T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2022/7880
Karar No : 2024/547
DAVACI: … Odası Başkanlığı
VEKİLİ: Av. …
DAVALI: … Bakanlığı-ANKARA
VEKİLİ: Hukuk Müşaviri …
DAVANIN KONUSU: 18/08/2022 tarih ve 31927 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 7. maddesiyle Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine eklenen Geçici 5. maddesinin iptali istenilmektedir.
DAVACININ İDDİALARI: İmar planları yapılmış, kullanım alanları belirlenmiş ve buna göre sosyal ve teknik altyapı alanlarının hesabı yapılmış yerlerde yapı ruhsatı hatta yapı kullanma izin belgesi verilmiş olan ofis/büro yapılarının % 80 oranında konuta dönüştürülmesine izin veren dava konusu düzenlemenin, mevzuata aykırı olmakla birlikte bu alanlardaki plan kararlarını boşa çıkaracak ve sosyal/teknik altyapı yetersizliğine yol açacağı, plan kararlarına uygun yapılaşmaların usul ve esaslarını yani uygulamaya yönelik kuralları içermesi gereken Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile planlamanın genel kurallarını etkileyecek ve değiştirecek düzenlemelerin yapılmasının olanaklı olmadığı, amacı "yaşam kalitesi yüksek, sağlıklı ve güvenli çevreler oluşturmak üzere hazırlanan, arazi kullanım ve yapılaşma kararları getiren mekânsal planların yapımına ve uygulanmasına ilişkin usul ve esasları" belirlemek olan Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'ndeki planlamaya ilişkin genel kuralların Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne eklenen bir geçici madde ile ortadan kaldırılmasının hukuka aykırı olduğu, mimari projenin yönetmelikteki tanımlara, tapu kayıtlarına ve imar planına göre hazırlanması ve projede her bir bağımsız bölümün mekan kodlamasına göre ölçü ve tanımlarına uygun olarak gösterilmesi gerektiği, mimari tadilat projelerinin de bu kurallara uygun hazırlanmasının imar mevzuatının gereği olduğu, Geçici 5. maddenin ofis kullanımlarının konuta dönüşümünün sağlanması için tadilat ruhsatı düzenleneceği belirtilmekte ise de, Yönetmelikte konut kullanımı için öngörülen minimum ölçülerin sağlanması söz konusu olmadığında ruhsat verilip verilmeyeceğine dair bir açıklamaya yer verilmeyerek bütün taleplerin kabul edilebileceği yani bir anlamda imar affı sonucuna yol açacak ruhsatlar verileceğinin anlaşılmakta olduğu, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 29. maddesinde yapı piyesleri ve ölçüleri düzenlenmiş ve her müstakil konutta en az bir oturma odası, bir yatak odası, bir mutfak, bir banyo ve tuvalet olması gerektiği ve bunların minimum alanlarının belirlendiği, mimari projesinde ofis olarak projelendirilerek yapı ruhsatı veya kullanma izin belgesi almış olan bölümlerin konut kullanımı için öngörülen bu piyeslere sahip olmadan konuta dönüştürülmesinin olanaklı olmadığı, aksi halde düzenlenecek tadilat ruhsatlarının yönetmeliğe aykırı olacağı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 28. maddesinde kat yüksekliği konut ve ticaret kullanımları için farklı belirlendiği, 31. maddesinde ise kullanımların birbirine dönüştürülmesi durumunda yeni oluşan kullanım için bağımsız genel merdiven oluşturulmadan tadilata izin verilmeyeceği, dolayısıyla bu gibi somut yapılaşma koşulları dikkate alınmadan kullanımların dönüştürülmesine olanak sağlanmasının mevzuata aykırı olduğu ileri sürülerek iptali istenilmektedir.
