T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2021/2884
Karar No : 2023/3174
DAVACI : …
VEKİLİ : Av. …
DAVALILAR : 1- … Bakanlığı
VEKİLİ : …, Hukuk Müşaviri
2- … Belediye Başkanlığı
VEKİLİ : Av. …
DAVANIN KONUSU : İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu yapının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli olarak tespit edilmesi üzerine, yapının yıkılarak yerine yapılacak yeni uygulamaya ilişkin kat maliklerince en az 2/3 çoğunlukla alınan karara katılmayan davacı tarafından; riskli yapıya ilişkin yıkım ruhsatının, arsa payının satışına ilişkin Zeytinburnu Belediye Başkanlığının … tarihli, … sayılı işleminin ve bu işlemin dayanağı 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinin 4. fıkrasının iptali istenilmektedir.
DAVACININ İDDİALARI : Riskli yapı tespiti tebliğ edilmeden yapının yıkımına ilişkin ruhsat düzenlenip yapının yıktırılmasının hukuka aykırı olduğu, çünkü kesinleşmemiş işleme dayanılarak yıkım işlemi yapılamayacağı, kat malikleri toplantısına davet edilmeden karar alındığı, bu toplantı sonrası oluşan karara dayanılarak yükleniciyle sözleşme imzalandığı, bilgisinin olmadığı sözleşmeye katılmadığından bahisle satışa ilişkin işlemin de yok hükmünde olduğu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olarak yapılan malikler toplantısının iptali için adli yargıda (...Sulh Hukuk Mahkemesi E:…) dava açıldığı, bildirim yapılmadan malikin gıyabında arsa payının satılmasına imkan veren 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A-4.maddesinin de hukuka aykırı olduğu ileri sürülmüştür.
DAVALILARIN SAVUNMALARI :
Davalı … Bakanlığı tarafından, usule ilişkin olarak davanın süre aşımı nedeniyle reddi gerektiği, esas ilişkin olarak ise; iptali istenilen Yönetmelik kuralının üst normlara uygun olduğu, ayrıca, satış sırasında payı satılacak malik tarafından pey sürülmesi, satış bedeline itiraz edilmesi gibi hususlar mevzuat gereği mümkün olmadığından payı satılacak malikin satış ihalesine katılıp katılmamasının satış işlemini de etkilemeyeceği dikkate alındığında, anılan kuralın hizmet gereklerine ve kamu yararına da uygun olduğu savunulmuştur. Davalı Zeytinburnu Belediye Başkanlığı tarafından, usule ilişkin olarak davanın süre aşımı nedeniyle reddi gerektiği, esasa ilişkin olarak ise; uyuşmazlık konusu yapının davacı dışındaki malikleri tarafından riskli yapı tespitinin yaptırıldığı, riskli yapı tespit işleminin davacının eşine 01.07.2020 tarihinde tebliğ edildiği, davacının itiraz ve dava açma hakkını kullanmadığı, işlemin kesinleşmesi üzerine yapının yıkımı için verilen 60 ve 10 günlük sürelerin de geçmesinden sonra yıkım için ruhsat düzenlendiği, yıkım ruhsatının hukuka uygun olduğu, daha sonra kat malikleri kurulunca yapılan toplantıya davacının katılmadığı, toplantı sonucunda alınan kararın anlaşma sağlanabilmesi için ... Noterliğinden … tarih, … yevmiye numaralı ihtarnameyle davacıya gönderildiği, ihtarnamede anlaşma için 15 gün süre verilip anlaşılamaması halinde arsa payının satılacağının bildirildiği, gönderinin davacının eşi tarafından 09.12.2020 tarihinde tebellüğ edildiği, daha sonra arsa payının satışa çıkarıldığını bildiren dava konusu işlemin davacının aynı adresine gönderildiği halde, bu adreste tanınmadığından bahisle gönderinin iade edildiği, daha sonra arsa payının belirlenen gün ve saatte açık artırma usulüyle satıldığı, bedelinin davacı adına açılan hesaba yatırılıp davacının adresine gönderilen yazıyla bildirildiği, söz konusu yazıyı 26.04.2021 tarihinde yine davacının eşine tebliğ edildiği, dava konusu satış işlemine kadar gelinen süreçte ve satış işleminde bildirim yapılmadığından bahisle veya başka bir sebeble hukuka aykırılık bulunmadığı, dava konusu Yönetmelik maddesinde de arsa payı satılacak malike tebligat yapılmamasının değil, yapılamamasının düzenlendiği, bu nedenle, satış işleminin de mevzuata uygun olduğu, hatta satış ihalesinin 10.02.2021'de yapıldığı halde bakılan davanın 08.02.2021'de açılmış olmasının da davacının satış işleminden haberdar olduğunu gösterdiği, bu nedenlerle davanın reddi gerektiği savunulmuştur.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'IN DÜŞÜNCESİ : Davanın reddi gerektiği düşünülmektedir.
