T.C.
D A N I Ş T A Y
DÖRDÜNCÜ DAİRE
Esas No : 2023/12154
Karar No : 2023/5141
TEMYİZ EDEN (DAVALI): … Valiliği
VEKİLİ: Av. …
MÜDAHİL (DAVALI YANINDA):
1- …
2- …
…
6- …
7- …
VEKİLİ: Av. …
KARŞI TARAF (DAVACILAR) :
1- …
2- …
3- …
VEKİLİ: Av. …
İSTEMİN KONUSU: … Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:…,K:… sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ:
Dava konusu istem: Samsun ili, Tekkeköy ilçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazda davacıların da bağımsız bölüm maliki bulunduğu yapının, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilerek yıkılmasından sonra taşınmaza yapılacak yeni uygulamaya ilişkin arsa pay sahiplerinin en az üçte iki çoğunlukla aldığı karara katılmayan davacıların arsa paylarının diğer paydaşlar arasında açık arttırma usulü ile 21.07.2020 tarihinde satışa çıkarılacağına yönelik olarak tesis edilen … tarih ve … sayılı Samsun Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü işleminin iptali istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen … günlü ve E:…, K:… sayılı kararda; dava konusu işlemin dayanağı 6306 sayılı Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümlerine göre yapılan değerlendirmede, üzerindeki riskli bina yıkılarak arsa hâline gelen dava konusu taşınmazda, yapılacak yeni uygulamaya ilişkin arsa paydaşlarınca oybirliği ile anlaşmaya varılamadığı, paydaşların en az üçte iki çoğunlukla aldığı karar doğrultusunda yapı mütaahidiyle taşınmaz satış vaadi ve arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, anlaşma sağlanamayan paydaşların arsa paylarının 6306 sayılı Kanun uyarınca diğer paydaşlar arasında açık arttırma usulü ile satışı için davalı idareye başvurulduğu, bunun üzerine, karara katılmayan davacıların arsa paylarının satışına ilişkin olarak tesis edildiği anlaşılan dava konusu işlemde yukarıda belirtilen mevzuat hükümlerine aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: Bölge İdare Mahkemesince; 6306 sayılı Kanunun ve Uygulama Yönetmeliğinin ilgili hükümleri gereğince, arsa paydaşlarının en az üçte iki çoğunluk ile aldığı kararın onbeş gün içinde diğer paydaşlar tarafından kabul edilmemesi halinde anlaşmaya katılmayan paydaşların arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağına dair ihtarnamenin karara katılmayan hissedarlara/ maliklere tebliği gerektiğinden, ancak söz konusu olayda arsa payının açık artırma usulü ile satılacağına dair ihtarnamenin hissedarlara/maliklere değil de hissedarları temsilen toplantıya katılan vekile yapıldığı anlaşıldığından, Bölge İdare Mahkemesince, vekile yapılan tebligatın yukarıda beliritlen mevzuatta belirlenen usule uygun olmaması sebebiyle dava konusu işlemde hukuka uygunluk, davanın reddine dair kararda da hukuki isabet bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Belirtilen gerekçelerle davacıların istinaf başvurusunun kabulüne, İdare Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI: Arsa payı satışa çıkan paydaşların maliklerine satışa ilişkin bizzat tebligat yapıldığı, anlaşmaya katılmayanların paylarının satılacağına ilişkin ihtara ilişkin tebligatın ayrıca vekile de yapıldığı, vekilin vekaletnamesinde bu konularda özel yetkisinin bulunduğu ve tebligatın geçerli bir tebligat olduğu, temyize konu kararın bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI: Temyiz isteminin reddi gerektiği, anlaşmaya katılmayan paydaşların daha sonradan yapılan anlaşmaya katıldığı ve pay satışı imkanın ortadan kalktığı gerekçesiyle temyize konu kararın onanması gerektiği savunulmuştur.
TETKİK HÂKİMİ: …
DÜŞÜNCESİ: Temyiz isteminin kabulü ile İdari Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY:
Samsun ili, Tekkeköy ilçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazda davacıların da bağımsız bölüm maliki bulunduğu yapı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilerek yıkılmıştır. Arsa haline gelen taşınmazda arsa payı 1/10 olan davacılar, taşınmaza yapılacak yeni uygulamaya ilişkin arsa pay sahiplerinin en az üçte iki çoğunlukla aldığı karar doğrultusunda düzenlenen taşınmaz satış vaadi ve arsa yapı karşılığı inşaat sözleşmesine katılmamıştır. Bunun üzerine, alınan karara ve anlaşmaya katılmayan davacıların arsa payları 6306 sayılı Kanun ve Kanunun Uygulama Yönetmeliği kapsamında 21.07.2020 tarihinde diğer paydaşlar arasında açık arttırma usulü ile satılmak üzere … tarih ve … sayılı Samsun Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce işlem tesis edilmiş, davacılar tarafından bu işleme karşı bakılan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un dava konusu işlem tarihinde yürürlükte olan 6/1. maddesinde, "Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır." hükmüne yer verilmiştir.
