DANIŞTAY İDARİ DAVA DAİRELERİ KURULU 2022/286 E. , 2022/1619 K.
"İçtihat Metni"
T.C.
D A N I Ş T A Y
İDARİ DAVA DAİRELERİ KURULU
Esas No : 2022/286
Karar No : 2022/1619
TEMYİZ EDEN (DAVACI) : ...
VEKİLİ : Av. ...
KARŞI TARAF (DAVALI) : ...Belediye Başkanlığı
VEKİLİ : Av. ...
İSTEMİN KONUSU : .... İdare Mahkemesinin ...tarih ve E:..., K:...sayılı ısrar kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: Giresun ili, Merkez ilçesi, ...Mahallesi, ...Mevkii, ...ada, ...parsel sayılı taşınmazı kapsayan alanda 3194 sayılı Kanun'un 18. ve 2981/3290 sayılı Kanun'un Ek-1. maddeleri uyarınca parselasyon yapılmasına ilişkin ...tarih ve ...sayılı Giresun Belediye Encümeni kararının iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: .... İdare Mahkemesinin ...tarih ve E:..., K:...sayılı kararıyla;
Dosyadaki bilgi ve belgeler ile yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde düzenlenen bilirkişi raporunun birlikte değerlendirilmesinden, dava konusu imar uygulamasında, davacıya ait taşınmazın uygulama öncesinde bulunduğu yerde oluşturulan parsellerden tahsis yapıldığı, düzenleme sınırının ve düzenleme ortaklık payının imar mevzuatına uygun olarak belirlendiği, dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Daire kararının özeti: Danıştay Altıncı Dairesinin 17/10/2018 tarih ve E:2015/8985, K:2018/7923 sayılı kararıyla;
Dava konusu işlemde düzenleme sınırının, İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmelik'te belirtilen şekilde (örneğin yol ekseninden geçirilip geçirilmediği) geçirilip geçirilmediğinin ve olayda 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi ile birlikte 2981 sayılı Kanun'un Ek-1. maddesi de uygulandığından, Ek-1. maddenin uygulanma koşullarının bulunup bulunmadığının mahallinde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması suretiyle ortaya konulmasından sonra dava hakkında karar verilmesi gerektiği, bu nedenle parselasyon planında belirtilen hususlar yönünden eksik inceleme neticesinde oluşturulduğu anlaşılan bilirkişi raporuna dayalı olarak davanın reddi (Daire kararında sehven "dava konusu işlemin iptali" ibaresine yer verilmiştir) yolunda verilen mahkeme kararında isabet bulunmadığı gerekçesiyle .... İdare Mahkemesinin ...tarih ve E:..., K:...sayılı kararının bozulmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi ısrar kararının özeti: ... İdare Mahkemesinin ...tarih ve E:..., K:...sayılı ısrar kararıyla;
Düzenleme bölgesinde, 2981/3290 sayılı Kanun'un Ek-1. maddesinin uygulanma koşullarının bulunduğu gerekçesi eklenmek suretiyle davanın reddi yolundaki ilk kararda ısrar edilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davacı tarafından, ilk olarak kadastral parselde hisse karşılığı olarak 2008 yılında gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandığı, daha önceki konumuna göre yapılaşma imkanı olmayan veya düşük yapılaşma hakkına sahip ve eşdeğer nitelikte olmayan yerlerden hisse tahsisi yapıldığı, fiili durumun dikkate alınmadığı, eksik incelemeye dayalı karar verildiğinden, Danıştay Altıncı Dairesinin bozma kararı doğrultusunda inceleme yapılmadan verilen ısrar kararında da isabet bulunmadığı ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Davalı idare tarafından, savunma verilmemiştir.
DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ ...DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü ile ... İdare Mahkemesi ısrar kararının bozulmasının uygun olacağı düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunca, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY :
Davacı ile uyuşmazlığa konu taşınmazın önceki hissedarlarından olan M. F. K. arasında ...tarih ve ...sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştır.
