T.C.
D A N I Ş T A Y
DÖRDÜNCÜ DAİRE
Esas No : 2023/12146
Karar No : 2023/5761
TEMYİZ EDEN (DAVACILAR) : 1- …. 2- …
VEKİLLERİ : Av. …
KARŞI TARAF (DAVALI) : … Belediye Başkanlığı
VEKİLİ : Av. …
İSTEMİN KONUSU : … Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, … Mahallesi, … pafta, … ada, … parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacıların da bağımsız bölüm maliki olduğu bina hakkında, 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verilmesi sonrasında yapılan kat malikleri toplantısında alınan karara katılmayan davacıların arsa paylarının Gaziosmanpaşa Belediye Başkanlığı tarafından yapılan açık artırma usulü ihale ile 24/12/2020 tarihinde satışına ilişkin işlemin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararda; davacıların da bağımsız bölüm maliki olduğu bina hakkında 6306 sayılı Kanun hükümleri uyarınca riskli yapı kararı verildiği ve kararın kesinleştiği, daha sonra yapılan kat malikleri toplatısında 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrası uyarınca maliklerin arsa paylarına göre 2/3 çoğunluğuyla karar alındığı, sürecin 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak işletildiği, çoğunluk kararına katılmayan davacıların hisselerinin 6306 sayılı Kanun ve ilgili Yönetmelik hükümleri uyarınca satışına ilişkin dava konusu işlemde hukuka ve mevzuata aykırılık bulunmadığı belirtilerek, davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: İstinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davacılar tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENLERİN İDDİALARI: Davacılar tarafından; taşınmazın diğer hissedarları tarafından kendilerinden habersiz şekilde karar alındığı, daha sonra taşınmazdaki arsa payı hisseleri için takdir edilen değerin kendilerine tebliğ edildiği, bu değer takdirine ve yapılan usulsüz işlemlere karşı noter kanalı ile itiraz edildiği, bu itirazlarına rağmen hisselerinin satışa çıkarıldığı ve akabinde satıldığı, satış bedelinin ise yasal süresi içinde ödenmediği ileri sürülerek, usul ve yasaya aykırı olan temyize konu kararın bozulması gerektiği iddia edilmiştir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Davalı idare tarafından savunma verilmemiştir.
TETKİK HÂKİMİ : …
DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü ile Dairemiz kararında belirtilen gerekçe ile temyize konu kararın bozulması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra, işin gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY :
İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, … Mahallesi, … pafta, … ada, … parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacıların da bağımsız bölüm maliki olduğu bina hakkında, 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verilmesi sonrasında yapılan kat malikleri toplantısında alınan karara katılmayan davacıların arsa paylarının Gaziosmanpaşa Belediye Başkanlığı tarafından yapılan açık artırma usulü ihale ile 24/12/2020 tarihinde satışı üzerine, bakılmakta olan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT :
6306 sayılı Afet Riskli Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun "Uygulama işlemleri" başlıklı 6. maddesinde (işlem tarihindeki haliyle) "...Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır..." hükmü yer almaktadır.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin (işlem tarihindeki haliyle) 15. maddesinin 2. fıkrasında ise; riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir, hükmüne yer verilmiş, 3. fıkrasında ise; hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.” hükmüne yer verilmiştir.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 31. maddesinin atıfta bulunduğu 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 266. maddesinde ise; "Mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir." kuralına yer verilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME :
Yukarıda mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden; hakkında riskli yapı kararı alınan yapıların bulunduğu parsellerde, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın parsellerin birleştirilmesi, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılması, yeniden bina yaptırılması gibi hususların değerlendirilmesi için kat malikleri kurulunun toplanacağı ve hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği, bu karara katılmayan hissedarlar ile kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyen hissedarlara noter vasıtasıyla gönderilen tebliğde, 15 gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin paylarının, SPK Lisanslı Değerleme Şirketince tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağının ihtar edileceği, ihtara rağmen karara katılmayan hissedarların hisselerinin satılacağı anlaşılmaktadır.
