T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2021/504
Karar No : 2023/4004
DAVACILAR : 1- … 2- …
3- … 4- …
5- …
VEKİLLERİ : Av. …
DAVALILAR :1- … Bakanlığı-…
VEKİLİ : Av. …
2- … Valiliği
VEKİLİ : Av. …
MÜDAHİL (DAVALI YANINDA) : …
VEKİLİ : Av. …
DAVANIN KONUSU :Bursa İli, Nilüfer İlçesi, … Mahallesi, … ada, …parsel sayılı taşınmazın hisseli maliki olan davacıların arsa paylarının 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği hükümleri uyarınca açık artırma usulü ile satış işleminin yapılacağına ilişkin Bursa Valiliği Çevre ve Şehircilik Müdürlüğünün … tarih ve … sayılı işleminin iptali ile bu işlem öncesinde gerçekleşen işlemlerin idare yerine gerçek kişilerce yapıldığından bahisle yoklukla maluliyetine ve bu işlemlerin dayanağı olan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/1 son cümlesi, 15A/1-a,b,c,ç ve 15A/2 maddelerinin iptaline karar verilmesi istenilmektedir.
DAVACILARIN İDDİALARI :
Taşınmazda bulunan hissesinin satılmasına neden olan kat malikleri kurulunun usulüne uygun olarak toplanmadığı, toplantıda alınan kararın da usulüne uygun alınmadığı, malikler kurulunun kararlarına karşı adli yargıda dava açıldığı, bu karar sonuçları beklenilmeden dava konusu satışa davet işleminin tesis edildiği öne sürülmüştür.
Dava konusu Yönetmeliğin 15A/2. maddesinin AİHS ek protokolü 1.maddesine, 15A/1.maddesinin (a,b,c,ç.) bentlerinin dayanağı olan 6306 sayılı Kanunun 6. maddesine aykırı olduğu ve aynı Yönetmeliğin 12. maddesi ile de çeliştiği, 15/1.maddenin son cümlesinin ise dayanağı olan 6306 sayılı Kanunda olmayan bir kural getirdiği, böylece mülkiyet hakkının ihlal edildiği, oysa temel hak olan mülkiyet hakkının ancak Kanun ile sınırlanabileceği, bu haliyle dava konusu kuralların dayanağı 6306 sayılı Kanuna ve Anayasaya aykırı olduğu ileri sürülmüştür.
DAVALILARIN SAVUNMALARI :
1-Davalı … Bakanlığı tarafından,öncelikle usule ilişkin olarak, dava dilekçesinin 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunun 5. maddesine aykırı olarak düzenlendiği, davacıların dava açmakta menfaatleri olmadığını, davanın süresinde açılmadığını ve husumetin kendilerine yöneltilmesinin hatalı olduğundan bahisle davanın usul yönünden reddi ileri sürülmüştür.
Dava konusu Yönetmeliğin iptali istenilen maddelerinin iptal gerekçelerinin davacı tarafından somut olarak ortaya konulmadığı ve dayanağı olan 6306 sayılı Kanuna uygun olduğu savunulmuştur.
Dava konusu işlemin ise mer'i mevzuata uygun olarak tesis edildiği, satış günü geldiğinde açık artırma usulü ile davacıların paylarının satıldığı, bedellerinin davacılar adına açılan hesaplara yatırıldığı, gelinen aşama itibarıyla davacılar tarafından paraların çekilerek hesapların kapatıldığı belirtilmiştir.
2-Davalı … Valiliği tarafından, öncelikle usule yönelik olarak davanın süresinde açılmadığı, esasa yönelik olarak ise; dava konusu satışa davet işleminin mevzuata ve usule uygun olarak tesis edildiği ve davanın reddi gerektiği savunulmuştur.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'IN DÜŞÜNCESİ :Dava konusu edilen satış öncesi işlemlerin yoklukla maluliyetinin tespitine ilişkin istemi incelemekle görevli yargı kolu adli yargı kolu olduğundan bu yönden davanın görev nedeniyle reddine, Dav konusu Yönetmeliğin 15/1.maddesinin daha önce Dairemiz kararıyla iptal edilmesi nedeniyle bu kısım yönünden karar verilmesine yer olmadığına, davanın diğer kısımları yönünden ise; hukuka ve mevzuata aykırılık bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerektiği düşünülmektedir.