Daha önce uygulama işlemine tabi tutulmayan ve ilk defa parselasyon yapılan alanda, Giresun Belediye Meclisinin ...tarih ve ...sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı, Giresun Belediye Meclisinin ...tarih ve ...sayılı kararı ile revize edilmiş, anılan revizyon imar planlarına istinaden, dava konusu edilen parselasyon işlemi onaylanmış ve 10/07/2012-10/08/2012 tarihleri arasında askıda ilan edilmiştir.
Uyap üzerinden yapılan incelemede, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak davacı tarafından, M. F. K' ya karşı açılan tapu iptal ve tescil davasında, .... Asliye Hukuk Mahkemesinin ...tarih ve E:..., K:...sayılı kararı üzerine uyuşmazlığa konu taşınmazın davacı adına tapuda 02/05/2013 tarihinde tescil edildiği, tescil tarihi itibarıyla parselasyon işleminden haberdar olunduğu gerekçesiyle, 25/06/2013 tarihinde temyizen incelenen davanın açıldığı anlaşılmıştır.
Bu itibarla, uyuşmazlığa konu imar parsellerinin kök parseli olan ...ada, ...parsel sayılı taşınmaz yönünden, 2008 yılından bu yana menfaat ilişkisi bulunan davacının, parselasyon işleminden sonra, imar parsellerinin durumu ve konumu bilinerek gayrimenkul satış sözleşmesine dayalı mülkiyetin edinilmediği, yargı kararı uyarınca taşınmazların davacı adına tescil edildiği görülmektedir.
İLGİLİ MEVZUAT :
3194 sayılı İmar Kanunu'nun dava konusu işlem tarihinde yürürlükte olan haliyle 18. maddesinde,"İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.
Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.
Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır." hükmüne yer verilmiştir.
İşlem tarihinde yürürlükte olan İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "Tanımlar" başlıklı 4. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde, düzenleme sahasının, sınırı tespit edilerek düzenlenmesine karar verilen saha olduğu, (b) bendinde, düzenleme sınırının, düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınır olduğu belirtilmiş, aynı Yönetmeliğin "Düzenleme sahalarının tespiti esasları" başlıklı 5. maddesinde, "Belediye ve mücavir alan sınırı içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir. Konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edilir. Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz. Ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebilir." kuralına; "Düzenleme sınırının geçirilmesi" başlığını taşıyan 6. maddesinde ise, "Düzenleme Sınırı; a) İskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından, b) İskan sahası içindeki yollarda yol ekseninden, c) İbadet yeri ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilir. Ancak, imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır. Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilir. Parsel büyük ise, ifraz yapılarak ifraz sınırından geçirilir." kuralına yer verilmiştir.
2981 sayılı Kanun'un Ek 1. maddesinde de; “İmar planı olan yerlerde, 09/05/1985 tarih ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18 inci maddesi gereğince arsa ve arazi düzenlemelerinde, binalı veya binasız arsa ve arazilere bu Kanundan önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler dikkate alınarak müstakil, hisseli parselleri veya üzerinde yapılacak binaların daire miktarları gözönünde bulundurularak kat mülkiyeti esasına göre arsa paylarını sahipleri adlarına resen tescil ettirmeye valilik veya belediyeler yetkilidir.” hükmü yer almıştır.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Yukarıda yer verilen Kanun ve Yönetmelik hükümlerinin birlikte incelenip, değerlendirilmesinden; parselasyon işlemiyle, imar planı, plan raporu ve ilgili yönetmeliğe göre, imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturulmasının amaçlandığı, uygulamayla birlikte düzenleme sınırı içerisinde bulunan yol, yeşil alan gibi kamusal alanların bedelsiz olarak kamuya kazandırılması için imar parsellerinde oluşacak değer artışı karşılığı olarak belirlenen düzenleme ortaklık payı alınması mümkün olmakla birlikte, asıl amacın plana uygun yapı yapmaya elverişli imar parselleri oluşturmak olduğu anlaşılmaktadır.
Parselasyon işleminin yapılacağı alanı belirleyen düzenleme sınırı, süreç içerisinde yapılacak düzenleme ortaklık payı, kamu ortaklık payı kesintisi gibi mülkiyet hakkı ile doğrudan ilgili diğer işlemlerde belirleyici niteliğe sahip bir işlemdir.
