toplu taşıma araçlarının duraklarına yaklaşık mesafesi,
6) Okul, ibadethane, hastane ve alışveriş merkezi gibi yerler ile sinema, tiyatro, park ve piknik alanı gibi sosyal alanlara yaklaşık mesafesi,
7) Oda, salon, banyo, tuvalet ve balkon sayısı ile bunların net büyüklükleri; mutfak, duş kabini ve dolap muhteviyatı; parke ve doğramalar ile elektrik, su, doğalgaz, telefon ve uydu tesisatının durumu gibi iç özellikleri,
8) Apartman, site, bina veya müstakil olma durumu; blok, kat ve her bir kattaki daire sayısı; hidrofor, su deposu, ısıtma sistemi, yangın merdiveni ve asansör ile açık ve kapalı otopark durumu; güvenlik, futbol, basketbol, yüzme ve benzeri spor alanları ile çocuk parkının olup olmadığı gibi dış özellikleri,
9) Araziler için hisse, emsal ve öngörülen bina yüksekliği bilgileri ile üzerinde ekili veya dikili ürün bulunup bulunmadığı,
10) Üzerinde ipotek, haciz ve benzeri kısıtlamaların bulunup bulunmadığı.
c) 20 nci maddenin birinci fıkrası çerçevesinde belirlenen hizmet bedeli oranı veya aynı maddenin ikinci fıkrası çerçevesinde belirlenen hizmet bedeli ile alım satım ve kiralama dışındaki hizmetlerin her biri veya tamamı için kararlaştırılan hizmet bedeli.
ç) İşletme tarafından verilecek hizmetin niteliği ve kapsamı ile sözleşme kapsamında tarafların ifa ile yükümlü olduğu hususlar.
d) Kararlaştırılması halinde ve oran veya tutarı işletme için hizmet bedelini aşmamak koşuluyla iş sahibi veya işletmenin sözleşmeden cayması durumunda ödenecek cayma parası ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde uygulanacak ceza koşulu ile tarafların diğer mali ve hukuki sorumlulukları.
e) Üç ayı aşmamak üzere sözleşmenin süresi ve sözleşme süresi içinde taraflardan birinin yazılı bildirimde bulunmaması halinde sürenin sözleşme süresi kadar uzayacağı hususu.
f) Tarafların tebligat adresleri.
(4) Proje aşamasında olup inşasına başlanmamış veya inşasına başlanmış olmakla birlikte henüz tamamlanmamış taşınmazlar, ticari nitelikteki taşınmazlar, tapu kütüğüne kayıtlı olmayan taşınmazlara ilişkin yetkilendirme sözleşmeleri ile iş sahibinin alıcı veya kiracı olduğu yetkilendirme sözleşmelerinde üçüncü fıkrada belirtilen bilgilerden uygun olanlara ve yeterli bilgilendirme yapmaya elverişli diğer bilgilere yer verilir.
(5) Üçüncü fıkrada yer verilen bilgilerden işletmenin ilgili elektronik sistemlerden veya kayıtlardan sağlayamadığı bilgilerde iş sahibinin yazılı beyanı esas alınır. İş sahibinin beyan ettiği bilgilerin gerçeği yansıtmamasından işletme sorumlu değildir." hükmüne;
"Taşınmaz gösterme belgesi" başlıklı 19. maddesinin 1. fıkrasında, "Alım satımına veya kiralanmasına aracılık edilen taşınmazın alıcı veya kiracıya gösterilmesi hizmeti, her bir taşınmaz için ayrı ayrı taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmek suretiyle verilir." hükmüne; 2. fıkrasında, Taşınmaz gösterme belgesinde asgari olarak aşağıdaki bilgilere yer verilir:
a) İşletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri, temsile yetkili kişisinin adı soyadı ve imzası; alıcı veya kiracının adı soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası, iletişim bilgileri ve imzası, alıcı veya kiracının tüzel kişi olması durumunda tüzel kişinin unvanı ve iletişim bilgileri ile temsile yetkili kişisinin adı soyadı ve imzası.
b) Taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi, adresi ve özellikleri.
c) Taşınmazın hangi amaçla gösterildiği ve gösterilme tarihi.
