T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2021/6539
Karar No : 2023/1879
DAVACI: …
VEKİLİ: Av. …
DAVALI: … Bakanlığı - ANKARA
VEKİLİ: …, Hukuk Müşaviri
MÜDAHİL (DAVALI YANINDA): … Bankası A.Ş.
VEKİLİ: Av. …
DAVANIN KONUSU :
İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde bulunan binanın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak tescil edilmesi sonucu yıkılması üzerine, davacının hissesine karşılık gelen arsa payının 22/06/2021 tarihinde satışının yapılacağı yönündeki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün … tarih ve … sayılı işlemi ile bu işlemin dayanağı 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin 4., 6. ve 7. fıkralarının iptali istenilmiştir.
DAVACININ İDDİALARI :
1.Taşınmazın 19 bağımsız bölümden oluştuğu, bunun 15 adedinin ...Bankası'na ait olduğu, ...Bankası paydaş çoğunluğunu gözetmeksizin kat malikleri toplantısından bir gün önce tek başına bir firma ile yapım sözleşmesi imzaladığı, yapım sözleşmesine göre yeni yapılacak taşınmazın tek bir bağımsız bölüm şeklinde tasarlandığı ve eski bağımsız bölüm maliklerine buradan hisse verileceği, taşınmazın ayrı bağımsız bölümler şeklinde tasarlanmaması nedeniyle mülkiyet hakkının çiğnendiği, arsa payının tespiti ve kat malikleri toplantısı hakkında adli yargıda dava açıldığı, daha önceden idare tarafından arsa payının satışı için verilen satış kararının ise taşınmaz bedelinin düşük olması nedeniyle Mahkeme kararıyla iptal edildiği, bu kez dava konusu taşınmaz için takdir edilen satış bedelinin ise kendilerine tebliğ edilmediği, satış bedelinin ne olduğu, yeni bir kıymet takdiri yapılıp yapılmadığını bilmediğini, bu nedenlerle satış işleminin iptali gerektiği,
2.Satış işlemine dayanak olan 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin 4. ve 6. fıkralarında; taşınmazı satışa çıkarılan kişiye tebligat zorunluluğunun ortadan kaldırıldığı ve hatta bu maddelere dayanarak kişinin kendi taşınmazının satışını izlemesinin bile engellenebileceği, çünkü bu hususta yönetmelik hükmü ile idareye "salona alınabilir” şeklinde bir inisiyatif verildiği, böylelikle Anayasa’da teminat altına alınan mülkiyet hakkı, kişinin yokluğunda dahi elinden alınabileceği,
3.İptali talep edilen anılan Yönetmeliğin 15/A maddesinin 7. fıkrası ile ilgili olarak ise; Yönetmelik hükmüne dayanılarak satış için takdir edilen bedelin kişinin yokluğunda yapılacak satış sırasında açıklanabileceği, değerin satış sırasında açıklanması, hatta yokluğunda açıklanması ile dava açma hakkının elinden alınacağı, bu durumda da yine mülkiyet hakkının ihlaline yol açacağı ileri sürülmüştür.
DAVALININ SAVUNMASI:
Taşınmazın kıymet takdirinin İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü bünyesinde teşkil olunan Bedel Tespiti Komisyonu tarafından yapılmasında veya TOKİ iştiraki SPK lisanslı G.Menkul Değerleme şirketine yaptırılmasında hukuka aykırılık bulunmadığı (Yönetmelik 15/2), taşınmazın değer tespitine ilişkin rapor satıştan önce talep edilmişse bir suretinin verildiği, bu raporun tebliğine ilişkin mevzuatta bir zorunluluk bulunmadığı, riskli yapı kararı üzerine taşınmazın yıkılmasında sonra, taşınmazın nasıl yapılacağı, yüklenici firmanın kim olacağı, proje seçimi gibi hususların paydaşların 2/3 çoğunluğu ile karar verildiği, bu durumlara ilişkin ihtilafların genel hukuk kuralları çerçevesinde çözümlenmesi gerektiği, ayrıca adli yargıda açılan davalarda ihtiyati tedbir kararı verilmedikçe, sürecin durmasının söz konusu olmadığı, 6306 sayılı yasa hükümlerinin işletildiği bu olayda, kat mülkiyeti kanununa göre hukuki denetim yapılamayacağı, dava konusu uygulama işleminin hukuka uygun tesis edildiği belirtilerek, bu yönden davanın reddi gerektiği savunulmuştur.
