Danıştay 6. Daire Başkanlığı 2020/10800 E. , 2022/1325 K.
"İçtihat Metni"
T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2020/10800
Karar No : 2022/1325
DAVACILAR : 1- ...
2- ...
VEKİLLERİ : Av. ...
DAVALILAR : 1- ... Bakanlığı
VEKİLİ : ...
2-... Valiliği
VEKİLİ : Av. ...
DAVANIN KONUSU : Ankara İli, Çankaya İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan yapının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gereğince riskli yapı olarak tespiti sonrası, yapının yıkılması ve yeniden inşa edilmesine ilişkin arsa sahipleri ile davacılar arasında imzalanan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine ilişkin Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün ... günlü, ... sayılı işleminin iptali istenilmektedir.
DAVACILARIN İDDİALARI :
Dava konusu işlemin inşaata devam edilmediği gerekçesiyle tesis edildiği, feshi doğuran eylemlerin yükleniciden kaynaklı olmadığı, arsa maliklerinin fesih edilen sözleşmedeki edimlerini yerine getirmemesi sebebiyle inşaata devam edilemediği, buna rağmen edimlerini yerine getirmeyen maliklerin istemesi ile davalı idare tarafından sözleşmenin feshedildiği, dava konusu işlemin dayanağı Yönetmelikte belirtilen usule uyulmadan ve idarece yeterli araştırma yapılmadan tesis edilmesi nedenleriyle hukuka aykırı olduğu ileri sürülmüştür.
DAVALILARIN SAVUNMASI :
Ankara Valiliği tarafından; öncelikle, usule ilişkin olarak, davanın süresinde açılmadığı ileri sürülmüş, daha sonra esasa ilişkin olarak ise; 6306 sayılı Kanunun 6/14. maddesi ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 13/11. maddesi uyarınca tesis edilen dava konusu işlemde idarenin fesih yetkisinin maliklerin talebine bağlı olduğu, olayda inşaata devam edilmemesinin sebeplerinin Yapı Denetimi Şube Müdürlüğüyle yapılan yazışmalar, yükleniciye çekilen ihtarname ve bilgi isteme yazılarıyla araştırıldığı, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü teknik elemanlarınca yerinde yapılan inceleme sonucunda tutulan tutanak ile yüklenici davacılar tarafından 4708 sayılı Kanun hükümlerine göre hazırlanan son hak edişi üzerinden 6 aydan fazla bir süre geçmesi nedeniyle projenin bitirilmesini gerektirecek ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğinin tespit edildiği, bunun üzerine mevzuatın öngördüğü usule uyularak, maliklerin talepleri üzerine bağlı yetki nedeniyle dava konusu işlemin hukuka uygun olarak tesis edildiği savunulmuştur.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından; dava konusu işlemin dayanağı 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 13/11. maddesine uygun olarak tesis edildiği, bu maddede sözleşmenin fesih şartları olarak" yükleniciden kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanılmamış olması" veya " yapım işinin belirli bir seviyede durdurularak en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilemiyor olması"nın düzenlendiği, dava konusu işlemin mevzuatta belirtilen gerekli yazışmalar ve araştırmalar neticesinde yukarıda ikinci olarak belirtilen fesih şartının gerçekleştiği gerekçesiyle tesis edildiği, takip edilen usulün ve sonuçta tesis edilen dava konusu işlemin hukuka uygun olduğu savunulmuştur.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ ...'IN DÜŞÜNCESİ : Dava konu işlemin 6306 sayılı Kanunun 13/11.maddesinin (a) bendinin 2 nolu alt bendinde belirtilen; "Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması ve bu durumun ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri vb. bilgi ve belgeler ile ortaya konulması" halinde sözleşmenin feshedilebileceği şartına bağlı olarak feshedildiği, bu şarta bağlı gerçekleştirilen fesihlerde kimden ve hangi sebeple inşaata devam edilmediğinin araştırılmasına ilişkin bir kural bulunmadığı da dikkate alındığında davalı idare tarafından mevzuatta belirtilen yeterli bilgi ve belgeyle durumun ortaya konulduğu anlaşıldığından dava konusu işlemde dayanak mevzuata aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddi gerektiği düşünülmektedir.