Uygulama imar planı kapsamında kalan taşınmazların, etaplar halinde parselasyona tabi tutularak parsel oluşturulabileceği kabul edilebilir ise de; söz konusu etapların belirlenmesinde mekansal bütünlüğe dikkat edilmesi, yapılacak kesintiler düşünüldüğünde etapların orantılı büyüklüklere sahip olması, anılan hususların sağlanamaması halinde ise parselasyonun etaplar halinde yapılmasının teknik ve hukuki gerekliliklerin idarece ortaya konulması gerekmektedir.
Öncelikle, uyuşmazlığa konu 110.289,40 m2 büyüklüğündeki kadastral parselde daha önce onaylanmış özel parselasyon planı bulunmamakla birlikte, hisse karşılığı satın alınan yerler bulunduğu ve bu yerlerin fiili kullanımlarının zeminde belli olduğu, davacı ile önceki parsel hissedarı arasında 2008 yılında, hisse karşılığı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı ve yargı kararı ile de hisse satışına yönelik, parsellerin davacı adına tesciline karar verildiği görüldüğünden, taşınmaz açısından 2981 sayılı Kanun'un EK-1. maddesinde öngörülen koşulların olayda bulunduğu ortadadır.
Öte yandan; dava konusu parselasyon işleminin bütününe ait "düzenleme sınırını" gösteren belgenin (paftanın) dosyada bulunmadığı, bunun yerine "Durum haritası" ve "Pafta indeksi" başlıklı belgeler dosyaya sunulmuş ise de, anılan belgelerden, parselasyon işleminin sınırlarının hukuka uygunluğunun denetlenemediği, ayrıca parselasyon işleminin dayanağı olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftasının ve imar planı notlarının dava dosyasında bulunmadığı, uyuşmazlığa konu parselin kadastral ve hisse tahsisi yapılan imar parselleri halinin gösterildiği belgenin ise, halihazır harita üzerine işaretlenmiş olduğu ve imar planı paftası niteliğinde olmadığından, davacıya verilen imar parsellerinin fonksiyonu ve yapılaşma koşulları değerlendirilerek, mevzuata uygun hisse tahsisi yapılıp yapılmadığı yönündeki denetimin, Kurulumuzca yapılmasına hukuken olanak bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde düzenlenen bilirkişi raporunda, "... davacının düzenlemeye alınan müstakil ya da hisseli bir taşınmazının bulunmadığı, dava dosyasında yer alan tapu senedi örneklerine bakıldığında davacının, ...ada ..., ...ada ..., ...ada ..., ...ada ...ve ...ada ...nolu parsellerin müştereken maliki olduğu, bu parsellerin dava konusu imar uygulaması sonucu oluşturulduğu ve ...tarihinde ...yevmiye numarasıyla tapuya tescil edildiği, davacının ise ...tarih ve ...yevmiye nolu işlemle M. F. K.’ya ait hisseleri satın alarak bu parsellerde malik olduğu, M. F. K.’nın ise dava konusu uygulamaya alınan 110289.40 m2 tapu alanlı ...ada ...nolu parselin .../...hisse oranıyla maliki olduğu, ...ada ...nolu parselin bir kısmının düzenlenen ayırma çapı ile düzenleme dışı bırakıldığı, bu çerçevede M. F. K.’nın hissesine düşen 7684.67 m2’lik payın 751.74 m2’sinin düzenleme dışı bırakılarak 6932.93 m2’lik kısmının düzenlemeye alındığı ve hesaplanan DOP oranında 2772.94 m2’lik kesinti yapıldıktan sonra geriye kalan 4159.99 m2 tahsis alanının ...ada ..., ...ada ..., ...ada ..., ...ada ...nolu imar parsellerinden hisseli olarak tahsis edildiği, düzenleme dışı bırakılan kısmın ise yine ... ada... nolu parselde hissesi oranında adına tescil edildiği, dava konusu imar uygulaması kapsamında fiili kullanım alanları tespit edilmiş ve fiili kullanım durumları dikkate alınarak hisse çözümüne gidildiği, davacının, hisselerini satın aldığı M. F. K.’nın fiili kullanım alanı yapılan bu tespitte doğrudan yer almamakla birlikte annesi A. K.’nın fiili kullanım alanının belirlenmiş olduğu, M. F. K.’ya tahsis edilen imar parsellerinden üçünün