DANIŞTAY SAVCISI …'IN DÜŞÜNCESİ : Dava; davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu, İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan yapının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli olarak tespit edilmesi üzerine, yapının yıkılarak yerine yapılacak yeni uygulamaya ilişkin kat maliklerince en az 2/3 çoğunlukla alınan karara katılmayan davacı tarafından; riskli yapının yıkım ruhsatının iptali ile arsa payı satışına ilişkin Zeytinburnu Belediye Başkanlığının … tarihli, … sayılı işlemi ve bu işlemin dayanağı 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinin 4. fıkrasının iptali istemiyle açılmıştır.
Anayasanın "Mülkiyet Hakkı" başlıklı 35.maddesi uyarınca mülkiyet hakkı, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun "Uygulama İşlemleri" başlıklı 6. maddesinin 1. fıkrasında "Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme,taksim.ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakatı aranmaz. Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır." hükmü öngörülmüştür.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasında ise; "Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir. " hükmü yer almış, Yönetmeliğin 15/A maddesinin dava konusu 4. fıkrasında ise ; "Müdürlük veya idare satışın yapılacağı yeri ve zamanı, üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Satışın yapılacağı yer ve zaman satışı izlemek üzere arsa payı satılacak maliklere de bildirilir.Ancak arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur." kuralına yer verilmiştir.
Dosyanın incelenmesinden; davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu, İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan yapının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli olarak tespit edildiği, yapının riskli olarak tespit edildiğine ilişkin yazının davacının eşine 01/07/2020 tarihinde tebliğ edildiği ve riskli yapı tespitinin itiraz olmaksızın kesinleştiği; 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8. maddesinin 2. fıkrası uyarınca taşınmaz maliklerinin 25/11/2020 tarihli başvurusu üzerine de yıkım ruhsatı düzenlenerek 10/12/2020 tarihinde yapının yıkıldığı;
6306 sayılı Yasa kapsamında, paydaşların üçte iki çoğunluğuyla 28/11/2020 tarihinde Kat Malikler Kurulu toplantısı gerçekleştirilerek, toplantıya katılmayan davacıya Bakırköy 5. Noterliğinden … tarihli, … yevmiye numaralı ihtarname gönderilerek çoğunluğun anlaştığı yüklenici şirket ile 15 gün içinde anlaşması, aksi halde arsa payının satılacağına ilişkin ihtar çekildiği; söz konusu ihtarnamenin yine davacının eşine 09/12/2020 tarihinde tebliğ edildiği; daha sonra taşınmaz maliklerinden ikisinin başvurusu üzerine Zeytinburnu Belediye Başkanlığı tarafından 6306 sayılı Kanunun 6/1 maddesi ve anılan Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/2 maddesi uyarınca arsa payının satışının gerçekleştirilmesine karar veridiği ve satışın 10/02/2021 tarihinde gerçekleştirileceğine ilişkin … tarihli, … sayılı yazının davacıya gönderildiği, ancak 27/01/2021 tarihinde , daha önceki tebligatların yapıldığı adrese yapılan tebligatın davacının adreste tanınmadığı gerekçesiyle iade edildiği; davacı tarafından da anılan işlemin ve dayanağı Yönetmelik hükmünün iptali istemiyle bakılmakta olan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
Dava konusu Yönetmeliğin iptali istenilen 15. maddesinin 4. fıkrasında yer alan "Müdürlük veya idare satışın yapılacağı yeri ve zamanı, üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Satışın yapılacağı yer ve zaman satışı izlemek üzere arsa payı satılacak maliklere de bildirilir.Ancak arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur." hükmünün incelenmesinden;
Anayasa'nın 124. maddesinde; Cumhurbaşkanı, bakanlıklar ve kamu tüzelkişileri, kendi görev alanlarını ilgilendiren kanunların ve Cumhurbaşkanlığı kararnamelerinin uygulanmasını sağlamak üzere ve bunlara aykırı olmamak şartıyla, yönetmelikler çıkarabilecekleri kuralı yer almıştır. Anayasanın aktarılan hükmü ve normlar hiyerarşisi bağlamında, bir yasa hükmüne dayalı olarak hazırlanan yönetmelikler ile yasa hükümlerine açıklık getirilmesi ve yasa hükümlerinin uygulamaya geçirilmesi amaçlanır.
