T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2019/15512
Karar No : 2023/4769
TEMYİZ EDEN (DAVACI) : …
VEKİLİ : Av. …
KARŞI TARAF (DAVALILAR) : 1- … Büyükşehir Belediye Başkanlığı
VEKİLİ : Av. …
2- … Belediye Başkanlığı - …
VEKİLİ : Av. …
İSTEMİN KONUSU : … Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:.., K:… sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: Kocaeli ili, Dilovası ilçesi, … Mahallesi, … pafta, … sayılı parseli kapsayan alanda parselasyon yapılmasına ilişkin Dilovası Belediye Encümeninin … tarihli, … sayılı kararının iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararda; dosyanın ve yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporun birlikte incelenmesinden, dava konusu parselasyona ilişkin düzenleme sınırının tespitinde mevzuata aykırılık bulunmadığı, parselasyon planının imar planı ile imar mevzuatına uygun olduğu, doğru oranlarda düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi ve kamu ortaklık payı (KOP) tahsisi yapıldığı, davacıya yapılan tahsis ile hisse çözümlemesinin tahsis ilkelerine ve mevzuata uygun olduğu anlaşıldığından dava konusu parselasyon işleminde hukuka ve mevzuata aykırılık bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle, dava konusu işlem hukuka uygun bulunarak davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: İstinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının hukuka ve usule uygun olduğu ve istinaf dilekçelerinde ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davacı tarafından, uyuşmazlık konusu parsel üzerinde binasının bulunduğu ve alana ilişkin 1/1000 ölçekli koruma amaçlı uygulama imar planına göre parselasyonda bina ile yolların ve komşu mesafelerinin 3 ve 5 metreden daha az belirlenemeyeceği halde imar planı kararlarına uyulmadığı, parsel üzerindeki yapısının korunmadığı, parselasyon sonucunda belediye yanında üçüncü kişilerle de hisseli tahsis yapılması nedeniyle taşınmazın mülkiyetinin belediyeden satın alınarak müstakil mülkiyete kavuşma olanağının ortadan kaldırıldığı, hatalı bilirkişi raporuna göre verilen kararın bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI :
Kocaeli Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından; işlemin mevzuata uygun şekilde yapıldığı, ayrıntılı bilirkişi raporu doğrultusunda verilen kararın usul ve hukuka uygun olduğu belirtilerek istemin reddi gerektiği savunulmuştur.
Dilovası Belediye Başkanlığı tarafından; işlemin usule ve hukuka uygun olduğu, bilirkişi
raporu doğrultusunda verilen kararın usul ve hukuka uygun olduğu belirtilerek istemin reddi
gerektiği savunulmuştur.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'IN DÜŞÜNCESİ: Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY :
Davacının maliki olduğu Kocaeli ili, Dilovası ilçesi, … Mahallesi, … pafta, … sayılı parsel, kadastro parseli olarak 417 m2 alana sahip olup 99,50 m2'sinin bedelsiz olarak yola terk edilmesi sonucunda elde edilen 317,50 m2'lik parsel üzerinde; … tarihli, … sayılı yapı ruhsatına göre inşa edilmiş ve … tarihli,… sayılı yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş bina bulunmaktadır.
Dilovası Belediye Encümeninin … tarih ve … sayılı kararıyla yapılan parselasyona karşı 3. şahıs tarafından açılan davada, ... İdare Mahkemesince … tarihli, E:…, K:… sayılı kararla; dava konusu parselasyon işleminin, 5216 sayılı Kanunun 7/b maddesi uyarınca onaylanmak üzere Kocaeli Büyükşehir Belediyesi onayına sunulmadığı anlaşıldığından, dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varıldığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiştir.
Anılan yargı iptal kararı uyarınca dava konusu parseli kapsayan alanda Dilovası Belediye Encümeninin … tarihli, … sayılı kararı ile kabul edilen parselasyon Kocaeli Büyükşehir Belediye Encümeninin … tarihli, … sayılı kararı ile onaylanmıştır.