doğrudan fiili kullanım alanında yer aldığı, diğer parselin ise fiili kullanım alanına yakın ve eşdeğer konumdan tahsis edildiği davacının düzenlemeye tabi tutulan parsellerde uygulama öncesinde mülkiyeti bulunmadığı, davacının bölgedeki iyelik ilgisi, uygulama kesinleşip tescil edildikten sonra, yani dava konusu imar uygulamasının ortaya koyduğu sonuçlar açıkça belli olduktan sonra, yaptığı satın almalara dayandığı, dolayısıyla dava konusu imar uygulamasının davacıyı mağdur edici bir sonuç doğurmasının olanaksız olduğu, kaldı ki davacının hisselerini satın aldığı M. F. K.’ya yapılan tahsislerde AADY’nin 10. maddesi hükümlerine uyulduğundan bu yönüyle de bir mağduriyetin sözkonusu olmadığı, dava konusu imar uygulamasının 1/1000 ölçekli İmar Uygulama Planına ve 3194 sayılı Yasanın 18. maddesinde belirtilen amaçların gerçekleştirilmesine uygun olduğu, düzenleme bölgesinde 2981/3290 sayılı Yasanın EK-1 maddesinin uygulanma koşullarının bulunduğu, düzenleme sınırının kadastral parsel sınırları da dikkate alınarak yönetmelik hükümlerine uygun bir şekilde geçirildiği ..." ifadelerine yer verildiği, İdare Mahkemesince de anılan bilirkişi raporuna dayalı olarak davanın reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.
İmar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durumun dikkate alınabileceği, yine düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınırın, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa, bunları da içine alacak şekilde geçirilebileceği veya parsel büyük ise, ifraz yapılarak ifraz sınırından geçirilebileceği mevzuat uyarınca mümkün olmakla birlikte; uyuşmazlıkta, kök parselin kısmen uygulamaya dahil edilerek, 10.788,88 m2'lik kısmının uygulama dışında bırakıldığı, bilirkişilerce de bu hususun ifade edildiği, ancak taşınmazın kısmen düzenleme sınırı dışında bırakılmasının teknik ve hukuki gerekçesinin davalı idare tarafından ortaya konulmadığı gibi bilirkişilerce de bu hususun irdelenmediği görülmüştür.
Bu bağlamda, dava konusu parselasyon işleminde, düzenleme sınırının tespiti yönünden eksik incelemeye dayalı karar verildiği sonucuna varılmıştır.
Bu durumda, İdare Mahkemesince, yerinde yaptırılacak keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda; parselasyon işleminin, işlem tarihinde yürürlükte olan İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5. ve 6. maddelerine uygun olarak düzenleme sınırının geçirilip geçirilmediği, daha önce parselasyon yapılmamış alanda, ilk defa onaylanan işlem ile taşınmazın bir kısmının uygulama dışı bırakılmasında, teknik veya hukuken zorunlu sebeplerin araştırılması suretiyle yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir.
Bu itibarla, davanın reddi yolundaki İdare Mahkemesi ısrar kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1.Davacının temyiz isteminin kabulüne;
2.Davanın yukarıda özetlenen gerekçeyle reddine ilişkin .... İdare Mahkemesinin temyize konu ...tarih ve E:..., K:...sayılı ısrar kararının BOZULMASINA,
3.Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın .... İdare Mahkemesine gönderilmesine,
4.Bu kararın tebliğ tarihini izleyen günden itibaren 15 (onbeş) gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25/04/2022 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
X- .... İdare Mahkemesinin ...tarih ve E:..., K:...sayılı ısrar kararının usul ve hukuka uygun bulunduğu, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenlerinin kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte olmadığı anlaşıldığından, temyiz isteminin reddi ile temyize konu ısrar kararının onanması gerektiği oyuyla, karara katılmıyorum.