Danıştay 6. Daire Başkanlığı 2020/9544 E. , 2022/4919 K.
"İçtihat Metni"
T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2020/9544
Karar No : 2022/4919
TEMYİZ EDEN (DAVACI) : …
VEKİLİ : Av. …
KARŞI TARAF (DAVALI) : … Valiliği
VEKİLİ : Av. …
İSTEMİN KONUSU : … Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: İstanbul ili, Kocatepe Mahallesi, … pafta, … ada, … parsel sayılı taşınmaz üzerinde yer alan …. No.lu Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun … tarih … sayılı kararı ile korunması gereken kültür varlığı olarak tescil edilen … apartmanının … no.lu bağımsız bölüm maliki davacı tarafından 80 m2'lik söz konusu payının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında satışına ilişkin ihalede idarenin hizmet kusuru bulunduğundan bahisle 358.468,00-TL'lik maddi zararının, ihale tarihi olan 18.02.2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ödenmesine karar verilmesi istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararda; davacı tarafından davacıya ait arsa payının 6306 sayılı Yasa uyarınca 18.02.2016 tarihinde satışının yapılmasına ilişkin … tarih ve … sayılı … Valiliği … İl Müdürlüğü işleminin iptali istemiyle açılan davada ... İdare Mahkemesi'nin … tarihli, E:…, K:… sayılı kararı ile davanın reddine karar verildiği, davacının hissesinin açık artırma usulüyle satışının yapıldığı, davacı tarafından söz konusu 18.02.2016 tarihli ihale açık artırma tutanağının iptali istemiyle açılan ... İdare Mahkemesi'nin E:… sayılı dosyasında taşınmazın değerinin tespiti için keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırıldığı, rapor sonucunda satışın yapıldığı tarih itibariyle davacıya ait hisse değerinin 1.419.079,36 TL olarak hesaplandığı, davacının hissesinin 2/3 hisse çoğunluğu sağlayan … Turizm A.Ş. tarafından 1.060.610,00TL bedelle satın alındığı, aradaki fark her ne kadar 358.468,00TL ise de, ihale ile satılacak mallarda (taşınır/taşınmaz) malın değerinin değişken olduğu, rayiç değerinin üzerinde satılabileceği gibi altında da satılabileceği, aradaki bu farkın ihale ile yapılan satışlarda makul olduğu düşünülmekle davacıya ait hissenin satışına ilişkin dava konusu 18.02.2016 tarihli ihale açık artırma tutanağında hukuka ve mevzuata aykırılık bulunmadığı sonucuna varıldığından … tarih, K:… sayılı karar ile davanın reddine karar verildiği, davacı tarafından söz konusu kararın istinaf edilmesi üzerine ... İdare Dava Dairesi'nin … tarih, E:…, K:… sayılı kararı ile istinaf talebinin reddine karar verildiği, Mahkeme kararının bağlayıcılığının esas olduğu hususu da dikkate alındığında, davacıya ait payın satışına ve satışa ilişkin ihale sürecine ilişkin davacı tarafından hukuka aykırı olduğu ileri sürülen işlemlerin kesinleşmiş Mahkeme kararlarıyla hukuka uygun olduğuna karar verildiği görüldüğünden, davalı idareye atfedilebilecek herhangi bir kusur bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle, davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: İstinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının hukuka ve usule uygun olduğu ve istinaf dilekçelerinde ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : İlk derece Mahkeme kararında yer alan, "ihale yoluyla yapılan satışlarda satılan şeyin gerçek değeri ile satış değeri arasında oluşan farkın makul olduğu" yönündeki gerekçenin adil yargılanma ve gerekçenin makul olması ilkesine aykırı olduğu, bu gerekçe ile arsa payını satın alan üçüncü kişilere menfaat sağlandığı, arsa payının rayiç değeri ile satış değeri arasında dava konusu kadar fark oluşmasında idarenin hizmet kusur bulunduğu halde ilk derece Mahkemesince davanın reddi yolunda verilen karara karşı yapılan istinaf başvurusunun da reddine ilişkin kararın bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Savunma verilmemiştir.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'IN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY :
İstanbul ili, … Mahallesi, … pafta, … ada, … parsel sayılı taşınmaz üzerinde yer alan ... No.lu Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun … tarih … sayılı kararı ile korunması gereken kültür varlığı olarak tescil edilen … apartmanı 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilerek yıkılmıştır. Daha sonra, taşınmaza yapılacak yeni uygulamaya ilişkin en üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan 3 no.lu bağımsız bölüm maliki davacının 5/66 oranındaki (20,97 m2'lik) arsa payı satışa çıkarılmış, idare tarafından oluşturulan komisyon tarafından söz konusu taşınmazın m2 bedelinin 50.587,17-TL olduğu tespit edilmiştir. Açık artırma usulü ile yapılan satışa ilişkin ihalede davacının arsa payı 1.060.610,00-TL bedelle satılmıştır.
Davacı tarafından satışın iptali istemiyle açılan davada ... İdare Mahkemesince E:… sayılı dosyada yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda arsa payının değeri 1.419.079,36-TL olarak tespit edilmiştir. Bunun üzerine, davacı tarafından, satışın rayiç değerden düşük bedelle yapıldığından bahisle, idarenin hizmet kusuru bulunduğu ileri sürülerek 358.468,00-TL'lik maddi zararın, ihale tarihi olan 18.02.2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ödenmesine karar verilmesi istemiyle görülmekte olan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
Anayasanın 125. maddesinin son fıkrasında, idarelerin kendi eylem ve işlemlerinden dolayı doğan zararı ödemekle yükümlü olduğu" kuralına yer verilmiş, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 2. maddesinin (b) bendinde de; idari eylem ve işlemlerden dolayı hakları muhtel olanların idareye karşı tam yargı davası açabileceği hükme bağlanmıştır.
