T.C.
D A N I Ş T A Y
DÖRDÜNCÜ DAİRE
Esas No : 2023/11472
Karar No : 2023/5928
DAVACI : ...
VEKİLİ : Av. ...
DAVALILAR : 1-... Bakanlığı
VEKİLİ : Av. ...
2- ... Valiliği
VEKİLİ : Av. ...
DAVANIN KONUSU :İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nün ... günlü, ... sayılı arsa payı satışı işlemi ile bu işlemin dayanağı 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. ve 3. fıkrası ile 15/A maddesinin tamamının iptali istenilmektedir.
DAVACININ İDDİALARI :
Dava konusu işlemin tesis edilmesine sebep olan, arsa paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğunun yükleniciyle sözleşme yapılmasına ilişkin karar aldıkları 27.02.2018 tarihli toplantıya davet edilmediği, bu toplantıda arsa payının 55 m2 olarak kabul edildiği, idare tarafından ise arsa payının 67 m2 olarak tespit edildiği, adli yargıda (... Sulh Hukuk Mahkemesi E:... ) devam eden davada düzenlenen bilirkişi raporuna göre ise arsa payının 87 m2 olarak belirlendiği, bu durumda satışa esas arsa payının açık ve net olarak belirli olmadığı, böyle bir durumda yapılacak satışın mülkiyet hakkı ihlaline sebep olacağı ileri sürülmüştür.
Dava konusu Yönetmeliğin 15/2. ve 3. maddelerinde mülkiyet hakkının sınırlanmasının söz konusu olduğu, bu durumun ancak Kanun ile düzenlenebileceği, üçte birde kalan azınlığın mülkiyet hakkının, üçte iki çoğunluğun iradesine bırakılamayacağı, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ve Anayasa ile korunan hakkının Yönetmelik ile düzenlenmesinin hukuka aykırı olduğu, 15/A maddesinde ise muğlak ifadeler bulunduğu, bu haliyle kuralların hukuki belirlilik ilkesine, mülkiyet hakkına ve Anayasaya aykırı olduğu ileri sürülmüştür.
DAVALILARIN SAVUNMASI :
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından; öncelikle, usule ilişkin olarak, davanın süre aşımı nedeniyle reddinin gerektiği ileri sürülmüş; esasa yönelik olarak ise; dava konusu uygulama işleminden önce muhtelif sebeplerle birkaç kez satışa ilişkin işlemin idarece geri alındığı, arsa payı değişiminden sonra bedel tespit komisyonunca yeniden hazırlanan rapor dikkate alınarak dava konusu işlemin tesis edildiği, ihale komisyonu tarafından ihalede pey süren çıkmayınca bedeli Bakanlıkça ödenerek hazine adına tescil edilmesine karar verildiği, ancak ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... günlü, YD İtiraz No: ... sayılı kararıyla, ... İdare Mahkemesinin ... günlü, E:... sayılı yürütmenin durdurulması isteminin reddi yolundaki kararın kaldırılıp yürütmenin durdurulmasına karar verildiği, bunun üzerine satışa ilişkin sürecin durdurulduğu savunulmuştur.
Dava konusu Yönetmeliğin dayanağı olan 6306 sayılı Kanunda uygulamaya ilişkin işlemlerin yönetmelik ile düzenleneceğinin belirtildiği, bu doğrultuda yapılan davaya konu düzenlemelerin Kanuna ve hukuka uygun olduğu savunulmuştur.
İstanbul Valiliği tarafından; dava konusu uygulama işleminin hukuka uygun olarak tesis edildiği, gelinen aşamada yürütmenin durdurulması yönünde karar olduğundan sürecin durdurulduğu, ancak bu kararın kaldırılmasıyla sözleşme ve vekaletnamelerin imzalanması için yeni bir gün tayin edileceği ve maliklere bildirileceği savunulmuştur.
DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ : ...
DÜŞÜNCESİ : Dava konusu, uygulama işleminin, yürütmenin durdurulması kararı uyarınca icra edilmeyip sonrasında yeniden işlem tesis edildiği, daha sonrasında ise davacının yükleniciyle sözleşme imzaladığı anlaşıldığından, düzenleyici işlemin ise; 21.06.2019 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle değiştirildiği anlaşıldığından konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerektiği düşünülmektedir.
DANIŞTAY SAVCISI : ...