ç) 20 nci maddenin birinci fıkrası çerçevesinde belirlenen hizmet bedeli oranı veya aynı maddenin ikinci fıkrası çerçevesinde belirlenen hizmet bedeli ile tarafların diğer mali ve hukuki sorumlulukları." hükmüne;
"
Hizmet bedeli" başlıklı 20. maddesinin 1. fıkrasında, "Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz." hükmüne; 2. fıkrasında, "Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz." hükmüne yer verilmiştir.
Dava Konusu Yönetmeliğin İncelenmesi:
A) Davanın Konusuz Kalıp Kalmadığı Hususunun İncelenmesi:
05/06/2018 tarih ve 30442 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin dava konusu maddelerinin tamamında, özellikle 14/10/2020 tarihli ve 31274 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile bir takım değişikliklerin yapıldığı görüldüğünden, dava açıldıktan sonra yapılan söz konusu değişiklikler nedeniyle bakılan davanın konusuz kalıp kalmadığının ayrıca irdelenmesi gereği doğmuş; bununla birlikte, Yönetmelik değişikliklerinin içerik, anlam ve kapsamlarının farklılığı (örneğin, bazı hükümler herhangi bir değişikliğe uğramamasına rağmen Resmi Gazete'de yeniden yayımlanmıştır) nedeniyle söz konusu değerlendirmenin her madde yönünden ayrı ayrı yapılmasının uygun olacağı sonucuna varılmış, bu itibarla dava konusu Yönetmelik kurallarının bu yönden incelenmesine geçilmiştir.
1) Yönetmeliğin 19. maddesinin 2. fıkrasının, 20. maddesinin 1. ve 2. fıkralarının incelenmesi:
Anılan maddelerde yapılan değişikliklerin, uyuşmazlığın esasına etkili ve davacının iddialarını karşılar nitelikte olmaması, bazı kuralların içerik açısından herhangi bir değişikliğe uğramaksızın Resmi Gazete'de (başka fıkra ve bentlerde de olsa) aynen yeniden yayımlanması karşısında; anılan fıkralar yönünden uyuşmazlığın esasının incelenmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.
2) Yönetmeliğin 14. maddesinin 1. fıkrasının (j) bendinin incelenmesi:
Anılan bentte, taşınmaz ticaretiyle iştigal edenlerin taşınmazın satılması veya kiralanmasına yönelik yazılı ya da görsel tüm ilan ve reklamlarında; satış veya kiralama koşulları gibi konularda yetkilendirme sözleşmesinin yanı sıra iş sahibinin isteklerine de uygun hareket edeceği öngörülmüştür. Davacı tarafından, anılan düzenlemede yer alan "iş sahibinin istekleri" ifadesinin kapsam ve sınırlarının belirsiz olduğu, emlakçıların taşınmaz sahibinin her türlü emrine uymasının mümkün olmadığı, bu hususun sözleşmeler hukukunun doğasına aykırı olduğu ileri sürülmüştür.
Anılan maddede, 14/10/2020 tarihli ve 31274 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile yapılan değişiklik sonucu, (ı) bendinde, taşınmaz ticaretiyle iştigal edenlerin ilanlarında yetkilendirme sözleşmesine aykırı hususlara yer veremeyeceği şeklinde düzenleme getirilmiştir. Başka bir anlatımla, yapılan değişiklikle emlakçının iş sahibinin isteklerine uygun hareket etmesi yükümlülüğü kaldırılmış olup yeni düzenlemede ilanların düzenlenmesi konusunda yalnızca yetkilendirme sözleşmesi referans olarak kabul edilmiştir. Bu haliyle, davacının anılan maddeye yönelik hukuka aykırılık iddiaları giderilerek talebi yerine getirilmiş olduğundan, bu kısım yönünden davanın konusuz kaldığı anlaşılmıştır.
