T.C.
D A N I Ş T A Y
ALTINCI DAİRE
Esas No : 2022/8593
Karar No : 2023/3635
TEMYİZ EDEN MÜDAHİL (DAVALI YANINDA) : …
DİĞER DAVALI : … Valiliği
VEKİLİ : Av…
KARŞI TARAF (DAVACILAR) : 1- …, 2- …, 3- …
4- …, 5- …
VEKİLLERİ : Av…
6- …
VEKİLİ : Av. …
İSTEMİN KONUSU : … Bölge İdare Mahkemesi …. İdari Dava Dairesince verilen … tarih ve E:…, K:…, Temyiz No:… sayılı kararının temyizen incelenerek kaldırılması, … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının ise bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: … İli, Kdz. … İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazdaki davacılara ait arsa paylarının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca 20.01.2021 tarihinde Zonguldak Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce açık artırma usulüyle satışının yapılmasına dair işlemin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: … İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararda; dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: İdari Dava Dairesince verilen kararda; dosyada mevcut bilgi ve belgelerin bir bütün olarak değerlendirilmesi suretiyle, yıkılan binanın işlek ve ana caddeye cepheli zemin katında yer alan davacılara ait işyerlerinin yerine yıkıldıktan sonra iki kat daha fazla yapılaşma şansı olan yapının arka cephesinden 3. katta 18 ve 19 nolu dükkanların davacılara paylaşımda önerildiği, arka cepheye bakan bağımsız bölümlerle işlek ana cadde üzerinde ön cepheye bakan bağımsız bölümler arasında büyük bir değer farkı bulunduğu, bu değer farkının yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti çözülen ve arsa niteliğine bürünen taşınmazdaki hisse oranında davacılara düşen bedelin ödenmesi halinde dahi giderilemeyeceği, zira ön cephede değerli bir yerde küçük hisse sahibi olan davacıların kat mülkiyetinin çözülmesi sonrasında alelade mevcut küçük hissedar konumuna düşecekleri ve önceki çok değerli taşınmazın bedelini değil hisseleri oranında düşen arsa satış bedelini elde edebilecekleri, bu haliyle paylaşımın adil ve hakkaniyete uygun olmadığının teknik bir incelemeyi gerektirmeden paylaşım krokisi ve mevcut fotoğraflardan açıkça anlaşıldığı, ayrıca yıkım öncesi yapıdaki paylaşımın dosyada mevcut görsellerdekinden farklı olduğuna dair idare/müdahil (davalı) tarafından bir iddiada bulunmadığı da görüldüğünden, Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının açıkça ihlali sonucunu doğuracak biçimde yapılan paylaşıma dayalı olarak tesis edilen satış işlemiyle satış işlemine yapılan itirazın reddine ilişkin işlemde hukuka uyarlık aksi yönde verilen İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 4. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun kabulüne, davanın reddi yolundaki İdare Mahkemesi kararının kaldırılarak dava konusu işlemin kesin olarak iptaline karar verilmiştir.
Anılan kararın davalı yanında müdahil tarafından temyiz edilmesi üzerine, uyuşmazlığın 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunun 46. maddesinde belirtilen temyiz yoluna başvurulabilecek kararlar arasında yer almadığı ve aynı Kanunun 45/6.maddesi kapsamında kalan kesin nitelikli karar olduğu gerekçesiyle … Bölge İdare Mahkemesi … İdari Dava Dairesince … tarih ve E:…, K:…, Temyiz No:… sayılı kararla temyiz isteminin reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Temyiz başvurusunun reddine ilişkin kararın kaldırılması, temyize konu kararın esastan incelemesinin yapılması gerektiği, ayrıca temyize konu kararın yerindelik denetimi yapılması sonucunda verildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan paylaşıma ilişkin hususların Adli Yargı yerince incelenebileceği, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmaksızın teknik bir konuda karar verilmesinin hatalı olduğu ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Savunma verilmemiştir.
DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'IN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
Temyiz isteminin reddi yolunda verilen … Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesince verilen … tarih ve E:…, K:…, Temyiz No:… sayılı karara karşı yapılan temyiz istemi yönünden yapılan incelemede;
Uyuşmazlıkta, öncelikle anılan Bölge İdare Mahkemesi kararının temyize tabi kararlardan olup olmadığı hususunun değerlendirilmesi gerekmektedir.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun "Temyiz" başlıklı 46. maddesinin 1.fıkrasının (b) bendinde, "Konusu yüz bin Türk lirasını aşan vergi davaları, tam yargı davaları ve idari işlemler hakkında açılan davalar." hakkında Bölge İdare Mahkemesince verilen kararlar temyize tabi kararlar arasında sayılmıştır.
