T.C.
D A N I Ş T A Y
ONÜÇÜNCÜ DAİRE
Esas No:2023/2031
Karar No:2024/100
TEMYİZ EDEN (DAVALI) : … Başkanlığı …
VEKİLİ : Av. …
KARŞI TARAF (DAVACI) : …
VEKİLİ : Av. …
İSTEMİN KONUSU : … İdare Mahkemesi'nin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nca …Yönetim Hizmetleri Ticaret A.Ş. aracılığıyla 22-23/12/2021 tarihlerinde açık artırma usûlüyle gerçekleştirilen Muğla ili, Milas ilçesi, …Mahallesi, … ada, … parselde yer alan taşınmazın (LOT … numaralı) satış ihalesi kapsamında ödenen 50.000,00-TL katılım teminatının irat kaydedilmesine ilişkin … tarih ve … sayılı işlemin iptali ve 50.000,00-TL katılım teminatının yasal faiziyle birlikte ödenmesine karar verilmesi istenilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: … İdare Mahkemesi'nce verilen kararda; uyuşmazlık konusu ihalede, davacının en iyi 3. teklifi verdiği, ilk iki sıradaki en yüksek teklif sahiplerinin taşınmazı satın alamaması nedeniyle en yüksek 3. teklif sahibi olarak belirtilen bedellerin ödenmesi aksi hâlde 50.000,00 TL katılım teminatının irat kaydedileceğinin davacıya bildirildiği, davacı tarafından 31/12/2021 tarihli dilekçe ile söz konusu taşınmazın satın alınamayacağı belirtilerek teminatın iadesinin istenildiği, akabinde, davacının talebi reddedilerek 50.000,00-TL katılım teminatının irat kaydedilmesine ilişkin dava konusu işlemin tesis edildiği;
Her ne kadar uyuşmazlık konusu ihale şartnamesinde taşınmazı satın almaktan vazgeçen veya ihale bedelini süresinde yatırmayan en yüksek üç teklif sahibinin katılım teminatlarının irat kaydedileceği belirtilmiş ise de, davalı idare ihalelerine ilişkin usul ve esasları düzenleyen yönetmeliğin açık kuralı gereği son olarak ikinci teklif sahibinin geçici teminatının irat kaydedilebileceği ve sonrasında ihalenin iptal edileceği anlaşıldığından, davacının 3. en yüksek teklif sahibi olduğu ihalede katılım teminatının irat kaydedilmesine ilişkin yönetmeliğe aykırı olarak tesis edilen dava konusu işlemde hukuka uygunluk bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Öte yandan, dava konusu işlem hukuka aykırı bulunduğundan, davacı şirket tarafından ihaleye katılımda yatırılan 50.000,00-TL teminatının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle iade edilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Belirtilen gerekçelerle hukuka aykırı bulunan dava konusu işlemin iptaline ve 50.000,00-TL'nin yasal faiziyle birlikte davacıya iadesine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davalı idare tarafından, dava konusu ihalenin Arsa Satış Müzayedeleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Satış, Devir, İntikal, Kiraya Verme, Trampa, Sınırlı Ayni Hak Tesisi Ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliği'nin 25. maddesine göre tesis edildiği, Yönetmeliğin 26. madde ve devamı maddelerinin ("Sözleşmeye Davet" başlıklı 31. madde de dahil) gelir paylaşımı ihaleleri ile ilgili sözleşmeler için geçerli olduğu ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Davacı tarafından savunma verilmemiştir.
DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ …'UN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin reddi ile usul ve yasaya uygun olan İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Onüçüncü Dairesi'nce, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
ESAS YÖNÜNDEN:
MADDİ OLAY :
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nca … Yönetim Hizmetleri Ticaret A.Ş. aracılığıyla 22-23/12/2021 tarihlerinde açık artırma usûlüyle gerçekleştirilen Muğla ili, Milas ilçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde yer alan taşınmazın (LOT ...numaralı) satış ihalesi kapsamında davacı tarafından 50.000,00-TL katılım teminatı yatırılmış, ihalede davacının teklifi 3. en yüksek teklif olarak belirlenmiştir.
İlk iki sıradaki en yüksek teklif sahiplerince yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi üzerine en yüksek 3. teklif sahibi olarak belirtilen bedellerin ödenmesi aksi hâlde 50.000,00 TL katılım teminatının irat kaydedileceği davacıya bildirilmiş, davacı tarafından ise 31/12/2021 tarihinde taşınmazın satın alınmayacağı belirtilerek katılım teminatının iade edilmesi yönünde idareye başvuruda bulunulmuştur.