Kanun koyucu tarafından idareye tanınan düzenleme yetkisinin başta kamu yararı olmak üzere hizmet gereklerine, hukuk devleti, hukuk güvenliği ve kazanılmış haklara riayet ilkelerine uygun olarak kullanılması gerekmektedir.
Yukarıda yer alan düzenlemeler uyarınca; afet riski altındaki yapıların iyileştirilmesi, tasfiyesi ve yenilenmesine ilişkin uygulamaların ivedilikle yapılmasının kamu yararının gereği olduğu; fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere riskli olduğu tespit edilen yapının yerine yenisinin yapılması sürecinde maliklerin haklarına zarar vermeden, ancak uygulamanın da sürüncemede kalmasına yol açılmadan iş ve işlemlerin yürütülmesinin hedeflendiği; bu doğrultuda anlaşmama iradesi gösteren maliklerin süreci uzatmalarını önlemek amacıyla paylarının satışına kadar devam edebilecek süreci düzenleyen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6.maddesinin 1.fıkrasının 14/04/2016 tarihinde kabul edilen 26/04/2016 günlü, 29695 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6704 sayılı Kanunun 23.maddesiyle değiştirilmesinden sonra, bu maddeye dayanılarak dava konusu Yönetmelik kurallarının düzenlendiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda; kanun koyucu tarafından idareye tanınan düzenleme yetkisi uyarınca dava konusu Yönetmelik hükmünün öngörüldüğü, normlar hiyerarşisine, dayanağı Kanun maddelerine ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkı ilkesine uygun olarak, kamu yararı ve hizmet gerekleri doğrultusunda düzenleme yapıldığı sonucuna ulaşıldığından, yukarıda belirtilen dava konusu Yönetmelik hükmünde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.
Zeytinburnu Belediye Başkanlığının arsa payı satışına ilişkin … tarihli, … sayılı işlemi ile riskli yapının yıkım ruhsatının iptaline ilişkin işlemin incelenmesine gelince;
Uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerindeki yapı hakkında davalı idare tarafından riskli yapı tespit kararı alındığı ve yapının riskli olarak tespit edildiğine ilişkin yazının davacının eşine 01/07/2020 tarihinde tebliğ edildiği ve riskli yapı tespitinin itiraz olmaksızın kesinleştiği; 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8. maddesinin 2. fıkrası uyarınca taşınmaz maliklerinin 25/11/2020 tarihli başvurusu üzerine de yıkım ruhsatı düzenlenerek 10/12/2020 tarihinde yapının yıkıldığı; sonrasında arsanın ne şekilde değerlendirileceği yönünde arsa paydaşlarıyla toplantı yapıldığı, bu toplantıda Kanun ve Yönetmelikte aranan en az 2/3 çoğunluğun sağlandığı, bu karara katılmayan davacıya ise Yönetmelikte belirtilen usule uygun olarak noter yoluyla gerekli ihtar ve bildirimlerin yapıldığı, söz konusu ihtarnamenin yine davacının eşine 09/12/2020 tarihinde tebliğ edildiği; dava konusu işlemle payı satılan davacıya satış işleminin bildirildiği ancak tebligatın davacının- bu tebligat öncesi ve sonrası tarihlerde tebligat yapılan- adreste tanınmadığı gerekçesiyle iade edildiği ancak satış işleminden iki gün önce işlemden haberdar olunduğundan bahisle bakılan davanın açıldığı anlaşıldığından 6306 sayılı Kanun ve anılan Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin yukarıda hukuka uygunluğu ortaya konulan hükmüne uygun olarak yapıldığı sonucuna varılan dava konusu işlemlerde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.