6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 15.maddesinin 2.fıkrasında; "Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir."
7201 sayılı Tebligat Kanununun "Vekile ve kanuni mümesile tebligat" başlıklı 11.maddesinde; "(Değişik birinci fıkra : 6/6/1985 - 3220/5 md.) Vekil vasıtasıyla takip edilen işlerde tebligat vekile yapılır." hükmüne yer verilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME
Dosyanın incelenmesinden; riskli olduğu tespit edilen yapının yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda yapılacak yeni uygulamaya ilişkin karar almak üzere arsa paydaşlarınca yapılan 09.03.2020 tarihli toplantıya davacıları temsilen özel yetkili vekaletnamesi bulunan vekillerinin katıldığı, vekaletnamesindeki özel yetkisinde; "6306 sayılı Afet Riski altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde dilediği şekil ve şartlarda dava açmaya, açılmış veya açılacak davaları takip etmeye, bu konu ile ilgili toplantılara katılmaya, bu kanun çerçevesinde adımıza yapılması gereken tüm iş ve işlemlerde bizi tam yetki ile temsil etmeye dilekçe ve belgeleri yazıp imzalayarak ilgili olduğu daire ve kuruma vermeye, tebliğ ve tebellüğe...mezun ve yetkili" olduğunun belirtildiği, davacılar vekilinin bu özel yetkili vekaletnamesine istinaden arsa paydaşları toplantısına katıldığı, ancak toplantı sonunda alınan karara katılmadığını beyan edip itirazını tutanağa işleterek kararı da imzaladığı anlaşılmıştır.
Yukarıda belirtilen mevzuatın değerlendirilmesinden; arsa paydaşlarınca yapılan toplantıya paydaşlardan herhangi birinin vekili aracılığıyla katılmasını yasaklayan diğer bir ifadeyle arsa paydaşının bizzat katılmasını zorunlu tutan bir düzenleme bulunmadığından arsa paydaşları toplantısında vekil ile temsil edilen paydaşın toplantıya katılmadığından da bahsedilemeyeceği açıktır.
Uyuşmazlıkta, arsa paydaşlarınca alınan kararın, anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edileceği kuralı uyarınca, Samsun 4.Noterliğinin … tarihli, … yevmiye nolu ihtarnamesi ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. ve 15A maddeleri gereğince arsa paydaşları toplantı sonucunda en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar ve teklifin, kabul edilmesi için onbeş gün süre verilmek suretiyle davacılar vekiline tebliğ edildiği, daha sonra davacılar tarafından kararın ve teklifin kabul edilmemesi üzerine arsa paylarının açık artırma usulü ile 21.07.2020 tarihinde saat 14.30'da satılacağına ilişkin … tarihi … sayılı Samsun Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce tesis edilen işlemin, davacılar vekiline 22.06.2020 tarihinde tebliğ edildiği, bunun üzerine bakılan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
Bu durumda, gerek 6306 sayılı Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği gerekse 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre özel yetkilendirilmiş vekilin arsa paydaşları toplantısına katılmasını, toplantıda alınan karara karşı irade beyan etmesini, bu toplantıda alınan kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa payının satılacağına ilişkin ihtarnamenin karara katılmayan paydaşlar namına ve hesabına hareket eden özel yetkili vekiline tebliğ edilmesini engelleyen veya geçersiz sayan bir düzenleme olmadığı gibi davacı asillerin, vekillerini azlettiğini bildiren veya kendi nam ve hesaplarına yaptığı işlemlere ve aldığı tebligatlara itiraz ettiğini belirten herhangi bir beyanlarının da olmaması karşısında İdari Dava Dairesince arsa payı satışına dair ihtarnamenin bizzat arsa paydaşlarına yapılması gerektiği gerekçesiyle verilen temyize konu kararda hukuki isabet bulunmamaktadır.
Öte yandan, İdari Dava Dairesince bozmaya uyularak yeniden yapılacak yargılama sırasında; davacılar tarafından verilen temyize cevap dilekçesinin 9. sayfasında belirtilen "bütün paydaşlar arasında anlaşma sağlandığı ve satış imkanının ortadan kalktığı" beyanının da araştırılarak dava konusu işlemin hukuk aleminde varlığını koruyup korumadığına göre davanın esası hakkında karar vermeye yer olup olmadığının da yeniden değerlendirilmesi gerekmektedir.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1. Temyiz isteminin kabulüne,
2. Temyize konu … Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının BOZULMASINA,
3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın İdari Dava Dairesine gönderilmesine, 28/09/2023 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.