3) Yönetmeliğin 15. maddesinin 3. fıkrasının (e) bendinin incelenmesi:
Dava konusu düzenlemede, iş sahibi ile işletme arasında düzenlenecek yetkilendirme sözleşmesinde, "üç ayı aşmamak üzere sözleşmenin süresi ve sözleşme süresi içinde taraflardan birinin yazılı bildirimde bulunmaması halinde sürenin sözleşme süresi kadar uzayacağı hususu"na yer verilmesi gerektiği öngörülmüştür. Davacı tarafından ise, dava konusu düzenleme ile yetkilendirme sözleşmesine süre sınırlaması getirildiği, simsarlık sözleşmesinin düzenlendiği Borçlar Kanunu'nda böyle bir sınırlama öngörülmediği gibi getirilen sürenin de her aracılık hizmeti için yeterli olmayacağı ileri sürülmüştür.
14/10/2020 tarihli ve 31274 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Yönetmelikle yapılan değişiklikle, 15. maddenin 2. fıkrasının (e) bendinde, yetkilendirme sözleşmesinde yer alacak hususlar arasında sadece "sözleşmenin süresi" ibaresine yer verilmek suretiyle dava konusu bentte sözleşmenin süresi yönünden taraflara getirilen kısıtlama kaldırılarak taraflara bu konuda serbesti tanınmıştır. Bu haliyle, dava konusu değişiklik ile davacının anılan maddeye yönelik hukuka aykırılık iddiaları giderilerek talepleri yerine getirilmiş bulunduğundan, bu kısım yönünden davanın konusuz kaldığı sonucuna varılmıştır.
4) Yönetmeliğin 19. maddesinin 1. fıkrasının incelenmesi:
Yönetmeliğin dava konusu 19. maddesinin 1. fıkrasında, alım satımına veya kiralanmasına aracılık edilen taşınmazın alıcı veya kiracıya gösterilmesi hizmetinin, her bir taşınmaz için ayrı ayrı taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmek suretiyle verileceği öngörülmüş; davacı tarafından ise, taşınmaz ticareti işiyle iştigal eden işletmelerin alıcı veya kiracılara aynı anda birden çok taşınmazı gösterebildiği, her bir taşınmaz için ayrı ayrı taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmesinin alıcı/kiracı yönünden gereksiz kırtasiyecilik anlamına gelebileceği gibi herhangi bir hukuki sonucunun/borcunun doğacağı endişesiyle imzadan imtina ile de sonuçlanabileceği, uygulamada olduğu gibi gösterilen bütün taşınmazlar için tek bir evrak düzenlenmesinin yeterli görülmesi gerektiği ileri sürülmüştür.
14/10/2020 tarihli ve 31274 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Yönetmelikle dava konusu düzenlemede yapılan değişiklik ile alım satımına veya kiralanmasına aracılık edilen taşınmazın alıcı veya kiracıya fiziksel olarak veya elektronik ortamda gösterilmesi hizmetinin, taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmek suretiyle verileceğinin öngörüldüğü, her bir taşınmaz için ayrı ayrı taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmesi şeklindeki kuralın yürürlükten kaldırıldığı, aynı maddenin -değişiklikle eklenen- 4. fıkrasında da, taşınmaz gösterme belgesinin (her bir taşınmaz için değil) her bir alıcı veya kiracı için ayrı ayrı düzenleneceğinin belirtildiği görülmektedir. Bu itibarla, davacının anılan fıkraya yönelik talepleri yerine getirilmiş bulunduğundan, 1. fıkra yönünden dava konusuz kalmıştır.