Açıklanan nedenlerle, davanın reddine karar verilmesi gerektiği, düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY:
İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu yapının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli olarak tespit edilmesi üzerine, riskli yapının yıkılarak yerine yapılacak yeni uygulamaya ilişkin kat maliklerince en az 2/3 çoğunlukla alınan karara katılmayan davacının arsa payının satışa çıkarılması üzerine bakılan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
Anayasa'nın 124. maddesinde; Cumhurbaşkanı, bakanlıklar ve kamu tüzelkişileri, kendi görev alanlarını ilgilendiren kanunların ve Cumhurbaşkanlığı kararnamelerinin uygulanmasını sağlamak üzere ve bunlara aykırı olmamak şartıyla, yönetmelikler çıkarabilecekleri kuralı yer almış, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1. maddesinde; bu Kanunun amacının; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olduğu hüküm altına alınmış, aynı Kanunun 8/7.maddesinde ise; bu Kanunun uygulanmasına dair diğer usul ve esasların, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikler ile düzenleneceği beliritlmiştir.
Anılan Kanunun 6. maddesinin 1. fıkrasında; üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır." hükmüne yer verilmiştir.
6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin 2. fıkrasında; "Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir." kuralına aynı maddenin 4. fıkrasında ise; "müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Satışın yapılacağı yer ve zaman satışı izlemek üzere arsa payı satılacak maliklere de bildirilir. Ancak, arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur" kuralına yer verilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Dava konusu 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinin 4. fıkrasının son cümlesinin incelenmesinden;
Yukarıda yer alan düzenlemeler uyarınca; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere yapıların iyileştirilmesi, tasfiyesi ve yenilenmesine ilişkin uygulamaların ivedilikle yapılmasının kamu yararının gereği ve Yönetmeliğin dayanağı Yasanın amacı olduğu; riskli olduğu tespit edilen alanda bulunan yapıların veya alandan bağımsız bir yapının riskli olduğunun tespit edilmesi durumunda yerine yenisinin yapılması sürecinde maliklerin haklarına zarar vermeden, ancak uygulamanın da sürüncemede kalmasına yol açılmadan iş ve işlemlerin yürütülmesinin hedeflendiği; bu doğrultuda anlaşmama iradesi göstererek dönüşümün uzamasına neden olan maliklerin Yasa ve Yönetmelikte belirlenen süreci uzatmalarını önlemek amacıyla paylarının satışına kadar devam edebilecek iş ve işlemleri düzenleyen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6.maddesinin 1.fıkrasının 14/04/2016 tarihinde kabul edilen 26/04/2016 günlü, 29695 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6704 sayılı Kanunun 23.maddesiyle değiştirilmesinden sonra, bu maddeye dayanılarak dava konusu Yönetmelik kuralının da 19.10.2019 tarih ve 30923 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan değişiklikle yeniden düzenlendiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda; kanun koyucu tarafından idareye tanınan düzenleme yetkisi uyarınca dava konusu Yönetmelik kuralının öngörüldüğü, anılan kuralın, arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamaması başka bir ifadeyle tebligatla ulaşılamaması halinde kentsel dönüşümü duraksamaya yer vermeden ve uygulama işlemlerini sürüncemede bırakmadan gerçekleştirmek için dönüşümü isteyen en az üçte iki çoğunluktaki maliklerin haklarını koruyarak, azınlıkta kalan maliklerin de mülkiyet hakkını ihlal etmeyecek şekilde düzenlendiği, ayrıca pay satışına giden süreçte maliklerin en az üçte iki çoğunluk ile aldıkları karara karşı adli yargıda; bu karara dayanılarak tesis edilen idari işlemlere karşı idari yargıda dava açma hakkının da her zaman bulunduğu, bu davalara konu edilecek iş ve işlemlerin ise (kat malikleri kurulu kararı, anlaşma teklifi, teklifin kabul edilmemesi halinde arsa payının satışa çıkarılacağı ihtarı) dava konusu Yönetmeliğin 15/2.maddesi uyarınca noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilmesi zorunlu olduğundan süreç sonunda arsa payının satılacağının malik tarafından öğrenilebileceği dikkate alındığında, yapılan düzenlemenin 6306 sayılı Kanunun amaçları arasında belirtilen riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek için, başka bir ifadeyle can ve mal güvenliğini sağlamak amacıyla normlar hiyerarşisine, dayanağı Kanun maddelerine ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkı ilkesine uygun olarak, kamu yararı ve hizmet gerekleri doğrultusunda yapıldığı sonucuna ulaşıldığından, yukarıda belirtilen iptale konu Yönetmelik kuralında hukuka aykırılık bulunmamaktadır.
