T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2022/5013
Karar No : 2023/4965
TEMYİZ EDENLER : I - (DAVALI) … Valiliği
VEKİLİ : Av. …
… İl Müdürlüğü
…
II- MÜDAHİL (DAVALI YANINDA)
… Otelcilik Turizm Restoran İnşaat Gıda Sanayi Ve Ticaret Limited Şirketi
VEKİLİ : Av. …
KARŞI TARAF (DAVACI) : …
VEKİLİ : Av. …
İSTEMİN KONUSU : … Bölge İdare Mahkemesi … İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:… , K:… sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: Kocaeli İli, İzmit İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazda bulunan yapının riskli olduğunun tespit edilerek yıkılmasından sonra taşınmazdaki davacılara ait arsa payının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında 09/03/2020 tarihinde açık artırma ile ihale usulüyle paydaşlar arasında satışına ilişkin … tarih ve E… sayılı Kocaeli Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü işleminin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: … İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:… , K:… sayılı kararda; dava dosyasında mevcut bilgi ve belgelerle bilirkişi raporunun birlikte değerlendirilmesi sonucunda, dava konusu işlem sürecinde alınan değerleme raporlarının daire birim değeri üzerinden ve daire değerlemesine ilişkin olduğu, aynı değerleme uzmanı tarafından hazırlandığı ve aynı değerleri içerdiği, çevrede faaliyet gösteren emlak firmaları tarafından bildirilen arsa birim değerleri arasında 2,5 kat gibi fark olduğu, idarece her ne kadar bu rakamların ortalaması dikkate alınarak taşınmazın metrekare satış birim değeri 6.240,00-TL/m² olarak belirlenmiş ise de, bilirkişi incelemesi sonucunda uyuşmazlığa konu taşınmazın emsal ve rayiç değerinin 13.811,00-TL/m² olarak belirlendiği, dolayısıyla taşınmazın satışa esas değerinin rayice uygun belirlenmediği anlaşıldığından dava konusu işlemde hukuka uygunluk bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle, hukuka aykırı bulunan dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: İstinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının hukuka ve usule uygun olduğu ve istinaf dilekçelerinde ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENLERİN İDDİALARI :
Davalı idare tarafından, bilirkişi raporunun hatalı ve yetersiz olduğu, raporda kıyaslama yönteminin kullanılmadığı, bu rapora dayanılarak verilen temyize konu kararın bozulması gerektiği ileri sürülmüştür.
Davalı Yanında Müdahil tarafından, temyize konu kararın eksik incelemeye dayalı bilirkişi raporuna dayanılarak verildiği, bu sebeple kararın bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Temyize konu kararın onanarak, davalı idare ve müdahilin temyiz istemlerinin reddi gerektiği savunulmuştur.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ … 'IN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 17. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca müdahilin duruşma istemi yerinde görülmeyerek, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra işin gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY:
Kocaeli İli, İzmit İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazda bulunan yapının riskli olduğunun tespit edilerek yıkılmasından sonra taşınmazdaki arsa paydaşlarınca arsaya yapılacak yeni uygulamaya ilişkin en az üçte iki çoğunluk ile karar alınmış, alınan karara katılmayan davacılara ait arsa payının 6306 sayılı Kanun kapsamında 09/03/2020 tarihinde açık artırma ile ihale usulüyle paydaşlar arasında satışına ilişkin … tarih ve E… sayılı Kocaeli Valiliği Çevre ve Şehricilik İl Müdürlüğünce işlem tesis edilmiştir.
Bunun üzerine görülmekte olan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT :
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6/1. maddesinde; "... Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır." hükmüne yer verilmiştir.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 12/3.maddesinde;" Taşınmazın değeri; taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesindeki esaslara göre tespit edilir.
" kuralına yer verilmiştir.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin "Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalar " başlıklı 15/2. maddesinde; "Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir" düzenlemesine, 3. fıkrasında; "Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. ..." düzenlemesine, "Açık artırma usulü ile satış" başlıklı 15/A maddesinde de; "(1) Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için; a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler, b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için onbeş gün süre verildiğine dair belgeler, c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler, ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe müracaatta bulunulur. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez. (2) Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir..." düzenlemelerine yer verilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Yukarıda belirtilen mevzuat doğrultusunda, arsa payının rayiç değeri belirlenirken, aralarında gayrimenkul değerleme uzmanının da bulunduğu bir bilirkişi kurulunca, taşınmazın dava tarihindeki cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyecek bütün nitelik ve unsurları, her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, varsa resmi makamlarca veya Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarınca yapılmış kıymet takdirleri, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri, özel amacı olmayan emsal (uyuşmazlığa konu taşınmazın çevresinin imar planındaki kullanım biçimi, yapılaşma koşulları ve konumları açısından benzer özellikleri olan taşınmazlar arasından seçilmeli, davaya konu taşınmaz kadastro parseli ise; emsal alınacak taşınmaz da kadastro parseli olmalı ya da emsal parsel imar parseli ise, emsal taşınmazda kesilen düzenleme ortaklık payı oranı ölçüsünde davaya konu taşınmaz bedeli düşülerek taşınmazın gerçek bedeli belirlenmeli) satışlara göre satış değeri, bedele etki eden tüm kanuni veriler, imar verileri, taşınmazın özgün nitelik ve kullanım şekli, değeri etkileyen hak ve yükümlülükleri, gayrimenkul üzerinde ayni ve şahsi irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri vb. bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin belirlenmesi suretiyle taşınmaz bedelini tespit edecek nitelikteki rapor dikkate alınarak Mahkemece karar verilmesi gerekmektedir.