Yönetmelik hükümlerine ilişkin olarak ise; anılan Yönetmeliğin 15/A maddesinin 4. fıkrasındaki hissesi satılacak hissedara tebligat zorunluluğu olmamasının mülkiyet hakkını ihlal ettiği iddiasına ilişkin olarak; satış işlemlerinin hissesi satılacak malike yapılmasının zorunlu olmadığı, çünkü hissesi satılacak malike ulaşılamaması, bu kişilerin tebligatı almaktan imtina etmesi gibi durumlarla satışın geciktirildiği, satışın geciktirilmemesi ve diğer hissedarların haklarının korunması açısından yönetmelik hükmünün hukuka uygun olduğu, 6. fıkradaki hissesi satılacak hissedarın “salona alınabilir” şeklindeki idareye verilen inisiyatifin, mülkiyet hakkını ihlal ettiği iddiasına ilişkin olarak; satışın güvenli ve düzenli bir ortamda yapılması maksadıyla böyle bir düzenlenmenin yapıldığı, hissesi satılacak kişilerin satışı engellemesi, zorluk çıkarması, ses ve görüntü kaydı yapılması gibi durumlarda idareye böyle bir inisiyatif verildiği, satışı yapılacak hissedarın satış yerinde bulunmaması satış için bir engel olmadığı, bu nedenlerle yönetmelik hükmünün hukuka uygun olduğu, 7. fıkradaki satışa çıkarılan arsa paylarına ilişkin bilgiler satışa katılanlara bildirilir ve satış işlemi başlatılır, denildiği, oysa taşınmaza takdir edilen bedelin önceden malike bildirilerek, hissedarın değere karşı dava açma hakkının korunması gerekir, iddiasına yönelik olarak ise; kıymet takdirinin satıştan önce taraflara tebliğine ilişkin bir zorunluluk bulunmadığı, satışa katılanlara satış komisyonu tarafından gayrimenkul bilgilerinin verildiği, daha sonra satışın iptali içinde ilgilisi tarafından dava açılabileceği, bu durumda hukuka aykırı bir durumun söz konusu olmadığı belirtilerek, yönetmelik hükümleri yönünden de davanın reddine karar verilmesi gerektiği savunulmuştur.
Müdahil tarafından ise savunma verilmemiştir.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'IN DÜŞÜNCESİ : Dairemiz kararında belirtilen gerekçelerle, davanın reddine karar verilmesi gerektiği düşünülmektedir.
DANIŞTAY SAVCISI …'IN DÜŞÜNCESİ : Dava, İstanbul ili, Beşiktaş ilçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde bulunan binanın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak tescil edilmesi sonucu yıkılması üzerine, davacının hissesine karşılık gelen arsa payının 22/06/2021 tarihinde satışının yapılacağı yönündeki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün … tarih ve … sayılı işlemi ile bu işlemin dayanağı 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin 4., 6. ve 7. Fıkralarının iptali istemiyle açılmıştır.
6306 sayılı Kanunun"Amaç" başlıklı 1. Maddesinde " Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun,sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.
"
"Uygulama işlemleri" başlıklı 6. Maddenin 1. fıkrasında" (1) (Değişik: 14/4/2016-6704/23 md.) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda;tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. (Ek cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. (Değişik cümleler:29/11/2018-7153/23 md.) Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılananlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veyaBakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satışişlemi tekrarlanır. (Ek cümle:29/11/2018-7153/23 md.) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur. Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir." hükümlerine yer verilmiştir.
6306 sayılı Kanunda belirtilen üçte iki çoğunluğa ilişkin oranın mülkiyet hakkı ihlallerine sebep olacağı gerekçesiyle Anayasa Mahkemesine yapılan başvuru Anayasa Mahkemesi'nin 27.02.2014 tarih ve E:2012/87, K:2014/41 sayılı kararıyla reddedilmiş, Anayasa yargısı uyarınca 10 yıl boyunca tekrar Mahkemenin gündemine getirilemeyeceği de açıktır.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 15. maddesinin 2. fıkrasında ise; Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir." hükmüne yer verilmiştir.
Yukarıda yer verilen yönetmelik hükümlerinden; riskli yapılarla ilgili olarak alınacak, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine ilişkin kararlarda, öncelikli olarak bütün maliklerce oybirliği ile karar alınmaya çalışılması, riskli yapının nasıl tasarruf edileceğine ilişkin olarak bütün maliklerce oybirliği ile anlaşmaya varılamazsa ise yapılacak uygulamalara hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilmesi gerektiği, anlaşılmaktadır.