Bunun üzerine görülmekte olan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
3194 sayılı İmar Yasasının 18.maddesinin 1.fıkrasının işlem tarihinde yürürlükte olan hâli; "İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birbirleri ile yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya Belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler Valilikçe kullanılır." hükmünü, 2.fıkrasının işlem tarihinde yürürlükte olan hâli; "Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.” hükmünü, 6.fıkrasının işlem tarihinde yürürlükte olan hâli; "Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez." hükmünü düzenlemektedir.
İşlem tarihinde yürürlükte olan İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "Düzenleme Ortaklık Payı Oranına Ait Esaslar" başlıklı 11. maddesinde; "Düzenleme ortaklık payı oranı: Bir düzenleme sahasında tesbit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin yüzölçümü miktarına oranı olduğu, evvelce yapılan düzenlemeler dolayısıyla düzenleme ortaklık payı veya bu maksatla başka isimlerle bir pay alınmış olan arazi veya arsalar bu ortaklık payı hesabına katılmayacağı, ancak, taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine, mülga 6785-1605 sayılı İmar Kanununun 39 uncu maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını % 35`e (% 40) tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir." düzenlemesine yer verilmiştir.
İşlem tarihinden sonra yürürlüğe giren Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in "Geri Dönüşüm İşlemleri" üst başlıklı, "Mahkeme kararıyla iptal edilen parselasyon planları" başlıklı 37. maddesinin 1.fıkrası; "Mahkeme kararında parsel bazlı iptal kararı varsa; mevcut imar parselleri üzerinden yapılabiliyorsa sadece o parsel ya da parsellere yönelik düzeltme yapılır. İptal kararına konu parselde, uygulama alanındaki diğer parsellerde etkilendiğinden düzeltme yapılamıyorsa; etkilenen diğer parseller de dikkate alınarak veya uygulama alanının tamamında yeni bir parselasyon planı yapılır.", 2.fıkrası; "Mahkeme kararıyla parselasyon planının, parselasyon planını onaylayan encümen kararının ya da ilgili kurum onayının iptal edilmesi halinde; geri dönüşüm işlemlerinin yapılarak parselasyon planından önceki kök parsellere dönülmesi gerekmektedir. Ancak uygulama sahasında iptal edilen parselasyon planı sonucunda oluşan imar parselleri üzerinde; ihdasen oluşan taşınmazların satışı, yapı ruhsatı, kat irtifakı, kat mülkiyeti gibi tasarruflarda bulunulması halinde, bu tasarruflar ve mahkemenin iptal gerekçeleri de dikkate alınarak geri dönüşüm işlemleri ile birlikte aynı anda yeni bir parselasyon planının yapılması zorunludur.", 3.fıkrası; "Mahkeme kararında sadece eksik ya da hatalı görülen parselasyon planının düzeltilmesi isteniyorsa ve mevcut tescilli imar parselleri üzerinden yapılacak yeni bir uygulama ile mahkeme kararı gerekçeleri yerine getirilebiliyorsa, tescilli imar parselleri üzerinden yeni bir parselasyon planı yapılabilir." hükmünü düzenlemiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Yukarıda yer verilen Kanun ve Yönetmelik hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden, parselasyon işlemiyle amaçlananın, imar planına uygun yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmak ve yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının imar parsellerinde oluşan değer artışı karşılığında düzenlemeye giren parsel maliklerinden bedelsiz olarak alınarak kamunun eline geçmesini sağlamak olduğu anlaşılmaktadır.
Dava konusu parselasyon işleminin dayanağı 1/1000 ölçekli uygulama imar planında umumi hizmet alanlarının düzenlemeye giren tüm taşınmaz maliklerinden eşit oranda alınacak düzenleme ortaklık payı ile karşılanması gerektiği açıktır.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Yasasının 2. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendinde; iptal davaları, idari işlemler hakkında yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden biri ile hukuka aykırı olduklarından dolayı iptalleri için menfaatleri ihlal edilenler tarafından açılan davalar olarak tanımlanmıştır.
