Danıştay 6. Daire Başkanlığı 2021/10559 E. , 2021/14405 K.
"İçtihat Metni"
T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2021/10559
Karar No : 2021/14405
DAVACILAR :
1- … 2- … 3- …
4- … 5- … 6- … 7- … 8- … 9- …
10- …
11- … 12- …
13- … 14- … 15- … 16- …
17- … 18-… 19- …
20- … 21- …
22- …
23- …
24- …
25- …
26- … 27- … 28-… ve … 'a velayeten …
VEKİLLERİ : Av. …
DAVALILAR : 1- … Bakanlığı - …
VEKİLİ : … 2- … Valiliği
VEKİLİ : Av. …
MÜDAHİL (DAVALILAR YANINDA) : … Turizm İnşaat Gayrimenkul Yatırım Tic. A.Ş.
VEKİLLERİ : Av. …
DAVANIN KONUSU : İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel ve … ada, … parsel sayılı taşınmazlardaki davacıların hisselerinin 24/10/2017, 25/10/2017 ve 26/10/2017 tarihlerinde ihale suretiyle satışına ilişkin İstanbul Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün işlemiyle satışa esas olan 24/08/2017 tarihli Tahmin Edilen Bedel Tespit Komisyonu raporunun, anılan işlemin dayanağı olan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin ve 15/A maddesinin iptali ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6.maddesinin iptali istenilmektedir.
DAVACILARIN İDDİALARI :
Dava konusu Yönetmeliğin iptali istenilen maddelerinin 6306 sayılı Kanunda dayanağının olmadığı için anılan Kanuna, zorlayıcı kurallar koymak suretiyle maliklerin baskı altında sözleşme yapmalarına sebep olduğu için Anayasa ile güvence altına alınan sözleşme hürriyetine, İdarenin kamu gücünü çoğunluktan ve yükleniciden yana kullanmak suretiyle idarenin objektifliği, eşit davranma ve adil davranma ilkesine, Anaysa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı ancak kanun ile sınırlanabilecekken dava konusu Yönetmelik kuralları ile ölçülülük ve belirlilik ilkesine de uymadan sınırlandırıldığı için mülkiyet hakkına ve hukuk devleti ilkesine açıkça aykırı olduğu öne sürülmüştür.
İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, … Mahallesi, … sitesinde hisseli maliki oldukları … ada, … parsel ve … ada, … parsel sayılı taşınmazların 06.02.2017 tarihli Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen riskli alan içerisinde kaldığı, maliklerin üçte iki çoğunluk ile aldıkları karar doğrultusunda yükleniciyle yapılan anlaşmaya katılmadıkları, dava konusu Yönetmelik kuralları uyarınca üçte bir azınlıkta kalan davacıların paylarının satışının istenildiği, riskli alan kapsamında hissesi bulunanlarca alınan çoğunluk kararının dayatıldığı, kendi hisselerinin bulunduğu parsellerde üçte iki çoğunluğun sağlanamadığı, 6306 sayılı Kanunun 6.maddesinde uygulama yapılan etap ve adadan kastedilenin riskli alanın tamamının olmadığı, satış kararı alınan parsele ilişkin olarak uygulamaya yönelik alınmış bir karar bulunmadığı, satış bedeli bildirilmeksizin satış kararı alındığı, takdir komisyonu kararıyla belirlenen satış ihalesine esas bedelin fahiş oranda düşük olduğu, dava konusu işlemlerin ve dayanağı Yönetmelik kurallarının hukuka açıkça aykırı olduğu ileri sürülmüştür.