DAVALININ SAVUNMASI : Dava konusu düzenleme ile günümüzde yaşanılan konut sorununun çözümüne yönelik olarak konut arzının arttırılması amacıyla uygulama imar planlarında "ticaret+konut" olarak belirlenmiş alanlarda, 18/08/2022 tarihinden önce "ofis/büro" amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, 01/07/2023 tarihine kadar sonuçlanmak kaydı ile konut kullanım oranı %80'i geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı düzenlenebilmesine imkân sağlandığı, Geçici 5. madde kapsamında yapılacak esaslı tadilat taleplerinin imar planı hükümlerine, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerine ve diğer ilgili tüm mevzuat hükümlerine uygun olarak karşılanabileceği ve tadilat projelerinin anılan hükümlere uygun olarak düzenlenmesi gerektiğinde şüphe olmadığı ve dava konusu hükümde aksine bir düzenleme de bulunmadığı, tadilat ruhsatı düzenlenirken; otopark, sığınak, TAKS, KAKS v.b. hesaplar ile kapıcı dairesi, merdiven, ışıklık, bağımsız bölümlerde bulunması gereken piyesler, bunların asgari nitelik ve nicelikleri gibi detaylar ve deprem, yangın, enerji verimliliği uygulamaları ve ilgili diğer tüm hususlarda yürürlükteki plan ve mevzuata uygun olmak şartıyla tadilat ruhsatı düzenlenebileceği, ruhsat düzenleyen idarelerce uygulama imar planı ile belirlenmiş sosyal ve teknik altyapı alanları da dahil olmak üzere plan kararları ilgili mevzuat hükümlerinin mevcudiyeti halinde işlem tesis edebilecekleri ortada iken dava konusu düzenlemenin hiçbir kural kaide tanımaksızın uygulanacağı şeklinde bir yorum yapılmak suretiyle hukuka aykırı olduğu iddiasının dayanaksız olduğu, söz konusu oranın planlama alanındaki nüfusun ihtiyacı olan donatı alanlarının belirtilen bu oran dahilinde mevcut plan kararları ile karşılanıp karşılanmadığının ortaya konulabilmesi için bir değerlendirme ölçütü olduğu, dava konusu düzenlemede yer alan "konut kullanım oranı %80' i geçmeyecek şekilde" ifadesiyle azami konut kullanım oranı belirlenerek bu oran içinde işlem tesis edilebileceği, parseldeki nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik alt yapı ve donatı alanlarının karşılanmış olduğunun ortaya konulması halinde uygulanabilecek bir hüküm olduğu, buradaki değerlendirmenin plan yapma ve ruhsat düzenleme yetkisi bulunan ilgili idarelerce yapılması gerektiği, dava konusu düzenleme ile tadilat ruhsatı düzenlenmesi aşamasında herhangi bir istisnai duruma yer verilmemiş iken düzenleme kapsamında yapılacak uygulamaların Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve ilgili mevzuatına aykırı şekilde yapılacağı sonucuna ulaşılmasının yerinde olmadığı, esaslı tadilat kuralları dahilinde konut arzının artırılmasına yönelik getirilen düzenlemede özel kuralların belirlenmediği, istisnai bir hükme yer verilmediği, dolayısıyla düzenleme kapsamında yapılacak tadilatın herhangi bir esaslı tadilat talebinden farklı değerlendirilmesinin söz konusu olmadığı, tadilat ruhsatı taleplerinin plan yapma ve ruhsat düzenleme yetkisi bulunan ilgili idarelerce yürürlükteki plan ve ilgili mevzuat hükümlerine göre değerlendirilmesi gerektiği, hiçbir kurala tabi olmaksızın mutlak suretle uygulanacak bir hüküm olarak değerlendirilerek hukuka aykırı olduğu iddiasının dayanaksız olduğu belirtilerek davanın reddi gerektiği savunulmaktadır.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'IN DÜŞÜNCESİ: Dava, 18/08/2022 tarih ve 31927 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 7. maddesiyle Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine eklenen Geçici 5. maddesinin iptali istemiyle açılmıştır.