Zeytinburnu Belediye Başkanlığının arsa payı satışına ilişkin … tarihli, … sayılı işlemi ile riskli yapının yıkım ruhsatının iptaline ilişkin işlemin incelenmesine gelince;
Uyuşmazlıkta, davacının kat maliki ve paydaşı olduğu yapının riskli yapı olduğunun davalı idare tarafından tespit edildiği, riskli yapı tespitine ilişkin işlemin taşınmazın tapu kaydına şerh edilmesinden sonra Zeytinburnu Tapu Müdürlüğünce davacının eşine 01/07/2020 tarihinde tebliğ edildiği ve riskli yapı tespitinin itiraz olmaksızın kesinleştiği; bunun üzerine 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8. maddesinin 2. fıkrası uyarınca taşınmaz maliklerinin 25/11/2020 tarihli başvurusu üzerine de yıkım ruhsatı düzenlenerek 10/12/2020 tarihinde yapının yıkıldığı; sonrasında arsanın ne şekilde değerlendirileceği yönünde arsa paydaşlarıyla toplantı yapıldığı, bu toplantıda Kanun ve Yönetmelikte aranan en az 2/3 çoğunluğun sağlanarak karar alındığı, bu karara katılmayan davacıya ise Yönetmelikte belirtilen usule uygun olarak alınan kararın ve bu karara katılmaması halinde arsa payının satılacağının noter yoluyla ihtar edilip, gerekli bildirimlerin yapıldığı, söz konusu ihtarnamenin yine davacının eşine 09/12/2020 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda, dava konusu işlemle payı satılan davacıya satış işleminin bildirildiği ancak tebligatın davacının- bu tebligat öncesi ve sonrası tarihlerde tebligat yapılan- adreste tanınmadığı gerekçesiyle iade edildiği halde, satış işleminden iki gün önce işlemden haberdar olunduğundan bahisle bakılan davanın açıldığı, öte yandan, davacı tarafından kat malikleri kurulu tarafından alınan kararın geçersizliğinin tespiti istemiyle adli yargıda (...Sulh Hukuk Mahkemesi E:…) açıldığı belirtilen davanın, UYAP ortamından yapılan incelemesi sonucunda, görevsizlik nedeniyle davanın reddine karar verildiği ve kararın istinaf edilmemesi üzerine 14.09.2021 tarihinde kesinleştiği anlaşıldığından, davacı tarafından dava konusu işlemlerin usule aykırı yapıldığının ispat edilemediği de dikkate alındığında, 6306 sayılı Kanun ve anılan Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin yukarıda hukuka uygunluğu ortaya konulan hükmüne uygun olarak yapıldığı sonucuna varılan dava konusu işlemlerde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1.6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinin 4. fıkrasının son cümlesi yönünden DAVANIN REDDİNE,
2.Zeytinburnu Belediye Başkanlığının arsa payı satışına ilişkin … tarihli, … sayılı işlemi ile riskli yapının yıkım ruhsatına ilişkin işlemi yönünden DAVANIN REDDİNE,
3. Ayrıntısı aşağıda gösterilen toplam … TL yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4. Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca … TL vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalı idarelere verilmesine,
5. Posta gideri avansından artan tutarın kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine,
6. Bu kararın tebliğ tarihini izleyen 30 gün içerisinde Danıştay İdari Dava Daireleri Kuruluna temyiz yolu açık olmak üzere, 29/03/2023 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY(X)
Uyuşmazlıkta; 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinin 4.fıkrasının dava konusu edilen son cümlesine ve bu maddenin uygulanması niteliğinde olan arsa payı satışına ilişkin bireysel işlem yönünden davacının iddiaları, davalıların savunması ve yukarıda belirtilen mevzuat birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu düzenlemelerde, dayanak 6306 sayılı Kanunun 6.maddesine uygun olarak arsa paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararlara istinaden yapılan işlemlerin belirtildiği görülmektedir.