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin 4. fıkrasında; müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Satışın yapılacağı yer ve zaman satışı izlemek üzere arsa payı satılacak maliklere de bildirilir. Ancak, arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur, hükmü, 6. fıkrasında; yapılacak ilk satışa en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. İlk satış işleminde satılacak hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca alınmak istenmemesi durumunda tekrar yapılacak satış işlemlerine en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar ile on üçüncü fıkrada belirtilen şartları haiz üçüncü şahıslar katılabilir. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir. Ancak, bunların satışa müdahale etmesine müsaade edilmez. Satışın yapılmasını engellemeye veya satışın işleyişi ile düzenini bozmaya yönelik eylemlerde bulunanlar ile ses ve görüntü kaydı almaya çalışanlar Satış Komisyonu tarafından salondan çıkartılabilir. Satış için belirlenen saatten sonra satış salonuna kimse alınmaz, hükmü, 7. fıkrasında ise; satışa katılan katılımcıların kimliği kontrol edilerek bir tutanak ile kayıt altına alınır. Katılımcı durumunu gösteren tutanağın tanziminden sonra Komisyon Başkanınca, satışa çıkarılan arsa paylarına ilişkin bilgiler satışa katılanlara bildirilir ve satış işlemi başlatılır. Komisyon Başkanı, rayiç bedelin altında olmamak üzere satışa katılan paydaşlardan, sözlü olarak pey sürmelerini ister. Sürülen peyler arttırma tutanağına yazılarak, karşılığı pey sahibi tarafından imzalanır. Arttırma işlemine devam etmeyecek katılımcıların keyfiyeti, arttırma tutanağına yazması ve imzalaması zorunludur, hükmü yer almaktadır.
Anayasa'nın 124. maddesinde; Cumhurbaşkanı, bakanlıklar ve kamu tüzelkişileri, kendi görev alanlarını ilgilendiren kanunların ve Cumhurbaşkanlığı kararnamelerinin uygulanmasını sağlamak üzere ve bunlara aykırı olmamak şartıyla, yönetmelikler çıkarabilecekleri kuralı yer almıştır. Anayasanın aktarılan hükmü ve normlar hiyerarşisi bağlamında, bir yasa hükmüne dayalı olarak hazırlanan yönetmelikler ile yasa hükümlerine açıklık getirilmesi ve yasa hükümlerinin uygulamaya geçirilmesi amaçlanır.
Kanun koyucu tarafından idareye tanınan düzenleme yetkisinin başta kamu yararı olmak üzere hizmet gereklerine, hukuk devleti, hukuk güvenliği ve kazanılmış haklara riayet ilkelerine uygun olarak kullanılması gerekmektedir.
Yukarıda yer alan düzenlemeler uyarınca; afet riski altındaki yapıların iyileştirilmesi, tasfiyesi ve yenilenmesine ilişkin uygulamaların ivedilikle yapılmasının kamu yararına hizmet ettiği, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere afet riski altındaki alanlarda bulunan veya bu alanlar dışında olup da riskli olduğu tespit edilen yapıların yıkılarak yerine yenisinin yapılması sürecinde maliklerin haklarına zarar vermeden, ancak uygulamanın da sürüncemede kalmasına mahal vermeden iş ve işlemlerin yürütülmesinin hedeflendiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda; kanun koyucu tarafından idareye tanınan düzenleme yetkisi uyarınca dava konusu Yönetmelik hükümlerinin öngörüldüğü, normlar hiyerarşisine, dayanağı Kanun maddelerine ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkı ilkesine uygun olarak, kamu yararı ve hizmet gerekleri doğrultusunda düzenleme yapıldığı sonucuna ulaşıldığından, yukarıda belirtilen iptale konu Yönetmelik kurallarında hukuka aykırılık bulunmamaktadır.
Dava konusu satış işlemine gelince;
Davacı tarafından, İstanbul ili, Beşiktaş ilçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde bulunan ve riskli yapı olarak tespit edilen binada 4 nolu bağımsız bölüme karşılık gelen hissesinin, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 1.fıkrası ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesi hükümleri uyarınca satışının gerçekleştirilmesine ilişkin 22.06.2021 tarihli işlemin iptali istemiyle açılan davada; "Olayda, davacı hissesinin daha önceki tarihlerde de satışa çıkarıldığı ve bu işlemlerin iptali istemiyle davacı tarafından açılan davalarda Mahkemelerce bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle taşınmazın değerinin tespit edildiği, dava konusu satış işleminden bir önceki işlem olan davacı hissesinin 03.01.2019 gününde satışını öngören İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün … tarih ve … sayılı işlemine karşı ... İdare Mahkemesinin E:… sayılı dosyasında görülen davada yaptırılan bilirkişi incelemesi üzerine hazırlanan 21/10/2019 tarihli bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın metrekare birim bedelinin ilk dava tarihi (14/12/2018) itibariyle 100.000,00 TL/m² takdir edildiği ve buna dayalı olarak, taşınmazın rayiç değerinin çok altında belirlenmesi nedeniyle Mahkemece satış işleminin iptaline karar verildiği görülmüş olup, söz konusu değer tespitinden yaklaşık 2,5 yıl sonra taşınmazın değerinin Mahkeme kararıyla belirlenen değerin çok altında bir değer olan 35.063,00TL/m² olarak belirlenmesi ve taşınmaz rayiç değerinin çok altında belirlenen bu değer tespitine istinaden davacının 3/115 hisse miktarına tekabül eden arsa payının 1.535.000,00 TL bedel karşılığında satılmasına ilişkin dava konusu hisse satışı işleminde bu yönüyle hukuka uygunluk görülmemiştir." gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar veren ... İdare Mahkemesi'nin … tarih ve E: …, K:… sayılı kararına karşı yapılan istinaf başvurusu … Bölge İdare Mahkemesi … İdari Dava Dairesi'nin … günlü, E:…,K:… sayılı kararıyla reddedilmiştir.