DAVALILARDAN ÇEVRE, ... BAKANLIĞININ SAVUNMASI :
Dava konusu Yönetmeliğin 6306 sayılı Kanuna uygun olduğu, maliklerin mülkiyet hakkını korumak ve 6306 sayılı Kanunun amacını gerçekleştirmek için pay satışına kadar giden bir sürecin iptali istenilen maddelerde düzenlendiği, kentsel dönüşüm sürecinin engellenerek sürüncemede bırakılmaması amacıyla yapılan düzenlemelerin kamu hukukuyla ilgili olduğu, sözleşme hürriyetine aykırı davranıldığına ilişkin iddiaların özel hukuka ilişkin iddialar olduğu ve adli yargı yerinde dava konusu edilebileceği savunulmuş, 6306 sayılı Kanunun 6.maddesinin daha önce Anayasa Mahkemesi incelemesine tabi tutulduğunu, Mahkemece 27.02.2014 tarihli E:2012/87, K:2014/41 sayılı karar ile anılan maddenin Anayasaya aykırı olmadığına karar verildiği, öte yandan, dava konusu uygulama işlemlerinin de anılan Yönetmelik kuralları uyarınca tesis edildiği ve hukuka uygun olduğu, davacıların tamamının 01-02 ve 03/11/2017 tarihlerinde … Noterliğinde arsa karşılığı inşaat sözleşmesini imzaladığı, anlaşma nedeniyle dava konusu satış işleminin geçersiz kaldığı savunulmuştur.
DAVALILARDAN ... VALİLİĞİNİN SAVUNMASI:
Söz konusu taşınmazların da içinde bulunduğu alanın Bakanlar Kurulunun 06/02/2017 günlü, 2017/9867 sayılı kararıyla riskli alan olarak ilan edildiği, bu alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi uyarınca parselasyon işlemleri yapılarak yeni parseller oluşturulduğu, sonuçta anlaşma sağlanan parsellerin büyüklüğünün 105.136 m2, anlaşma sağlanamayan parsellerin büyüklüğünün ise 8020m2 (%7,63) olduğu, davacıların tamamının satış günü anlaşma için satış ihale komisyonundan istedikleri süre içerisinde anlaşma sağladığı, bu sebeple pay satışının geçersiz kaldığı, dolayısıyla konusu kalmayan davanın reddine karar verilmesi gerektiği savunulmuştur.
MÜDAHİLİN SAVUNMASI:
Öncelikle usule ilişkin olarak, dava dilekçesinin 2577 sayılı Kanunun 5. maddesine uygun olarak düzenlenmeden açıldığı, davacıların yükleniciyle anlaşma sağladığından davadan beklenen hukuki menfaatlerinin ortadan kalktığı ve dava açma ehliyetlerinin olmadığı ileri sürülmüştür.
Esasa ilişkin olarak ise; Yasa hükümlerinden bahisle, davacıların çoğunluk kararına katılmayarak daha fazla mali imkan elde etmek istedikleri, riskli alanın bütün olarak değerlendirilmesi sonucunda üçte iki çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığının tespit edileceğinin Yasa hükmü olduğu, satış bedelinin paydaşlara tebliğine ilişkin mevzuatta bir hüküm bulunmadığı, satış kararından 9 gün sonra satış günü verilmesinin taşınmazdaki paylarının değer kaybetmesini önlemeye yönelik olduğu, dava konusu işlemdeki temel amacın kamu yararı olduğu, Yönetmelik kurallarının dayanağı Kanuna ve hukuka uygun olduğu, bakılan davanın ise hukuki dayanaktan yoksun olduğu savunulmuştur.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ … 'IN DÜŞÜNCESİ : Uyuşmazlık konusu taşınmazları da kapsayan uygulama işleminin dayanağı riskli alana ilişkin Bakanlar Kurulu kararı yargı kararıyla iptal edildiğinden, konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığı gerektiği düşünülmektedir.
DANIŞTAY SAVCISI … 'İN DÜŞÜNCESİ : Dava; İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel ile … ada … parsel sayılı taşınmazlarda bulunan davacılara ait hisselerin 6306 sayılı Kanun ve bu Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümleri uyarınca 24.10.2017, 25.10.2017, 26.10.2017 günlerinde ihale suretiyle satışı yönünde İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce tesis edilen işlemler ile satışa esas olan 24.08.2017 tarihli Tahmin Edilen Bedel Tespit Komisyonu Raporu ve bu işlemin dayanağı 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15 ve 15/A maddesinin iptali ve 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin Anayasaya aykırılık iddiasının uygun görülerek Anayasa Mahkemesine başvurulmasına karar verilmesi istemiyle açılmıştır.