DANIŞTAY SAVCISI …'IN DÜŞÜNCESİ : Dava, Bursa İli, Nilüfer İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazda paydaş olan davacıların arsa paylarının 6306 sayılı Yasa ve Uygulama Yönetmeliği hükümleri uyarınca açık artırma usulü ile satışının yapılacağı yolundaki … günlü, … sayılı Bursa Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü işleminin iptali ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/1. maddesinin son cümlesinin, 15/A maddesinin 1. fıkrasının a), b), c) ve ç) bentlerinin ve aynı maddenin 2. fıkrasının iptali, davacıların arsa paylarının satışı işlemi öncesi gerçekleştirilen tüm işlemlerin yoklukla malul olduklarının tespiti istemiyle açılmıştır.
Davalı idarelerin usule ilişkin itirazları yerinde görülmemiştir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama işlemleri başlıklı 6. maddesinde "Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. (Ek cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. (Değişik cümleler:29/11/2018-7153/23 md.) Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. (Ek cümle:29/11/2018-7153/23 md.) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur." hükmüne yer verilmiştir.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin davacılar tarafından iptali istenilen 15. maddesinin 1. fıkrasının sonuna eklenen "Malikler, riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açabilirler. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, Kanun kapsamında hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez." cümlelerinin iptali istemiyle açılan davada Danıştay Altıncı Dairesinin 7/10/2021 günlü, E:2019/17559; K:2021/11060 sayılı kararı ile anılan ibarelerin iptaline karar verildiği anlaşıldığından, anılan düzenleme yönünden davanın konusu kalmamıştır.
Yönetmeliğin iptali istenilen diğer hükümleri yönünden;
Açık artırma usulü ile satış başlıklı 15/A maddesinin 1. fıkrasında; "Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için; a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler,
b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için on beş gün süre verildiğine dair belgeler,
c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler,
ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri,
ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye müracaatta bulunulur. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez." hükmü; maddenin 2. fıkrasında; " Satış için yapılacak müracaat üzerine, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenir." hükmü yer almaktadır.
6306 sayılı Yasanın yukarıda yer verilen hükmünde riskli yapı olarak saptanan yapılara ilişkin uygulamalarda öncelikle hisseleri oranında maliklerin üçte iki çoğunlukla karar vermesi, karara katılmayanların arsa paylarının da anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılması öngörülmüş olup, iptali istenilen yönetmelik kuralları ile de yasa hükmünün açıklandığı, yapıların yıkılarak yenisinin yapılması, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin oluşturulması sürecinde maliklerin haklarına zarar verilmeksizin uygulamaların biran önce sonuçlandırılması amacıyla düzenlemeler getirildiği anlaşıldığından, dava konusu Yönetmelik hükümlerinde yasaya ve hukuka aykırılık görülmemiştir.
Bursa Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün … günlü, … sayılı işlemi ile satış öncesi işlemlere gelince;
Davacılar tarafından, arsa paylarının satışa çıkarılması yolundaki 02/12/2020 tarihli işlemden önce, 6306 sayılı yasanın 3,5 ve 6. maddeleri uyarınca riskli yapının tespitinden başlayarak çoğunluk kararına katılmadıkları için satış işlemine kadar ilerleyen süreçte yapılan işlemlerin yetkili idare tarafından yerine getirilmesi gerekirken site yönetimi kararlarıyla gerçek kişiler tarafından yürütüldüğünden yoklukla maluliyetine karar verilmesi istenilmekte ise de; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 2.maddesinin (a) bendinde; iptal davaları, idari işlemler hakkında yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden biri ile hukuka aykırı olduklarından dolayı iptalleri için menfaatleri ihlal edilenler tarafından açılan davalar, tam yargı davaları da, idari eylem ve işlemlerden dolayı kişisel hakları doğrudan muhtel olanlar tarafından açılan davalar olarak tanımlanmış olduğundan, gerçek kişiler tarafından tesis edilen işlemlerin idari dava konusu edilmelerine olanak bulunmamakla, davacılar tarafından anılan iddialara yönelik olarak herhangi bir idari işlemin iptalinin istenilmemiş olması nedeniyle davanın bu bölümünün adli yargı yerinde açılacak bir davada incelenmesi gerekmektedir.
Bursa Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün … günlü, … sayılı işlemi yönünden;
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15.maddesinin 2.fıkrasında; "Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir."; 15/A maddesinin 3.fıkrasında da ; "Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük veya İdare bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir." kurallarına yer verilmiştir.
Dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerindeki yapılar hakkında davalı idare tarafından riskli yapı tespit kararı alındığı ve sonrasında 6306 sayılı yasanın 6. maddesi hükmü uyarınca arsanın ne şekilde değerlendirileceği yönünde arsa paydaşlarıyla yapılan toplantıda Kanun ve Yönetmelikte aranan en az 2/3 çoğunluğun sağlandığı, bu karara katılmayan davacılara ise Yönetmelikte belirtilen usule uygun olarak noter yoluyla gerekli ihtar ve bildirimlerin (anlaşma şartlarını belirtir teklif, 15 günlük süre verildiğine ilişkin yazı, taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşuna tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler) yapıldığı, davacıların verilen süre içerisinde çoğunluk tarafından kabul edilen sözleşmeyi imzalamaması üzerine paylarının açık artırma usulü ile satılması için başvuruda bulunulduğu, İl Müdürlüğünce başvuru değerlendirilerek eksiklikler tamamlandıktan sonra 02/12/2020 tarihli işlemle maliklerin üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan davacılara arsa paylarının açık artırma usulü ile satış işleminin 29/12/2020 tarihinde gerçekleştirileceğinin bildirildiği, bedel tespit komisyonunca maliklerce tespit ettirilen taşınmaz bedeli de gözetilerek taşınmazın değerinin belirlendiği, dava konusu işlemle bildirilen satış gününde satış işlemine katılan üçte iki çoğunlukta bulunan paydaşlardan davacıların payları için rayiç bedelden aşağı olmamak kaydıyla en yüksek teklifi veren katılımcılara ihalenin yapıldığı, satış sonrası satış bedellerinin banka hesaplarına yatırılarak gerekli devir ve tescil işlemlerinin yapıldığı, davacılar tarafından, satış bedellerinin bankadan çekildiği ve hesapların kapatıldığı anlaşılmaktadır.
Bu durumda, 6306 sayılı Kanun ve anılan Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak maliklerin üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan davacıların paylarının açık artırma usulü ile satılmasına ilişkin dava konusu işlemde mevzuata ve hukuka aykırılık bulunmamaktadır.
Açıklanan nedenlerle, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 1. fıkrasının sonuna eklenen cümleler yönünden davanın konusu kalmadığından davanın bu bölümü hakkında karar verilmesine yer olmadığına, davanın, davacıların arsa paylarının satışı işlemi öncesi gerçekleştirilen tüm işlemlerin yoklukla malul olduklarının tespiti istemine yönelik bölümünün görev yönünden reddine, davanın, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin iptali istenilen diğer hükümleri ile … günlü, … sayılı Bursa Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü işlemine yönelik kısmının ise esastan reddine karar verilmesi gerekmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY:
Bursa İli, Nilüfer İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazda bulunan binaların (A,B,C ve D Blok) riskli yapı olduğu 01.10.2017 ve 11.10.2017 tarihlerinde tespit edilmiş, anılan yapıların yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmaza yapılacak yeni yapılara ilişkin arsa payı maliklerinin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınmış, alınan karara katılmayan ve bu karar doğrultusunda yükleniciyle yapılan sözleşmeyi imzalamayan davacıların arsa paylarının satışından önce mevzuatın aradığı usule yönelik işlemler (malikler kurulu kararı, değer tespitinin yapılması ve anlaşma şartlarını içerir teklifin tebliği katılmayanlara tebliği) tamamlanmış, sonrasında davacıların taşınmazdaki arsa paylarının 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği hükümleri uyarınca 29.12.2020 tarihinde saat 14.00'da açık artırma usulü ile satılacağına ilişkin Bursa Valiliği Çevre ve Şehircilik Müdürlüğünce … tarih ve …sayılı işlem tesis edilmiştir.
