T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2021/10496
Karar No : 2023/1304
TEMYİZ EDENLER : 1- (DAVACILAR) ... ve ...
VEKİLLERİ : Av. ...
2- (DAVALI) ... Büyükşehir Belediye Başkanlığı
VEKİLLERİ : Av. ..., Av....
Av. ...
KARŞI TARAF : 1- ... Belediye Başkanlığı
2- ... ve ...
İSTEMİN ÖZETİ : Erzurum İli, Palandöken İlçesi, ... Mahallesi Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı'nda ... Konut Yapı Mimarlık Mühendislik İnşaat Taahhüt Ticaret Sanayi A.Ş. tarafından yapılmakta olan ve davacının da daire satın aldığı "... Projesi" isimli inşaat halindeki blokların yapımına ruhsatsız olarak başlanıldığı, davalı idare tarafından ruhsatsız inşaat yapımına ilk başta göz yumulduğu, anılan inşaat firmasına %5 kat karşılığı ve satış yolu ile arsa devri yapılarak ve reklam yolu ile Belediye'nin de işin içinde olduğu izlenimi verildiği, inşaat yapılmaya başlanıldıktan çok sonra ise yapıların ruhsatsız olduğundan bahisle 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yapım işlerinin durdurularak, para cezası ve yıkım kararı verildiği, arsa satım sözleşmesinin ise feshedildiği, denetim görevini en başta yerine getirmeyen davalı idarenin kusuru nedeniyle inşaat firmasının iflas ettiği, böylelikle davacının anılan inşaat şirketinden satın almış olduğu dairenin tamamlanamadığı, bu sebeplerle davalı idarenin hizmet kusuru işlediği iddia edilerek, uğranıldığı iddia edilen 489.000,00 TL zararın davalı idareden tazmini talebiyle açılan davada; uğranıldığı iddia edilen zarar ile idarenin işlemi ya da idari bir eylemi arasında illiyet bağı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddi yolunda ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararın ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesi'nin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla kaldırılarak, yeniden karar verilmek üzere dosyanın İdare Mahkemesine gönderilmesi üzerine, davanın kısmen kabulü ile 146.700,00 TL tazminatın davalı idareye başvuru tarihi olan 14/08/2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davacılara ödenmesine, davanın 342.300,00 TL'lik kısmının ise reddine dair ... İdare Mahkemesi'nin ... tarih ve E:... K:... sayılı kararına karşı istinaf yoluna başvurulması üzerine, istinaf taleplerinin reddine dair ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesi'nin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının, taraflarca aleyhe olan kısımlarının bozulması talep edilmiştir.
SAVUNMALARIN ÖZETİ : Taraflarca savunma verilmemiş.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ ...'IN DÜŞÜNCESİ: Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince; Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra, işin gereği görüşüldü:
Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Daireleri tarafından verilen kararların temyiz yolu ile incelenerek bozulabilmeleri 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 49. maddesinde belirtilen nedenlerden birinin bulunması halinde mümkündür.
... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı karar ve dayandığı gerekçe hukuk ve usule uygun olup bozulmasını gerektirecek bir sebep bulunmadığından, anılan kararın ONANMASINA, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 50. maddesi uyarınca, bu onama kararının taraflara tebliğini ve bir örneğinin de belirtilen İdare Dava Dairesine gönderilmesini teminen dosyanın kararı veren ilk derece Mahkemesine gönderilmesine, 08/02/2023 tarihinde oyçokluğuyla kesin olarak karar verildi.
KARŞI OY (X)
Dava; Erzurum İli, Palandöken İlçesi, ... Mahallesi Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı'nda ... Konut Yapı Mimarlık Mühendislik İnşaat Taahhüt Ticaret Sanayi A.Ş. tarafından yapılmakta olan konut projesinden daire satın alan davacının, davalı idarenin hizmet kusuru nedeniyle inşaat şirketinin iflas etmesinden ötürü satışa konu dairenin teslim edilmemesi nedeniyle, inşaat firması ile arasında özel hukuk hükümlerine göre imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca, anılan firmaya yapılan ödemelerin ve diğer zararlarının tazmini istemiyle açılmıştır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesinde; "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır." hükmüne yer verilmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesinde; "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz." hükmü yer almaktadır.
