T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2020/10785
Karar No : 2023/3423
TEMYİZ EDEN (DAVALI) : …Belediye Başkanlığı
VEKİLİ : Av. …
KARŞI TARAF (DAVACILAR) : 1- … 2- … 3- … 4- …
VEKİLİ : Av. …
İSTEMİN KONUSU : …Bölge İdare Mahkemesi … İdari Dava Dairesinin …tarih ve E:…, K:…sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: Denizli İli, Buldan İlçesi, …Mahallesi, …ada, …parsel sayılı taşınmazı da kapsayan alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işleminin kabulüne ilişkin Buldan Belediye Encümeninin …tarih ve …sayılı kararı ile bu kararın onaylanmasına ilişkin …tarih ve …sayılı Denizli Büyükşehir Belediye Encümeni kararı ve parselasyona yapılan itirazın reddine ilişkin … tarih ve …sayılı Buldan Belediye Encümeni kararının iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: …İdare Mahkemesince verilen …tarih ve E:…, K:…sayılı kararda; Mahkemenin, E: … sayılı dava dosyasında yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporun birlikte değerlendirilmesinden; dava konusu parselasyon işleminde düzenleme sınırının, 3194 sayılı İmar Kanunun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmelik hükmüne uygun geçirildiği, dayanağı 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarına uygunluk sağlandığı, ancak uygulamanın yapıldığı alanın “pazarlama alanı” tanımı altında umumi hizmet alanlarından sayılan pazar yeri olduğu dolayısıyla bu alanın tamamının düzenleme ortaklık payından (DOP) oluşturulması gerekir iken imara tahsisli bir alan gibi görülerek düzenleme ortaklık payı hesabı yapıldığı anlaşıldığından dava konusu parselasyon işleminde ve bu parselasyona yapılan itirazın reddine ilişkin kararda hukuka uygunluk bulunmadığı sonucuna ulaşıldığından dava konusu işlemlerin iptaline karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: İstinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının hukuka ve usule uygun olduğu ve istinaf dilekçelerinde ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Dava konusu işlemin Denizli Büyükşehir Belediye Encümenince tesis edildiği, ancak büyükşehir belediyesinin davaya dahil edilmediği, dava konusu işlemin dayanağı 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planına uygun olduğu, pazarlama alanı olarak planlanan alanın ticaret alanı olduğu, söz konusu alanda esnaflara ait iş yeri bulunduğu, temyiz isteminin kabulüne karar verilmesi gerektiği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI :Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının hukuk ve usule uygun olduğu belirtilerek istemin reddi gerektiği savunulmuştur.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'IN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY : Uyuşmazlık konusu taşınmazın, 1/5000 ölçekli nazım imar planında (tarihi belirtilmemiş) kentsel çalışma alanları başlığı altında yer alan pazarlama alanı olarak, genişliği belirtilmemek suretiyle yol alanı olarak, 04.05.2007 tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planında kısmen pazarlama alanı kısmen 12 metre yol alanı olarak planlanmıştır.
Buldan Belediye Encümeninin …tarih ve …sayılı kararı ile kabul edilen ve …tarih ve …sayılı Denizli Büyükşehir Belediye Encümeni kararı ile onaylanan parselasyona işlemi, 04.04.2018- 04.05.2018 tarihleri arasında askıya çıkarılmıştır.
Davacı tarafından, taşınmazların tek parsel haline getirilmesinin ve tek parsel haline getirilen taşınmaza belediyeye ait şirketin hisse sahibi yapılmasının uygun olmadığı, yapılaşmalar dikkate alınmadan yapıldığı iddialarıyla yapılan itirazın …tarih ve …sayılı Buldan Belediye Encümeni kararı ile reddi üzerine 06.07.2018 tarihinde bakılmakta olan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
3194 sayılı İmar Kanununun "Arazi ve arsa düzenlemesi" başlıklı 18. Maddesinin işlem tarihinde yürürlükte olan şekliyle, "İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.
Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.
Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır." hükmüne yer verilmiştir.