DÜŞÜNCESİ : Dava; İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün ... günlü, ... sayılı işlemiyle öngörülen satış işlemi ile bu işlemin dayanağı 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin "Riskli Yapıların Bulunduğu Parsellerde, Riskli Alanlarda ve Rezerv Yapı Alanlarında Yapılacak Uygulamalar" başlıklı 15. maddesinin 2. ve 3. fıkrası ile "Açık Artırma Usulü ile Satış" başlıklı 15/A maddesinin iptali istemiyle açılmıştır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1. maddesinde, bu Kanunun amacı "afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olduğu" düzenlenmiş, yine aynı Kanunun 6. maddesinde "Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. " hükmüne yer verilmiştir.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15.maddesinin 2.fıkrasında "Riskli yapılarda, Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve maliklerden birinin istemi üzerine, bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda riskli yapının değeri de gözetilerek bütün maliklerce oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve karara katılan maliklerce imzalanır. Bu karar, karara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir." hükmüne, 3.fıkrasında "Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır." hükümlerine, 15/A maddesinde ise açık artırmayla satışın usulüne ilişkin kurallara yer verilmiş; 21.06.2019 tarih, 30808 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelikle söz konusu hükümler yeniden düzenlenerek değişiklik yapılmıştır.
Dava dosyasının incelenmesinden; davacının ... nolu bağımsız bölümünün olduğu İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parselde bulunan taşınmazın 6306 sayılı Kanun hükümleri uyarınca riskli bina olarak tespit edildiği, 21.02.2017 tarihinde 2/3 çoğunlukla kat malikleri toplantısı yapıldığı ve ... Tasarım Yapı ve Ticaret Limited Şirketi ile sözleşme yapılmasına karar verildiği, davacıya gönderilen Kadıköy 19.Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile davacıdan kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalaması istenildiği, ihtarnamenin davacıya 13.03.2017 tarihinde tebliğ edildiği, Kat malikleri ile yüklenici arasında Kadıköy 16. Noterliği ... tarih ve ... yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, davacının sözleşmeyi imzalamaması sebebiyle diğer kat maliklerince 10.05.2017 tarihinde davacıya ait bağımsız bölümün satış istendiği, 16.06.2017 tarihli yazı ile davacıya 06.07.2017 tarihinde satış yapılacağı bildirildiği, 05.07.2017 tarihinde taşınmazın bedel tespiti yapıldığı, 06.07.2017 tarihinde hisse satış ihalesi yapıldığı, 11.07.2017 tarihinde noter aracılığı ile ihtarname gönderildiği, ... İdare Mahkemesince savunma alınıncaya kadar yürütmenin durdurulmasına karar verilmesi sebebiyle ihalenin iptal edildiği, anılan Mahkemece 07.11.2017 tarihinde yürütmenin durdurulması talebi reddedilmesi üzerine Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü 27.11.2017 tarihli işlemi ile davacıya, 07.12.2017 tarihinde 2/3 çoğunlukla imzalanan sözleşmenin tarafınca imzalanması, aksi takdirde 06.07.2017 tarihinde yapılan satış işleminin geçerli olacağının bildirildiği, davacı tarafından Kadıköy 16. Noterliği ... tarih ve ... yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmenin imzalanması üzerine 07.12.2017 tarihinde satışın iptal edildiği, kat malikleri tarafından 27.02.2018 tarihinde tekrar toplantı yapıldığı ve yüklenici ile ek sözleşme yapılmasına karar verildiği ve ek sözleşme imzalandığı, Kadıköy 16. Noterliği 02.03.2018 tarih ve 03910 yevmiye sayılı ihtarnamesi ile ek sözleşmenin imzalanması ihtar edildiği, ihtarnamenin davacıya 05.03.2018 tarihinde tebliğ edildiği, davacı tarafından ek sözleşmenin imzalanmaması üzerine 22.03.2018 tarihinde davacıya ait bağımsız bölümün tekrar satışının istenildiği, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 04.04.2018 tarihli işlem ile davacının maliki olduğu bağımsız bölümün 26.04.2018 tarihinde satışının yapılacağının bildirilmesi üzerine söz konusu işlemin iptali istemiyle ... İdare Mahkemesi'nin E: ... esas sayılı dosyasında açılan davada dava konusu satış işleminin davalı idarenin savunması alınana kadar yürütmesinin durdurulmasına karar verildiği, davalı idarenin savunmasının alınmasından sonra ise ... İdare Mahkemesi tarafından yürütmeyi durdurma talebinin reddine karar verilmesi üzerine İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün dava konusu ... tarih ... işlemi ile davacının maliki olduğu bağımsız bölümün 16.08.2018 tarihinde üçte iki çoğunluk sağlayan hissedarlara açık artırma usulü ile satışının yapılacağının bildirildiği, dava konusu edilen ... tarih ... sayılı işlemin iptali istemiyle ayrıca ... İdare Mahkemesine açılan davada, anılan Mahkemece verilen ve davanın reddi yolundaki ... tarih ve E:... , K:... sayılı karara karşı yapılan istinaf başvurusunda ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesince yürütmenin durdurulmasına karar veridiği gerekçesiyle davalı idarece söz konusu karar kaldırılıncaya kadar sözleşme ve vekaletnamelerin imzalanması için yeni bir gün tayin edilerek maliklere bildirimde bulunanacağının belirtildiği, daha sonra ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... günlü, E:... , ... sayılı kararıyla davacıların istinaf başvurusunun reddedildiği anlaşılmaktadır.