Nazım imar planı, nüfus yoğunlukları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen plan, uygulama imar planı ise, nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan olarak tanımlanmış olup imar planlarına uygun olarak nüfus yoğunlukları ve buna göre sosyal ve teknik altyapısı belirlenmiş alanlarda dava konusu düzenleme ile mevcut imar planında konut kullanım oranı belirlenmemiş ya da konut kullanım oranı %80’in altında belirlenmiş alanlarda sosyal ve teknik donatı alanları arttırılmadan 31/10/2022 tarihinden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, 1/7/2023 tarihine kadar sonuçlanmak kaydı ile konut kullanım oranı %80’i geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı düzenlenebileceğine dair düzenlemede, planlanan alanda öngörülen nüfusa göre belirlenen sosyal ve teknik donatı dengesini bozacağından mevzuata uyarlık bulunmamaktadır. Başka bir ifadeyle, imar planı değişikliği yapılmadan imar planı veya Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirlenen konut kullanım oranının tadilat ruhsatı alınmak suretiyle değiştirilmesine dair düzenlemede 3194 sayılı İmar Kanununun 5. maddesine uyarlık bulunmamaktadır.
Nazım ve uygulama imar planlarında karma kullanım olarak belirlenmiş alanın konut kullanım oranına göre belirlenen daimi nüfus ve ticari kullanım oranına göre belirlenen daimi olmayan, hareketli nüfusa göre belirlenen sosyal ve teknik donatı standartlarını bozan düzenlemenin Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 7. maddesinin 1. fıkrasının (c) bendindeki planların kademelenmesi ve ölçeğine göre ve yapılaşma amacının gerektirdiği ayrıntı düzeyinde kalmak koşuluyla alt kademedeki planları yönlendirir ilkesine aykırı olduğu gibi üst ölçekli imar planlarının alt ölçekli imar planlarına mekansal nitelikte hedef koyma, yol gösterme ve ilke belirleme hükmüne aykırıdır. Buna göre, dava konusu düzenleme, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 11. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen imar planların yapımı ve değişikliklerinde planlanan alanın veya bölgenin şartları ile gelecekteki gereksinimleri göz önünde tutularak kentsel sosyal ve teknik altyapı alanlarında bu yönetmeliğin EK-2 tablosunda belirtilen asgari standartlara ve alan büyüklüklerine uyulur koşuluna da aykırıdır.
Diğer yandan, uyuşmazlığa konu düzenleme Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 21. maddesinin 1. fıkrasının 10. bendindeki "İmar planlarında Ticaret+Konut, Ticaret+Turizm+Konut, Turizm+Ticaret karma kullanım alanlarında konut kullanımına da yer verilmesi halinde, konut kullanım oranları belirtilerek, konut kullanımının gerektirdiği sosyal ve teknik altyapı alanlarının ayrılması zorunludur. İmar planlarında konutun yer aldığı karma kullanımlarda konut kullanım oranının belirtilmediği hallerde en fazla % 30 konut kullanabileceği varsayılır." düzenlemesine, imar planlarında belirlenen konut kullanımına ilişkin sosyal ve teknik altyapı donatılarının büyüklüğü ve standartlarını yetersiz hâle getireceğinden mevzuata aykırıdır.
Açıklanan nedenlerle, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine eklenen Geçici 5. maddesinde imar mevzuatına uygunluk bulunmadığından dava konusu işlemin iptaline karar verilmesi gerektiği düşünülmektedir.
DANIŞTAY SAVCISI …'IN DÜŞÜNCESİ: Dava, 18/08/2022 tarih ve 31927 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 7. maddesiyle Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine eklenen Geçici 5. maddesinin iptali istemiyle açılmıştır.
