T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2022/6466
Karar No : 2023/4726
TEMYİZ EDEN (DAVALI) : … Belediye Başkanlığı - …
VEKİLİ : Av. …
KARŞI TARAF (DAVACI) : …
VEKİLİ : Av. …
İSTEMİN ÖZETİ : İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde bulunan taşınmazın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak belirlenmesi sonrasında, çoğunluk kararına katılmayan davacının hissesinin 27/01/2021 günü açık artırma usulü ile satışına ilişkin Bakırköy Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün … tarih ve … sayılı işleminin iptali istemiyle açılan davada; dava konusu işlemin iptali yolundaki ... İdare Mahkemesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair … Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararın, usul ve hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek bozulması istenilmektedir.
SAVUNMANIN ÖZETİ : Temyiz edilen kararda bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından, usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerektiği savunulmaktadır.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'IN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin reddi ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra işin gereği görüşüldü:
Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairelerince verilen kararların temyiz yolu ile incelenerek bozulabilmeleri 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 49. maddesinde belirtilen nedenlerden birinin bulunması halinde mümkündür.
… Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı karar ve dayandığı gerekçe hukuk ve usule uygun olup bozulmasını gerektirecek bir sebep bulunmadığından, anılan kararın ONANMASINA, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 50. maddesi uyarınca, bu onama kararının taraflara tebliğini ve bir örneğinin de belirtilen İdari Dava Dairesine gönderilmesini teminen dosyanın kararı veren ilk derece Mahkemesine gönderilmesine, 17/05/2023 tarihinde oyçokluğuyla kesin olarak karar verildi.
KARŞI OY (X) :
Dava; İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, Yeşilköy Ümraniye Mahallesi, … ada, … parselde bulunan taşınmazın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak belirlenmesi sonrasında, çoğunluk kararına katılmayan davacının hissesinin 27/01/2021 günü açık artırma usulü ile satışına ilişkin Bakırköy Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün … tarih ve … sayılı işleminin iptali istemiyle açılmıştır.
6306 sayılı Kanunun 6.maddesinde; uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir, hükmüne yer verilmiştir.
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin 4. fıkrasında; müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Satışın yapılacağı yer ve zaman satışı izlemek üzere arsa payı satılacak maliklere de bildirilir. Ancak, arsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur, hükmü, 6. fıkrasında; yapılacak ilk satışa en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. İlk satış işleminde satılacak hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca alınmak istenmemesi durumunda tekrar yapılacak satış işlemlerine en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar ile on üçüncü fıkrada belirtilen şartları haiz üçüncü şahıslar katılabilir. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir. Ancak, bunların satışa müdahale etmesine müsaade edilmez. Satışın yapılmasını engellemeye veya satışın işleyişi ile düzenini bozmaya yönelik eylemlerde bulunanlar ile ses ve görüntü kaydı almaya çalışanlar Satış Komisyonu tarafından salondan çıkartılabilir. Satış için belirlenen saatten sonra satış salonuna kimse alınmaz, hükmü, 7. fıkrasında ise; satışa katılan katılımcıların kimliği kontrol edilerek bir tutanak ile kayıt altına alınır. Katılımcı durumunu gösteren tutanağın tanziminden sonra Komisyon Başkanınca, satışa çıkarılan arsa paylarına ilişkin bilgiler satışa katılanlara bildirilir ve satış işlemi başlatılır. Komisyon Başkanı, rayiç bedelin altında olmamak üzere satışa katılan paydaşlardan, sözlü olarak pey sürmelerini ister. Sürülen peyler arttırma tutanağına yazılarak, karşılığı pey sahibi tarafından imzalanır. Arttırma işlemine devam etmeyecek katılımcıların keyfiyeti, arttırma tutanağına yazması ve imzalaması zorunludur, hükmü yer almaktadır.