Sonuç olarak, anılan değişiklikler ile Yönetmeliğin dava konusu 14. maddesinin 1. fıkrasının (j) bendinin, 15. maddesinin 3. fıkrasının (e) bendinin ve 19. maddesinin 1. fıkrasının iptalleri istemi yönünden davanın konusuz kaldığı anlaşılmaktadır.
B) Yönetmeliğin Yetki Yönünden İncelenmesi:
Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri bir arada değerlendirildiğinde; perakende sektörünün ve perakende işletmelerin ülke genelinde dengeli bir şekilde yayılması, büyümesi ve gelişmesine yönelik çalışmalar yapmak, taşınmaz ve ikinci el motorlu kara taşıtı alım satımı gibi ticari faaliyetleri yürütenlere yönelik mesleki davranış kurallarını belirlemeye ve bu faaliyetlerin yürütülmesine ilişkin düzenlemeler yapmak, Kanunun uygulanmasıyla ilgili olarak oluşan tereddütleri gidermek, perakende ticarete yönelik düzenlemeler yapmak ve her türlü idari tedbiri almak, perakende ticarete ilişkin mevzuatla verilen görevleri yerine getirmek konusunda Ticaret Bakanlığının yetkili olduğu; tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı ve kiralanması ile tapu işlemlerine aracılık eden, taşınmazla ilgili danışmanlık ve yönetim hizmeti veren gerçek veya tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların mesleki faaliyetlerini, yetki belgesinin verilmesi, yenilenmesi, askıya alınması ve iptaline ilişkin usul ve esasları, taşınmaz ticaretiyle iştigal eden işletmelerde aranan şartları, bu işletmelerin faaliyetlerine ilişkin yükümlülüklerini ve Bakanlık, yetkili idareler ile ilgili diğer kurum ve kuruluşların taşınmaz ticaretine ilişkin görev, yetki ve sorumluluklarını düzenleyen Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin de anılan yetki kapsamında kaldığı; dolayısıyla dava konusu kuralları içeren Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte yetki yönünden hukuka aykırılık bulunmadığı açıktır.
C) Davanın, Konusuz Kalmadığı Sonucuna Varılan Yönetmelik Kuralları Yönünden, Davacının İddiaları İle Sınırlı Olarak İncelenmesi:
1) Yönetmeliğin 19. maddesinin 2. fıkrasının incelenmesi:
Dava konusu fıkrada, taşınmaz gösterme belgesinde asgari olarak verilmesi gereken bilgiler tahdiden 4 bent halinde sayılmış ve davacı tarafından anılan fıkranın bütünüyle iptali istenilmiş ise de; dava dilekçesinde öne sürülen hukuka aykırılık sebeplerinin, yalnızca müşterinin (alıcı/kiracının) T.C. kimlik numarası ile sınırlı olduğu anlaşıldığından, inceleme, anılan fıkrada yer alan "T.C. kimlik numarası" ibaresi yönünden yapılmıştır.
Davacı, taşınmaz gösterme belgesinde müşterinin (alıcı/kiracının) T.C. kimlik numarasının yer almasının, müşterinin imzadan imtinasına neden olacağı gibi 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu'na da aykırılık teşkil ettiğini ileri sürmektedir.
Taşınmaz simsarlığı (emlakçılık) faaliyeti kapsamında düzenlenen, taşınmaz ve taraflar hakkında Yönetmelikte belirtilen bilgileri içeren ve muhtemel risklerin ortaya çıkması durumunda tarafların haklarını koruyan taşınmaz gösterme belgesi ile aracılık hizmetinin kayıt altına alınması amaçlanmaktadır. Bu kapsamda taşınmaz gösterme belgesinde Yönetmelikte öngörülen bir takım bilgilerin yer almasının, taşınmaz ticaretinin düzenli ve sağlıklı bir şekilde yürütülmesi için gerekli olduğu kuşkusuzdur. Dolayısıyla işletmenin hangi taşınmaz için kimlere hizmet sunduğunun ispatında önemli bir araç olan bu belgede, hizmet sunulan alıcı veya kiracının kimliğinin tespiti için adı-soyadı ve imzası ile yeniden erişilebilmesi için iletişim bilgilerinin yanı sıra kimlik numarası gibi ayırt edici, değişmez bilgilerin bulunması gerektiğine yönelik dava konusu düzenlemede kamu yararı ve hizmet gereklerine aykırılık bulunmamaktadır.