Bunun üzerine davacı tarafından yatırılan 50.000,00-TL katılım teminatının irat kaydedilmesine ilişkin … tarih ve … sayılı işlem tesis edilmiş, anılan işlemin iptali ve ödenen bedelin yasal faiziyle iadesine karar verilmesi istemiyle bakılan dava açılmıştır.
İLGİLİ MEVZUAT:
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Satış, Devir, İntikal, Kiraya Verme, Trampa, Sınırlı Ayni Hak Tesisi ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliği'nin (Yönetmelik) 1. maddesinde, "Bu Yönetmelik, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının satış, devir, intikal, kiraya verme, trampa, sınırlı ayni hak tesisi ve arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı işleri ile uluslararası sermaye piyasalarından yapılacak borçlanmalara ilişkin her türlü danışmanlık ve kredi derecelendirme hizmetlerinin temininde uygulanacak usul ve esasları düzenler."; 2. maddesinde, "Bu Yönetmelik, Toplu Konut İdaresi Başkanlığının satış, devir, intikal, kiraya verme, trampa, sınırlı ayni hak tesisi ve arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı işleri ile uluslararası sermaye piyasalarından yapılacak borçlanmalara ilişkin her türlü danışmanlık ve kredi derecelendirme hizmetlerinin temininde uygulanacak iş ve işlemleri kapsar."; "Arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı dışındaki işlerde uygulanacak usuller" başlıklı 25. maddesinin birinci fıkrasında, "Bu Yönetmeliğin 1'inci maddesinde yazılı işlerde uygulanacak usul ve esaslar; 5'inci maddedeki temel ilkeler çerçevesinde, Birim Yöneticisinin teklifi, bağlı olduğu Başkan Yardımcısının uygun görüşü ve İdare Başkanının onayı ile belirlenir.
a) Satım işlerinde, açık satış, ön talepli satış, açık arttırma, kapalı teklif, kura ve pazarlık usullerinden bir veya birkaçı uygulanabilir.
Satım işlerine dair onay belgesinde, satışa konu mal, niteliği, miktarı, varsa tahmin edilen bedeli, alınacak ise teminat veya katılım payı ve uygulanacak usul belirtilir. ..."; "Sözleşme" başlıklı 31. maddesinin birinci fıkrasında, "İhale üzerinde bırakılan istekliye 23’üncü madde uyarınca yapılan tebliği müteakip on gün içinde sözleşmeyi imzalaması hususu tebliğ edilir. Verilen süre içinde ihale üzerinde kalan isteklinin kesin teminatı yatırarak sözleşme imzalaması zorunludur. Aksi takdirde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihale üzerinde kalan isteklinin, varsa, geçici teminatı gelir kaydedilir. Bu durumda İdare, en uygun ikinci teklif fiyatının ihale yetkilisince uygun görülmesi kaydıyla, bu teklif sahibi istekli ile de sözleşme imzalayabilir. İkinci en uygun teklif sahibine yine yukarıdaki usulde yapılacak tebligatın ardından, ikinci en uygun teklif sahibi de sözleşmeyi imzalamazsa, bu teklif sahibinin de geçici teminatı gelir kaydedilerek ihale iptal edilir." düzenlemelerine yer verilmiştir.