Bakılan dava, satış öncesi işlemlerin yoklukla maluliyetinin tespiti ile Bursa Valiliği Çevre ve Şehircilik Müdürlüğünün … tarih ve … sayılı satışa davet işleminin ve bu işlemin 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/1 son cümlesi, 15A/1-a,b,c,ç ve 15A/2 maddelerinin hukuka aykırı olduğu iddialarıyla açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların dönüştürülmesi Hakkında Kanunun amacını düzenleyen 1.maddesinde; "Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir." hükmüne, arsa haline gelen taşınmazda uygulama işlemlerini düzenleyen 6.maddesinde ise; (1) (Değişik: 14/4/2016-6704/23 md.) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. (Ek cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. (Değişik cümleler:29/11/2018-7153/23 md.) Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. (Ek cümle:29/11/2018-7153/23 md.) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur." hükmüne yer verilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Usul Yönünden:
Davacıların, Bursa Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün … günlü, … sayılı işlemi öncesinde gerçekleşen işlemlerin idare yerine gerçek kişilerce yapıldığından bahisle yoklukla maluliyetine ilişkin isteminin incelenmesinde;
Davacılar tarafından, arsa paylarının satışa çıkarılması yolundaki 02/12/2020 tarihli işlemden önce, 6306 sayılı Kanunun 3., 5. ve 6. maddeleri uyarınca riskli yapının tespitinden başlayarak çoğunluk kararına katılmadıkları için satış işlemine kadar ilerleyen süreçte yapılan işlemlerin yetkili idare tarafından yerine getirilmesi gerekirken site yönetimi kararlarıyla gerçek kişiler tarafından yürütüldüğünden bahisle yoklukla maluliyetine karar verilmesi istenilmekte ise de; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 2.maddesinin (a) bendinde; iptal davaları, idari işlemler hakkında yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden biri ile hukuka aykırı olduklarından dolayı iptalleri için menfaatleri ihlal edilenler tarafından açılan davalar, tam yargı davaları da, idari eylem ve işlemlerden dolayı kişisel hakları doğrudan muhtel olanlar tarafından açılan davalar olarak tanımlanmış olduğundan, gerçek kişiler tarafından yapılan (malikler kurulu kararı, bu karar doğrultusunda yapılan anlaşma protokolü, maliklerce SPK'dan lisanslı kuruluşa yaptırılan değer tespiti vd.) işlemlerin idari dava konusu edilmelerine yasal olanak bulunmamakla birlikte davacılar tarafından ileri sürülen iddialara yönelik olarak idare tarafından tesis edilen herhangi bir işlemin iptalinin istenilmediği hususu da dikkate alındığında, davanın bu kısmına ilişkin davacıların istemlerinin adli yargı yerinde açılacak davalarda incelenmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.
Öte yandan, davalılar tarafından, davacıların aynı dilekçeyle dava açmalarının usul hukukuna aykırı olduğu ileri sürülmüş ise de; 2577 sayılı İdari yargılama Kanununun 5/2. maddesi uyarınca davacıların hak veya menfaatlerinde iştirak bulunduğu ve davaya yola açan maddi olay veya hukuki sebeplerin aynı olması nedeniyle bu hususta usule aykırılık bulunmadığı, diğer taraftan davacıların dava açma ehliyetinin bulunmadığı ileri sürülmüş ise de; dava konusu uygulama işlemi niteliğindeki bireysel işlemin arsa paylarının bulunduğu taşınmaza yönelik olduğu anlaşıldığından, davacıların bu işlemin ve dayanağı düzenleyici işlemlerin iptalini istemekte kişisel, meşru ve güncel menfaatinin olduğu, ayrıca davanın süresinde açılmadığına ilişkin iddianın da; dava konusu uygulama niteliğindeki işlemin davacılara 14.12.2020, 15.12.2020 ve 22.12.2020 tarihlerinde ayrı ayrı tebliğ edildiği, bakılan davanın ise, 11.01.2021 günü yani otuz günlük dava açma süresinde Danıştay Başkanlığına gönderilmek üzere … İdare Mahkemelerine verilen dilekçe ile açıldığı anlaşıldığından davanın süresinde olduğu sonucuna varılmıştır.
Açıklanan nedenlerle, uyuşmazlık konusu olayda, davalılar tarafından ileri sürülen usule ilişkin itirazlara yukarıda belirtilen sebeplerle itibar edilmeyerek davanın esasına ilişkin incelenmesine geçilmiştir.
Esas Yönünden:
Dava konusu Yönetmeliğin 15.maddesinin 1.fıkrasının son cümlesi yönünden yapılan incelemede;
Dava konusu düzenlemede; "Malikler, riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açabilirler. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, Kanun kapsamında hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez." kuralına yer verilmiştir.
Dava konusu cümlelerin iptali istemiyle açılan başka bir davada Danıştay Altıncı Dairesinin 07/10/2021 günlü, E:2019/17559; K:2021/11060 sayılı kararı ile anılan düzenlemenin iptaline karar verildiği, bu karara karşı yapılan temyiz başvurusu sonucunda ise Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 16/05/2022 günlü, E:2022/155, K:2022/1786 sayılı kararıyla söz konusu kararın onandığı ve kesinleştiği anlaşıldığından, bu düzenlemeye yönelik olarak uyuşmazlığın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığı sonucuna varılmıştır.