DANIŞTAY SAVCISI ... 'IN DÜŞÜNCESİ : Dava, Ankara İli, Çankaya İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan yapının 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı tespiti sonrası, yapının yıkım ve yeniden inşasına ilişkin arsa sahipleri ile davacılar arasında imzalanan Ankara 20. Noterliğinin ... tarih,... yevmiye numaralı ile ... tarih, ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri"nin feshine ilişkin tesis edilen Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün ... günlü, ... sayılı işleminin iptali istemiyle açılmıştır.
Davalı idarelerden Ankara Valiliği'nin süreaşımı itirazı yerinde görülmemiştir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun "Uygulama işlemleri" başlıklı 6. maddesine, 10/07/2019 tarih ve 30827 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 7181 sayılı Kanunun 24. maddesiyle, eklenen 14. fıkrada, "Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu karar ile birlikte Bakanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir. Bakanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri maliklerin veya Bakanlığın talebi üzerine terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.” kuralı getirilmiş; 19.10.2019 günlü, 30923 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 1. maddesiyle 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 13. maddesine eklenen 11. fıkrada, "Uygulama alanında hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, hak sahiplerince aşağıda belirtilen şartlar dâhilinde talep edilebilir.
a) Fesih hakkının kullanılabilmesi için;
1) Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile fesih edilebilmesi için, sözleşme hükümlerine göre yapım işinin başlanılmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler var ise bunların yerine getirilmiş olması, yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmaması ve yapım işine müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlanılmamış olması gerekir.
2) Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile feshedilebilmesi için, yapım işinin durdurulduğunun ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin, ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri vb. bilgi ve belgeler ile ortaya konulması gerekir.
b) Yapım işine başlanılmayan bir yıllık sürenin başlangıcı, bütün maliklerle anlaşma sağlanan hallerde en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihinin, riskli yapılarda riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise alan belirleme işleminden önce mi yoksa sonra mı olduğuna bakılarak belirlenir. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden önceki bir tarih ise bir yıllık sürenin başlangıcında riskli yapı tespitinin kesinleştiği/riskli ve rezerv yapı alanının belirlendiği tarih esas alınır. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden sonraki bir tarih ise, en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşme tarihi esas alınarak hesaplama yapılır. Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınan hallerde ise bir yıllık sürenin başlangıcı, en az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra tapuda yeni malik adına devir işleminin yapıldığı tarih esas alınarak hesap edilir.
c) (a) bendinde belirtilen durumlardan birinin gerçekleşmesi halinde, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınması gerekir. Fesih kararı alınması herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Fesih iradesi, fesih konusunda maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı, maliklerin en az üçte iki çoğunluğu tarafından verilen fesih talebine ilişkin dilekçe, maliklerin en az üçte iki çoğunluğunun başka bir müteahhitle anlaştıklarına dair sözleşme veya vekaletname örnekleri gibi sair belgeler ile ispatlanabilir.
ç) Fesih müracaatı, alınan fesih kararı ve fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamış olmasının müteahhitten kaynaklandığına ilişkin bilgi ve belgeler veya en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğine dair bilgi ve belgeler ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye yapılır. Müdürlük veya İdare, fesih müracaatını görevlendireceği eleman/elemanlar veya teşkil edeceği bir komisyon marifetiyle inceler.
d) Fesih müracaatı üzerine, öncelikle müracaatın yukarıda (a), (b) ve (c) bendlerinde belirtilen hususlara uygun olarak yapılıp yapılmadığı incelenir. Müracaat bu bendlere uygun olarak yapılmış ise, fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamasının/yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmemesinin sebeplerine ilişkin yazılı olarak müteahhite onbeş gün süre verilerek müteahhitten bilgi ve belge istenilir. Belirtilen sürenin sonunda fesih şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine dair, yapı mahallinde inceleme yapmak ve belediye, sosyal güvenlik kurumları gibi konu ile ilgili kurum ve kuruluşlarla yazışma yapmak da dahil olmak üzere, her türlü inceleme ve araştırma yapılır.
e) Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde fesih şartlarının gerçekleşmediğinin tespit edilmesi durumunda bu konuda fesih müracaatında bulunan maliklere bilgi verilir. Fesih şartlarının gerçekleştiğinin tespit edilmesi durumunda ise, müteahhide otuz gün süre verilerek fesih gerekçesine göre, yapım işine başlaması/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Otuz günlük sürenin sonunda müteahhitin işe başlayıp başlamadığı/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam edip etmediği mahallinde kontrol edilir. Yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin takdir hakkı incelemeyi yapan Müdürlük veya İdareye aittir. Kendisine yapılan ihtara rağmen müteahhitin işe başlamadığının/yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin tespit edilmesi durumunda, otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Sözleşmelerin feshedilmiş sayıldığı, maliklere ve müteahhite bildirilir.
f) Fesih sonrasında, maliklerin veya Müdürlüğün veya İdarenin talebi üzerine, taşınmazların tapu kaydına şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir.
g) Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.” kuralı getirilmiştir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında kalan alanlarda yapılan inşaatlara ilişkin olarak imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi konusunda kat malikleri tarafından alınan kararlara istinaden idareye başvurulması durumunda, idare tarafından, 6306 sayılı Kanun ve bu Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde belirtilen usul ve esaslar çerçevesinde başlanmış olan inşaatların en az altı aydan beri devam etmediğinin tespit edilmesi üzerine, inşaatın devam etmeme nedenlerinin ve bu nedenlerin müteahhitten kaynaklanıp kaynaklanmadığının araştırılması ve inşaatın devamının müteahhitten kaynaklandığının belirlenmesi ve de inşaatın devamının sağlanamaması halinde sözleşmenin feshine karar verilebileceği açıktır.
Dosyanın incelenmesinden, davacılar ile arsa malikleri arasında 23/11/2016 ve 12/12/2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin imzalanmasından sonra anlaşmazlıklar çıktığı ve Arabuluculuk Kanunu gereğince arabulucuya başvurulduğu, bu kapsamda 20/03/2018 tarihli anlaşma tutanağının imzalandığı, daha sonra arsa maliklerinin ... Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak ... D.İş sayılı dosyada tespit yaptırdıkları, 23/01/2019 tarihinde arsa maliklerinin Ankara 69. Noterliğince düzenlenen ... yevmiye nolu ihtarnameyi gönderdikleri ve inşaatın eksiksiz tamamlanmasını istedikleri, 13/05/2019 tarihinde arsa maliklerinin ... Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak ... D.İş sayılı dosyada tespit yaptırdıkları, davacıların da Ankara 20. Noterliğince düzenlenen ... tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnameyi gönderdikleri ve bir kısım yapılmayan ödemeleri bildirerek gecikmeden sorumlu olmadıklarını ihtar ettikleri, bu sürecin davacıların 14/11/2019 tarihli dilekçesiyle davalı idareye de bildirildiği, arsa maliklerinden ... tarafından da 12/12/2019 tarihli dilekçeyle davalı idareye bir kısım bilgi ve belgelerin sunulduğu, öte yandan inşaatın tamamlanma oranının 31/12/2018 tarihi itibarıyla %95 seviyesinde olduğu ve kalan %5'lik kısmın bitmemiş görünmesinin iş bitirme tutanağının ilgili idare tarafından onaylanmasından kaynaklandığı bilgisine yer verildiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda, yukarıda anılan mevzuat hükümleri uyarınca, davalı idare tarafından aktarılan sürece ilişkin kapsamlı bir inceleme ve değerlendirme yapılarak, gecikmenin davacılardan kaynaklanıp kaynaklanmadığının belirlenmesi gerekirken, 6 aydan fazla süre geçmesi nedeniyle projenin bitirilmesini gerektirecek ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğinin görüldüğünden bahisle, eksik incelemeyle tesis edilen işlemde hukuka uyarlık bulunmamıştır.
