Danıştay 6. Daire Başkanlığı 2021/9958 E. , 2022/6828 K.
"İçtihat Metni"
T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2021/9958
Karar No : 2022/6828
TEMYİZ EDEN (DAVALI) : … Belediye Başkanlığı
VEKİLİ : Av. …
KARŞI TARAF (DAVACI) : …
İSTEMİN KONUSU: … Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: Ardahan ili, Merkez ilçesi, … Mahallesi, … Mevkii, … ada, … parsel (yeni … ada, … parsel) sayılı taşınmazın bulunduğu alanda, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18'nci maddesi uyarınca parselasyon yapılmasına ilişkin Ardahan Belediye Encümeninin … tarih ve … sayılı kararının iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararda; dosyadaki bilgi ve belgeler ile yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporun birlikte değerlendirilmesinden, davalı belediye adına ihdas edilen alanların yola terk edilmemesi nedeniyle düzenleme ortaklık payı(DOP) oranının yüksek çıkmasına ve fazladan DOP kesintisine neden olunduğu, teknik anlamda bir zorunluluk olmamasına rağmen İmar Kanununun 18 inci maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğe aykırı tahsis yapılarak davacının mülkiyet hakkının kısıtlandığı, davalı belediyenin dava dosyasına sunduğu krokilerde İmar sokak olarak isimlendirilen 7 metrelik yolun okul alanı olan 319 ada, 327 ve 442 parsel sayılı taşınmazlardan DOP kesintisi yapılmadan açılma imkanının bulunmadığı, kamu eline geçmesi ve zeminde yapılması mümkün olmayan 7 metrelik yolun kağıt üzerindeki planlarda oluşturmanın ve bunun için sadece dava konusu parselden DOP kesilmesinin davacıyı hak kaybına uğratacağı anlaşıldığından, dava konusu … tarih ve … sayılı encümen kararı ile kabul edilen parselasyon işlemininin imar mevzuatına ve hukuka uygun olmadığı sonucuna ulaşıldığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: Dava konusu … tarih ve … sayılı belediye encümeni kararından daha önce tesis edilen parselasyon işlemine dair … tarih ve … sayılı Ardahan Belediye Encümeni kararının davalı idarece iptal edilmediği, dava konusu … tarih ve … sayılı belediye encümeni kararıyla bazı parsellerin düzenleme sınırı dışına çıkarıldığı, uyuşmazlığa konu parselin ise düzenleme sınırı dışına çıkarılan parseller arasında yer almadığı, hukuk aleminde varlığını sürdüren … tarih ve … sayılı encümen kararının iptali istemiyle başka parsel maliklerince açılan davalarda (... İdare Mahkemesi … tarih ve E…., K…. sayılı kararı, … Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin … tarih ve E…., K….) aynı uygulama sahasında bütün taşınmazlardan eşit oranda düzenleme ortaklık payı alınması gerekirken farklı oranlarda düzenleme ortaklık payı alındığı, yapılan dağıtımların 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi ve bu Kanuna dayalı olarak çıkarılan Yönetmelikte öngörülen ilke ve kurallara aykırı olduğu sonucuna ulaşıldığı gerekçesiyle iptaline karar verildiğinden dava konusu işlemde bu yönüyle de hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle davalının istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18'nci maddesi uyarınca yapılan parselasyon işlemiyle … ada, … parsel sayılı taşınmazdan DOP kesintisi yapıldıktan sonra belediye ait 50,37m² hisse ile hisselendirilerek bulunduğu yerden tahsis yapıldığı, parsellerin oluşumu ve dağıtımında herhangi bir hukuka aykırılık olmadığı, dava konusu parselasyon işlemi sayesinde şehrin çarpık kentleşme adına en sorunlu olan bölgesinde imara uygun yapılaşmaya müsait parsellerin oluşturulduğu, hiçbir şekilde davacının hak kaybının söz konusu olmadığı, bilirkişi raporunda belirtilen DOP kesintisinin fazla yapıldığı hususunun doğru olmadığı, temyize konu kararın bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Savunma verilmemiştir.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'IN DÜŞÜNCESİ: Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY : Ardahan ili, Merkez ilçesi, … Mahallesi, … Mevkii, … ada, … parsel (yeni … ada, … parsel) sayılı taşınmazın bulunduğu alanda, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18'nci maddesi uyarınca parselasyon yapılmasına ilişkin Ardahan Belediye Encümeninin … tarih ve … sayılı kararının iptali istemiyle bakılan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
Uyuşmazlık tarihinde yürürlükteki haliyle 3194 sayılı İmar Kanunu'nun "Arazi ve arsa düzenlemesi" başlıklı 18. maddesinde: "İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.
Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.
Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır." hükmüne yer verilmiştir.
İşlem tarihinde yürürlükte bulunan İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "Tanımlar" başlıklı 4.maddesinin (a) bendinde; Düzenleme sahasının, sınırı tespit edilerek düzenlenmesine karar verilen saha olduğu; aynı maddenin (b) bendinde, düzenleme sınırının, düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınır olduğu belirtilmiş; aynı yönetmeliğin "Düzenleme sahalarının tespiti esasları" başlıklı 5. maddesinde: "Belediye ve mücavir alan sınırı içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir. Konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edilir. Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz. Ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebilir. " kuralına; "Düzenleme sınırının geçirilmesi" başlığını taşıyan 6. maddesinde ise: "Düzenleme Sınırı; a) İskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından, b) İskan sahası içindeki yollarda yol ekseninden, c) İbadet yeri ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilir. Ancak, imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır. Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilir. Parsel büyük ise, ifraz yapılarak ifraz sınırından geçirilir." kuralına yer verilmiştir.
İşlem tarihinde yürürlükte olan İmar Kanununun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "İmar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımındaki esaslar" başlıklı 10. maddesinde, ''İmar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımında aşağıdaki esaslar dikkate alınır: a) Düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır, b) Plân ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanır, c) Mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilmemesi halinde, imar parselasyon plânları ve imar durumu belirlenmiş düzenleme alanlarında yapılacak binaların toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar adaları veya parselleri, kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilebilir.'' hükmü yer almaktadır.
2981 sayılı Kanunun Ek 1. maddesinde ise; “İmar planı olan yerlerde, 09/05/1985 tarih ve 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesi gereğince arsa ve arazi düzenlemelerinde, binalı veya binasız arsa ve arazilere bu Kanundan önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler dikkate alınarak müstakil, hisseli parselleri veya üzerinde yapılacak binaların daire miktarları gözönünde bulundurularak kat mülkiyeti esasına göre arsa paylarını sahipleri adlarına resen tecsil ettirmeye valilik veya belediyeler yetkilidir.” hükmüne yer verilmiştir.
Parselasyon işlemi imar planının uygulama araçlarından biridir. Bu işlemle amaçlanan, imar planı, plan raporu ve ilgili yönetmelik hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu gözönüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmaktadır. Bu işlem sırasında düzenleme nedeniyle taşınmazlarda oluşan değer artışları karşılığı park, yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının bedelsiz elde edilebilmesi için düzenleme ortaklık payı alınabilecektir. Ancak, kamu alanlarına ayrılan yerler toplamından kapanan kadastro yolları gibi alanların miktarı düşüldükten sonra kalan miktarın parsel maliklerinden alınması gerekir. 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca belediyenin bu usulle kendi adına parseller oluşturması ve şahıs arazilerinden daha fazla düzenleme ortaklık payı alması mümkün değildir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
İstinaf başvurusunun ek gerekçe ile reddine dair Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararındaki gerekçe incelendiğinde;
Dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlığa konu taşınmazın bulunduğu alanda 27/02/2015 tarihli, 36 sayılı belediye encümeni kararı ile kabul edilen parselasyon işleminden sonra tesis edilen dava konusu parselasyon işlemine ilişkin 28/03/2017 tarih ve 61 sayılı belediye encümeni kararıyla uygulama sahasından uyuşmazlığa konu taşınmaz hariç bazı taşınmazların çıkarıldığı, çok sayıda taşınmazın uygulamaya dahil edildiği ve düzenleme sınırında değişikliğe gidildiği anlaşılmıştır.