Dava tarihinde yürürlükte olan, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6.maddesinin 1. fıkrasında;" Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır..." hükmüne yer verilmiştir.
Dava tarihinde yürürlükte olan, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 12/2- 3.maddesinde; "Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edilir. Taşınmazın değeri; taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesindeki esaslara göre tespit edilir." hükmüne, aynı Yönetmeliğin 15/A maddesinin 2. fıkrasında; " Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir." kuralına, aynı maddenin 6.fıkrasında; "Açık artırmaya en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz." kuralına, aynı maddenin 8.fıkrasında; "Komisyon, yedinci fıkrada belirtilen şekilde yapılan satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden paydaşa satış yapılmasını karara bağlar ve bu paydaştan satış bedelinin yedi gün içerisinde banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırılması istenir. Bu süre içerisinde satış bedeli yatırılmaz ise, pey süren diğer maliklere sırasıyla bildirimde bulunulur ve satış bedelini yatıran paydaşa satış yapılır." kuralına, aynı maddenin 9. fıkrasında; "Açık arttırma ile satışa iştirak eden tek bir paydaş olması halinde, belirlenen rayiç değerinden az olmamak üzere bu paydaşın vereceği teklif geçerli kabul edilir." kuralı yer almaktadır.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Arsa payının rayiç değeri belirlenirken, bilirkişi kurulunca, taşınmazın cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyecek bütün nitelik ve unsurları, her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, varsa resmi makamlarca veya Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarınca yapılmış kıymet takdirleri, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri, özel amacı olmayan emsal (uyuşmazlığa konu taşınmazın çevresinin imar planındaki kullanım biçimi, yapılaşma koşulları ve konumları açısından benzer özellikleri olan taşınmazlar arasından seçilmeli, davaya konu taşınmaz kadastro parseli ise; emsal alınacak taşınmaz da kadastro parseli olmalı ya da emsal parsel imar parseli ise, emsal taşınmazda kesilen düzenleme ortaklık payı oranı ölçüsünde davaya konu taşınmaz bedeli düşülerek taşınmazın gerçek bedeli belirlenmeli) satışlara göre satış değeri, bedele etki eden tüm kanuni veriler, imar verileri, taşınmazın özgün nitelik ve kullanım şekli, değeri etkileyen hak ve yükümlülükleri, gayrimenkul üzerinde ayni ve şahsi irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri vb. bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin belirlenmesi suretiyle, 6306 sayılı Kanun kapsamında davacının arsa payı satış işleminin yapıldığı ihaleye esas bedel tespitinin yapıldığı tarih itibarıyla (15.02.2016) arsa payı bedelini tespit edecek nitelikte hazırlanacak rapor dikkate alınarak Mahkemece karar verilmesi gerekmektedir.
Davada; İlk derece Mahkemesi tarafından bilirkişi incelemesi yaptırılmadığı, satışa ilişkin ihale işleminin iptali için açılan davada, ... İdare Mahkemesinin E:… sayılı dosyasında yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda hazırlanan rapora atıf yapıldığı, anılan rapor ile tespit edilen arsa payının rayiç değeri ile ihaledeki satış değeri arasındaki farkın (358.468,00-TL) makul olduğu düşünülerek, satışa ilişkin işlemler için açılan iptal davalarının da reddedilerek kesinleştiği belirtilerek, idarenin hizmet kusuru bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, anılan karara karşı yapılan istinaf başvurusunun da reddedilmesi üzerine, temyiz yoluna bavurulduğu anlaşılmaktadır.
Bu durumda; davacının satışa davet veya satışa ilişkin ihale işlemine karşı açtığı davalardan ayrı olarak bedel tespit komisyonu tarafından belirlenen arsa payı bedelinin gerçeğe aykırı olarak belirlendiği, bu durumun satışa ilişkin ihale işleminin iptali için açılan davada ... İdare Mahkemesinin E:… sayılı dosyasında yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda hazırlanan rapor ile ortaya konulduğunu belirterek satışa esas bedelin belirlenmesinde idarenin hizmet kusurunun bulunduğunu ileri sürdüğü dikkate alınarak, İdari Dava Dairesince dava konusu taşınmazla aynı yapılaşma koşullarına sahip, eş değer özellikleri olan ve gerçekleşmiş bir satışa konu olmuş taşınmaz veya taşınmazlar emsal olarak belirlenmek suretiyle içinde gayrımenkul değerleme uzmanı da bulunan bilirkişi kurulunca, yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan hususların da dikkate alınması ve idarece yapılan bedel tespit tarihi olan (15.02.2016) tarihi esas alınmak suretiyle, davaya konu taşınmazdaki davacının arsa payı bedelinin tespit edilerek uyuşmazlığın esası hakkında karar verilmesi gerekirken, bu hususlara riayet edilmeden tazminat isteminin reddi yolundaki Mahkeme kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine ilişkin temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1. 2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan davacının temyiz isteminin kabulüne,
2. Davanın reddine ilişkin Mahkeme kararına yönelik olarak yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu … Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının BOZULMASINA,
3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesine gönderilmesine, 19/04/2022 tarihinde, kesin olarak, oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY (X):
… Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı karar ve dayandığı gerekçe hukuk ve usule uygun olup bozulmasını gerektirecek bir sebep bulunmadığından onanması gerektiği görüşüyle çoğunluk kararına katılmıyorum.