Dosyanın incelenmesinden; uyuşmazlık konusu İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde bulunan ve davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu taşınmaz hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verilerek yıkıldığı, ilerleyen süreçte yapılan kat malikleri toplantısında, taşınmaz hakkında 2/3 paydaş çoğunluğu ile alınan karara, davacının muhalefet etmesi nedeniyle, davacıya ait arsa payının dava konusu işlemle satışa çıkarıldığı anlaşılmıştır.
6306 sayılı Kanunda belirtilen üçte iki çoğunluğa ilişkin oranın mülkiyet hakkı ihlallerine sebep olacağı gerekçesiyle Anayasa Mahkemesine yapılan başvurunun reddedildiği ve Anayasa yargısı uyarınca 10 yıl boyunca tekrar Mahkemenin gündemine getirilemeyeceği de açıktır.
Anayasa Mahkemesi'nin 27.02.2014 tarih ve E:2012/87, K:2014/41 sayılı kararında, 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 1. fıkrasında yer alan "en az üçte iki çoğunluğu" kısmı ile ilgili olarak açık bir değerlendirme yapılmadığı görülmektedir.
Ancak, Anayasanın 35. maddesinde: "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." hükmü yer almaktadır.
Ayrıca, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin Ek 1 Nolu Protokolünün "Mülkiyetin korunması" başlıklı 1. maddesinde: "Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Herhangi bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir. Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez." hükmüne yer verilmiştir.
Anılan mevzuat hükümleri açısından bakıldığında, özel mülkiyet hakkının, korunması gereken temel insan hakları arasında öngörüldüğü, anayasa ve uluslararası sözleşmelerde mülkiyet hakkını korumaya yönelik düzenlemelere yer verildiği, bu düzenlemelerde mülkiyet hakkına müdahalelerin olabileceğinin öngörüldüğü, ancak bu müdahalelerde kamu yararı gerekçesi, kanuni düzenleme gereği ve ölçülülük yada orantılılık gibi uluslararası hukukun genel ilkelerinin varlığının dikkate alınması gerektiği; aksi durumda müdahalenin mülkiyet hakkı ihlaline neden olacağı kabul edilmiştir. Nitekim Anayasa Mahkemesi kararları ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatlarıyla da bu hususların açık bir şekilde ortaya konulduğu görülmektedir.
Bu açıdan, kentsel dönüşümün uygulanmasına ilişkin olarak maliklerin üçte iki çoğunluğunun mevzuattan aldığı gücü kullanarak aldığı kararlarla, maliklerin üçte birine ait (iradesi dışında) mülkiyetin el değiştirmesine neden olan dava konusu hükümlerin yargısal incelemesinde; mülkiyet hakkına yapılan müdahalede yukarıda yer alan hükümler çerçevesinde kamu yararının varlığının, kanuni düzenleme gereğinin ve orantılılık noktasında adil dengenin sağlanıp sağlanmadığının değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu itibarla; kamu yararı amacına daha özel ifadeyle 6306 sayılı Kanunun 1. maddesinde belirtilen, "fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin teşkil edilmesi" amacına ulaşabilmek için mülkiyet hakkının anılan Kanunun 6.maddesi uyarınca sınırlanabilecek olmasında kanunilik ilkesi uyarınca hukuka aykırı bir durum olmamakla birlikte orantılılık noktasında anılan Kanun ve dava konusu Yönetmelik hükümleri uyarınca mülkiyet hakkına yapılacak müdahale de ise hukuka uyarlık olmadığı açıktır.
6306 sayılı Kanun uyarınca riskli alanlarda ve riskli yapılarda can ve mal güvenliği açılarından mağduriyetlerin ortaya çıkmasına Devlet olarak engel olabilmek amacıyla bir çözüm getirilmeye çalışılmıştır.
Bu kapsamda birinci aşamada riskli alanlarda ve riskli yapılarda yaşayanların can ve mal güvenliği için bir an önce usulüne göre tespit edilen riskli yapıların yıkılarak tehlikenin ortadan kaldırılması gerekmektedir.