Dava konusu Yönetmeliğin 15/A maddesinin 1.fıkrasının a, b, c ve ç bentleri ve 2.fıkrası yönünden yapılan incelemede;
Dava konusu Yönetmeliğin açık artırma usulü ile satış başlığını taşıyan 15/A maddesinin 1. fıkrasında; " Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için;
a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler,
b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın (Değişik:RG-6/1/2023-32065-karar alındığının) ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için on beş gün süre verildiğine dair belgeler,
c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler,
ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri, ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye müracaatta bulunulur. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez." kuralına, 2.fıkrasında ise; "Satış için yapılacak müracaat üzerine, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenir." kuralına yer verilmiştir.
Davacılar tarafından; dava konusu düzenlemenin 1. fıkrasının a,b,c ve ç bentleri yönünden, 6306 sayılı Kanunun 6/1.maddesi ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 12. maddesinde taşınmazın değerinin tespiti hususunda Bakanlığa ve ilgili kuruma yetki verildiği halde dava konusu düzenlemeyle malikler tarafından SPK lisanslı kuruluşlara değer tespiti yaptırılabilmesinin anılan kuralı dayanağı Kanuna aykırı hale getirdiği, 2.fıkrası yönünden ise; dava konusu düzenlemenin 6306 sayılı Yasaya aykırı şekilde Anayasanın 35.maddesinde belirtilen "Mülkiyet Hakkını" kısıtladığı, böylece hem Anayasaya hem Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek Protokol'ün 1.maddesine aykırılık oluştuğu ve iptallerinin gerektiği ileri sürülmüştür.
Davalılar tarafından; dava konusu kuralda satış işleminin gerçekleştirilmesi için gerekli belgelerin belirtildiği, anılan düzenlemelerin de dayanağı Kanuna ve hukuka uygun olduğu savunulmuştur.
Dava konusu kurallardan 15A/1.fıkrasının (b) bendinde yer alan "...alınan kararın..." ibaresinin 06/01/2023 tarih ve 32065 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Yöenetmlik değişikliğiyle "...karar alındığının..." şeklinde değiştirildiği görülmüş, ancak yapılan bu değişikliğin anılan kuralın esasında ciddi bir değişiklik yapmadığı anlaşıldığından anılan kuralın da esastan incelemesi yapılmıştır.
Uyuşmazlığa konu maddenin 1.fıkrasının alt bentlerinde; üçte iki çoğunluk kararıyla ilgili konuların ve bu karar doğrultusunda yapılan anlaşmaya katılmayan maliklerin arsa paylarının satışına geçilmeden önce yapılacak işlemlerin düzenlendiği, bu düzenlemelerde dayanağı 6306 sayılı Kanuna aykırı bir hususun bulunmadığı, yapının değerinin hangi kriterlere göre ve kim tarafından belirleneceğinin Yönetmeliğin 15/A maddesinin 3. fıkrasında belirtildiği de dikkate alındığında, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen arsa payının değerine ilişkin belgelerin bağlayıcı değil, yol gösterici olduğu, riskli yapının yıkılmış olduğuna bakılmaksızın satışın yapılabilmesinin malikin mülkiyet hakkını ihlal etmeyeceği gibi bu durumun belirsizlik oluşturmayacağı, ayrıca iptale konu 2.fıkrada ise; idare tarafından, satış aşamasına gelmiş arsa payının 6306 sayılı Yasa kapsamında satışa tabi olduğuna ilişkin belirtme konulmak suretiyle söz konusu payın başka kişilere devredilmesinin ve benzeri işlemlere maruz bırakılmasının önüne geçilmesinin amaçlandığı, böylece idare tarafından yapılacak satış işleminin güvenilir bir şekilde tamamlanacağı, mülkiyet hakkı karışıklıklarının önleneceği ve 6306 sayılı Kanunun 1.maddesinde belirtilen fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine kavuşmak için girişilen kentsel dönüşümün ise sürüncemede kalmasına izin verilmeden devam ettirebileceği sonucuna ulaşılmıştır.
Öte yandan, yukarıda belirtilen ve iptali istenilen düzenlemelerin başka davacılar tarafından açılan davalar sonucunda; Danıştay Altıncı Dairesinin 12/06/2019 tarih ve E:2019/2513, K:2019/5503 sayılı kararıyla davanın reddedildiği, bu kararın Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 23/09/2021 tarih ve E:2019/2838, K:2021/1580 sayılı kararıyla onandığı görülmüştür
Bu durumda; kanun koyucu tarafından idareye tanınan düzenleme yetkisi uyarınca dava konusu Yönetmelik hükümlerinin öngörüldüğü, normlar hiyerarşisine, dayanağı Kanun maddelerine ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkı ilkesine uygun olarak, kamu yararı ve hizmet gerekleri doğrultusunda düzenleme yapıldığı sonucuna ulaşıldığından, yukarıda belirtilen iptale konu Yönetmelik kurallarında hukuka aykırılık bulunmamaktadır.