İdare Hukukunda "iptal" kararı, bir işlemin hukuka uygun olup olmadığını denetleyen yargı organının işlemin geçerliliğini etkileyen bir sakatlık saptaması halinde, işlemin geriye yürür biçimde ortadan kalkmasını sağlayan bir yargı hükmüdür.
Parselasyon yapılmış bir alanda tekrar parselasyon yapılabilmesi için; söz konusu parselasyon işleminin yargı kararıyla iptaline karar verilmesi, alanda yeni bir plan yapılması ya da mevcut parselasyon planında maddi hatanın bulunması gerekmektedir.
Yeni bir imar planı gerekçesi ile yeniden yapılan parselasyon işlemlerinde, önceki parselasyon işlemi hukuki varlığını koruduğundan, tescilli imar parselleri üzerinden tekrar düzenleme ortaklık payı (DOP) alınmaksızın dağıtıma tabi tutulması gerekli iken, mahkeme kararı sonucu "iptal" hükmü esas alınarak yeniden yapılan parselasyon işlemlerinde, önceki parselasyon işlemi hukuki varlığını yitirdiğinden, öncelikle tescilli imar parsellerinin DOP ve kamu ortaklık payı (KOP) paylarının iadesi suretiyle parselasyon planından önceki kök parsellere dönülmesi ve böylelikle parselasyon öncesi hukuki duruma yeniden gelinmesinin sağlanması, sonrasında mer'i uygulama imar planı hüküm ve kararları da esas alınarak tespit edilecek düzenleme sınırı içerisinde hesaplanan DOP ve KOP oranları çerçevesinde parselasyon işleminin tesis edilmesi zorunludur. Nitekim Danıştay Altıncı Dairesinin 16/11/2016 tarihli, E:2014/1698, K:2016/7402 sayılı kararı da bu yöndedir. Yine, işlem tarihinden sonra yürürlüğe giren Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in ilgili maddelerinde de konuya ilişkin düzenlemelerin yukarıda açıklanan Danıştay içtihatlarına uygun şekilde ele alındığı görülmektedir..
Burada önemle belirtmek gerekir ki; müstakil veya az hisseli mülkiyet yapısının hisseli hale getirilmesi-hissedar sayısının artırılması ve/veya kadastral parselin eşdeğeri olmayan yerden imar parseli tahsisi yapılması gibi dava konusu parsele özel gerekçelerle parselasyonun iptali yolunda verilen Mahkeme kararları yeni yapılacak parselasyonda geri dönüşüm yapılarak kadastral parsel üzerinden uygulama yapılmasını zorunlu kılmamaktadır. Parsel bazlı iptal kararı verilmesi durumunda sadece uyuşmazlık konusu parselde ve/veya iptaline karar verilen parselasyondan etkilenen diğer parsellerde düzeltme yapılarak mevcut hukuka aykırılıklar giderilebiliyorsa parselasyonun tamamının iptali gerekmemektedir. İdare Mahkemesince, parselasyonun dayanağı imar planına uygun yapılmaması, düzenleme sınırının mevzuata uygun geçirilmemesi, DOP'un hatalı belirlenmesi veya eşitliğe aykırı şekilde uygulanması, parselasyonun dayandırıldığı mevzuat hükümlerinin parselasyon sahasının hukuksal durumuna ve taşıdığı özelliklere uygun olmaması, parselasyon işlemini kabul eden ve onaylayan mercilere ilişkin usul ve hukuka aykırılıklar gibi parselasyona ilişkin genel iptal sebebi oluşturan durumların varlığı halinde yargı yerince verilen iptal kararından sonra yapılacak parselasyonda ise mutlaka geri dönüşüm işlemi uygulanmalıdır. Bu suretle parselasyona tabi tutulan parselin parselasyondan önceki durumuna (kadastral parsel) ulaşılarak sil baştan hukuka uygun yeni bir parselasyon yapılması olanaklı hale gelir.
Somut olayda, 2011 tarihli parselasyonun büyükşehir belediyesince onaylanmadığı gerekçesiyle yargı kararı ile iptaline karar verilmesi üzerine, iptal kararının gereklerinin yerine getirilmesi amacıyla ve geri dönüşüm işlemi uygulanmak suretiyle dava konusu parselasyonun yapıldığı, bu kapsamda DOP ve KOP oranlarında da değişikliğe gidildiği anlaşılmaktadır.