İşlem tarihinde yürürlükte olan İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "Tanımlar" başlıklı 4.maddesinin 1. fıkrasının (a) bendinde, düzenleme sahasının, sınırı tespit edilerek düzenlenmesine karar verilen saha olduğu; (b) bendinde, düzenleme sınırının, düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınır olduğu belirtilmiş, aynı Yönetmeliğin "Düzenleme sahalarının tespiti esasları" başlıklı 5. maddesinde, "Belediye ve mücavir alan sınırı içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir. Konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edilir. Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz. Ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebilir." kuralına, "Düzenleme sınırının geçirilmesi" başlığını taşıyan 6. maddesinde, "Düzenleme Sınırı: a) İskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından, b) İskan sahası içindeki yollarda yol ekseninden, c) İbadet yeri ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilir. Ancak, imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır. Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilir. Parsel büyük ise, ifraz yapılarak ifraz sınırından geçirilir." kuralına yer verilmiştir.
2007 tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planının onaylandığı tarihte yürürlükte olan Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelikte "pazarlama alanı" kullanımı, Yönetmelik eki lejant gösterimleri arasında "kentsel çalışma alanları" başlığı altında yer almıştır.
03/07/2017 tarih ve 30113 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4. maddesinin 1. Fıkrası zz) bendinde; Konut dışı kentsel çalışma alanının; çevre sağlığı yönünden tehlike oluşturmayan imalathanelerin, patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların, toptan ticaret pazarlama ve depolama alanlarının, konaklama tesislerinin, lokantaların, halı saha, tenis kortu gibi açık spor tesisleri ve düğün salonunun yapılabileceği kentsel çalışma alanlarını ifade ettiği tanımına, kkkk) bendinde; umumi hizmet alanının, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve orta öğretim kurumları ile yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri, karakol, pazar yeri, semt spor alanı, gibi kamusal hizmete ayrılan alanları ifade ettiği tanımına yer verilmiştir.
İşlem tarihinden sonra yürürlüğe giren 14.06.2014 tarihli ve 29030 sayılı Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin "Mekânsal kullanım tanımları ve esasları" başlıklı 5. maddesinin (a) bendinde ise; "belediye hizmet alanı; belediyelerin görev ve sorumlulukları kapsamındaki hizmetlerinin götürülebilmesi için gerekli itfaiye, acil yardım ve kurtarma, ulaşıma yönelik transfer istasyonu, araç ve makine parkı, bakım ve ikmal istasyonu, garaj ve triyaj alanları, belediye depoları, asfalt tesisi, atık işleme tesisi, zabıta birimleri, mezbaha, ekmek üretim tesisi, pazar yeri, idari, sosyal ve kültürel merkez gibi mahallî müşterek nitelikteki ihtiyaçları karşılamak üzere kurulan tesisler ile sermayesinin yarıdan fazlası belediyeye ait olan şirketlerin sahip olduğu tesislerin yapılabileceği alanlar", l) bendinde de; "Toplu işyerleri: Büyük alan kullanımı gerektiren ticari işletmeler, inşaat malzemesi, oto galeri, tarımsal üretim pazarlama, nakliyat ambarı, toptancı hali, toptan ticaret, pazarlama ve depolama alanları, tır ve kamyon parkı ve benzeri tesisler ile çevre sağlığı yönünden gerekli tedbirler alınmak kaydıyla mermer, hurda, teneke, kağıt, plastik gibi maddelerin organize bir şekilde depolanması ve işlenmesine yönelik faaliyetler ile bunlara ilişkin sosyal ve teknik altyapı tesislerinin de yer aldığı alanlar", şeklinde belirtilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlık konusu taşınmazın, 1/5000 ölçekli nazım imar planında kentsel çalışma alanları başlığı altında yer alan pazarlama alanı olarak, bu doğrultuda 1/1000 ölçekli uygulama imar planında pazarlama alanı olarak planlandığı görülmüş, ancak 1/1.000 ölçekli imar planına ait plan lejandı, plan notları ve plan açıklama raporu sunulmadığından pazarlama alanlarında ne şekilde uygulama yapılacağı belirlenememiştir.