6306 sayılı Kanunda belirtilen üçte iki çoğunluğa ilişkin oranın mülkiyet hakkı ihlallerine sebep olacağı gerekçesiyle Anayasa Mahkemesine yapılan başvurunun reddedildiği ve Anayasa yargısı uyarınca 10 yıl boyunca tekrar Mahkemenin gündemine getirilemeyeceği de açıktır.
Anayasa Mahkemesi'nin 27.02.2014 tarih ve E:2012/87, K:2014/41 sayılı kararında, 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 1. fıkrasında yer alan "en az üçte iki çoğunluğu" kısmı ile ilgili olarak açık bir değerlendirme yapılmadığı görülmektedir.
Ancak, Anayasanın 35. maddesinde: "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." hükmü yer almaktadır.
Ayrıca, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin Ek 1 Nolu Protokolünün "Mülkiyetin korunması" başlıklı 1. maddesinde: "Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Herhangi bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir. Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez." hükmüne yer verilmiştir.
Anılan mevzuat hükümleri açısından bakıldığında, özel mülkiyet hakkının, korunması gereken temel insan hakları arasında öngörüldüğü, anayasa ve uluslararası sözleşmelerde mülkiyet hakkını korumaya yönelik düzenlemelere yer verildiği, bu düzenlemelerde mülkiyet hakkına müdahalelerin olabileceğinin öngörüldüğü, ancak bu müdahalelerde kamu yararı gerekçesi, kanuni düzenleme gereği ve ölçülülük yada orantılılık gibi uluslararası hukukun genel ilkelerinin varlığının dikkate alınması gerektiği; aksi durumda müdahalenin mülkiyet hakkı ihlaline neden olacağı kabul edilmiştir. Nitekim Anayasa Mahkemesi kararları ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatlarıyla da bu hususların açık bir şekilde ortaya konulduğu görülmektedir.
Bu açıdan, kentsel dönüşümün uygulanmasına ilişkin olarak maliklerin üçte iki çoğunluğunun mevzuattan aldığı gücü kullanarak aldığı kararlarla, maliklerin üçte birine ait (iradesi dışında) mülkiyetin el değiştirmesine neden olan dava konusu hükümlerin yargısal incelemesinde; mülkiyet hakkına yapılan müdahalede yukarıda yer alan hükümler çerçevesinde kamu yararının varlığının, kanuni düzenleme gereğinin ve orantılılık noktasında adil dengenin sağlanıp sağlanmadığının değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu itibarla; kamu yararı amacına daha özel ifadeyle 6306 sayılı Kanunun 1. maddesinde belirtilen, "fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin teşkil edilmesi" amacına ulaşabilmek için mülkiyet hakkının anılan Kanunun 6.maddesi uyarınca sınırlanabilecek olmasında kanunilik ilkesi uyarınca hukuka aykırı bir durum olmamakla birlikte orantılılık noktasında anılan Kanun ve dava konusu Yönetmelik hükümleri uyarınca mülkiyet hakkına yapılacak müdahale de ise hukuka uyarlık olmadığı açıktır.