İncelenen davada, dava konusu Yönetmeliğin 15. maddesinin 2. ve 3. fıkrası ile "Açık Artırma Usulü ile Satış" başlıklı 15/A maddesinin 21.06.2019 tarih, 30808 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelikle ile değiştirildiği görüldüğünden, bu kısımların iptali isteğiyle açılan davanın konusunun kalmadığı; bireysel işleme ilişkin olarak ise, ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin yürütmenin durdurulması kararı uyarınca dava konusu işlem ile belirlenen 16.08.2018 tarihinde yapılacak olan satış işleminin durdurulduğu, davalı idarece yeni bir gün belirlenerek maliklere bildirimde bulunulacağı anlaşıldığından davanın konusunun kalmadığı sonucuna varılmıştır.
Açıklanan nedenlerle, konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 22.02.2023 günlü, E:2022/2830, K:2023/309 sayılı bozma kararına uyularak, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
MADDİ OLAY :
Davacının 5 numaralı bağımsız bölüm maliki olduğu, İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazdaki yapının riskli yapı olduğu tespit edilmiş, yıkılan yapının arsasına yapılacak yeni uygulamaya ilişkin malikler tarafından oybirliğiyle anlaşılamaması üzerine, anlaşmaya katılmayan davacının arsa payı satışa çıkarılmış, ancak satışa ilişkin işlem hakkında idari yargı tarafından verilen yürütmenin durdurulması kararı olduğundan, satış yapılamamış, daha sonra yeniden İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce ... günlü, ... sayılı satışa davet işlemi tesis edilerek 16.08.2018 günü satış ihalesinin yapılacağı bütün maliklere bildirilmiş, bunun üzerine anılan bireysel işlem ve dayanağı düzenleyici işlemlere karşı 03.08.2018 tarihinde bakılan dava açılmıştır.
Davacı tarafından, yukarıda belirtilen İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün ... günlü, ... sayılı satışa davet işlemine karşı ... İdare Mahkemesinde E:... sayılı dosyada 23/07/2018 tarihinde iptal davası açıldığı da görülmüştür.
İNCELEME VE GEREKÇE :
İLGİLİ MEVZUAT:
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1. maddesinde; bu Kanunun amacı "afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olduğu" düzenlenmiş, yine aynı Kanunun dava konusu işlem tarihinde yürürlükte bulunan haliyle Uygulama İşlemleri başlıklı 6/1. maddesinde; "Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir." hükmüne yer verilmiştir.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15.maddesinin 2. fıkrasında; "Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir." kuralına, 3.fıkrasında ise; "Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.” kuralına yer verilmiştir.