Davalı idarenin usule ilişkin itirazları yerinde görülmemiştir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne eklenen dava konusu Geçici 5. maddede, "Uygulama İmar Planlarında “Ticaret+ Konut” olarak belirlenmiş alanlarda, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, 01/07/2023 tarihine kadar sonuçlanmak kaydı ile konut kullanım oranı %80’i geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı düzenlenebilir." hükmüne yer verilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanun'unun 1.maddesinde, "Bu Kanun, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir." 3 .maddesinde "Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz." 5.maddesinde, Nazım İmar Planı;" varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan plandır." hükümlerine yer verilmiştir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 19. maddesinin 1.fıkrasının (ğ) bendinde "Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret, Turizm+Ticaret+Konut gibi karma kullanım alanları: Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm, konut kullanımlarından konut hariç sadece birinin veya ikisinin veya tamamının birlikte yer aldığı alanlardır. Bu alanlarda; 1) Bu alanlarda plandaki kullanım kararına bağlı olarak konut veya turizm tesisi yapılması halinde yoldan cephe alan zemin veya bodrum katların ticaret veya hizmetler sektörünün kullanımında olması ve konut veya turizm tesisi için ayrı bina girişi ve merdiveni bulunması şartı aranır. Her bir kullanım için bağımsız giriş çıkış ve merdiven düzenlenmesi, kullanım oranlarının ve sosyal ve teknik altyapı alanlarının imar planlarıyla tayin edilmesi esastır.2) Bu alanlarda ayrıca gerçek ve tüzel kişilere veya kamuya ait; yurt, kurs, ticari katlı otopark, sosyal ve kültürel tesisler yapılabilir.3) Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret+Konut gibi konut da yapılabilen karma kullanım alanlarında konut veya yüksek nitelikli konut yapılabilmesi için, imar planında konutun ihtiyacı olan sosyal ve teknik alt yapı ve donatı alanlarının konut kullanımının getireceği nüfus yoğunluğu üzerinden hesap edilerek bu alana hizmet verecek şekilde ayrılmış olması şarttır.4) Konut, ticaret, turizm alanlarının her biri için belirlenen yapılabilecek yapılar, aynı şartlar çerçevesinde karma kullanım alanlarında da yapılabilir. Ancak bu durumda, karma kullanımın bir alanı dikkate alınarak yapılacak uygulama karma kullanımın diğer alanına göre gerekli koşullara aykırılık teşkil etmemesi gerekir." hükmüne yer verilmiştir.
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 6.maddesinde, "(1) Mekânsal planlar kapsadıkları alan ve amaçları açısından Mekânsal Strateji Planları, Çevre Düzeni Planları ve İmar Planları olarak hazırlanır. Buna göre planlama kademeleri, üst kademeden alt kademeye doğru sırasıyla; Mekânsal Strateji Planı, Çevre Düzeni Planı, Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından oluşur. (2) Mekânsal planlar, plan kademelenmesine uygun olarak hazırlanır. Her plan, planlar arası kademeli birliktelik ilkesi uyarınca yürürlükteki üst kademe planların kararlarına uygun olmak, raporu ile bütün oluşturmak ve bir alt kademedeki planı yönlendirmek zorundadır.
", 7.maddesinde , "(1) Bu Yönetmeliğe göre hazırlanacak her tür ve ölçekteki mekânsal planlar aşağıda yer alan planlama ilke ve esaslarına, planların hazırlanması ile ilgili standartlara, gösterim tekniklerine ve tanımlara uygun olarak yapılır:
c) Planlar, kademesine ve ölçeğine göre ve yapılış amacının gerektirdiği ayrıntı düzeyinde kalmak koşuluyla alt kademedeki planları yönlendirir. ç) Üst kademe planlar, alt kademesindeki planlara mekânsal nitelikte hedef koyan, yol gösteren ve ilke belirleyen plandır.