Bu durumda, düzenleme sınırının değiştirilmesi neticesinde yeni düzenleme sahası içerisindeki sosyal donatı alanları ve kapanan kadastral yolların miktarındaki muhtemel değişiklikler düzenleme ortaklık payı ve kamu ortaklık payının yeniden hesaplanmasına ve dağıtımın yeni DOP hesabına göre yeniden yapılmasına neden olacağından, yeni bir parselasyon işlemi niteliğinde olan dava konusu … tarih ve … sayılı belediye encümeni kararının … tarihli, … sayılı belediye encümeni kararından bağımsız olarak ele alınarak dağıtım ilkelerine, parselasyon tekniğine, dayanak 1/1000 ölçekli uygulama imar planına ve imar mevzuatına uygun olup olmadığının irdelenmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.
İdare Mahkemesince hükme esas alınan bilirkişi raporundaki dava konusu parselasyon işlemine yönelik tespit ve değerlendirmelere gelince,
Uygulamaya giren tüm parsellere ilişkin dağıtım cetvelleri, mal sahipleri araştırma özet formları dava dosyasına sunulmadığından kapanan kadastral yolların belediye adına tescil edilip edilmediğinin dosya kapsamındaki bilgi ve belgelerden anlaşılamadığı, bilirkişi raporunda 7 metrelik imar yolunun açılması için sadece bu yola cepheli taşınmazlardan DOP kesintisi yapılacağı değerlendirmesinin imar mevzuatı açısından dayanağının bulunmadığı, zira yol gibi sosyal donatı alanlarının uygulamaya giren tüm parsellerden yapılan DOP kesintileriyle kamunun kullanımına sunulduğu, yine bilirkişi raporunda teknik anlamda zorunluluk olmamasına rağmen davacıya İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğe aykırı tahsis yapıldığı belirtilmiş ise de yapılan tahsisin hangi yönleriyle Yönetmeliğe aykırı olduğunun açıkça ortaya konulmadığı, sonuç olarak bilirkişi raporunun hükme esas alınabilecek yeterlilikte olmadığı sonucuna ulaşılmıştır.
Öte yandan davacının kadastral parselde başka kişilerle hissedar olmasına rağmen dava konusu parselasyon işlemi sonrasında yapılan dağıtımda sadece davalı belediye ile hissedar kılınmak suretiyle hisse ayrımına gidildiği, hisse ayrımı yapılması için 2981 sayılı Kanunun Ek 1. Maddesinin uygulanma koşullarının bulunup bulunmadığının araştırılmadığı, buna yönelik bir tespit ve değerlendirmeye yer verilmediği görülmüştür.
Bu durumda, yukarıda aktarılan hususların açıklığa kavuşturulması amacıyla dava konusu parselasyon işlemine ilişkin tüm bilgi ve belgeler(parselasyon krokisi, özet cetveli, düzenleme sahasında yer alan taşınmazların tamamına yönelik tescile esas dağıtım cetveli, mal sahipleri araştırma özet formu, düzenleme ortaklık payı hesabı, yoldan ihdas edilen alanların hesabı, dayanak 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftası, plan açıklama raporu, plan notları) dosyaya getirtilerek mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle uyuşmazlık hakkında yeniden karar verilmesi gerekmektedir.
Bu itibarla, dava konusu işlemin iptaline ilişkin İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun ek gerekçe ile reddine dair temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında isabet bulunmamaktadır.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1. 2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan davalının temyiz isteminin kabulüne,
2. Dava konusu işlemin yukarıda özetlenen gerekçeyle iptaline ilişkin Mahkeme kararına yönelik olarak yapılan istinaf başvurusunun ek gerekçe ile reddi yolundaki temyize konu … Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının BOZULMASINA,
3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesine gönderilmesine, 08/06/2022 tarihinde, kesin olarak, oybirliğiyle karar verildi.