Açıklanan nedenlerle dava konusu işlemin iptaline karar verilmesi gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, 29/10/2021 günlü, 31643 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 1. maddesi uyarınca, 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin Altıncı Kısmının Dördüncü Bölümünün başlığı "Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği" şeklinde değiştirildiğinden, husumetin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına yöneltilmesine karar verilerek, Dairemizin 24/09/2020 tarihli, E:2020/8160 sayılı kararı ile verilen bağlantı kararı uyarınca ... İdare Mahkemesinin .. tarihli, E:..., K:... kararıyla Dairemize gönderilen dava dosyası incelenerek, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY:
Ankara İli, Çankaya İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan yapı 6306 sayılı Kanun gereğince ... Yapı Kimlik Numarası ile riskli yapı olarak tespit edilmiş, riskli yapının yıkımı ve yeniden inşasına ilişkin arsa sahipleri ile davacıların ortağı olduğu ... İnşaat arasında Ankara 20. Noterliğinin ... tarih,... yevmiye numaralı ile ... tarih, ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri" imzalanmış, sonrasında taraflar arasında çıkan anlaşmazlıkların çözümü için Arabuluculuk Kanunu gereğince arabulucuya başvurularak 20/03/2018 tarihli anlaşma tutanağı imzalanmıştır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın adli yargıya intikal eden kısmındaki olaylarda; arsa maliklerince ... Sulh Hukuk Mahkemesinde Değişik İş: ... sayılı dosyada tespit yaptırılarak, ... tarihinde Ankara 69. Noterliğince düzenlenen .. yevmiye nolu ihtarnameyle yükleniciye inşaatı eksiksiz tamamlaması ihtar edilmiş, 13/05/2019 tarihinde arsa maliklerince bir kez daha ... Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak Değişik İş:... sayılı dosyada tespit yaptırılmış, bunun üzerine davacılar tarafından Ankara 20. Noterliğince düzenlenen ... tarih ve... yevmiye nolu ihtarname gönderilip maliklerce yapılmayan ödemeler bildirilerek gecikmeden sorumlu olmadıkları ihtar edilmiş ve davacılar tarafından ... Sulh Hukuk Mahkemesinin Değişik İş: ... sayılı dosyasında 10.11.2020 tarihi itibarıyla inşaatın tamamlanma seviyesinin %85 olduğu tespit edilmiştir.
Bu süreç sonunda taraflarca imzalanan "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri" inşaatın tamamlanmadığı gerekçesiyle maliklerin oybirliğiyle aldığı karar doğrultusunda, maliklerden ... 08.08.2019 tarihli dilekçesiyle Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden 6306 sayılı Kanunun 6/14.maddesi uyarınca sözleşmenin feshine dair işlem yapılmasını talep etmiş, bunun üzerine, idare tarafından yerinde yapılan incelemeler sonucunda yükleniciye ... günlü, ... sayılı ve ... günlü, ... sayılı ihtarnamelerle 30'ar günlük sürede inşaatı bitirmesi, faaliyete başlanması ihtar edilmiş, akabinde idarenin teknik elemanlarınca 27.05.2020 tarihinde yerinde yapılan denetimde, inşaatın bitirilmesi için faaliyete devam edilmediği tespit edilmiş, daha sonra, Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün ... günlü, ... sayılı işlemiyle anılan sözleşme feshedilerek dava konusu işlem tesis edilmiş, bunun üzerine bakılan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun "Uygulama işlemleri" başlıklı 6.maddesinin 14.fıkrasında; "Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu karar ile birlikte Bakanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir. Bakanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri maliklerin veya Bakanlığın talebi üzerine terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez." hükmüne yer verilmiştir.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin "Uygulama alanında hak sahipliği ve diğer uygulamalar" başlıklı 13.maddesinin 11.fıkrasında; "Uygulama alanında hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, hak sahiplerince aşağıda belirtilen şartlar dâhilinde talep edilebilir.
a) Fesih hakkının kullanılabilmesi için;
1) Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile fesih edilebilmesi için, sözleşme hükümlerine göre yapım işinin başlanılmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler var ise bunların yerine getirilmiş olması, yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmaması ve yapım işine müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlanılmamış olması gerekir.
2) Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile feshedilebilmesi için, yapım işinin durdurulduğunun ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin, ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri vb. bilgi ve belgeler ile ortaya konulması gerekir.
b) Yapım işine başlanılmayan bir yıllık sürenin başlangıcı, bütün maliklerle anlaşma sağlanan hallerde en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihinin, riskli yapılarda riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise alan belirleme işleminden önce mi yoksa sonra mı olduğuna bakılarak belirlenir. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden önceki bir tarih ise bir yıllık sürenin başlangıcında riskli yapı tespitinin kesinleştiği/riskli ve rezerv yapı alanının belirlendiği tarih esas alınır. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden sonraki bir tarih ise, en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşme tarihi esas alınarak hesaplama yapılır. Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınan hallerde ise bir yıllık sürenin başlangıcı, en az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra tapuda yeni malik adına devir işleminin yapıldığı tarih esas alınarak hesap edilir.
c) (a) bendinde belirtilen durumlardan birinin gerçekleşmesi halinde, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınması gerekir. Fesih kararı alınması herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Fesih iradesi, fesih konusunda maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı, maliklerin en az üçte iki çoğunluğu tarafından verilen fesih talebine ilişkin dilekçe, maliklerin en az üçte iki çoğunluğunun başka bir müteahhitle anlaştıklarına dair sözleşme veya vekaletname örnekleri gibi sair belgeler ile ispatlanabilir.
ç) Fesih müracaatı, alınan fesih kararı ve fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamış olmasının müteahhitten kaynaklandığına ilişkin bilgi ve belgeler veya en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğine dair bilgi ve belgeler ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye yapılır. Müdürlük veya İdare, fesih müracaatını görevlendireceği eleman/elemanlar veya teşkil edeceği bir komisyon marifetiyle inceler.
d) Fesih müracaatı üzerine, öncelikle müracaatın yukarıda (a), (b) ve (c) bendlerinde belirtilen hususlara uygun olarak yapılıp yapılmadığı incelenir. Müracaat bu bendlere uygun olarak yapılmış ise, fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamasının/yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmemesinin sebeplerine ilişkin yazılı olarak müteahhite onbeş gün süre verilerek müteahhitten bilgi ve belge istenilir. Belirtilen sürenin sonunda fesih şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine dair, yapı mahallinde inceleme yapmak ve belediye, sosyal güvenlik kurumları gibi konu ile ilgili kurum ve kuruluşlarla yazışma yapmak da dahil olmak üzere, her türlü inceleme ve araştırma yapılır.
e) Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde fesih şartlarının gerçekleşmediğinin tespit edilmesi durumunda bu konuda fesih müracaatında bulunan maliklere bilgi verilir. Fesih şartlarının gerçekleştiğinin tespit edilmesi durumunda ise, müteahhide otuz gün süre verilerek fesih gerekçesine göre, yapım işine başlaması/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Otuz günlük sürenin sonunda müteahhitin işe başlayıp başlamadığı/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam edip etmediği mahallinde kontrol edilir. Yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin takdir hakkı incelemeyi yapan Müdürlük veya İdareye aittir. Kendisine yapılan ihtara rağmen müteahhitin işe başlamadığının/yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin tespit edilmesi durumunda, otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Sözleşmelerin feshedilmiş sayıldığı, maliklere ve müteahhite bildirilir.
f) Fesih sonrasında, maliklerin veya Müdürlüğün veya İdarenin talebi üzerine, taşınmazların tapu kaydına şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir.
g) Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez." hükümlerine yer verilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Usul Yönünden:
Davalı idarelerden Ankara Valiliği tarafından ileri sürülen davanın süre aşımı yönünden reddi gerektiği yönündeki itirazı yerinde görülmemiştir.
Esas Yönünden:
Davacılar tarafından, sözleşmenin feshi için yükleniciden kaynaklı sebeplerin olması gerektiği ancak, uyuşmazlıkta sözleşmenin feshi sonucunu doğuran eylemlerin yükleniciden kaynaklı olmadığı, arsa maliklerinin sözleşmede belirtilen ödemelere ilişkin edimlerini yerine getirmemesi sebebiyle %90 seviyesine kadar getirilen inşaata devam edilemediği, ayrıca, idare tarafından gerekli inceleme ve araştırma yapılmadığı, taraflarına herhangi bir belge sunulmadığı, bu nedenlerle sözleşmenin feshine ilişkin dava konusu işlemin usule ve hukuka aykırı olduğu ileri sürülmektedir.