Dosyanın incelenmesinden; davacıların da bağımsız bölüm sahibi olduğu İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, … Mahallesi, … pafta, … ada, … parsel sayılı taşınmazdaki bina hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verildiği ve kararın kesinleştiği, 01/03/2020 tarihinde yapılan ve davacıların katılmadığı kat malikleri toplantısında binanın yeniden yapımı konusunda mutabık kalınan proje doğrultusunda yüklenici firma Hüseyin Bayat - İnanç İnşaat isimli firma ile anlaşıldığı, davacılara gönderilen Gaziosmanpaşa 6. Noterliği tarafından düzenlenen … tarihli ve … yevmiye numaralı ihtarnamede; 01/03/2020 tarihinde kat malikleri genel kurulu yapıldığı ve İnanç İnşaat firması ile yapılan inşaat yapım sözleşmesine 15 gün içinde iştirak edilmesi, aksi takdirde arsa paylarının satışa çıkarılacağının ihtar edildiği, ihtara rağmen karara katılmayan arsa paylarının satışına ilişkin dava konusu işlemin tesis edildiği anlaşılmıştır.
Satışa dayanak alınan 20/01/2020 tarihli gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından hazırlanan raporda ise; davacı ...'ın önceden maliki olduğu A-1 numaralı dükkanın arsa payı için 117.150,00 TL ve A-2 numaralı dükkanın arsa payı için 72.600,00 TL, davacı ...'ın önceden malik olduğu A-5 numaralı dükkanın arsa payı içinse 325.000,00 TL kıymet takdir edildiği ve satış ilanları emsal alınarak değerlendirme yapıldığı görülmüştür.
Yapılan satışın incelenmesinden ise; davacı ...'a ait A-1 numaralı dükkanın arsa payının 165.862,00 TL'ye ve A-2 numaralı dükkanın arsa payının ise 102.787,00 TL'ye, davacı ...'a ait A-5 numaralı dükkanın arsa payının ise (takdir edilen kıymetten daha düşük bir bedele) 293.958,00 TL'ye satıldığı anlaşılmaktadır.
Davacılar ise yapılan satışın bedeline ve satışa dayanak olan kat malikleri kurulu toplantısına kendilerinin davet edilmediği yönünde itirazda bulunmuşlardır.
Davacıların satış bedeline ilişkin itirazlarının değerlendirilmesi, genel bilgi veya tecrübeyle ya da hakimlik mesleğinin gerektirdiği hukuki bilgiyle çözümlenmesi mümkün olmayan, başka bir deyişle, çözümü özel veya teknik bilgiyi gerektiren bir husus olduğundan, olayın çözümlenmesi amacıyla bilirkişiye başvurulması gerektiği tartışmasızdır.
Bu durumda; taşınmazın satış bedelinin belirlenmesi amacıyla, dava konusu taşınmazla aynı yapılaşma koşullarına sahip, eş değer özellikleri olan ve gerçekleşmiş bir satışa konu olmuş taşınmaz veya taşınmazlar emsal alınmak suretiyle rapor hazırlattırılmak üzere keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve araştırmaya dayalı olarak verilen temyize konu kararda hukuki isabet görülmemiştir.
Öte yandan; davacılar tarafından satışa dayanak olan kat malikleri kurulu toplantısına kendilerinin davet edilmediği yönünde itirazda bulunulduğu, bu itirazların da açıklığa kavuşturulması gerektiği, zira, hissedarların kat malikleri toplantılarına davet edilmeden alınan kararların usulüne uygun olmadığının kabulü gerektiği, bu nedenle zincirleme bir süreç olan riskli yapı sürecinde bir sonraki safha olan satış işlemine geçilemeyeceği, yargı yerince öncelikle bu yönde bir inceleme yapılması gerektiği tabiidir.
KARAR SONUCU :
Açıklanan nedenlerle;
1. Temyiz isteminin kabulüne,
2. Temyize konu … Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının BOZULMASINA,
3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın İdare Dava Dairesine gönderilmesine, 26/10/2023 tarihinde oyçokluğuyla kesin olarak karar verildi.
KARŞI OY (X):
Temyiz dilekçesinde öne sürülen hususlar 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 49. maddesinde yazılı nedenlerden hiçbirisine uymadığından, temyiz isteminin reddi ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının aynen onanması gerektiği oyuyla, çoğunluk kararına katılmıyorum.