Aynı Yönetmeliğin15/A maddesinin 1. fıkrasında; " Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için; a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler, b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için onbeş gün süre verildiğine dair belgeler, c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler, ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri, ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe müracaatta bulunulur. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez." kuralına, 15/A maddesinin dava konusu edilen fıkralarında ise; "(2) Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir. (3) Müdürlük, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, arsa payı satılacak malikler ile üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Yapılan araştırmaya rağmen arsa payı satılacak malike ve adresine hiçbir şekilde ulaşılamaz ise satış işlemi gıyabında yapılır. (4) Açık artırma ile satışa ilişkin tebliğ ile birlikte, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenilir. (5) Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunması, satış işlemine engel teşkil etmez. Belirtilen haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında, satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke koydurulur ve durum ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi hakların alacaklısına veya ilgili icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir. Tapu kaydındaki haklar ve şerhler satış sonrasında Müdürlüğün talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. (6) Açık artırmaya en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir. Ancak, bunların açık artırmaya müdahale etmesine müsaade edilmez. Bu çerçevede, satışın yapılmasını engellemeye veya satışın işleyişi ile düzenini bozmaya yönelik eylemlerde bulunanlar ile ses ve görüntü kaydı almaya çalışanlar Satış Komisyonu tarafından salondan çıkartılabilir. Açık artırma için belirlenen saatten sonra satış salonuna kimse alınmaz. (7) Açık artırmaya katılan paydaşların kimliği kontrol edilerek bir tutanak ile kayıt altına alınır. Katılımcı durumunu gösteren tutanağın tanziminden sonra, Komisyon Başkanınca, satışa çıkarılan arsa paylarına ilişkin bilgiler satışa katılanlara bildirilir ve satış işlemi başlatılır. Komisyon Başkanı, rayiç bedelin altında olmamak üzere satışa katılan paydaşlardan, sözlü olarak pey sürmelerini ister. Sürülen peyler arttırma tutanağına yazılarak, karşılığı pey sahibi tarafından imzalanır. Arttırma işlemine devam etmeyecek taliplerin, keyfiyeti arttırma tutanağına yazması ve imzalaması zorunludur. (8) Komisyon, yedinci fıkrada belirtilen şekilde yapılan satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden paydaşa satış yapılmasını karara bağlar ve bu paydaştan satış bedelinin yedi gün içerisinde banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırılması istenir. Bu süre içerisinde satış bedeli yatırılmaz ise, pey süren diğer maliklere sırasıyla bildirimde bulunulur ve satış bedelini yatıran paydaşa satış yapılır. (9) Açık arttırma ile satışa iştirak eden tek bir paydaş olması halinde, belirlenen rayiç değerinden az olmamak üzere bu paydaşın vereceği teklif geçerli kabul edilir. (10) Satış bedelinin yatırılmasından sonra, satış işlemi, tapuda yeni malik adına tescil yapılmak üzere, Müdürlükçe ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. İlgili tapu müdürlüğünce tescil işlemi tamamlandıktan sonra, yeni tapu kaydı Müdürlüğe gönderilir ve Müdürlükçe payı satılan ilgiliye durum bildirilir. (11) Satış işlemi tamamlanıp komisyonca karara bağlanmadan evvel, üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin, üçte iki çoğunluk ile alınan kararı kabul etmeleri ve üçte iki çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi ve yapılacak uygulamanın gerektirdiği diğer belgeleri imzalayacaklarını beyan etmeleri halinde Satış Komisyonunca kendilerine süre verilir. İhale arttırma tutanağı bu maliklerce de imzalanır. Komisyonca verilen süre içerisinde sözleşmenin ve diğer belgelerin anlaşan diğer malikler gibi şartsız ve şerhsiz olarak imzalanarak Müdürlüğe verilmesi halinde, satış işlemi geçersiz sayılır. Satış işleminin geçersiz sayıldığı tarihten itibaren doksan gün içerisinde, satış günü üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılma iradesi gösteren paydaşlarca yeniden anlaşmama iradesi gösterilmesi veya daha evvel imzalanan belgelerin iptal edilmesi halinde yeniden satış işlemi yapılmasına gerek olmadan en yüksek bedeli teklif etmiş olan paydaşa, bu paydaşın kabul etmemesi halinde sonraki en yüksek bedeli teklif etmiş olan diğer paydaşlara sırasıyla bildirimde bulunulur ve satış bedelini yatıran paydaşa satış yapılmış sayılır. Satış işleminin geçersiz sayıldığı tarihten itibaren doksan günden fazla süre geçmesinden sonra yeniden anlaşmama iradesi gösteren paydaşların hisseleri için ise yeniden satış işlemi yapılması gerekir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Dava konusu İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün ... günlü, ... sayılı satış işleminin incelenmesinde;