Öte yandan, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu'nun 5. maddesinde, kişisel verilerin, kişisel verisi işlenecek kişinin "açık rızasının bulunması" veya "temel hak ve özgürlüklerine zarar verilmemesi kaydıyla, veri sorumlusunun meşru menfaatleri için veri işlenmesinin zorunlu olması" hallerinde işlenebileceği hükme bağlanmıştır. Buna göre, taşınmazı görmek isteyen alıcı/kiracının açık rızasının varlığı veya taşınmaz ticaretiyle iştigal eden işletmenin hizmet bedeline ulaşmak amacıyla dava konusu Yönetmelikten kaynaklanan veri işleme zorunluluğu dikkate alındığında, kişisel veri kapsamında bulunan T.C. kimlik numarasının taşınmaz gösterme belgesine işlenmesi koşullarının oluştuğu anlaşıldığından, dava konusu kuralda anılan Kanuna aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Nitekim, davalı idarece, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik taslağının kişisel verilere ilişkin hüküm içeren kısımları hakkında Kişisel Verileri Koruma Kurumundan görüş talep edildiği ve dava konusu düzenlemeyle ilgili herhangi olumsuz bir görüş bildirilmediği beyan edilmiştir. Bu itibarla, davacının aksi yöndeki iddiasına itibar edilmemiştir.
2) Yönetmeliğin 20. maddesinin 1. ve 2. fıkralarının incelenmesi:
Anılan düzenlemelerde, alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranının, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla; kiralamaya aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedelinin ise, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamayacağı öngörülmüştür. Davacı tarafından; 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanunu'nun 62. maddesi uyarınca taşınmaz simsarlığı faaliyetlerinde uygulanacak fiyat tarifesini belirleme yetkisinin emlak komisyoncuları odalarına ait olduğu, 6585 sayılı Kanun'da hizmet bedeli konusunda açık bir yetki verilmediğinden, 5362 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması gerektiği, davalı idarece odaların yetkisine tecavüz edildiği ileri sürülmektedir.
6585 sayılı Kanun'da, perakende ticaret, "mal ve hizmetlerin perakende işletmelerce satışı ve pazarlanmasıyla ilgili faaliyetler bütünü" olarak tanımlanmış, bu suretle "bir taşınmazın üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın kurulması amacıyla gerçekleştirilen aracılık hizmeti" olarak tanımlanabilecek taşınmaz simsarlığı (emlakçılık) faaliyeti de Kanun kapsamına alınmıştır. Anılan Kanun'un amaçları arasında, perakende ticaretin serbest piyasa ortamında etkin ve sürdürülebilir rekabet şartlarına göre yapılması, tüketicinin korunması da sayılmış; ayrıca davalı Bakanlık, taşınmaz alım satımı gibi ticari faaliyetleri yürütenlere yönelik mesleki davranış kurallarını belirlemeye ve bu faaliyetlerin yürütülmesine ilişkin düzenlemeler yapmaya yetkili kılınmıştır. Dolayısıyla, taşınmaz simsarlığı (emlakçılık) faaliyetini yürütenlerin bu faaliyetleri karşısında alacakları hizmet bedelini, etkin ve sürdürülebilir rekabet şartlarının ve tüketicinin korunmasının sağlanması suretiyle belirleme konusunda davalı Bakanlığın yetkili olduğunda kuşku bulunmamaktadır.