" 11. maddesinin 1. fıkrasında, "İmar planlarının yapımı ve değişikliklerinde planlanan alanın veya bölgenin şartları ile gelecekteki gereksinimleri göz önünde tutularak kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarında bu Yönetmeliğin EK-2 Tablosunda belirtilen asgari standartlara ve alan büyüklüklerine uyulur.", 21.maddesinin 10.fıkrasında da, "İmar planlarında Ticaret+Konut, Ticaret+Turizm+Konut, Turizm+Ticaret karma kullanım alanlarında konut kullanımına da yer verilmesi halinde, konut kullanım oranları belirtilerek, konut kullanımının gerektirdiği sosyal ve teknik altyapı alanlarının ayrılması zorunludur. İmar planlarında konutun yer aldığı karma kullanımlarda konut kullanım oranının belirtilmediği hallerde en fazla % 30 konut kullanabileceği varsayılır." düzenlemeleri yer almaktadır.
Yukarıda anılan hükümlerin dava konusu edilen düzenlemeyle birlikte değerlendirilmesinden, imar planı değişikliği yapılmadan imar planı veya Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirlenen konut kullanım oranının tadilat ruhsatı alınmak suretiyle değiştirilmesine dair dava konusu düzenlemede, planlanan alanda öngörülen nüfusa göre belirlenen sosyal ve teknik donatı dengesini bozacağından 3194 sayılı İmar Kanununun 5. maddesine aykırılık oluşturmaktadır.
Dava konusu düzenleme, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 7. maddesinin 1. fıkrasının (c) bendindeki planların kademelenmesi ve ölçeğine göre ve yapılış amacının gerektirdiği ayrıntı düzeyinde kalmak koşuluyla alt kademedeki planları yönlendirir ilkesine aykırı olduğu gibi, üst ölçekli imar planlarının alt ölçekli imar planlarına mekansal nitelikte hedef koyma, yol gösterme ve ilke belirleme hükmüne aykırıdır. Buna göre, dava konusu düzenleme, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 11. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen imar planlarının yapımı ve değişikliklerinde planlanan alanın veya bölgenin şartları ile gelecekteki gereksinimleri göz önünde tutularak kentsel sosyal ve teknik altyapı alanlarında bu yönetmeliğin EK-2 tablosunda belirtilen asgari standartlara ve alan büyüklüklerine uyulur koşuluna da aykırıdır.
Ayrıca, uyuşmazlığa konu Yönetmelik hükmü, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 21. maddesinin 1. fıkrasının 10. bendindeki düzenlemeye de, imar planlarında belirlenen konut kullanımına ilişkin sosyal ve teknik altyapı donatılarının büyüklüğü ve standartlarını yetersiz hâle getireceğinden aykırıdır.
Açıklanan nedenlerle, 18/08/2022 tarih ve 31927 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 7. maddesiyle Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne eklenen Geçici 5. maddesinin iptaline karar verilmesi gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY:
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine eklenen Geçici 5. maddesinde, "Uygulama İmar Planlarında “Ticaret+ Konut” olarak belirlenmiş alanlar ile “Ticaret” veya “Merkezi İş Alanı” kullanımlı olmakla birlikte plan notlarında konutun veya yüksek nitelikli konutun (rezidans) da yapılabileceğine dair hüküm bulunan alanlarda, 31/10/2022 tarihinden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, 1/7/2023 tarihine kadar sonuçlanmak kaydı ile konut kullanım oranı %80’i geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı düzenlenebilir." hükmüne yer verilmiştir.
18/08/2022 tarih ve 31927 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 7. maddesiyle Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine eklenen Geçici 5. maddesinin iptali istemiyle bakılan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
3194 sayılı İmar Kanununun 1. maddesinde, "Bu Kanun, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla" düzenlendiği, 3. maddesinde de, "Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz." hükmüne yer verilmiştir.