Davalılar tarafından ise, söz konusu inşaatın %20 seviyesinde yüklenici tarafından bırakıldığı diğer kısımların maliklerce tamamlandığı bu durumun açıklığa kavuşması için arsa maliklerine davanın ihbar edilmesi gerektiği belirtilerek, dava konusu işlemin usul ve esas yönünden mevzuata uygun olarak tesis edildiği savunulmaktadır.
Dosyanın incelenmesinden; gerek davacılar gerekse arsa malikleri tarafından inşaatın tamamlanma oranına ilişkin adli yargı mahkemelerinde durum tespiti yaptırdıkları, buna göre; ... Sulh Hukuk Mahkemesinin Değişik İş:... sayılı dosyasında 24.05.2019 tarihi itibarıyla inşaatın tamamlanma seviyesinin %85 olduğu, yine ... Sulh Hukuk Mahkemesinin Değişik İş: ... sayılı dosyasında 10.11.2020 tarihi itibarıyla inşaatın tamamlanma seviyesinin %85 olduğunun tespit edildiği, yapı denetim kuruluşu, yapı müteahhidi ve yapı sahibi tarafından imzalanmış 21.08.2019 tarihli yıl sonu seviye tespit tutanağında, yapının gerçekleşme oranının %95 seviyesinde olduğu, arsa maliklerince oybirliğiyle alınan sözleşmenin feshine ilişkin kararın gereğinin yapılmasının 08.08.2019 tarihinde verilen dilekçeyle Ankara Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden talep edildiği, bunun üzerine, idare tarafından 05.09.2019 tarihinde yerinde inceleme yapılarak son hakedişi üzerinden 6 aydan fazla süre geçmesine rağmen inşaata devam edilmediğinin tutanak ile tespit edilip, 10.10.2019 tarihinde birinci kez 24.01.2020 tarihinde de ikinci kez olmak üzere, 6306 sayılı Kanunun 6/14. maddesi de hatırlatılarak 30'ar gün süre verilmek suretiyle inşaatın bitirilmesine yönelik faaliyete başlamasının yükleniciye ihtar edildiği, son olarak 27.05.2020 tarihinde inşaatın son durumunun ve ihtarlardan sonra faaliyete başlanıp başlanmadığının tespiti için idarenin teknik elemanlarınca yerinde inceleme yapıldığı, ancak inşai faaliyete devam edilmediğinin tespit edilerek tutanak altına alındığı, bunun üzerine de 6306 sayılı Kanunun 6/14.maddesi uyarınca dava konusu işlemin tesis edildiği anlaşılmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümü için arsa maliklerine dava ihbar edilmiş, maliklerce savunma verilmediği ve müdahil olarak davaya katılma talebinde bulunulmadığı görülmüştür.
Bu durumda; yukarıda belirtilen ve dava konusu işlemin dayanağı olan mevzuatın uyuşmazlık konusu olaya uygulanmasının davacıların iddialarıyla, davalıların savunmasının birlikte değerlendirilmesinden; yüklenici tarafından inşaata başlandığı, sonrasında belirli bir seviyede durdurulduğu ve idare tarafından gönderilen ihtarlara rağmen inşaatı bitirmeye yönelik faaliyete devam etmediği anlaşıldığından, dava konusu işlemin dayanağı 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 14. fıkrası uyarınca, inşaatın hangi seviyede durduğunun veya inşaata başlandıktan sonra durmasına hangi tarafın sebep olduğunun idare tarafından tespit edilmesine ilişkin bir zorunluluğun olmadığı, idare tarafından yapılması gerekenin, inşaatın durduktan sonra en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğine ilişkin maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile aldığı sözleşmenin feshine dair karar ile inşaatın devam edip etmediğinin tespiti istemi üzerine, belirtilen durumların tespit edilmesi, yükleniciye otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceğinin ihtar edilmesi olduğu anlaşılmaktadır.