Bu durumda dava konusu şatış işleminin esası hakkında karar verilmesine yer bulunmamaktadır.
Açıklanan nedenlerle,davacının hissesine karşılık gelen arsa payının 22/06/2021 tarihinde satışının yapılacağı yönündeki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün … tarih ve … sayılı işleminin esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına, bu işlemin dayanağı 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin 4., 6. ve 7. fıkraları yönünden davanın reddine karar verilmesi gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY :
Dava; İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde bulunan binanın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak tescil edilmesi sonucu yıkılması üzerine, davacının hissesine karşılık gelen arsa payının 22/06/2021 tarihinde satışının yapılacağı yönündeki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün … tarih ve … sayılı işlemi ile bu işlemin dayanağı 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin 4., 6. ve 7. fıkralarının iptali istemiyle açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT :
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesinin 1. fıkrasında; üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır." hükmüne yer verilmiştir.
6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin 4. fıkrasında; müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Satışın yapılacağı yer ve zaman satışı izlemek üzere arsa payı satılacak maliklere de bildirilir. Ancak, arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur, hükmüne, 6. fıkrasında; yapılacak ilk satışa en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. İlk satış işleminde satılacak hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca alınmak istenmemesi durumunda tekrar yapılacak satış işlemlerine en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar ile on üçüncü fıkrada belirtilen şartları haiz üçüncü şahıslar katılabilir. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir. Ancak, bunların satışa müdahale etmesine müsaade edilmez. Satışın yapılmasını engellemeye veya satışın işleyişi ile düzenini bozmaya yönelik eylemlerde bulunanlar ile ses ve görüntü kaydı almaya çalışanlar Satış Komisyonu tarafından salondan çıkartılabilir. Satış için belirlenen saatten sonra satış salonuna kimse alınmaz, hükmüne ve 7. fıkrasında ise; satışa katılan katılımcıların kimliği kontrol edilerek bir tutanak ile kayıt altına alınır. Katılımcı durumunu gösteren tutanağın tanziminden sonra Komisyon Başkanınca, satışa çıkarılan arsa paylarına ilişkin bilgiler satışa katılanlara bildirilir ve satış işlemi başlatılır. Komisyon Başkanı, rayiç bedelin altında olmamak üzere satışa katılan paydaşlardan, sözlü olarak pey sürmelerini ister. Sürülen peyler arttırma tutanağına yazılarak, karşılığı pey sahibi tarafından imzalanır. Arttırma işlemine devam etmeyecek katılımcıların keyfiyeti, arttırma tutanağına yazması ve imzalaması zorunludur, hükmüne yer verilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Dava konusu Yönetmelik kurallarının incelenmesinde;
Anayasa'nın 124. maddesinde; Cumhurbaşkanı, bakanlıklar ve kamu tüzelkişileri, kendi görev alanlarını ilgilendiren kanunların ve Cumhurbaşkanlığı kararnamelerinin uygulanmasını sağlamak üzere ve bunlara aykırı olmamak şartıyla, yönetmelikler çıkarabilecekleri kuralı yer almıştır. Anayasanın aktarılan hükmü ve normlar hiyerarşisi bağlamında, bir yasa hükmüne dayalı olarak hazırlanan yönetmelikler ile yasa hükümlerine açıklık getirilmesi ve yasa hükümlerinin uygulamaya geçirilmesi amaçlanır.
Kanun koyucu tarafından idareye tanınan düzenleme yetkisinin başta kamu yararı olmak üzere hizmet gereklerine, hukuk devleti, hukuk güvenliği ve kazanılmış haklara riayet ilkelerine uygun olarak kullanılması gerekmektedir.