Davada; idare tarafından belirlenen satışa esas değerin; farklı değerlendirme kuruluşlarından ve emlak firmalarından alınan birden fazla gayrimenkul değerlendirme raporu ve emlak değerlemesinin dikkate alınarak ortalama birim değeri olarak 6.240,00-TL/m2'nın belirlendiği, Mahkeme tarafından aldırılan bilirkişi raporunda ise, söz konusu taşınmazın birim değerinin 13.811,00-TL/m2 olduğundan bahisle idarece belirlenen değerin her ne kadar rayiç değeri yansıtmadığı tespit edilmiş ise de, anılan raporda; dava konusu taşınmaz ile aynı mahallede bulunan yalnızca bir taşınmazın, 2013 yılında (dava konusu satıştan yedi yıl önce) yapılan satışının emsal kabul edilerek bu tespitin yapıldığı anlaşılmıştır.
Bu durumda; idarece yapılan satışa esas değer tespitinin rayice uygun olup olmadığının ortaya konulabilmesi için; yukarıda belirtilen esaslara göre belirlenmiş ve dava konusu taşınmazın satış tarihine daha yakın bir tarihte satışı yapılmış olan birden fazla taşınmazın emsal alınması suretiyle bir değerlendirme yapılması gerekirken, bu hususlara dikkat edilmeden eksik inceleme sonucunda düzenlenen bilirkişi raporuna dayanılarak verilen dava konusu işlemin iptaline ilişkin Mahkeme kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1. 2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan davalı ve müdahilin temyiz istemlerinin kabulüne,
2. Dava konusu işlemin yukarıda özetlenen gerekçeyle iptaline ilişkin Mahkeme kararına yönelik olarak yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu … Bölge İdare Mahkemesi … İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:… , K:… sayılı kararının BOZULMASINA,
3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesine gönderilmesine, 23/05/2023 tarihinde, kesin olarak, oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY (X):
Maliki oldukları Kocaeli İli, İzmit İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazda bulunan yapının riskli yapı olduğunun tespit edilerek yıkılmasından sonra taşınmaza yapılacak yeni uygulamaya ilişkin maliklerin en az üçte iki oy çoğunluğuyla aldıkları karara katılmayan davacıların arsa payının, 6306 sayılı Kanun kapsamında 09/03/2020 tarihinde satışına ilişkin … tarih ve E… sayılı Kocaeli Valiliği Çevre ve Şehricilik İl Müdürlüğünce tesis edilen işlemin iptali istemiyle açılan davada, dava konusu işlemin iptali yolundaki İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun … Bölge İdare Mahkemesi … İdari Dava Dairesince verilen … tarih ve E:… , K:… sayılı kararıyla reddi üzerine temyiz edilen dosyanın yapılan incelenmesinde;
Dava konusu işlemin; 6306 sayılı Kanunun 6. maddesi ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğin 15. ve 15/A maddelerine dayanılarak tesis edildiği anlaşılmaktadır.
Anayasanın 35. Maddesinde "mülkiyet hakkı" başlığı altında ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin Ek 1 Nolu Protokolünün "Mülkiyetin korunması" başlıklı 1. maddesinde; mülkiyet hakkının korunması gerekliliği vurgulanmış, getirilen kuralların mülkiyet hakkı ihlaline neden olmaması için müdahalenin ancak Kanun ile ve Anayasada belirlenen şekilde ve ölçüde olması gerektiği de açıktır.
Bu itibarla, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamaların ve bu uygulamalara rıza göstermeyen maliklerin arsa paylarının açık artırma usulü ile satışına ilişkin kurallarını düzenleyen, bu kuralların uygulanması için ise üçte iki çoğunluk kararını yeterli bulan dava konusu işlemin dayanağı olan Kanun ve Yönetmelik hükümleri uyarınca üçte birde kalan malikin mülkiyet hakkına yapılacak müdahalenin orantılı olması gerektiği, ayrıca, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanuna göre "anagayrimenkulün bakımı, korunması" gibi hususlarda dahi bu oranın beşte dört olduğu da dikkate alındığında mülkiyet hakkını (el değiştirilmesi suretiyle) 634 sayılı Kanundan daha ciddi şekilde sınırlayan, 6306 sayılı Kanunun ilgili maddeleri ve anılan Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümlerine göre maliklerin üçte iki çoğunluğunun kararıyla üçte birde kalan davacıların mülkiyet hakkının orantılı olmayacak şekilde kısıtlandığı, bu suretle mevzuattan kaynaklanan hak ihlaline yol açıldığı görüldüğünden temyize konu kararın bu gerekçeyle onanması gerekmektedir.
Açıklanan nedenle, temyize konu kararın onanması gerektiğinden Dairemizce verilen bozma yönündeki çoğunluk kararına katılmıyorum.