Bu durumda, yukarıda yer verilen hususlar dikkate alındığında, sözleşmenin feshine ilişkin işlemin mevzuata uygun olarak tesis edildiği, işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1. DAVANIN REDDİNE,
2. Ayrıntısı aşağıda gösterilen toplam ...-TL yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına, davalı idarelerden Ankara Valiliği tarafından yapılan ... TL yargılama giderinin ise davacılardan alınarak anılan idareye verilmesine,
3. Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca ... TL vekâlet ücretinin davacılardan alınarak davalı idarelere verilmesine,
4. Posta gideri avansından artan tutarın kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine,
5. Bu kararın tebliğ tarihini izleyen gün içerisinde Danıştay İdari Dava Daireleri Kuruluna temyiz yolu açık olmak üzere, 10/02/2022 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY (X):
Uyuşmazlıkta; davacılar ile arsa malikleri arasında 23/11/2016 ve 12/12/2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin imzalanmasından sonra bir kısım anlaşmazlıklar çıktığı ve Arabuluculuk Kanunu gereğince arabulucuya başvurulduğu, bu kapsamda 20/03/2018 tarihli anlaşma tutanağının imzalandığı, akabinde gerek arsa malikleri gerekse davacılar tarafından inşaatın durumu ve gecikme nedenlerine ilişkin olarak çeşitli tarihlerde ihtarname çekilmek ve tespit davaları açılmak suretiyle konunun adli ve idari makamlara intikal ettirildiği, bu kapsamda; arsa maliklerinin ... Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak ... D.İş sayılı dosyada tespit yaptırdıkları, ... tarihinde arsa maliklerinin Ankara 69. Noterliğince düzenlenen ... yevmiye nolu ihtarnameyi gönderdikleri ve inşaatın eksiksiz tamamlanmasını istedikleri, 13/05/2019 tarihinde arsa maliklerinin ... Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak ... D.İş sayılı dosyada tespit yaptırdıkları, davacıların da Ankara 20. Noterliğince düzenlenen ... tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnameyi gönderdikleri ve bir kısım yapılmayan ödemeleri bildirerek gecikmeden sorumlu olmadıklarını ihtar ettikleri, bu sürecin davacıların 14/11/2019 tarihli dilekçesiyle davalı idareye de bildirildiği, arsa maliklerinden ... tarafından da 12/12/2019 tarihli dilekçeyle davalı idareye bir kısım bilgi ve belgelerin sunulduğu, öte yandan inşaatın tamamlanma oranının 31/12/2018 tarihi itibarıyla %95 seviyesinde olduğu ve kalan %5'lik kısmın bitmemiş görünmesinin iş bitirme tutanağının ilgili idare tarafından onaylanmasından kaynaklandığı bilgisine yer verildiği anlaşılmaktadır.
Dava konusu işlemin dayanağı olan kuralın, arsa paydaşlarıyla yüklenici arasında yapılan sözleşmenin tarafı, hakemi ve yargılamasını yapan makamı olmadığı halde idareye bu sözleşmeyi fesih edebilme yetkisini verdiği, anılan kuralın Anayasanın 48. maddesinde yer alan çalışma ve sözleşme hürriyeti başlıklı "herkes, dilediği alanda çalışma ve sözleşme hürriyetlerine sahiptir" hükmü uyarınca yürürlük kazanan sözleşme özgürlüğüne aykırı olduğu sonucuna varılmıştır.
Öte yandan, yukarıda anılan Yasa ve Yönetmelik hükümleri uyarınca, davalı idare tarafından aktarılan sürece ilişkin kapsamlı bir inceleme ve değerlendirme yapılarak hazırlanacak rapor sonucuna göre işlem yapılması, gecikmenin davacılardan kaynaklanıp kaynaklanmadığının açıkça ortaya konulması gerekirken, 6 aydan fazla süre geçmesi nedeniyle projenin bitirilmesini gerektirecek ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğinin görüldüğünden bahisle, eksik incelemeyle tesis edilen dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı görüşüyle aksi yöndeki Dairemiz kararına katılmıyoruz.