Davacılara ait hisselerin 6306 sayılı Kanun ve bu Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümleri uyarınca 24.10.2017, 25.10.2017, 26.10.2017 günlerinde ihale suretiyle satışı yönünde İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce tesis edilen işlemler ile satışa esas olan 24.08.2017 tarihli Tahmin Edilen Bedel Tespit Komisyonu Raporunun incelenmesinden;
Dava konusu işlemde belirtilen taşınmazların 10.02.2017 günlü, 29975 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen Riskli Alanda kaldığı, söz konusu alan içerisinde yapılacak uygulamaya dair arsa payları üzerinden üçte iki çoğunluk ile alınan kararı kabul etmeyen ve üçte bir tarafında yani azınlıkta kalan davacıların hisselerinin satışının istenmesi üzerine İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 24.10.2017, 25.10.2017, 26.10.2017 günlerinde ihale suretiyle satışının yapıldığı, ancak ihale sırasında,davacıların istemeleri üzerine kendilerine verilen sürede üçte iki çoğunluğun kararıyla daha önce ihtar edilen arsa karşılığı inşaat sözleşmesini kabul ederek 01.11.2017 ve 02.11.2017 tarihlerinde imzalamaları neticesinde, davaya konu ihale suretiyle satış işleminin davalı idare tarafından geçersiz sayılmak suretiyle iptal edildiği dikkate alındığında davacılar tarafından anılan işlemlerin iptali istemiyle 23.11.2017 tarihinde açılan davada sözkonusu işlemler hakkında karar vermeye olanak bulunmamaktadır.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15 ve 15/A maddesinin incelenmesine gelince;
6306 sayılı Kanunun "Uygulama İşlemleri" başlıklı 6. Maddesinin 1. Fıkrasında "Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır." hükmü öngörülmüştür.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin "Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalar" başlıklı 15. Maddesinde;
(1) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür.
(2) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.
(3) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.
(5) Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Bakanlığa veya Bakanlığın uygun gördüğü bağlı veya ilgili kuruluşuna veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir.
(6) Bakanlıkça uygun görülmesi hâlinde, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, arsa payları satın alınanlar ile 14 üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir.
(7) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, yürütülecek uygulamalara yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında bütün maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
(8) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapılardan bazılarının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde;
a) İlgili tapu müdürlüğünce, parsel üzerinde bulunan bütün yapıların değil, sadece riskli olarak tespit edilen yapıların tapu kütüğüne yapının açık adresi belirtilerek riskli yapı-belirtmesi işlenir.
b) Yürütülecek uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında riskli olarak tespit edilen yapıların maliklerinin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
c) Riskli olarak tespit edilen yapıların yeniden inşası için düzenlenecek yapı ruhsatı, diğer maliklerin haklarının menfi olarak etkilenmemesi şartıyla, bütün maliklerin değil, sadece riskli yapıların maliklerinin talep ve muvafakatine istinaden düzenlenir. Riskli yapıların yeniden inşası için kurulacak kat irtifakında da, diğer maliklerin arsa payını etkilememesi kaydıyla sadece riskli yapıların maliklerinin talep ve muvafakati aranır.
ç) Riskli olarak tespit edilen yapıların bulunduğu alanın risksiz olan veya riskli yapı tespiti yapılmamış olan yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri re’sen yapılır veya yaptırılır.
(9) (Değişik:RG-25/7/2014-29071) (Değişik cümle:RG-27/10/2016-29870) Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhid edilmesi ile taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhid edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için, boş parsellerdeki bütün maliklerin oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhidden sonra yapılacak uygulamaya tevhid ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
(10) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu haklar ve şerhler, tapuda, tevhit, ifraz, taksim, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Yeni kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece sözkonusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.
(11) (Değişik:RG-25/7/2014-29071) Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilir. Böyle bir durumda Kanundan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten yazı alınır. Bu yazı Müdürlükçe ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilir.