İncelenen uyuşmazlığın, 6306 sayılı Afet Rsiki Altındaki alnaların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında davacılara ait arsa paylarının açık artırma usulüyle 20.01.2021 tarihinde yapılan satışına ilişkin işlemden kaynaklandığı, dava konusu işlemde arsa paylarını satın alan kişinin müdahil Halil Bozkuş olduğu, davacıların arsa paylarının bedelleri karşılığı olarak toplamda 379.200,00-TL ödediği anlaşılmıştır.
Dava konusu işlemin iptali istemiyle açılan davanın reddi yolundaki … İdare Mahkemesinin … tarihli, E:…, K:… sayılı kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun kabulü ile Mahkeme kararı kaldırılarak dava konusu işlemin iptali yolunda … Bölge İdare Mahkemesi …. İdari Dava Dairesince kesin olarak verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının temyizi üzerine, konusu yüz bin Türk lirasını aşan idari işlemlerden olduğu anlaşılan dava konusu işleme karşı açılan davanın temyize tabi olduğu, dolayısıyla kesin olarak değerlendirilemeyeceği açık olan anılan karara karşı davalı yanında müdahil tarafından yapılan temyiz isteminin reddi yolunda verilen … Bölge İdare Mahkemesi …. İdari Dava Dairesince verilen … tarih ve E:…, K:…, Temyiz No:… sayılı kararda hukuki isabet görülmemiştir.
Bu itibarla, anılan temyiz isteminin reddine ilişkin … Bölge İdare Mahkemesi …. İdari Dava Dairesince verilen … tarih ve E:…, K:…, Temyiz No:… sayılı kararı kaldırılmak suretiyle, … Bölge İdare Mahkemesi … İdari Dava Dairesince kesin olarak verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı karara karşı yapılan temyiz isteminin esası incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY :
… İli, … İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazda yer alan, davacıların da bağımsız bölümleri bulunan yapının riskli yapı olduğu tespit edilerek yıkılmış, arsa haline gelen taşınmaza yapılacak yeni yapıya ilişkin olarak arsa paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğuyla karar alınmış, çoğunluk kararı doğrultusunda yüklenici şirket ile Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmış, anılan Sözleşme'nin "Paylaşım şekli ve oranları" başlıklı kısmında aleyhlerine paylaşım yapıldığından bahisle davacılar bu anlaşmaya katılmamış, çoğunluğu oluşturan maliklerden bazıları tarafından anlaşmaya katılmayanların arsa paylarının 6306 sayılı Kanun kapsamında satılması için davalı idareye başvurulması sonucunda davacıların arsa payı satışa çıkarılmıştır.
Bunun üzerine, söz konusu satış işleminin iptali istemiyle görülmekte olan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 31. maddesinin yollamada bulunduğu 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun “Bilirkişiye başvurulmasını gerektiren haller” başlıklı 266. maddesinde; mahkemenin, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar vereceği, hâkimlik mesleğinin gerektirdiği genel ve hukuki bilgiyle çözümlenmesi mümkün olan konularda bilirkişiye başvurulamayacağı; “Keşif kararı” başlıklı 288. maddesinde; hâkimin, uyuşmazlık konusu hakkında bizzat duyu organları yardımıyla bulunduğu yerde veya mahkemede inceleme yaparak bilgi sahibi olmak amacıyla keşif yapılmasına karar verebileceği, hâkimin gerektiğinde bilirkişi yardımına başvuracağı, keşif kararının, mahkemece, sözlü yargılamaya kadar taraflardan birinin talebi üzerine veya resen alınacağı belirtilmiştir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6/1. maddesinde; "... Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır." hükmüne yer verilmiştir.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin "Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalar " başlıklı 15/2. maddesinde; "Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir" düzenlemesine, 3. fıkrasında; "Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. ..." düzenlemesine, "Açık artırma usulü ile satış" başlıklı 15/A maddesinde de; "(1) Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için; a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler, b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için onbeş gün süre verildiğine dair belgeler, c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler, ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe müracaatta bulunulur. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez. (2) Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir..." düzenlemelerine yer verilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Yukarıda belirtilen mevzuat hükümlerinden incelenmesinden; riskli yapı olduğundan bahisle yıkılan yapının yerine yapılacak yeni yapıya ve bu yapıya ilişkin olarak malikler arasında yapılacak paylaşıma, bu paylaşım doğrultusunda yükleniciyle yapılacak sözleşmeye arsa paydaşlarının en az 2/3 çoğunluğu ile karar verileceği, bu karara katılmayan, paylaşıma razı olmadığından yükleniciyle anlaşmayan ve hissesi azınlıkta (üçte bir) kalan paydaşların arsa payının ise satılacağı, satışa esas teşkil edecek olan arsa paylarının rayiç değerinin ise ilgili idare bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere en az üç kişiden oluşturulan Bedel Tespiti Komisyonunca belirleneceği, bedelin idarece belirlenmesi sırasında maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değerinin de gözetileceği açıktır.