İkinci aşamada ise yıkılan yapılar yerine imar mevzuatına uygun şekilde ve sağlıklı yaşamaya uygun yapıların yapılabilmesinin hedeflenmesi gerekmektedir. Bu aşamada acil tehlikenin ortadan kaldırılmış olduğundan yeni oluşacak yapılanmaların mülkiyet hakkına uygun olarak gerçekleştirilmesi gerekir.
Esasen riskin ortadan kaldırılmasından sonra yeni yapıların yapılmasının sağlanması doğru bir adım olacaktır. Bu amaçla maliklerin uzlaşmasını destekleyici uygulamalar da gerçekleştirilebilir. Maliklerin büyük çoğunluğunun anlaşması durumunda bir an önce yeni yapının yapılmasını sağlamak uygun bir düzenleme olmakta ise de üçte iki oranı çok yüksek bir oran olmuştur. Örneğin birbirine eşit üç adet bağımsız bölüm olan binada bu oran yüzde elli oranına denk gelmektedir.
Benzer şekilde birbirine eşit otuz adet bağımsız bölüm olan binada on adet bağımsız bölüm malikinin mülkiyet hakkının elinden çıkması imkan dahilindedir.
Yine yapının yıkılmadan önceki bağımsız bölüm adedini koruyucu tedbir getirilmeden, belli bir malik sayısı ve bağımsız bölüm miktarı kriteri konulmadan ya da azınlığın mülkiyet hakkını koruyucu benzer tedbirler getirilmeden doğrudan üçte iki oranı getirilmesi ekonomik açıdan güçsüz olanın elindeki anayasal hak olan mülkiyet hakkını korumasının çok güç olacağı açıktır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 7. maddesi hükmüne göre kat mülkiyetine ya da kat irtifakına tabi olan taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak kat mülkiyetli bağımsız bölümler bağımsız bir taşınmaz gibi dava ve takip konusu olabilir, buralarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda aynen taksim ya da satış suretiyle ortaklığın giderilmesi amacıyla izale-i şuyu davası yolu bulunmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi davası/paylaşma davası hakkında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 698, 699 ve 700. madde hükümlerinde düzenlemeye yer verilmektedir.
Özetle bir taşınmazda hissedarlar arasında veya bir ana gayrimenkulde bağımsız malikler arasında anlaşmazlık olması durumunda mevcut hukuk sistemimizde uygulanabilir kurallar vardır ve halen de uygulanmaktadır.
Açıklanan nedenlerle, yukarıda belirtilen riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamaların ve bu uygulamalara rıza göstermeyen maliklerin arsa paylarının açık artırma usulü ile satışına ilişkin kurallarını düzenleyen, bu kuralların uygulanması için ise üçte iki çoğunluk kararını yeterli bulan dayanak Kanun ve dava konusu Yönetmelik hükümleri uyarınca üçte birde kalan maliklerin mülkiyet hakkına yapılacak müdahalenin orantılı olmadığı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanuna göre "anagayrimenkulün bakımı, korunması" gibi hususlarda dahi bu oranın beşte dört olduğu da dikkate alındığında mülkiyet hakkını, 634 sayılı Kanundan daha ciddi oranda sınırlayan, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümlerinde maliklerin üçte iki çoğunluğunun kararıyla üçte birin mülkiyet hakkının orantılı olmayacak şekilde kısıtlanması suretiyle hakkın ihlaline sebep olunduğu anlaşıldığından, dava konusu işlemin bu gerekçeyle iptal edilmesi gerektiği oyuyla, Dairemizce verilen çoğunluk kararına katılmıyorum.
Öte yandan; İdare Mahkemesi kararına dayanak alınan bilirkişi raporunda, gerçek satışlar emsal alınmamış ise de, aleyhe bozma yasağı gereğince, bu hususta bir değerlendirme yapılamamıştır.