6306 sayılı Kanun uyarınca riskli alanlarda ve riskli yapılarda can ve mal güvenliği açılarından mağduriyetlerin ortaya çıkmasına Devlet olarak engel olabilmek amacıyla bir çözüm getirilmeye çalışılmıştır.
Bu kapsamda birinci aşamada riskli alanlarda ve riskli yapılarda yaşayanların can ve mal güvenliği için bir an önce usulüne göre tespit edilen riskli yapıların yıkılarak tehlikenin ortadan kaldırılması gerekmektedir.
İkinci aşamada ise yıkılan yapılar yerine imar mevzuatına uygun şekilde ve sağlıklı yaşamaya uygun yapıların yapılabilmesinin hedeflenmesi gerekmektedir. Bu aşamada acil tehlikenin ortadan kaldırılmış olduğundan yeni oluşacak yapılanmaların mülkiyet hakkına uygun olarak gerçekleştirilmesi gerekir.
Esasen riskin ortadan kaldırılmasından sonra yeni yapıların yapılmasının sağlanması doğru bir adım olacaktır. Bu amaçla maliklerin uzlaşmasını destekleyici uygulamalar da gerçekleştirilebilir. Maliklerin büyük çoğunluğunun anlaşması durumunda bir an önce yeni yapının yapılmasını sağlamak uygun bir düzenleme olmakta ise de üçte iki oranı çok yüksek bir oran olmuştur. Örneğin birbirine eşit üç adet bağımsız bölüm olan binada bu oran yüzde elli oranına denk gelmektedir.
Benzer şekilde birbirine eşit otuz adet bağımsız bölüm olan binada on adet bağımsız bölüm malikinin mülkiyet hakkının elinden çıkması imkan dahilindedir.
Yine yapının yıkılmadan önceki bağımsız bölüm adedini koruyucu tedbir getirilmeden, belli bir malik sayısı ve bağımsız bölüm miktarı kriteri konulmadan ya da azınlığın mülkiyet hakkını koruyucu benzer tedbirler getirilmeden doğrudan üçte iki oranı getirilmesi ekonomik açıdan güçsüz olanın elindeki anayasal hak olan mülkiyet hakkını korumasının çok güç olacağı açıktır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 7. maddesi hükmüne göre kat mülkiyetine ya da kat irtifakına tabi olan taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak kat mülkiyetli bağımsız bölümler bağımsız bir taşınmaz gibi dava ve takip konusu olabilir, buralarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda aynen taksim ya da satış suretiyle ortaklığın giderilmesi amacıyla izale-i şuyu davası yolu bulunmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi davası/paylaşma davası hakkında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 698, 699 ve 700. madde hükümlerinde düzenlemeye yer verilmektedir.
Özetle bir taşınmazda hissedarlar arasında veya bir ana gayrimenkulde bağımsız malikler arasında anlaşmazlık olması durumunda mevcut hukuk sistemimizde uygulanabilir kurallar vardır ve halen de uygulanmaktadır.
Açıklanan nedenlerle, yukarıda belirtilen riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamaların ve bu uygulamalara rıza göstermeyen maliklerin arsa paylarının açık artırma usulü ile satışına ilişkin kurallarını düzenleyen, bu kuralların uygulanması için ise üçte iki çoğunluk kararını yeterli bulan dayanak Kanun ve dava konusu Yönetmelik hükümleri uyarınca üçte birde kalan maliklerin mülkiyet hakkına yapılacak müdahalenin orantılı olmadığı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanuna göre "anagayrimenkulün bakımı, korunması" gibi hususlarda dahi bu oranın beşte dört olduğu da dikkate alındığında mülkiyet hakkını, 634 sayılı Kanundan daha ciddi oranda sınırlayan, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümlerinde maliklerin üçte iki çoğunluğunun kararıyla üçte birin mülkiyet hakkının orantılı olmayacak şekilde kısıtlanması suretiyle hakkın ihlaline sebep olunduğu anlaşıldığından dava konusu düzenlemelerin iptaline karar verilmesi gerektiği kanaatiyle bu kısımlar yönünden Dairemizce verilen çoğunluk kararına katılmıyorum.