T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2022/2093
Karar No : 2023/3742
TEMYİZ EDEN (DAVACILAR) : 1- … 2- …
3- … 4- …
VEKİLİ : Av. …
KARŞI TARAF (DAVALI) : 1- … Büyükşehir Belediye Başkanlığı
VEKİLİ : Av. …
2- … Belediye Başkanlığı
VEKİLİ : Av. …
İSTEMİN KONUSU : Danıştay Altıncı Dairesinin 14/11/2018 tarih ve E:2014/1151, K:2018/9195 sayılı bozma kararına uyularak verilen ... İdare Mahkemesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ:
Dava konusu istem: İzmir ili, Karabağlar ilçesi, … Mahallesi, … pafta, … ada, … sayılı parseli kapsayan alanda 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca … tarih ve … sayılı belediye encümeni kararıyla kabul edilen ve … tarih ve … sayılı büyükşehir belediye encümeni kararıyla onaylanan parselasyon işleminin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: Temyize konu kararda; dosyada yer alan bilgi ve belgelerle yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporun birlikte değerlendirilmesinden, dava konusu parselasyon işleminde düzenleme ortaklık payı oranının % 40 hesaplandığı, bu oran dikkate alınarak dava konusu parselin yol ve otopark alanında kalan bir kısmının düzenleme sınırı içine alındığı, düzenleme sınırı dışında kalan kısmın başka bir düzenleme sahasına alınması mümkün olduğu gibi müstakil bir düzenlemeye de konu olabileceği, bu sebeple taşınmazın bir kısmını kapsayarak belirlenen düzenleme sınırının mevzuata aykırı olmadığı, dava konusu parselin düzenlemeye giren kısmının yol ve otopark alanında kalması nedeniyle bulunduğu yerden imar parseli tahsis edilmesinin mümkün olmadığı, tahsis edilen parsellerin eş değer olduğu sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlem hukuka uygun bulunarak davanın reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davalı idarenin kamulaştırma yapmamak amacıyla taşınmazın bir kısmını parselasyona dahil ettiği, bu durumun ağır mağduriyetlere yol açtığı, müstakil parsel verilmesi mümkünken hisseli parsel verildiği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuştur.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'İN DÜŞÜNCESİ : Uyuşmazlıkta, dava konusu taşınmazın sadece yol ve otopark alanında kalan bir kısmının doğusunda bulunan iki imar adası ile birlikte düzenleme sınırı içine alındığı ve parselasyon işlemiyle davacıya üç ayrı imar parselinden hisse verildiği, düzenleme ortaklık payı oranının (DOP) %40 üzerine çıkmamasını sağlamak amacıyla düzenleme sınırının bu şekilde oluşturulduğunun belirtildiği, ancak bu durumda DOP oranını düşürmek amacıyla oluşturulan düzenleme sınırıyla davacının taşınmazının bölünerek umumi hizmet alanında kalan bir kısmının uygulamaya dahil edilmesinin, umumi hizmet alanları oluşturmak için katlanılacak külfetin yalnızca davacıya yüklenmesine neden olduğu sonucuna varıldığından, dava konusu parselasyon işleminde hukuka uygunluk bulunmamaktadır. Bu durumda, temyiz isteminin kabulü ile mahkeme kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY : İzmir ili, Karabağlar ilçesi, … Mahallesi, … pafta, … ada, … sayılı parseli kapsayan alanda 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca … tarih ve … sayılı belediye encümeni kararıyla kabul edilen ve … tarih ve … sayılı büyükşehir belediye encümeni kararıyla onaylanan parselasyon işleminin iptali istemiyle bakılan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinde, “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.” hükmü yer almaktadır.
İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "Tanımlar" başlıklı 4.maddesinin 1. fıkrasının (a) bendinde, düzenleme sahasının, sınırı tespit edilerek düzenlenmesine karar verilen saha olduğu; (b) bendinde, düzenleme sınırının, düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınır olduğu belirtilmiş, (c) bendinde, düzenleme ortaklık payı; düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yarleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakatı ile tesbit edilen karşılığı bedel olarak tanımlanmıştır. Aynı Yönetmeliğin "Düzenleme Sahalarının Tesbiti Esasları" başlıklı 5. maddesinde, "Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tesbit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir.
Konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edilir.
Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz.
Ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar plânı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlenmesine konu teşkil edebilir.
Düzenlemeye tâbi tutulması gerektiği halde İmar Kanununun 18. maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayan hallerde, müstakil inşaata elverişli olan kadastro parsellerine plâna göre inşaat ruhsatı verilir." kuralına, "Düzenleme Sınırının Geçirilmesi" başlıklı 6. maddesinde, "Düzenleme Sınırı;
a) İskân sahasının bittiği yerlerde iskân sınırlarından,
b) İskân sahası içindeki yollarda yol ekseninden,
c) Cami ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilir.
Ancak, imar plânlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır.
Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilir. Parsel büyük ise, ifraz yapılarak ifraz sınırından geçilir." kuralına yer verilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Anılan yasa ve yönetmelik hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden, parselasyon işlemiyle, imar planı, plan notları ile imar mevzuatı hükümlerine göre, üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturulmasının amaçlandığı, imar uygulamasıyla birlikte düzenleme sınırı içerisinde bulunan yol, yeşil alan gibi kamusal alanların bedelsiz olarak kamuya kazandırılması için imar parsellerinde oluşacak değer artışı karşılığı olarak belirlenen düzenleme ortaklık payı oranında taşınmazlardan kesinti yapılabileceği anlaşılmaktadır. Düzenleme ortaklık payı oranının belirlenmesinde, düzenlemeye alınan taşınmazların toplam büyüklüğü ile düzenleme sınırı içerisinde kalan kamusal alanların büyüklüğü önem arzetmektedir.