Yukarıda yer alan düzenlemeler uyarınca; afet riski altındaki yapıların iyileştirilmesi, tasfiyesi ve yenilenmesine ilişkin uygulamaların ivedilikle yapılmasının kamu yararına hizmet ettiği, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere afet riski altındaki alanlarda bulunan veya bu alanlar dışında olup da riskli olduğu tespit edilen yapıların yıkılarak yerine yenisinin yapılması sürecinde maliklerin haklarına zarar vermeden, ancak uygulamanın da sürüncemede kalmasına mahal vermeden iş ve işlemlerin yürütülmesinin hedeflendiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda; kanun koyucu tarafından idareye tanınan düzenleme yetkisi uyarınca dava konusu Yönetmelik hükümlerinin öngörüldüğü, normlar hiyerarşisine, dayanağı Kanun maddelerine ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkı ilkesine uygun olarak, kamu yararı ve hizmet gerekleri doğrultusunda düzenleme yapıldığı sonucuna ulaşıldığından, yukarıda belirtilen iptale konu Yönetmelik kurallarında hukuka aykırılık bulunmamaktadır.
Davacının hissesine karşılık gelen arsa payının satışının yapılacağına ilişkin bildirim işlemi yönünden ise;
Uyuşmazlıkta; davacının da kat maliki olduğu İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde bulunan bina hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verilerek, taşınmazın yıkımına karar verildiği, akabinde taşınmazın yeniden nasıl değerlendirileceği hususunun görüşülmesi amacıyla 17/05/2018 tarihinde kat malikleri toplantısı gerçekleştirildiği ve toplantıya davacının da iştirak ettiği, ancak alınan karara katılmadığı, kat malikleri toplantısında verilen kararın ise mevzuatta belirtildiği şekilde maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluk ile alındığı, karara katılmayan arsa hissedarı davacıya noter aracılığıyla Yönetmelikte belirtildiği şekilde "...15 gün içinde toplantıda alınan kararların kabul edildiğinin bildirilmemesi ve ekte gönderilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmaması halinde, bağımsız bölümünüze ilişkin arsa payının satışa çıkarılacağı" ihtarını içeren bildirimin gönderildiği, davacı tarafından ise talebin kabul edilmediğinin aynı yolla karşı tarafa bildirildiği anlaşılmıştır.
Öte yandan, söz konusu satışın gerçekleştirildiği ve bu satış işlemine karşı açılan (ihalenin feshi) davada ise, taşınmazın m²'si için takdir edilen değerin yetersiz olduğundan bahisle, dava konusu işlemin iptaline dair ... İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı karara karşı istinaf yoluna başvurulması üzerine, istinaf taleplerinin reddine ilişkin … Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararın Dairemizin 21/12/2022 tarih ve E:2022/5854, K:2022/11770 sayılı kararıyla onandığı anlaşılmıştır. Dolayısıyla görülmekte olan davanın, kat malikleri toplantısında alınan karara katılmayan davacının hissesinin satışının yapılacağına ilişkin bir bildirim işlemi olduğu, yukarıda anılan davanın ise yapılan satışın iptaline ilişkin olduğu, her iki davada ileri sürülen iddia ve iptal sebeplerinin farklı olduğu, ayrı davalara konu olabileceği anlaşıldığından, satışa davet niteliğindeki uygulama işlemi yönünden görülmekte olan davanın konusuz kalmadığı, işlemin esasının incelenmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.
Bu itibarla; riskli yapı kararı üzerine mevzuata uygun şekilde toplanan kat malikleri toplantısında, yine mevzuata uygun olarak maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan davacının usulüne uygun olarak sözleşmeye davet edildiği ve sözleşmeyi imzalamaması hâlinde gelişecek hukuki sürecin de (satış vs.) davacıya bildirildiği, buna rağmen kat malikleri toplantısında alınan karara katılmayan davacının hissesinin satışının yapılacağına ilişkin (satışa davet) işleminin Kanun, Yönetmelik ve ekinde belirtilen Esaslara uygun olarak yürütüldüğü sonucuna varıldığından, dava konusu işlemde hukuka aykırılık görülmemiştir.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1. DAVANIN REDDİNE,
2. Ayrıntısı aşağıda gösterilen toplam … TL yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına, müdahil tarafından yapılan … TL yargılama giderinin ise davacıdan alınarak müdahile verilmesine,
3. Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca … TL vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalı idareye verilmesine,
4. Posta gideri avansından artan tutarın kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine,
5. Bu kararın tebliğ tarihini izleyen 30 gün içerisinde Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'na temyiz yolu açık olmak üzere, 22/02/2023 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY (X):
Davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu, İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde bulunan binanın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak tescil edilerek, yıkımına karar verilmesi üzerine, davacının hissesine karşılık gelen arsa payının 22/06/2021 tarihinde satışının yapılacağı yönündeki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün … tarih ve … sayılı işleminin tesis edilmesi üzerine bakılmakta olan dava açılmıştır.