Aynı kanunun 5. maddesinde de, nazım imar planı, varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan plan; uygulama imar planı ise, tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan olarak tanımlanmıştır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 1. fıkrasının (ğ) bendinde, "Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret, Turizm+Ticaret+Konut gibi karma kullanım alanları: Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm, konut kullanımlarından konut hariç sadece birinin veya ikisinin veya tamamının birlikte yer aldığı alanlardır. Bu alanlarda; 1) Bu alanlarda plandaki kullanım kararına bağlı olarak konut veya turizm tesisi yapılması halinde yoldan cephe alan zemin veya bodrum katların ticaret veya hizmetler sektörünün kullanımında olması ve konut veya turizm tesisi için ayrı bina girişi ve merdiveni bulunması şartı aranır. Her bir kullanım için bağımsız giriş çıkış ve merdiven düzenlenmesi, kullanım oranlarının ve sosyal ve teknik altyapı alanlarının imar planlarıyla tayin edilmesi esastır. 2) Bu alanlarda ayrıca gerçek ve tüzel kişilere veya kamuya ait; yurt, kurs, ticari katlı otopark, sosyal ve kültürel tesisler yapılabilir. 3) Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret+Konut gibi konut da yapılabilen karma kullanım alanlarında konut veya yüksek nitelikli konut yapılabilmesi için, imar planında konutun ihtiyacı olan sosyal ve teknik alt yapı ve donatı alanlarının konut kullanımının getireceği nüfus yoğunluğu üzerinden hesap edilerek bu alana hizmet verecek şekilde ayrılmış olması şarttır. 4) Konut, ticaret, turizm alanlarının her biri için belirlenen yapılabilecek yapılar, aynı şartlar çerçevesinde karma kullanım alanlarında da yapılabilir. Ancak bu durumda, karma kullanımın bir alanı dikkate alınarak yapılacak uygulama karma kullanımın diğer alanına göre gerekli koşullara aykırılık teşkil etmemesi gerekir." düzenlemesi yer almaktadır.
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 6.maddesinde, "(1) Mekânsal planlar kapsadıkları alan ve amaçları açısından Mekânsal Strateji Planları, Çevre Düzeni Planları ve İmar Planları olarak hazırlanır. Buna göre planlama kademeleri, üst kademeden alt kademeye doğru sırasıyla; Mekânsal Strateji Planı, Çevre Düzeni Planı, Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından oluşur. (2) Mekânsal planlar, plan kademelenmesine uygun olarak hazırlanır. Her plan, planlar arası kademeli birliktelik ilkesi uyarınca yürürlükteki üst kademe planların kararlarına uygun olmak, raporu ile bütün oluşturmak ve bir alt kademedeki planı yönlendirmek zorundadır.
", 7.maddesinde de, "(1) Bu Yönetmeliğe göre hazırlanacak her tür ve ölçekteki mekânsal planlar aşağıda yer alan planlama ilke ve esaslarına, planların hazırlanması ile ilgili standartlara, gösterim tekniklerine ve tanımlara uygun olarak yapılır:
c) Planlar, kademesine ve ölçeğine göre ve yapılış amacının gerektirdiği ayrıntı düzeyinde kalmak koşuluyla alt kademedeki planları yönlendirir. ç) Üst kademe planlar, alt kademesindeki planlara mekânsal nitelikte hedef koyan, yol gösteren ve ilke belirleyen plandır." hükümlerine yer verilmiştir.
Ayrıca, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 11. maddesinin 1. fıkrasında, "İmar planlarının yapımı ve değişikliklerinde planlanan alanın veya bölgenin şartları ile gelecekteki gereksinimleri göz önünde tutularak kentsel, sosyal ve teknik altyapıalanlarında bu Yönetmeliğin EK-2 Tablosunda belirtilen asgaristandartlara ve alan büyüklüklerine uyulur.", 21.maddesinin 10.fıkrasında da, "İmar planlarında Ticaret+Konut, Ticaret+Turizm+Konut, Turizm+Ticaret karma kullanım alanlarında konut kullanımına da yer verilmesi halinde, konut kullanım oranları belirtilerek, konut kullanımının gerektirdiği sosyal ve teknik altyapı alanlarının ayrılması zorunludur. İmar planlarında konutun yer aldığı karma kullanımlarda konut kullanım oranının belirtilmediği hallerde en fazla % 30 konut kullanabileceği varsayılır." düzenlemeleri yer almaktadır.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Nazım imar planı, nüfus yoğunlukları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen plan, uygulama imar planı ise, nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan olarak tanımlanmış olup imar planlarına uygun olarak nüfus yoğunlukları ve buna göre sosyal ve teknik altyapısı belirlenmiş alanlarda dava konusu düzenleme ile mevcut imar planında konut kullanım oranı belirlenmemiş ya da konut kullanım oranı %80’in altında belirlenmiş alanlarda sosyal ve teknik donatı alanları arttırılmadan 31/10/2022 tarihinden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, 1/7/2023 tarihine kadar sonuçlanmak kaydı ile konut kullanım oranı %80’i geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı düzenlenebileceğine dair düzenlemede, planlanan alanda öngörülen nüfusa göre belirlenen sosyal ve teknik donatı dengesini bozacağından mevzuata uyarlık bulunmamaktadır. Başka bir ifadeyle, imar planı değişikliği yapılmadan imar planı veya Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde belirlenen konut kullanım oranının tadilat ruhsatı alınmak suretiyle değiştirilmesine dair düzenlemede 3194 sayılı İmar Kanununun 5. maddesine uyarlık bulunmamaktadır.