Uyuşmazlıkta; arsa paydaşlarının en az üçte iki çoğunluk ile aldığı karar doğrultusunda yeni yapılacak yapının paylaşımında kendilerine teklif edilen bağımsız bölümleri reddederek çoğunluk kararına ve yükleniciyle yapılan anlaşmaya katılmayan davacıların, paylaşımın adil olmadığını ileri sürerek malikler kurulunun kararına karşı adli yargı yerinde, arsa paylarının satışa çıkarılması üzerine bu işleme karşı ise, rayiç değerin düşük belirlendiğini ve satışın hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek idari yargı yerinde bakılan davayı açtığı, İdari Dava Dairesince; dosyada bulunan bilgi ve belgelerin değerlendirilmesi sonucunda dava konusu satış işlemi öncesinde arsa paydaşlarınca yapılan paylaşıma ilişkin olarak, aynı konuda adli yargıda açılan davada idari yargı yerince verilecek kararın bekletici mesele yapıldığına ve yeni yapının paylaşım krokisiyle mevcut fotoğraflarına dikkat çekilerek, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmaksızın, arsa payı maliklerince yapılan paylaşımın adil ve hakkaniyete uygun olmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptal edildiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda; arsa payı maliklerinin yeni yapının paylaşımına ilişkin olarak aldığı kararın, dava konusu satış işleminden önce alınması gerekli ve gerçek kişiler arasında alınan bir karar olduğu, bu kararda idarenin taraf olmadığı ayrıca, paylaşıma ilişkin bu karara karşı adli yargı yerinde açılan bir davanın da bulunduğu dikkate alındığında, paylaşıma ilişkin hususların hukuki olup olmadığının adli yargı yerince değerlendirilmesi sonucunda verilecek kararın bakılan davanın sonucunu etkileyeceği anlaşıldığından, adli yargı yerinde verilecek kararın bekletici mesele yapılabileceği gibi satış işleminden önce alınan kararların ve yapılan işlemlerin (arsa paydaşlarınca alınan kararlar, tebligat, ihtar, bedel tespiti vd.) dava konusu satış işleminin hukuki durumuna etkisinin 6306 sayılı Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümleri kapsamında İdari Dava Dairesince keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle değerlendirilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.
Bununla birlikte, keşif ve bilirkişi incelemesi ile arsa payının rayiç değeri belirlenirken, aralarında gayrimenkul değerleme uzmanlarının da bulunduğu bir bilirkişi kurulunca, taşınmazın satış tarihindeki cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyecek bütün nitelik ve unsurları, her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, varsa resmi makamlarca veya Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarınca yapılmış kıymet takdirleri, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri, özel amacı olmayan emsal (uyuşmazlığa konu taşınmazın çevresinin imar planındaki kullanım biçimi, yapılaşma koşulları ve konumları açısından benzer özellikleri olan taşınmazlar arasından seçilmeli, davaya konu taşınmaz kadastro parseli ise; emsal alınacak taşınmaz da kadastro parseli olmalı ya da emsal parsel imar parseli ise, emsal taşınmazda kesilen düzenleme ortaklık payı oranı ölçüsünde davaya konu taşınmaz bedeli düşülerek taşınmazın gerçek bedeli belirlenmeli) satışlara göre satış değeri, bedele etki eden tüm kanuni veriler, imar verileri, taşınmazın özgün nitelik ve kullanım şekli, değeri etkileyen hak ve yükümlülükleri, gayrimenkul üzerinde ayni ve şahsi irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri vb. bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin belirlenmesi suretiyle taşınmaz bedelini tespit edecek nitelikteki rapor dikkate alınarak İdari Dava Dairesince karar verilmesi tarafları tatmin edici ve adil bir yargılama yapılması açısından gerekliliktir.
Bu itibarla, davanın reddine ilişkin Mahkeme kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun kabulü ve dava konusu işlemin iptali yolundaki temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1. 2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan müdahilin (davalı yanında) temyiz isteminin kabulüne,
2. Mahkeme kararına yönelik olarak yapılan istinaf başvurusunun kabulü ile anılan kararının kaldırılarak yukarıda özetlenen gerekçeyle dava konusu işlemin iptali yolundaki temyize konu … Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesince verilen … tarih ve E:…, K:…sayılı kararının BOZULMASINA,
3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesine gönderilmesine, 11/04/2023 tarihinde, kesin olarak, oybirliğiyle karar verildi.