Dosyanın incelenmesinden; uyuşmazlık konusu İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde bulunan 7 katlı ve 19 bağımsız bölümden müteşekkil yapının 15 ayrı bağımsız bölümünün muhtelif tarihlerde … Bankası A.Ş. tarafından satın alındığı, taşınmazın riskli yapı olarak tespit edilmesi sonucu, ilerleyen süreçte 17/05/2018 tarihinde kat malikleri toplantısının yapıldığı, kat malikleri toplantısında … Bankası A.Ş yetkilisi tarafından "binanın tek bir bağımsız bölüm olarak inşaası ve tapuda paylaşımın arsa payları oranında yapılması" teklif edilerek, bu konuda kat malikleri toplantısından bir gün önce 16/05/2018 tarihinde dava dışı … İnşaat İzolasyon San. ve Tic. A.Ş arasında imzalanan Beşiktaş ... Noterliği'nin … tarih ve … yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki kentsel dönüşüm sözleşmesinin oylamaya sunulduğu, yapılan oylamada yeni binanın … İnşaat İzolasyon San. ve Tic. A.Ş. tarafından 25.235.110,99 TL + KDV bedelle yapılmasına, bina maliyetine kat maliklerinin arsa payları oranında katılmalarına ve yeni binada tüm kat maliklerinin arsa payları oranında hissedar olmalarına, aralarında davacının da bulunduğu üç kat malikinin muhalefeti, … Bankası A.Ş. ile …'nın kabul oyuyla, kat malikleri toplantısının sonlandırıldığı anlaşılmıştır.
… Bankası A.Ş. ile … İnşaat İzolasyon San. ve Tic. A.Ş. arasında yukarıda anılan 16/05/2018 tarihli düzenleme şeklindeki kentsel dönüşüm sözleşmesinin 5. maddesinin 2. bendinde ise; "Yeni binada tüm kat maliklerinin müşterek mülkiyet hükümlerine göre halihazır hisseleri oranında oranında malik olacakları" hüküm altına alınmıştır.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 15. maddesinin 2. fıkrasında ise; Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir." hükmüne yer verilmiştir.
Yukarıda yer verilen yönetmelik hükümlerinden; riskli yapılarla ilgili olarak alınacak, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine ilişkin kararlarda, öncelikli olarak bütün maliklerce oybirliği ile karar alınmaya çalışılması, riskli yapının nasıl tasarruf edileceğine ilişkin olarak bütün maliklerce oybirliği ile anlaşmaya varılamazsa ise yapılacak uygulamalara hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilmesi gerektiği, anlaşılmaktadır.
Bu durumda; söz konusu yapının 15 bağımsız bölümünün tek başına maliki olan banka tarafından, "binanın yıkılıp yeniden yapılması ve her bir hissedarına bağımsız bölüm verilecek şekilde inşaat sözleşmesi yapılması veya alternatif kullanım biçimleri gibi hususlarda" diğer kat maliklerin katılımıyla oybirliği ile karar alınması yolu denenmeden 17/05/2018 tarihinde yapılan kat malikleri toplantısından önce binanın kullanım biçimi (yıkılıp yerine tek bağımsız bölümlü bir yapı yapılması) hususunda 16/05/2018 tarihinde tek başına dava dışı yüklenici firma ile sözleşme imzalaması ve diğer hissedarlara tek bağımsız bölüm olarak inşa edilecek yapıda, bağımsız bölüm maliki olmaksızın hissedar olma veya hisselerini satma seçenekleri dışında başka bir uygulama yapma imkanı tanınmaması, Anayasa ve İnsan Haklarının ve Temel Özgürlüklerinin Korunması'na İlişkin Sözleşmeye Ek 1 Nolu Protokolde düzenlenen mülkiyet hakkına ve riskli yapıların dönüştürülmesi ile ilgili olarak öncelikle kat maliklerin "oybirliği" ile karar almasını hedefleyen 6306 sayılı Yasaya ve yönetmelik hükümlerine aykırı olduğundan, anılan sözleşme sonrası, kat malikleri toplantısında çoğunluk kararına katılmayan davacının da aralarında bulunduğu maliklerin hisselerinin satışına ilişkin dava konusu işlemde hukuku uygunluk bulunmadığı sonucuna varıldığından, uygulama işleminin iptaline karar verilmesi gerektiği oyuyla, çoğunluk kararına katılmıyorum.
KARŞI OY (XX):
Dava; İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde bulunan ve davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu binanın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak tescil edilerek, yıkımına karar verilmesi üzerine, davacının hissesine karşılık gelen arsa payının 22/06/2021 tarihinde satışının yapılacağı yönündeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün … tarih ve … sayılı işlemi ile bu işlemin dayanağı 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin 4., 6. ve 7. fıkralarının iptali istemiyle açılmıştır.