Parselasyon işleminin yapılacağı alanı ifade eden düzenleme sahasının, belirlenmesi söz konusu alan içerisinde hesaplanacak düzenleme ortaklık payı, kamu ortaklık payı kesintisi gibi mülkiyet hakkı ile doğrudan ilgili işlemler açısından önemli niteliğe sahip bir işlemdir. Uygulama imar planları kapsamında kalan taşınmazların etaplar halinde imar uygulamasına tabi tutularak parsel oluşturulabileceği kabul edilebilir ise de; söz konusu etapların belirlenmesinde mekansal bütünlüğe, sosyal ve teknik donatı alanlarının dengeli dağılımına dikkat edilmesi, yapılacak kesintiler düşünüldüğünde etapların orantılı büyüklüklere sahip olması, anılan hususların sağlanamaması halinde ise teknik ve hukuki gerekliliklerin ortaya konulması gerekmektedir.
Dosyanın incelenmesinden; idare mahkemesince, düzenleme sahasının iki adet imar adasından oluştuğu ve düzenleme sınırının adaları çevreleyen yol eksenlerinden geçirildiği, dava konusu parselin düzenlemeye giren kısmının imar planında yol ve otopark alanında kaldığı, bu nedenle aynı yer ve konumda olan imar parsellerine tahsis edilmesinin mümkün olmadığı, davacıya tahsisi yapılan parsellerin imar mevzuatına uygun biçim, ebat, konum ve ölçülerde inşaat yapmaya elverişli bir parsel olduğu, taşınmazlardan kesilen düzenleme ortaklık payı oranının yasal sınırlar içinde olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, Dairemizce; davacının taşınmazının tamamının değil bir kısmının düzenlemeye alınmasının yerinde olup olmadığına ilişkin herhangi bir değerlendirmeye yer verilmediği, dava konusu taşınmazın bir kısımını uygulama dışında bırakacak şekilde geçirilen düzenleme sınırının mevzuatta yer alan ilkelere göre tespit edilip edilmediği hakkında bilirkişiden ek rapor alınarak veya yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılarak dava konusu parselasyon işlemi hakkında yeniden bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle anılan kararın bozulduğu, mahkemece bozma kararına uyularak alınan ek bilirkişi raporunda ise 18. Madde Uygulama Yönetmeliğinin 6. maddesinde düzenleme sınırının yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirileceğine dair açık hüküm bulunduğu, parselasyon işleminde düzenleme ortaklık payı oranının %40 olması nedeniyle bu oran dikkate alınarak düzenleme sınırının taşınmazın umumi hizmet alanı içinde kalan kısmından geçirildiği, taşınmazın tamamının düzenleme sahası içine alınması durumunda DOP oranının %54 olabileceği, taşınmazın tamamının düzenleme sahası içine alınmasının zorunluluk arz etmediği, parselin konum ve büyüklüğüne göre birden fazla düzenleme sahasına girebileceği gibi kalan kısmının müstakil bir düzenlemeye konu olabileceği, taşınmazın bir kısmını içine alacak şekilde geçirilen düzenleme sınırının Yönetmeliğe aykırı olmadığı tespitlerine yer verildiği anlaşılmıştır.
Uyuşmazlıkta, dava konusu taşınmazın dava konusu işlemden önce yapılan imar uygulamasıyla 4464 metrekarelik kısmının uygulamaya alındığı ve bu kısımdan %32 oranında DOP kesildiği, bu imar uygulamasına girmeyen 4578 metrekarelik kısmı ile taşınmazın tescil edildiği, bu kısımdan ise 1176,40 metrekarelik sadece yol ve otopark alanında kalan kısmın dava konusu parselasyon işlemine dahil edildiği ve bu işlemle davacıya üç ayrı imar parselinden hisse verildiği, düzenleme ortaklık payı oranının (DOP) %40 üzerine çıkmamasını sağlamak amacıyla düzenleme sahasının bu şekilde oluşturulduğunun belirtildiği, ancak etaplar halinde düzenleme sahaları oluşturulurken düzenleme ortaklık payı kesintisi ile oluşacak kamu alanlarının dengeli dağıltılarak DOP oranının taşınmazlardan dengeli şekilde kesilmesinin sağlanması gerektiği, daha önce bir kısmı uygulamaya giren davacılara ait taşınmazın tekrar bölünüp umumi hizmet alanında kalan kısmının uygulamaya dahil edilmesinin teknik sebeplerinin tam olarak ortaya konulamadığı, bu durumda DOP oranını düşürmek amacıyla dava konusu taşınmazın tekrar bölünerek uygulamaya dahil edilmesi suretiyle oluşturulan düzenleme sahası yönünden dava konusu işlemde uygunluk bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Bu itibarla, davanın reddine ilişkin temyize konu İdare Mahkemesi kararında isabet bulunmamaktadır.
KARAR SONUCU :
Açıklanan nedenlerle;
1.2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan davacıların temyiz isteminin kabulüne,
2.Davanın yukarıda özetlenen gerekçeyle reddine ilişkin temyize konu ... İdare Mahkemesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının BOZULMASINA,
3. Dosyanın anılan Mahkemeye gönderilmesine,
4. 2577 sayılı Kanunun (Geçici 8. maddesi uyarınca uygulanmasına devam edilen) 54. maddesinin 1. fıkrası uyarınca bu kararın tebliğ tarihini izleyen 15 gün içerisinde kararın düzeltilmesi yolu açık olmak üzere 12/04/2023 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.