T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2019/12386
Karar No : 2023/2659
TEMYİZ EDEN (DAVACI) : ...
VEKİLİ : Av. ...
KARŞI TARAF (DAVALI) : ... Belediye Başkanlığı
VEKİLİ : Av. ...
İSTEMİN KONUSU :... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: Sakarya ili, Adapazarı ilçesi, ... Mahallesi, .. ada, ..., ... ve ... parsel sayılı taşınmazları kapsayan alanda 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca ... tarih ve ... sayılı belediye encümeni kararıyla onaylanan parselasyon işleminin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:.. sayılı kararda; dosyada yer alan bilgi ve belgelerle yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporun birlikte değerlendirilmesinden, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun teşekkül etmiş olması nedeniyle imar adasının içinden geçirilen düzenleme sınırının uygun olduğu, DOP oranının yasal sınırın altında olduğu, davacıya verilen imar parselinin kadastral parseline isabet ettiği, ekonomik yönden eş değer olduğu, tahsis, parselleme ve dağıtım ilkelerine aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle, dava konusu işlem hukuka uygun bulunarak davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: İstinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının hukuka ve usule uygun olduğu ve istinaf dilekçelerinde ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği gerekçesiyle 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Parselasyon işleminin kamuya taşınmaz kazandırmak amacıyla yapıldığı, taşınmazlarda herhangi bir değer artışı olmadığı, imar adasının kalan kısmının nasıl imara uygun teşekkül ettiği, bu parsellerden nasıl düzenleme ortaklık payı kesileceğine ilişkin bir tespite yer verilmediği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuştur.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ ...'İN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY :
Sakarya ili, Adapazarı ilçesi, ... Mahallesi, ...ada, ..., ... ve ... parsel sayılı taşınmazları kapsayan alanda 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca ... tarih ve ... sayılı belediye encümeni kararıyla onaylanan parselasyon işleminin iptali istemiyle görülmekte olan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
3194 sayılı İmar Kanununun "Arazi ve arsa düzenlemesi" başlıklı 18. Maddesinin işlem tarihinde yürürlükte olan şekliyle, "İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.
Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.
Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır." hükmüne yer verilmiştir.
İşlem tarihinde yürürlükte olan İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "Tanımlar" başlıklı 4.maddesinin 1. fıkrasının (a) bendinde, düzenleme sahasının, sınırı tespit edilerek düzenlenmesine karar verilen saha olduğu; (b) bendinde, düzenleme sınırının, düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınır olduğu belirtilmiş, aynı Yönetmeliğin "Düzenleme sahalarının tespiti esasları" başlıklı 5. maddesinde, "Belediye ve mücavir alan sınırı içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir. Konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edilir. Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz. Ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebilir." kuralına, "Düzenleme sınırının geçirilmesi" başlığını taşıyan 6. maddesinde, "Düzenleme Sınırı: a) İskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından, b) İskan sahası içindeki yollarda yol ekseninden, c) İbadet yeri ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilir. Ancak, imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır. Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilir. Parsel büyük ise, ifraz yapılarak ifraz sınırından geçirilir." kuralına yer verilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Dosyanın incelenmesinden, dava konusu parselasyon işlemi ile yalnızca davacının hissedar olduğu taşınmazların düzenleme sahası içine alındığı, ... ve ... sayılı parsellerin yer aldığı imar adasının geri kalan kısmının düzenlemeye dahil edilmediği görülmüş olup, bilirkişi raporunda imar adasının dava konusu taşınmazlar dışındaki kısmının imar mevzuatına uygun teşekkül etmiş olması nedeniyle düzenleme sınırı içine alınmamasının İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5. maddesine aykırılık teşkil etmediği belirtilmiştir.
İmar hukukunda yasal bir dayanağı bulunmamakla birlikte bedelsiz terk kavramı, imar planı bulunan alanlarda 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi kapsamında parselasyon işleminin yapılmaması ya da çeşitli sebeplerle yapılmasının mümkün olmadığı durumlarda 3194 sayılı İmar Kanunununun 15. ve 16. maddeleri çerçevesinde, taşınmazın imar planında yapılaşılabilecek kısmı için parsel oluşturularak aynı taşınmazın yol, yeşil alan vb. kısımlarının kişinin isteği doğrultusunda kamuya bırakılması işlemidir.
Dairemizin içtihatlarına göre taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine bir uygulama işlemine dayanan ve yapılaşma amacıyla taşınmazın bir kısmının kamuya terk edilmesi suretiyle yapılan kesintilerin ''düzenleme ortaklık payı'' ile aynı amaca hizmet ettiği için sonradan yapılacak bir parselasyon işleminde bu taşınmazlara terk oranını belirlenmiş düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınması gerekmektedir. Nitekim 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesine 10/07/2019 tarihinde 7181 sayılı Kanun ile eklenen 8. fıkra ile parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların yeni yapılacak parselasyon planında düzenleme ortaklık payı hesabında dikkate alınacağı yolundaki hüküm altına alınmış, bu husus yasal düzenleme ile de açıklığa kavuşturulmuştur.
Uyuşmazlıkta, imar adasının dava konusu taşınmazlar dışındaki kısmının imar mevzuatına uygun teşekkül etmiş olduğundan bahisle düzenleme sınırının uygun olduğu sonucuna ulaşılmışsa da imar adasının daha önce yapılan parselasyon işlemiyle mi yoksa taşınmazlardan yapılan terk işlemleriyle mi teşekkül ettiğine ilişkin bir tespite yer verilmediği görülmektedir.
Davaya konu taşınmazların bulunduğu imar adasında yer alan diğer taşınmazların daha önce yapılan terklerle imar mevzuatına uygun teşekkül etmiş olması durumunda bu taşınmazlardan, yapılacak parselasyon işlemiyle belirlenmiş düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınması gerekeceğinden ve bu durum dava konusu taşınmazlardan kesilen düzenleme ortaklık payını etkileyeceğinden, terk işlemiyle oluşan imar parsellerinin de düzenleme sahasına dahil edilmesi gerekmektedir.
Bu durumda, dava konusu taşınmazların bulunduğu imar adasının kalan kısmının nasıl imara uygun teşekkül ettiğinin araştırılarak, bu taşınmazların düzenleme sınırı dışında bırakılarak yalnızca davacıya ait taşınmazların düzenleme sahası içine alınmasının mevzuatta yer alan ilkelere uygun olup olmadığı hakkında gerekirse bilirkişiden ek rapor alınarak uyuşmazlık hakkında yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1. 2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan davacının temyiz isteminin kabulüne,
2. Davanın yukarıda özetlenen gerekçeyle reddine ilişkin Mahkeme kararına yönelik olarak yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:... , K:... sayılı kararının BOZULMASINA,
3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesine gönderilmesine, 13/03/2023 tarihinde, kesin olarak, oybirliğiyle karar verildi.