6306 sayılı Kanunun 6.maddesinde; uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir, hükmüne yer verilmiştir.
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin 4. fıkrasında; müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Satışın yapılacağı yer ve zaman satışı izlemek üzere arsa payı satılacak maliklere de bildirilir. Ancak, arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur, hükmü, 6. fıkrasında; yapılacak ilk satışa en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. İlk satış işleminde satılacak hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca alınmak istenmemesi durumunda tekrar yapılacak satış işlemlerine en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar ile on üçüncü fıkrada belirtilen şartları haiz üçüncü şahıslar katılabilir. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir. Ancak, bunların satışa müdahale etmesine müsaade edilmez. Satışın yapılmasını engellemeye veya satışın işleyişi ile düzenini bozmaya yönelik eylemlerde bulunanlar ile ses ve görüntü kaydı almaya çalışanlar Satış Komisyonu tarafından salondan çıkartılabilir. Satış için belirlenen saatten sonra satış salonuna kimse alınmaz, hükmü, 7. fıkrasında ise; satışa katılan katılımcıların kimliği kontrol edilerek bir tutanak ile kayıt altına alınır. Katılımcı durumunu gösteren tutanağın tanziminden sonra Komisyon Başkanınca, satışa çıkarılan arsa paylarına ilişkin bilgiler satışa katılanlara bildirilir ve satış işlemi başlatılır. Komisyon Başkanı, rayiç bedelin altında olmamak üzere satışa katılan paydaşlardan, sözlü olarak pey sürmelerini ister. Sürülen peyler arttırma tutanağına yazılarak, karşılığı pey sahibi tarafından imzalanır. Arttırma işlemine devam etmeyecek katılımcıların keyfiyeti, arttırma tutanağına yazması ve imzalaması zorunludur, hükmü yer almaktadır.
Dosyanın incelenmesinden; uyuşmazlık konusu İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde bulunan ve davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu taşınmaz hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verilerek yıkıldığı, ilerleyen süreçte yapılan kat malikleri toplantısında, taşınmaz hakkında 2/3 paydaş çoğunluğu ile alınan karara, davacının muhalefet etmesi nedeniyle, davacıya ait arsa payının dava konusu işlemle satışa çıkarıldığı anlaşılmıştır.
6306 sayılı Kanunda belirtilen üçte iki çoğunluğa ilişkin oranın mülkiyet hakkı ihlallerine sebep olacağı gerekçesiyle Anayasa Mahkemesine yapılan başvurunun reddedildiği ve Anayasa yargısı uyarınca 10 yıl boyunca tekrar Mahkemenin gündemine getirilemeyeceği de açıktır.
Anayasa Mahkemesi'nin 27.02.2014 tarih ve E:2012/87, K:2014/41 sayılı kararında, 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 1. fıkrasında yer alan "en az üçte iki çoğunluğu" kısmı ile ilgili olarak açık bir değerlendirme yapılmadığı görülmektedir.
Ancak, Anayasanın 35. maddesinde: "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." hükmü yer almaktadır.
Ayrıca, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin Ek 1 Nolu Protokolünün "Mülkiyetin korunması" başlıklı 1. maddesinde: "Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Herhangi bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir. Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez." hükmüne yer verilmiştir.
Anılan mevzuat hükümleri açısından bakıldığında, özel mülkiyet hakkının, korunması gereken temel insan hakları arasında öngörüldüğü, anayasa ve uluslararası sözleşmelerde mülkiyet hakkını korumaya yönelik düzenlemelere yer verildiği, bu düzenlemelerde mülkiyet hakkına müdahalelerin olabileceğinin öngörüldüğü, ancak bu müdahalelerde kamu yararı gerekçesi, kanuni düzenleme gereği ve ölçülülük yada orantılılık gibi uluslararası hukukun genel ilkelerinin varlığının dikkate alınması gerektiği; aksi durumda müdahalenin mülkiyet hakkı ihlaline neden olacağı kabul edilmiştir. Nitekim Anayasa Mahkemesi kararları ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatlarıyla da bu hususların açık bir şekilde ortaya konulduğu görülmektedir.
Bu açıdan, kentsel dönüşümün uygulanmasına ilişkin olarak maliklerin üçte iki çoğunluğunun mevzuattan aldığı gücü kullanarak aldığı kararlarla, maliklerin üçte birine ait (iradesi dışında) mülkiyetin el değiştirmesine neden olan dava konusu hükümlerin yargısal incelemesinde; mülkiyet hakkına yapılan müdahalede yukarıda yer alan hükümler çerçevesinde kamu yararının varlığının, kanuni düzenleme gereğinin ve orantılılık noktasında adil dengenin sağlanıp sağlanmadığının değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu itibarla; kamu yararı amacına daha özel ifadeyle 6306 sayılı Kanunun 1. maddesinde belirtilen, "fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin teşkil edilmesi" amacına ulaşabilmek için mülkiyet hakkının anılan Kanunun 6.maddesi uyarınca sınırlanabilecek olmasında kanunilik ilkesi uyarınca hukuka aykırı bir durum olmamakla birlikte orantılılık noktasında anılan Kanun ve dava konusu Yönetmelik hükümleri uyarınca mülkiyet hakkına yapılacak müdahale de ise hukuka uyarlık olmadığı açıktır.