1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3. maddesinde ise; "Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak" hükmüne yer verilmiştir.
Yukarıdaki mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden; taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tapu siciline tescil yoluyla kazanılacağı, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olabilmesi için, resmi şekilde düzenlenmiş olmaları gerektiği, resmi şekilde düzenlenmesinden kastedilenin ise tapu devir ve tescil işleminin resmi memur olan tapu sicil müdürü huzurunda yapılması gerektiği, önsözleşme niteliğinde olan satış vaadi sözleşmesinin ise noterlik tarafından düzenlenebileceği anlaşılmaktadır.
Satış vaadi sözleşmesi yazılı şekilde, resmi memur huzurunda düzenleme şeklinde yapılır. Satış vadi sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Başvuru üzerine noter resmi satış vaadi sözleşmesini düzenleyerek taraflara ve tanıklara imzalattırır ve tapu siciline şerh ettirilir. Bu şekil şartı sözleşmenin geçerlilik şartı olup kamu düzenini ilgilendirir. Hukuken geçerli olmayan sözleşmeler taraflar için hak ve yükümlülükler doğurmayacaktır. Ancak geçersiz sözleşmelerde taraflar aldıklarını geri vermekle yükümlüdürler.
Dosyanın incelenmesinden ise; Erzurum İli, Palandöken İlçesi, ... Mahallesi, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı'nda ... Konut Yapı Mimarlık Mühendislik İnşaat Taahhüt Ticaret Sanayi A.Ş. tarafından yapı ruhsatı alınmaksızın izinsiz olarak yapılıp, yapı ruhsatına bağlanılmamış olması nedeniyle yıkılan yapılardan usulüne uygun olmayan "daire satış vaadi sözleşmesi" ile satın alınan dairenin teslim edilmemesi üzerine uğranıldığı ileri sürülen zararın, inşaat yapılan alanın inşaatı yapan firmaya satılmasında, ruhsatsız yapının inşasına izin verilmesinde davalı idarenin hizmet kusuru bulunduğu iddialarıyla bakılan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
Anayasanın 125. maddesinde, idarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolunun açık olduğu belirtildikten sonra son fıkrasında, idarenin kendi eylem ve işlemlerinden doğan zararı ödemekle yükümlü olduğu hükme bağlanmış; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 2/1-b maddesinde ise, idari eylem ve işlemlerden dolayı kişisel hakları doğrudan muhtel olanlar tarafından açılan tam yargı davaları, idari dava türleri arasında sayılmıştır.
İdare kural olarak, yürüttüğü kamu hizmetiyle nedensellik bağı kurulabilen zararları tazminle yükümlü olup; idari eylem ve/veya işlemlerden doğan zararlar, idare hukuku kuralları çerçevesinde, hizmet kusuru veya kusursuz sorumluluk ilkeleri gereği tazmin edilmektedir.
İdarenin yürütmekle görevli olduğu bir hizmetin kuruluşunda, düzenlenişinde veya işleyişindeki nesnel nitelikli bozukluk, aksaklık veya boşluk olarak tanımlanabilen hizmet kusuru; hizmetin kötü işlemesi, geç işlemesi veya hiç işlememesi hallerinde gerçekleşmekte ve idarenin tazmin yükümlülüğünün doğmasına yol açmaktadır.
Yukarıda belirtildiği üzere, anılan satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartlarını taşımadığından hukuken geçersiz olduğu, ancak sözleşme taraflarının sebepsiz zenginleşme hükümleri doğrultusunda birbirlerine başvuru haklarının bulunduğu, davacı tarafından uğranıldığı ileri sürülen zararın, davacı ile ... Konut Yapı Mimarlık Mühendislik İnşaat Taahhüt Ticaret ve Sanayi A.Ş. arasında özel hukuk hükümlerine göre imzalanan geçersiz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca, anılan firmaya yapılan ödemeler nedeniyle ortaya çıktığı, söz konusu borç ilişkisinden davalı idarenin bir kusurunun bulunmadığı ve davanın reddine karar verilmesi gerektiği anlaşıldığından, davanın kısmen reddi, kısmen kabulü yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine ilişkin temyize konu kararın bozulması gerektiği oyuyla, çoğunluk görüşüne katılmıyoruz.