Her ne kadar, 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanunu'nun 62. maddesinin 1. fıkrasında, "Bu Kanuna tabi esnaf ve sanatkârlarca üretilen mal ve hizmetlerin fiyat tarifeleri, bağlı bulundukları odalarca hazırlanır ve odanın mensubu olduğu birlik yönetim kurulu tarafından fiyat tarifesinin sunulmasından sonra otuz gün içinde onaylanır veya reddedilir. Onaylanan fiyat tarifesi belediye, mülki amirlik ve ilgili odaya yedi gün içerisinde bildirilir ve bu andan itibaren yürürlüğe girer. Fiyat tarifeleri, uygulanacak azami hadleri gösterir.
" hükmü yer almakta ise de; anılan Kanun'un, esnaf ve sanatkârlar ile bunların yanlarında çalışanlar ve esnaf ve sanatkârlar tarafından kurulan esnaf ve sanatkârlar odaları ile bu odaların üst kuruluşları olan birlik, federasyon ve Konfederasyonlar yönünden "genel kanun" niteliğinde bulunduğu, taşınmaz ticaretiyle iştigal eden tacir ile esnaf ve sanatkârların perakende işletme olarak kabul edildiği 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun ve bu Kanuna dayanılarak hazırlanan dava konusu Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin ise, bu kişiler, dolayısıyla uyuşmazlık açısından "özel kanun" niteliğinde bulunduğu, genel ve özel kanunların birbirleriyle çatışması halinde "özel kanun"un uygulanması gerektiği açık olduğundan, 5362 sayılı Kanun'un anılan hükümlerinin uyuşmazlığa uygulanmasına hukuki olanak bulunmamaktadır.
Bu durumda, taşınmaz ticaretine ilişkin aracılık faaliyetinde bulunan işletmelerce sunulan hizmet karşılığında alınacak bedelin azami sınırının belirlenmesine yönelik hükümler içeren dava konusu düzenlemelerin, bir yandan, gerek iş sahibinin gerekse alıcı/kiracının herhangi bir sınır olmaksızın borç altına sokulmasına engel olmak suretiyle tüketicilerin menfaatlerini korurken; diğer yandan, hizmet bedelini, yetkilendirme sözleşmesine konu taşınmazın satış/kira bedeli üzerinden belirlemek suretiyle işletmenin sarf etmiş olduğu emek ve zamanın karşılığı hak ettiği tutarı almasını, taşınmaz simsarlığı faaliyetinin etkin ve sürdürülebilir rekabet şartlarına göre yapılmasını sağladığı anlaşılmakta olup, bu haliyle dava konusu kurallar ile çatışan menfaatler arasında makul ve adil bir denge kurulduğu sonucuna varıldığından, düzenlemelerde hukuka ve kamu yararına aykırılık görülmemiştir.
KARAR SONUCU :
Açıklanan nedenlerle;
1. 05/06/2018 tarih ve 30442 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 19. maddesinin 2. fıkrası, 20. maddesinin 1. ve 2. fıkraları yönünden DAVANIN REDDİNE,
2. 05/06/2018 tarih ve 30442 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 14. maddesinin 1. fıkrasının (j) bendi, 15. maddesinin 3. fıkrasının (e) bendi, 19. maddesinin 1. fıkrası yönünden konusu kalmayan dava hakkında KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA,
3. Ayrıntısı aşağıda gösterilen toplam … TL yargılama giderinin 1/2'si olan … TL'nin davacı üzerinde bırakılmasına, 1/2'si olan … TL'nin ise davalı idareden alınarak davacıya verilmesine,
4. Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca … TL vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalı idareye verilmesine, … TL vekâlet ücretinin davalı idareden alınarak davacıya verilmesine,
5. Posta gideri avansından artan tutarın kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine,
6. Bu kararın tebliğ tarihini izleyen 30 (otuz) gün içerisinde Danıştay İdari Dava Daireleri Kuruluna temyiz yolu açık olmak üzere, 22/02/2023 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.