6306 sayılı Kanun uyarınca riskli alanlarda ve riskli yapılarda can ve mal güvenliği açılarından mağduriyetlerin ortaya çıkmasına Devlet olarak engel olabilmek amacıyla bir çözüm getirilmeye çalışılmıştır.
Bu kapsamda birinci aşamada riskli alanlarda ve riskli yapılarda yaşayanların can ve mal güvenliği için bir an önce usulüne göre tespit edilen riskli yapıların yıkılarak tehlikenin ortadan kaldırılması gerekmektedir.
İkinci aşamada ise yıkılan yapılar yerine imar mevzuatına uygun şekilde ve sağlıklı yaşamaya uygun yapıların yapılabilmesinin hedeflenmesi gerekmektedir. Bu aşamada acil tehlikenin ortadan kaldırılmış olduğundan yeni oluşacak yapılanmaların mülkiyet hakkına uygun olarak gerçekleştirilmesi gerekir.
Esasen riskin ortadan kaldırılmasından sonra yeni yapıların yapılmasının sağlanması doğru bir adım olacaktır. Bu amaçla maliklerin uzlaşmasını destekleyici uygulamalar da gerçekleştirilebilir. Maliklerin büyük çoğunluğunun anlaşması durumunda bir an önce yeni yapının yapılmasını sağlamak uygun bir düzenleme olmakta ise de üçte iki oranı çok yüksek bir oran olmuştur. Örneğin birbirine eşit üç adet bağımsız bölüm olan binada bu oran yüzde elli oranına denk gelmektedir.
Benzer şekilde birbirine eşit otuz adet bağımsız bölüm olan binada on adet bağımsız bölüm malikinin mülkiyet hakkının elinden çıkması imkan dahilindedir.
Yine yapının yıkılmadan önceki bağımsız bölüm adedini koruyucu tedbir getirilmeden, belli bir malik sayısı ve bağımsız bölüm miktarı kriteri konulmadan ya da azınlığın mülkiyet hakkını koruyucu benzer tedbirler getirilmeden doğrudan üçte iki oranı getirilmesi ekonomik açıdan güçsüz olanın elindeki anayasal hak olan mülkiyet hakkını korumasının çok güç olacağı açıktır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 7. maddesi hükmüne göre kat mülkiyetine ya da kat irtifakına tabi olan taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak kat mülkiyetli bağımsız bölümler bağımsız bir taşınmaz gibi dava ve takip konusu olabilir, buralarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda aynen taksim ya da satış suretiyle ortaklığın giderilmesi amacıyla izale-i şuyu davası yolu bulunmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi davası/paylaşma davası hakkında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 698, 699 ve 700. madde hükümlerinde düzenlemeye yer verilmektedir.
Özetle bir taşınmazda hissedarlar arasında veya bir ana gayrimenkulde bağımsız malikler arasında anlaşmazlık olması durumunda mevcut hukuk sistemimizde uygulanabilir kurallar vardır ve halen de uygulanmaktadır.
Açıklanan nedenlerle, yukarıda belirtilen riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamaların ve bu uygulamalara rıza göstermeyen maliklerin arsa paylarının açık artırma usulü ile satışına ilişkin kurallarını düzenleyen, bu kuralların uygulanması için ise üçte iki çoğunluk kararını yeterli bulan dayanak Kanun ve dava konusu Yönetmelik hükümleri uyarınca üçte birde kalan maliklerin mülkiyet hakkına yapılacak müdahalenin orantılı olmadığı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanuna göre "anagayrimenkulün bakımı, korunması" gibi hususlarda dahi bu oranın beşte dört olduğu da dikkate alındığında mülkiyet hakkını, 634 sayılı Kanundan daha ciddi oranda sınırlayan, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümlerinde maliklerin üçte iki çoğunluğunun kararıyla üçte birin mülkiyet hakkının orantılı olmayacak şekilde kısıtlanması suretiyle hakkın ihlaline sebep olunduğu anlaşıldığından, dava konusu işlemin ve Yönetmelik hükümlerinin iptaline karar verilmesi gerektiği oyuyla, Dairemizce verilen çoğunluk kararına katılmıyorum.