Uyuşmazlıkta; davacının 5 numaralı bağımsız bölüm maliki olduğu, İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazdaki yapının riskli yapı olduğu tespit edilerek yıkılmasından sonra yapının arsasına yapılacak yeni uygulamaya ilişkin arsa paydaşlarınca oybirliğiyle anlaşılamaması üzerine, anlaşmaya katılmayan davacının arsa payının satışa çıkarılmasına ilişkin dava konusu işlemin iptali için bakılan davadan önce aynı davacı tarafından ... İdare Mahkemesinde E:... sayılı dosyada iptal davasının açıldığı, Mahkemece verilen ... tarih ve E:... sayılı yürütmenin durdurulması isteminin reddine ilişkin karara itiraz edilmesi üzerine ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve YD İtiraz No:... sayılı kararıyla itirazın kabul edilip dava konusu işlem hakkında yürütmenin durdurulmasına karar verildiği, bunun üzerine satış işleminin durdurulduğu, Dairemizce verilen 17/11/2021 tarihli ara kararı ile davacının yükleniciyle anlaşıp anlaşmadığı veya arsa payının daha sonra satılıp satılmadığının taraflardan sorulduğu, bunun üzerine, davalı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilen cevapta; yürütmenin durdurulmasına ilişkin yukarıda belirtilen kararın Mahkemesince daha sonra kaldırıldığı, 16.08.2018 tarihli ihale sonrası davacının arsa payının değiştiği, bu sebeple ... tarih ve ... sayılı işlemle 28.05.2019 tarihinin satış günü olarak belirlendiği, (bu işleme karşı açılan davanın da ret ile sonuçlanıp kesinleştiği), belirlenen günde yapılan satış ihalesinde davacının payının satıldığı, ancak davacının yükleniciyle sözleşme imzalamak istediğini beyan etmesi üzerine, davacıya bu konuda süre verilerek satışın durdurulduğu, verilen sürede sözleşmeyi imzalaması üzerine yapılan satış işleminin iptal edildiği bilgisinin dosyaya sunulduğu, davacı tarafça bu durumun aksini belirten bir bilginin ise dosyaya sunulmadığı, öte yandan ... İdare Mahkemesinin E:... , K:... sayılı dosyasında 24/01/2019 tarihinde davanın reddine karar verildiği, bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun ise ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:... , K: ... sayılı kararı ile kesin olarak reddedildiği anlaşılmıştır.
Bu durumda; her ne kadar dava konusu işleme karşı aynı davacı tarafından ... İdare Mahkemesinde açılmış bir dava var ise de; anılan Mahkemede verilen davanın reddine ilişkin karara karşı yapılan istinaf başvurusunun da kesin olarak reddedilmesi üzerine, bireysel işlemin hukuki yönden kesinleştiği, bakılan dava itibarıyla ortada incelenmesi gereken bir işlem kalmadığı anlaşıldığından, davanın anılan işleme ilişkin kısmı yönünden karar verilmesine yer olmadığı sonucuna varılmıştır.
27/10/2016 tarihli, 29870 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren ve davanın açıldığı tarih itibarıyla yürürlükte olan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin iptali istenilen 15. maddesinin 2. ve 3. fıkrası ile 15/A maddesinin incelenmesine gelince:
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 2/1-(a) maddesinde, iptal davaları; idari işlemler hakkında yetki, şekil,sebep, konu ve maksat yönlerinden biri ile hukuka aykırı olduklarından dolayı iptalleri için menfaatleri ihlal edilenler tarafından açılan davalar olarak tanımlanmıştır.
Yargısal denetim amacıyla her idari işleme karşı herkes tarafından iptal davası açılmasının idari işlemlerde istikrarsızlığa neden olmaması ve idarenin işleyişinin bu yüzden olumsuz etkilenmemesi için, dava konusu edilecek işlem ile dava açacak kişi arasında belli ölçüler içinde menfaat ilişkisi bulunması koşuluna ihtiyaç vardır. Her olay ve davada, yargı merciine başvurarak dava açan kişinin menfaatinin, iptali istenen işlemle ne ölçüde ihlal edildiğinin takdiri de yargı mercilerine bırakılmıştır. İptal davası açılabilmesi için gerekli olan menfaat ilişkisinin kişisel, meşru, güncel olması gerektiği açıktır. Başka bir anlatımla, iptal davasına konu olan işlemin davacının menfaatini ihlal ettiğinden söz edilebilmesi için, davacıyı etkilemesi, yani davacının kişisel menfaatini ihlal etmesi, işlem ile davacı arasında ciddi ve makul bir ilişkinin bulunması ve bu ilişkin güncel yani davanın her aşamasında bulunması gerekmektedir. Aksi halde, kişilerin kendisine etkisi bulunmayan, menfaatlerini ihlal etmeyen idari işlemler hakkında da iptal davası açma hakkı doğar ve bu durum idarenin işleyişini olumsuz etkiler. İdari işlemlerin hukuka uygunluğunun yargı yoluyla denetimini amaçlayan iptal davasının görüşülebilmesi için ön koşullardan olan dava açma ehliyeti iptal davasına konu kararın niteliğine göre idari yargı yerince idari davanın her aşamasında değerlendirilmektedir.