(12) Kanun kapsamında Bakanlıkça yürütülen uygulamalar neticesinden elde edilecek gelir ve hasılat, Kanunun 7 nci maddesinin beşinci fıkrasının (a) bendi uyarınca, dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilir. Kanun kapsamında İdare ve TOKİ ile gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yürütülen uygulamalardan elde edilen gelir ve hasılat dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmez. İdare ve TOKİ tarafından Kanun kapsamında yürütülen uygulamalarda elde edilen gelir ve hasılat, kentsel dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere İdare ve TOKİ’nin hesaplarına gelir olarak kaydedilir ve bu gelirler, kentsel dönüşüm uygulamaları dışındaki işler için kullanılamaz. Ancak, İdare ve TOKİ tarafından yürütülen uygulamalara Bakanlıkça kaynak aktarımı yapılmış ise, bu uygulamalardan elde edilecek gelir ve hasılatın belirli bir oranının dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmesi yönünde Bakanlık ile İdare veya TOKİ arasında protokol düzenlenebilir.
(13) (Ek:RG-27/10/2016-29870) Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya kat karşılığı temlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi işlemi, hak sahipleri adına, talep edilmesi halinde Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından yapılır veya yaptırılır. Yapılacak talebe esas kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya kat karşılığı temlik sözleşmesinde hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması gerekmektedir. Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.
"Açık artırma usulü ile satış" başlıklı 15/A maddesinde;
(1) Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için;
a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler,
b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için onbeş gün süre verildiğine dair belgeler,
c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler,
ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri, ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe müracaatta bulunulur. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez.
(2) Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir.
(3) Müdürlük, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, arsa payı satılacak malikler ile üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Yapılan araştırmaya rağmen arsa payı satılacak malike ve adresine hiçbir şekilde ulaşılamaz ise satış işlemi gıyabında yapılır.
(4) Açık artırma ile satışa ilişkin tebliğ ile birlikte, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenilir.
(5) Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunması, satış işlemine engel teşkil etmez. Belirtilen haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında, satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke koydurulur ve durum ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi hakların alacaklısına veya ilgili icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir. Tapu kaydındaki haklar ve şerhler satış sonrasında Müdürlüğün talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.
(6) Açık artırmaya en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir. Ancak, bunların açık artırmaya müdahale etmesine müsaade edilmez. Bu çerçevede, satışın yapılmasını engellemeye veya satışın işleyişi ile düzenini bozmaya yönelik eylemlerde bulunanlar ile ses ve görüntü kaydı almaya çalışanlar Satış Komisyonu tarafından salondan çıkartılabilir. Açık artırma için belirlenen saatten sonra satış salonuna kimse alınmaz.
(7) Açık artırmaya katılan paydaşların kimliği kontrol edilerek bir tutanak ile kayıt altına alınır. Katılımcı durumunu gösteren tutanağın tanziminden sonra, Komisyon Başkanınca, satışa çıkarılan arsa paylarına ilişkin bilgiler satışa katılanlara bildirilir ve satış işlemi başlatılır. Komisyon Başkanı, rayiç bedelin altında olmamak üzere satışa katılan paydaşlardan, sözlü olarak pey sürmelerini ister. Sürülen peyler arttırma tutanağına yazılarak, karşılığı pey sahibi tarafından imzalanır. Arttırma işlemine devam etmeyecek taliplerin, keyfiyeti arttırma tutanağına yazması ve imzalaması zorunludur.
(8) Komisyon, yedinci fıkrada belirtilen şekilde yapılan satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden paydaşa satış yapılmasını karara bağlar ve bu paydaştan satış bedelinin yedi gün içerisinde banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırılması istenir. Bu süre içerisinde satış bedeli yatırılmaz ise, pey süren diğer maliklere sırasıyla bildirimde bulunulur ve satış bedelini yatıran paydaşa satış yapılır.
(9) Açık arttırma ile satışa iştirak eden tek bir paydaş olması halinde, belirlenen rayiç değerinden az olmamak üzere bu paydaşın vereceği teklif geçerli kabul edilir.
(10) Satış bedelinin yatırılmasından sonra, satış işlemi, tapuda yeni malik adına tescil yapılmak üzere, Müdürlükçe ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. İlgili tapu müdürlüğünce tescil işlemi tamamlandıktan sonra, yeni tapu kaydı Müdürlüğe gönderilir ve Müdürlükçe payı satılan ilgiliye durum bildirilir.