Nazım ve uygulama imar planlarında karma kullanım olarak belirlenmiş alanın konut kullanım oranına göre belirlenen daimi nüfus ve ticari kullanım oranına göre belirlenen daimi olmayan, hareketli nüfusa göre belirlenen sosyal ve teknik donatı standartlarını bozan düzenlemenin Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 7. maddesinin 1. fıkrasının (c) bendindeki planların kademelenmesi ve ölçeğine göre ve yapılaşma amacının gerektirdiği ayrıntı düzeyinde kalmak koşuluyla alt kademedeki planları yönlendirir ilkesine aykırı olduğu gibi üst ölçekli imar planlarının alt ölçekli imar planlarına mekansal nitelikte hedef koyma, yol gösterme ve ilke belirleme hükmüne aykırıdır. Buna göre, dava konusu düzenleme, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 11. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen imar planların yapımı ve değişikliklerinde planlanan alanın veya bölgenin şartları ile gelecekteki gereksinimleri göz önünde tutularak kentsel sosyal ve teknik altyapı alanlarında bu yönetmeliğin EK-2 tablosunda belirtilen asgari standartlara ve alan büyüklüklerine uyulur koşuluna da aykırıdır.
Diğer yandan, uyuşmazlığa konu düzenleme Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 21. maddesinin 1. fıkrasının 10. bendindeki "İmar planlarında Ticaret+Konut, Ticaret+Turizm+Konut, Turizm+Ticaret karma kullanım alanlarında konut kullanımına da yer verilmesi halinde, konut kullanım oranları belirtilerek, konut kullanımının gerektirdiği sosyal ve teknik altyapı alanlarının ayrılması zorunludur. İmar planlarında konutun yer aldığı karma kullanımlarda konut kullanım oranının belirtilmediği hallerde en fazla % 30 konut kullanabileceği varsayılır." düzenlemesine, imar planlarında belirlenen konut kullanımına ilişkin sosyal ve teknik altyapı donatılarının büyüklüğü ve standartlarını yetersiz hâle getireceğinden mevzuata aykırıdır.
Bu itibarla, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine eklenen Geçici 5. maddesinde, imar mevzuatına uygunluk bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1. 18/08/2022 tarih ve 31927 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 7. maddesiyle Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine eklenen Geçici 5. maddesinin İPTALİNE,
2. Ayrıntısı aşağıda gösterilen toplam …-TL yargılama giderinin davalı idareden alınarak davacıya verilmesine,
3. Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca belirlenen …-TL vekâlet ücretinin davalı idareden alınarak davacıya verilmesine,
4. Posta giderleri avansından varsa artan tutarın kararın kesinleşmesinden sonra taraflara iadesine,
5. Bu kararın tebliğ tarihini izleyen 30 gün içerisinde Danıştay İdari Dava Daireleri Kuruluna temyiz yolu açık olmak üzere, 05/02/2024 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.