Temyize konu İdare Mahkemesi kararına esas alınan bilirkişi raporunda, davaya konu alanın düzenleme sınırının sadece umumi hizmet alanlarından sayılan pazar yeri (pazarlama alanı) olarak işleme alındığı ve bu doğrultuda dava konusu alanın imara tahsisli alan gibi görülerek düzenleme ortaklık payı hesabının hatalı yapıldığının görüldüğü, dava konusu alanın ticari ya da konut fonksiyonlu (imara tahsisli) bir alan gibi görülerek düzenleme ortaklık payı (DOP) hesabının yapıldığı ve DOP oranının da 0,0119471 hesaplanarak dağıtım işlemi gerçekleştirildiği, davaya konu 239 sayılı adanın 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinde, “pazarlama alanı” tanımı altında umumi hizmet alanlarından sayılan pazar yeri olduğundan tamamının düzenleme ortaklık payından oluşturulması gerektiği, sonuç olarak düzenleme sınırının, 3194 sayılı İmar Kanunun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesi ile ilgili Esaslar hakkında yönetmelik hükmüne uygun geçirildiği, düzenlemeye alınan kadastral parsellerin sınırlarının dikkate alındığı, 1/1000 ölçekli revizyon imar planının üst ölçekli nazım imar planına uygun olduğu, ancak pazarlama alanının; emsal Danıştay Kararından ve açıklamalardan anlaşılacağı üzere umumi hizmet alanlarından sayılarak işlem yapılması gerekir iken, imara tahsisi gerektiren bir alan gibi görülerek uygulama yapıldığından, 3194 sayılı İmar Kanunun 18. Maddesi uyarınca yapılan dava konusu parselasyon işlemin de pazar yerinin DOPtan karşılanması gerekir iken imara tahsisli bir alan gibi görülerek düzenleme ortaklık payı hesabının yapıldığı bu durumunda ilgili yasa ve yönetmeliklere uygun olmadığı" yönünde tespit ve değerlendirmelere yer verilmiş ve bu tespitler hükme esas alınarak dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş ise de, davalı idare tarafından sunulan cevap dilekçesinde, davaya konu taşınmazın pazarlama alanı olarak planlanan ticaret alanı olduğu, söz konusu alanda esnaflara ait iş yeri bulunduğu hususlarının belirtildiği anlaşılmıştır.
Bu durumda, Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelikte pazarlama alanının kentsel çalışma alanları gösterimi altında düzenlendiği, pazarlama alanında ne şekilde bir uygulama yapılacağına ilişkin plan notu ve lejantı sunulmadığından, uyuşmazlık konusu alanın umumi hizmet alanları içinde sayılan pazar yeri alanı olarak mı yoksa ticaret alanı olarak mı belirlendiği anlaşılamadığından, davalı idare tarafından davaya konu parselde yapılan parselasyona dair beyanlar dikkate alınarak, davaya konu taşınmazın yürürlükte olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve 1/5000 ölçekli nazım imar planındaki kullanım durumunun belirlenerek varsa elde edilen veriye göre gerekirse bilirkişilerden ek rapor alınması suretiyle, yukarıda yer verilen tespit ve açıklamalar göz önünde bulundurularak işin esasının yeniden değerlendirilmesi suretiyle yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir.
Öte yandan, büyükşehir belediyelerinin ilçe belediyelerince tesis edilen parselasyon işlemlerini onaylama yetkisi bulunduğundan Denizli Büyükşehir Belediye Başkanlığının hasım mevkine alınması gerekmektedir.
Bu itibarla, eksik inceleme sonucu verilen temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında isabet bulunmamaktadır.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1. 2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan davalının temyiz isteminin kabulüne,
2. Dava konusu işlemin yukarıda özetlenen gerekçeyle iptaline ilişkin Mahkeme kararına yönelik olarak yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu …Bölge İdare Mahkemesi …İdari Dava Dairesinin …tarih ve E: …, K: …sayılı kararının BOZULMASINA,
3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesine gönderilmesine, 05/04/2023 tarihinde, kesin olarak, oybirliğiyle karar verildi.