(11) Satış işlemi tamamlanıp komisyonca karara bağlanmadan evvel, üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin, üçte iki çoğunluk ile alınan kararı kabul etmeleri ve üçte iki çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi ve yapılacak uygulamanın gerektirdiği diğer belgeleri imzalayacaklarını beyan etmeleri halinde Satış Komisyonunca kendilerine süre verilir. İhale arttırma tutanağı bu maliklerce de imzalanır. Komisyonca verilen süre içerisinde sözleşmenin ve diğer belgelerin anlaşan diğer malikler gibi şartsız ve şerhsiz olarak imzalanarak Müdürlüğe verilmesi halinde, satış işlemi geçersiz sayılır. Satış işleminin geçersiz sayıldığı tarihten itibaren doksan gün içerisinde, satış günü üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılma iradesi gösteren paydaşlarca yeniden anlaşmama iradesi gösterilmesi veya daha evvel imzalanan belgelerin iptal edilmesi halinde yeniden satış işlemi yapılmasına gerek olmadan en yüksek bedeli teklif etmiş olan paydaşa, bu paydaşın kabul etmemesi halinde sonraki en yüksek bedeli teklif etmiş olan diğer paydaşlara sırasıyla bildirimde bulunulur ve satış bedelini yatıran paydaşa satış yapılmış sayılır. Satış işleminin geçersiz sayıldığı tarihten itibaren doksan günden fazla süre geçmesinden sonra yeniden anlaşmama iradesi gösteren paydaşların hisseleri için ise yeniden satış işlemi yapılması gerekir.
Anılan maddelerin birlikte değerlendirilmesinden; söz konusu düzenlemelerde hukuka ve üst normlara aykırılık bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.
Açıklanan nedenlerle, davacılara ait hisselerin 6306 sayılı Kanun ve bu Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümleri uyarınca 24.10.2017, 25.10.2017, 26.10.2017 günlerinde ihale suretiyle satışı yönünde İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce tesis edilen işlemler ile satışa esas olan 24.08.2017 tarihli Tahmin Edilen Bedel Tespit Komisyonu Raporu yönünden karar verilmesine yer olmadığına, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15 ve 15/A maddesi yönünden ise, davanın reddine karar verilmesi gerektiği, düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, dava konusu 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin iptali istenilen kuralları yönünden davanın reddi, dava konusu 24.10.2017, 25.10.2017 ve 26.10.2017 tarihlerinde yapılan ihale suretiyle satışa ilişkin İstanbul Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün işlemiyle satışa esas olan 24.08.2017 tarihli Tahmin Edilen Bedel Tespit Komisyonu raporu yönünden ise davanın ehliyet yönünden reddi yolundaki Danıştay Altıncı Dairesinin 12/06/2019 tarih ve E:2019/2513, K:2019/5503 sayılı kararının Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 23/09/2021 tarih ve E:2019/2838, K:2021/1580 sayılı kararıyla davanın ehliyet yönünden reddine ilişkin kısmının bozulması, anılan kararın 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin iptali istenilen kuralları yönünden davanın reddine ilişkin kısmının onanması üzerine, kısmen bozma kararına uyularak, 29/10/2021 günlü, 31643 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 1. maddesi uyarınca, 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin Altıncı Kısmının Dördüncü Bölümünün başlığı "Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği" şeklinde değiştirildiğinden, husumetin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına yöneltilmesine karar verilerek, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAYVE HUKUKİ SÜREÇ:
İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, … Mahallesi sınırları içerisinde bulunan ve ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanın, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 2. maddesi uyarınca riskli alan ilan edilmesine ilişkin 06/02/2017 günlü, 2017/9867 sayılı Bakanlar Kurulu kararı alınmış ve 10/02/2017 günlü, 29975 sayılı Resmi Gazete yayımlanmıştır.
Riskli alanda payı bulunan malikler tarafından en az üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan paydaşların paylarının 25.08.2017 günü, saat 10.00'da satışına ilişkin İstanbul Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün … günlü, E:… sayılı işlemi tesis edilmiştir.