Dava Konusu Bursa Valiliği Çevre ve Şehircilik Müdürlüğünün … tarih ve …sayılı işleminin İncelenmesine gelince;
Davacılar tarafından satış aşamasına gelinceye kadar yapılan malikler kurulu toplantısı, alınan kararların ve anlaşmanın tebliği, taşınmazın değerinin tespiti gibi işlemlerde hukuka uygun hareket edilmediğinden dava konusu işlemin de hukuka aykırı olduğu ve işlemin iptalinin iptalinin gerektiği ileri sürülmüştür.
Davalılar tarafından ise; işlem öncesi bütün aşamalarda usule uygun olarak hareket edildiği ve dava konusu uygulama nitelikli işlemin yürürlükteki mevzuata uygun olarak tesis edildiği ve davanın reddi gerektiği savunulmuştur.
Dosyanın incelenmesinden; davacıların hisseli maliki olduğu riskli olduğu kesinleşen yapıların yıkılmasından sonra arsaya yapılacak yeni uygulamalara ilişkin arsa paydaşlarıyla yapılan toplantıda Kanun ve Yönetmelikte aranan en az 2/3 çoğunluğun sağlandığı, bu karara katılmayan davacılara ise Yönetmelikte belirtilen usule uygun olarak noter yoluyla gerekli ihtar ve bildirimlerin (anlaşma şartlarını belirtir teklif, 15 günlük süre verildiğine ilişkin yazı, taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşuna tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler) yapıldığı, davacıların verilen süre içerisinde çoğunluk tarafından kabul edilen sözleşmeyi imzalamaması üzerine paylarının açık artırma usulü ile satılması için başvuruda bulunulduğu, İl Müdürlüğünce başvuru değerlendirilerek eksiklikler tamamlandıktan sonra dava konusu 02/12/2020 tarihli işlemle maliklerin üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan davacılara arsa paylarının açık artırma usulü ile satış işleminin 29/12/2020 tarihinde gerçekleştirileceğinin bildirildiği, bedel tespit komisyonunca maliklerce tespit ettirilen taşınmaz bedeli de gözetilerek taşınmazın değerinin belirlendiği, dava konusu işlemle bildirilen satış gününde satış işlemine katılan üçte iki çoğunlukta bulunan paydaşlardan davacıların payları için rayiç bedelden aşağı olmamak kaydıyla en yüksek teklifi veren katılımcılara ihalenin yapıldığı, satış sonrası satış bedellerinin banka hesaplarına yatırılarak gerekli devir ve tescil işlemlerinin yapıldığı, davacılar tarafından, satış bedellerinin bankadan çekildiği ve hesapların kapatıldığı anlaşılmıştır.
Bu durumda, 6306 sayılı Kanun ve anılan Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak maliklerin üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan davacıların arsa paylarının açık artırma usulü ile belirlenen yer, gün ve saatte satılacağını bildiren dava konusu satışa davet işleminde mevzuata ve hukuka aykırılık bulunmamaktadır.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1.Davacıların Bursa Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün … günlü, … sayılı işlemi öncesinde gerçekleşen işlemlerin yoklukla maluliyetine ilişkin istemi yönünden DAVANIN GÖREV YÖNÜNDEN REDDİNE, oyçokluğuyla,
2.Dava konusu Bursa Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün … günlü, … sayılı işlemi ve bu işlemin dayanağı olan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinin 1.fıkrasının a, b, c ve ç bentleri ve 2.fıkrası yönlerinden DAVANIN REDDİNE, oyçokluğuyla
3. Dava konusu 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15.maddesinin 1.fıkrasının son cümlesi yönünden ise KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA, oybirliğiyle
4. Ayrıntısı aşağıda gösterilen toplam …-TL yargılama giderinin haklılık durumu dikkate alınarak takdir edilen …-TL'sinin davacı üzerinde bırakılmasına, …-TL'sinin davalı idarelerden alınarak davacılara verilmesine, davalı idare yanında müdahil tarafından yapılan …-TL yargılama giderinin …-TL'sinin davacılardan alınarak müdahile verilmesine,…-TL'sinin ise müdahil üzerinde bırakılmasına
5. Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca …- TL vekâlet ücretinin davacılardan alınarak davalılara verilmesine, … -TL vekalet ücretinin ise davalılardan alınarak davacılara verilmesine,
6. Posta gideri avansından artan tutarın kararın kesinleşmesinden sonra davacılara iadesine,
7. Bu kararın tebliğ tarihini izleyen 30 gün içerisinde Danıştay İdari Dava Daireleri Kuruluna temyiz yolu açık olmak üzere, 25/04/2023 tarihinde karar verildi.