Uyuşmazlık konusu olayda, dava konusu Yönetmelik kurallarının, davacının arsa payının satışa çıkarılmasına ilişkin bireysel işlemin dayanağı olduğu ileri sürülerek iptalinin istenildiği, yukarıda belirtildiği üzere aynı bireysel işleme karşı İstanbul 12. İdare Mahkemesinde açılan davanın ise reddedilerek kesinleştiği görüldüğünden gelinen aşama itibarıyla davacının, dava konusu Yönetmelik kurallarının iptalini istemekte meşru ve güncel bir hukuki menfaatinin kalmadığı anlaşıldığından, davanın bu kısmı yönünden subjektif dava açma ehliyetinin bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
KARAR SONUCU :
Açıklanan nedenlerle;
1. Dava konusu İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün ... günlü, ... sayılı satış işlemi yönünden DAVA HAKKINDA KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA,
2. Dava konusu Yönetmeliğin 15. maddesinin 2. ve 3. fıkrası ile 15/A maddesi yönünden ise DAVANIN EHLİYET YÖNÜNDEN REDDİNE,
3. Ayrıntısı aşağıda gösterilen toplam ... TL yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4. Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca belirlenen; ... -TL vekalet ücretinin ise davacıdan alınarak davalı idarelere verilmesine,
5. Posta gideri avansından artan tutarın kararın kesinleşmesinden sonra davacıya iadesine,
6. Bu kararın tebliğ tarihini izleyen 30 gün içerisinde Danıştay İdari Dava Daireleri Kuruluna temyiz yolu açık olmak üzere, 02/11/2023 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
(X) KARŞI OY :
Dava konusu uygulama işlemi niteliğindeki İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün ... günlü, ... sayılı satış işlemi yönünden yapılan incelemede; dosyada mevcut 17/11/2021 tarihli ara kararı ile davacının yükleniciyle anlaşıp anlaşmadığı veya arsa payının daha sonra satılıp satılmadığının taraflardan sorulduğu, bunun üzerine, davalı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilen cevapta; yürütmenin durdurulmasına ilişkin yukarıda belirtilen kararın Mahkemesince daha sonra kaldırıldığı, 16.08.2018 tarihli ihale sonrası davacının arsa payının değiştiği, bu sebeple ... tarih ve ... sayılı işlemle 28.05.2019 tarihinin satış günü olarak belirlendiği, (bu işleme karşı açılan davanın da ret ile sonuçlanıp kesinleştiği), belirlenen günde yapılan satış ihalesinde davacının payının satıldığı, ancak davacının yükleniciyle sözleşme imzalamak istediğini beyan etmesi üzerine, davacıya bu konuda süre verilerek satışın durdurulduğu, verilen sürede sözleşmeyi imzalaması üzerine yapılan satış işleminin iptal edildiği bilgisinin dosyaya sunulduğu, davacı tarafça bu durumun aksini belirten bir bilginin ise dosyaya sunulmadığı anlaşılmıştır.
Bu durumda; riskli yapının yıkımından sonra taşınmaza yapılacak yeni uygulamaya ilişkin arsa paydaşlarının en az üçte iki çoğunluk ile aldığı karar doğrultusunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması suretiyle yükleniciyle davacının, gelinen aşama itibarıyla anlaştığı ve sözleşmeyi imzaladığı, bu nedenle davalı idarenin davacının arsa payının satışına ilişkin işlemi iptal ettiği, dolayısıyla ortada incelenmesi gereken bir işlem kalmadığı gerekçesiyle bireysel işlem yönünden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerektiği kanaatiyle bu kısım hakkında yukarıda verilen karara gerekçe yönünden katılmıyorum.
Bu durumda, anılan işlemin dayanağı olduğundan bahisle bakılan davanın konusunu oluşturan Yönetmelik maddelerine ilişkin olarak ise; davacının dava açmaktaki hukuki menfaatinin de ortadan kalktığı gerekçesiyle davanın Yönetmelik maddelerine ilişkin kısmı yönünden incelenmeksizin ret kararı verilmesi gerektiği görüşüyle Dairemizce verilen kararın bu kısmına da katılmıyorum.