… İdare Mahkemesinde açılan E:… sayılı dosyada verilen 24/08/2017 tarihli yürütmeyi durdurma kararı uyarınca 16/08/2017 gününde pay satışı gerçekleştirilememiştir. Bunun üzerine pay satışının 24-25 ve 26/10/2017 tarihlerinde yapılmasına ilişkin 05.10.2017 günlü işlem tesis edilmiştir.
Belirtilen günlerde pay satışı ihalesi yapılmış, ancak davacıların anlaşmak için süre istemeleri üzerine 01-02 ve 03/11/2017 tarihlerine kadar anlaşmaları için, ihale komisyonu tarafından süre verilmiş, anlaşamadıkları takdirde satış işleminin geçerli sayılacağı belirtilmiştir.
Davacıların tamamı satış ihalesi günü sırasına göre 01-02 ve 03/11/2017 tarihlerinde … Noterliğinde yüklenici ile (müdahil şirket) arsa karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış, ancak tapu devri gerçekleştirilmemiş, bunun üzerine bakılan dava açılmıştır.
İNCELEME VE GEREKÇE:
Davacıların riskli alanda kalan taşınmazdaki paylarının satışına ilişkin dava konusu işlemin dayanağının, riskli alan ilanına ilişkin 06/02/2017 günlü, 2017/9867 sayılı Bakanlar Kurulu kararı olduğu, bu karara karşı açılan davada ise; kapatılan Danıştay Ondördüncü Dairesinin 15/01/2019 tarihli, E:2017/826, K:2019/81 sayılı kararıyla anılan Bakanlar Kurulu kararının iptaline karar verildiği, anılan kararın Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 29.03.2021 günlü, E:2021/340, K:2021/612 sayılı kararıyla onandığı ve kesinleştiği anlaşılmıştır.
Bu durumda, riskli alanda kaldığından ve arsa paydaşlarının en az üçte iki çoğunlukla aldığı karara katılmadığından bahisle dava konusu İstanbul ili, Zeytinburnu ilçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel ve … ada, … parsel sayılı taşınmazlardaki davacıların paylarının İstanbul Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 24/10/2017, 25/10/2017 ve 26/10/2017 tarihlerinde ihale suretiyle satışına ilişkin işlemi ile satışa esas 24/08/2017 tarihli Tahmin Edilen Bedel Tespit Komisyonu raporunun, dayanağını oluşturan 06/02/2017 günlü, 2017/9867 sayılı Bakanlar Kurulu kararının yargı kararıyla iptal edilmesi nedeniyle, karar tarihi itibarıyla uygulanma kabiliyeti kalmayan satış işlemi yönünden davanın konusuz kaldığı anlaşılmış olup, konusuz kalan dava hakkında ise karar verilmesine hukuki olanak bulunmamaktadır.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1.Konusu kalmayan dava hakkında KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA,
2.Dava konusu Yönetmeliğin iptali istenen kuralları yönünden davanın reddine ilişkin kısmının Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu kararıyla onanması suretiyle kesinleştiği; davacılar yönünden ise bozmaya uyma sonucunda karar verilmesine yer olmadığına kararı verildiği, sonuç olarak davanın kısmen ret, kısmen karar verilmesine yer olmadığı kararı ile sonuçlanması nedeniyle, ayrıntısı aşağıda gösterilen davacılar tarafından yapılan toplam … -TL yargılama giderinin takdiren … -TL'sinin davacılar üzerinde bırakılmasına; … -TL'sinin ise davalı idarelerden alınarak davacılara verilmesine, davalı yanında müdahil tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
3.Daha önce davanın reddine ilişkin kısım nedeniyle davalı idareler lehine vekalet ücretine hükmedildiği görüldüğünden davalı idareler lehine yeniden vekalet ücretine hükmedilmemesine, dava, kısmen karar verilmesine yer olmadığı kararı ile sonuçlandığından karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca duruşmalı işler için belirlenen … -TL vekalet ücretinin davanın açılmasına sebep olan davalılardan alınarak davacılara verilmesine,
4.Varsa posta gideri avansından artan tutarın kararın kesinleşmesinden sonra taraflara iadesine,
5.Bu kararın tebliğ tarihini izleyen 30 gün içerisinde Danıştay İdari Dava Daireleri Kuruluna temyiz yolu açık olmak üzere, 23/12/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.