KARŞI OY (X) :
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinin 1.fıkrası a, b, c ve ç bentleriyle 2.fıkrasına ilişkin olarak davacının iddiaları, davalının savunması ve yukarıda belirtilen mevzuat birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu düzenlemelerde, dayanak 6306 sayılı Kanunun 6.maddesine uygun olarak arsa paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararlara istinaden yapılan işlemlerin belirtildiği görülmektedir.
6306 sayılı Kanunda belirtilen üçte iki çoğunluğa ilişkin oranın mülkiyet hakkı ihlallerine sebep olacağı gerekçesiyle Anayasa Mahkemesine yapılan başvurunun reddedildiği ve Anayasa yargısı uyarınca 10 yıl boyunca tekrar Mahkemenin gündemine getirilemeyeceği de açıktır.
Anayasa Mahkemesi'nin 27.02.2014 tarih ve E:2012/87, K:2014/41 sayılı kararında, 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 1. fıkrasında yer alan "en az üçte iki çoğunluğu" kısmı ile ilgili olarak açık bir değerlendirme yapılmadığı görülmektedir.
Ancak, Anayasanın 35. maddesinde: "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." hükmü yer almaktadır.
Ayrıca, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin Ek 1 Nolu Protokolünün "Mülkiyetin korunması" başlıklı 1. maddesinde: "Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Herhangi bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir. Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez." hükmüne yer verilmiştir.
Anılan mevzuat hükümleri açısından bakıldığında, özel mülkiyet hakkının, korunması gereken temel insan hakları arasında öngörüldüğü, anayasa ve uluslararası sözleşmelerde mülkiyet hakkını korumaya yönelik düzenlemelere yer verildiği, bu düzenlemelerde mülkiyet hakkına müdahalelerin olabileceğinin öngörüldüğü, ancak bu müdahalelerde kamu yararı gerekçesi, kanuni düzenleme gereği ve ölçülülük yada orantılılık gibi uluslararası hukukun genel ilkelerinin varlığının dikkate alınması gerektiği; aksi durumda müdahalenin mülkiyet hakkı ihlaline neden olacağı kabul edilmiştir. Nitekim Anayasa Mahkemesi kararları ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatlarıyla da bu hususların açık bir şekilde ortaya konulduğu görülmektedir.
Bu açıdan, kentsel dönüşümün uygulanmasına ilişkin olarak maliklerin üçte iki çoğunluğunun mevzuattan aldığı gücü kullanarak aldığı kararlarla, maliklerin üçte birine ait (iradesi dışında) mülkiyetin el değiştirmesine neden olan dava konusu hükümlerin yargısal incelemesinde; mülkiyet hakkına yapılan müdahalede yukarıda yer alan hükümler çerçevesinde kamu yararının varlığının, kanuni düzenleme gereğinin ve orantılılık noktasında adil dengenin sağlanıp sağlanmadığının değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu itibarla; kamu yararı amacına daha özel ifadeyle 6306 sayılı Kanunun 1. maddesinde belirtilen, "fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin teşkil edilmesi" amacına ulaşabilmek için mülkiyet hakkının anılan Kanunun 6.maddesi uyarınca sınırlanabilecek olmasında kanunilik ilkesi uyarınca hukuka aykırı bir durum olmamakla birlikte orantılılık noktasında anılan Kanun ve dava konusu Yönetmelik hükümleri uyarınca mülkiyet hakkına yapılacak müdahale de ise hukuka uyarlık olmadığı açıktır.
6306 sayılı Kanun uyarınca riskli alanlarda ve riskli yapılarda can ve mal güvenliği açılarından mağduriyetlerin ortaya çıkmasına Devlet olarak engel olabilmek amacıyla bir çözüm getirilmeye çalışılmıştır.
Bu kapsamda birinci aşamada riskli alanlarda ve riskli yapılarda yaşayanların can ve mal güvenliği için bir an önce usulüne göre tespit edilen riskli yapıların yıkılarak tehlikenin ortadan kaldırılması gerekmektedir.