Yukarıda açıklandığı üzere, Mahkeme kararı sonucu "iptal" hükmü esas alınarak yeniden yapılan parselasyon işleminde, geri dönüşüm yapılırken; önceki parselasyon işlemi hukuki varlığını yitirdiğinden, öncelikle tescilli imar parsellerinin DOP ve kamu ortaklık payı (KOP) paylarının iadesi suretiyle parselasyon planından önceki kök parsellere dönülmesi ve böylelikle parselasyon öncesi hukuki duruma yeniden gelinmesinin sağlanması, sonrasında mer'i uygulama imar planı hüküm ve kararları da esas alınarak tespit edilecek düzenleme sınırı içerisinde hesaplanan DOP ve KOP oranları çerçevesinde parselasyon işleminin tesis edilmesi zorunludur. Dava konusu parselasyonda ise, geri dönüşüm işleminin uygulandığı, ancak geri dönüşüm usulünün mevzuata ve Danıştay içtihatlarına uygun şekilde gerçekleştirilmediği görülmekte olup hukuka uyarlık bulunmamaktadır.
Geri dönüşüm işleminin, önceki yola terk de dikkate alınarak ve dava konusu parselin 417 m2 olan kadastral alanına dönülmesi suretiyle uygulanması sonucunda, yeni parselasyonun kök parsel alanı üzerinden yapılması gerekmektedir. Böylece kadastral parsel alanı üzerinden düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldığında, DOP miktarının altında kalan bir terk yapılmış ise DOP miktarına tamamlamak üzere ilave kesinti yapılarak parselasyon planındaki diğer parsel maliklerinin durumu ile eşitlik sağlanabilecektir.
Uyuşmazlıkta, bir diğer husus; dava konusu parselasyonun dayanağı uygulama imar planında en küçük parsel alanının 500m2 olarak belirlenmesi nedeniyle davacıya kadastral altlığın bulunduğu alanda oluşturulan imar parselinin müstakil olarak tahsis edilemediği anlaşılmaktadır. Parselasyonun dayanağı imar planı dava konusu edilmediği için en küçük parsel alanının 500m2 olarak belirlenmesi hakkında değerlendirme yapılamayacağı tabiidir. Davacıya müstakil tahsis yapılmasına olanak bulunmamakla birlikte az hisseli tahsis yapılması mümkün ise idarenin mümkün olduğunca az hisseli bir mülkiyet yapısı oluşturulmasını hedeflemesinin mevzuat hükümleri gereği olduğu ise açıktır.
Dosya kapsamında yapılan incelemede, davacıya tahsis edilen parselin davalı belediye ve üçüncü şahıslarla hisseli olduğu, ancak dava konusu parselasyon alanı içinde belediyenin müstakil taşınmazlarının bulunduğu ve üçüncü şahıslara ilişkin olarak sadece belediye ile hisseli olacak şekilde tahsis parsellerinin oluşturulduğu anlaşılmıştır.
Mevzuata aykırı şekilde yapıldığı anlaşılan dava konusu parselasyonun iptali gerektiğinden, davalı idareler tarafından alanda yapılacak yeni parselasyonda davacıya, mevcut binasının korunması amacıyla dava ve temyiz dilekçelerinde ileri sürdüğü hususlar da dikkate alınarak, teknik imkanların elverdiği ölçüde salt belediye ile hisseli olacak şekilde tahsis parseli oluşturulmasına özen gösterilmelidir.
Bu itibarla, dava konusu işlemde hukuka uygunluk bulunmadığından davanın reddine ilişkin Mahkeme kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında isabet görülmemiştir.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1. 2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan davacının temyiz isteminin kabulüne,
2. Davanın yukarıda özetlenen gerekçeyle reddine ilişkin Mahkeme kararına yönelik olarak yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu … Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının BOZULMASINA,
3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesine gönderilmesine, 18/05/2023 tarihinde, kesin olarak, oybirliğiyle karar verildi.