İkinci aşamada ise yıkılan yapılar yerine imar mevzuatına uygun şekilde ve sağlıklı yaşamaya uygun yapıların yapılabilmesinin hedeflenmesi gerekmektedir. Bu aşamada acil tehlikenin ortadan kaldırılmış olduğundan yeni oluşacak yapılanmaların mülkiyet hakkına uygun olarak gerçekleştirilmesi gerekir.
Esasen riskin ortadan kaldırılmasından sonra yeni yapıların yapılmasının sağlanması doğru bir adım olacaktır. Bu amaçla maliklerin uzlaşmasını destekleyici uygulamalar da gerçekleştirilebilir. Maliklerin büyük çoğunluğunun anlaşması durumunda bir an önce yeni yapının yapılmasını sağlamak uygun bir düzenleme olmakta ise de üçte iki oranı çok yüksek bir oran olmuştur. Örneğin birbirine eşit üç adet bağımsız bölüm olan binada bu oran yüzde elli oranına denk gelmektedir.
Benzer şekilde birbirine eşit otuz adet bağımsız bölüm olan binada on adet bağımsız bölüm malikinin mülkiyet hakkının elinden çıkması imkan dahilindedir.
Yine yapının yıkılmadan önceki bağımsız bölüm adedini koruyucu tedbir getirilmeden, belli bir malik sayısı ve bağımsız bölüm miktarı kriteri konulmadan ya da azınlığın mülkiyet hakkını koruyucu benzer tedbirler getirilmeden doğrudan üçte iki oranı getirilmesi ekonomik açıdan güçsüz olanın elindeki anayasal hak olan mülkiyet hakkını korumasının çok güç olacağı açıktır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 7. maddesi hükmüne göre kat mülkiyetine ya da kat irtifakına tabi olan taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak kat mülkiyetli bağımsız bölümler bağımsız bir taşınmaz gibi dava ve takip konusu olabilir, buralarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda aynen taksim ya da satış suretiyle ortaklığın giderilmesi amacıyla izale-i şuyu davası yolu bulunmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi davası/paylaşma davası hakkında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 698, 699 ve 700. madde hükümlerinde düzenlemeye yer verilmektedir.
Özetle, bir taşınmazda hissedarlar arasında veya bir ana gayrimenkulde bağımsız malikler arasında anlaşmazlık olması durumunda mevcut hukuk sistemimizde uygulanabilir kurallar vardır ve halen de uygulanmaktadır.
Açıklanan nedenlerle, yukarıda belirtilen riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamaların ve bu uygulamalara rıza göstermeyen maliklerin arsa paylarının açık artırma usulü ile satışına ilişkin kurallarını düzenleyen, bu kuralların uygulanması için ise üçte iki çoğunluk kararını yeterli bulan dayanak Kanun ve dava konusu Yönetmelik hükümleri uyarınca üçte birde kalan maliklerin mülkiyet hakkına yapılacak müdahalenin orantılı olmadığı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanuna göre "anagayrimenkulün bakımı, korunması" gibi hususlarda dahi bu oranın beşte dört olduğu da dikkate alındığında mülkiyet hakkını, 634 sayılı Kanundan daha ciddi oranda sınırlayan, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümlerinde maliklerin üçte iki çoğunluğunun kararıyla üçte birin mülkiyet hakkının orantılı olmayacak şekilde kısıtlanması suretiyle hakkın ihlaline sebep olunduğu anlaşıldığından dava konusu 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinin 1.fıkrasının a, b, c ve ç bentleri ve 2.fıkrasına ilişkin düzenlemelerin iptaline karar verilmesi gerektiği kanaatiyle bu kısımlar yönünden Dairemizce verilen çoğunluk kararına katılmıyorum.
Diğer taraftan; dava konusu bireysel işlem niteliğindeki davacının arsa payının satışına davet işlemine ilişkin Bursa Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün … günlü, … sayılı işleminin de dayanağı Yönetmelik maddelerinin hukuka aykırı olduğundan bahisle iptali gerektiği gibi ayrıca, davacıların talepleri arasında bulunan dava konusu satış işleminden önceki tüm işlemlerin yoklukla malul olduklarının tespiti istemine ilişkin ise bu işlemlerin hangi işlemler olduğu sorularak ya da dilekçe ret kararı verilmek suretiyle yoklukla malul olduğu talep edilen işlemlerin hangi işlemler olduğu kesin ve net olarak tespit edildikten sonra karar verilmesi gerektiği kanaatiyle aksi yöndeki çoğunluk kararına katılmıyorum.