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Arsaları “Açık Artırma” ile Satış Şartnamesi'nin 12. maddesinde, "Teklif verenler işbu şartnamenin tüm hükümleri çerçevesinde ihale anında ulaştıkları teklif bedelleriyle bağlıdır. Satış Sözleşmesi imzalanana kadar vadeli en yüksek 3 teklif sahiplerinin de katılım teminatları alıkonulacaktır. En yüksek teklifi verenin teminatlarını irat kaydedilmek suretiyle teklifinden vazgeçmesi hâlinde; İDARE, verilen tekliflerde sırayla en yüksek 3 teklifi veren katılımcılara satış yapabilir. Bu durumda 2. ve 3. teklif sahipleri teklif bedelleri ile en yüksek teklif verenin hak ve yükümlülüklerine sahip olur; 2. teklif ve 3. teklif sahipleri kendilerine verilen süre içerisinde yükümlülüklerini yerine getirmemesi hâlinde teminat tutarları irat kaydedilecektir."; 16. maddesinde, "Satın almaktan vazgeçen veya %4'lük teminat veya mal/peşinat bedeli ile damga vergisi ve karar pulu bedellerini T.C. ... Bankası'na müracaatla Arsa Tahsilat Sisteminden yapmayan, süresinde yatırmayan veya yatırıp da süresinde sözleşmesini imzalamayan teklif sahibinin hakkı iptal edilerek, herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın, yatırılan katılım teminatı ve %4'lük teminatı İDARE'ce irat kaydedileceği gibi, EMLAK YÖNETİM de tahsil ettiği %2+KDV hizmet bedelini irat kaydedecektir. ..." kuralları yer almaktadır.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Aktarılan kurallardan, Yönetmelik ile TOKİ tarafından gerçekleştirilecek "satış, devir, intikal, kiraya verme, trampa, sınırlı ayni hak tesisi ve arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı işleri" ihalelerinde uygulanacak kuralların düzenlendiği, Yönetmeliğin beşinci bölümünde "İhale ve Satış Usûlleri"ne ilişkin kurallara yer verildiği, buna göre, arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı ihaleleri ile bunun dışındaki ihalelerde uygulanacak usûllerin ayrı kurallara tâbi tutulduğu, Yönetmeliğin altıncı bölümünde ise sözleşmeye ilişkin genel hükümlere yer verilerek sözleşme imzalanmaması hâlinde uygulanacak kuralların belirlendiği anlaşılmaktadır.
Yönetmeliğin 25. maddesinde, satış işlerinde Yönetmeliğin 4. maddesinde tanımı yapılan kurâlı satış yöntemi, açık satış yöntemi, ön talep toplama ile satış yöntemi, açık artırmalı satış yöntemi, pazarlık ile satış yöntemi, kapalı teklif ile satış yönteminden bir ya da birkaçının uygulanabileceği belirtildikten sonra, satım işlerine dair onay belgesinde satışa konu malın, niteliğinin, miktarının, tahmin edilen bedelin, teminat ya da katılım payının ve uygulanacak usulün belirlenmesi öngörülmüştür. Ayrıca anılan maddede, Yönetmeliğin 15. maddesindeki ilan usulü dışında farklı bir ilan usulü de belirlenmiştir.
Uyuşmazlık konusu ihalenin, TOKİ tarafından gerçekleştirilen bir taşınmaz satışı ihalesi olduğu, her ne kadar ihaleye ilişkin Satış Şartnamesi'nde açıkça belirtilmemiş ise de, Yönetmeliğin 25. maddesinde belirtilen kurallara tâbi olduğu açıktır.
Yönetmeliğin 25. maddesi ile idareye tanınan "alınacak ise teminat veya katılım payını" belirleme yetkisinin kullanılması suretiyle, katılım teminatı 50.000,00-TL olarak belirlenmiş, ihalede en yüksek 3. teklifi veren davacıdan Satış Şartnamesi'nin 16. maddesinde belirtilen ek teminat bedellerinin ödenmesinin istenilmesine karşın davacı tarafından taşınmazın satın alınmasından vazgeçildiğinin beyan edilmesi üzerine yatırılan 50.000,00-TL irat kaydedilmiştir.
Davacı tarafından, Yönetmeliğin 31. maddesinde en yüksek ilk iki teklif sahibinin geçici teminatının irat kaydedileceğinin düzenlendiği, Satış Şartnamesi'nin 12. maddesinde yer alan, en yüksek 3 teklif sahibinin teminatlarının irat kaydedilebileceği kuralının Yönetmeliğe aykırı olduğu ve dava konusu işlemin dayanağı olamayacağı ileri sürülmektedir.
Buna karşılık davalı idare tarafından, uyuşmazlık konusu ihalenin Yönetmeliğin 25. maddesine göre yapıldığı, Yönetmeliğin 26. ve devamı maddelerinin (31. madde de dahil) arsa karşılığı gelir paylaşımı ihaleleri ile ilgili sözleşmeler için geçerli olduğu ileri sürülmüştür.
Yönetmeliğin ayrı bir bölümde bulunan 31. maddesinin kural olarak kesin teminat yatırılmasını ve sözleşme imzalanmasını gerektiren taahhüde bağlı işler için geçerli olduğu, nitekim Yönetmeliğin 32. maddesinde taahhüdün sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirilmesini sağlamak amacıyla kesin teminat alınacağı öngörülerek bu durumun taahhüde bağlı işler için geçerli olduğunun teyit edildiği görülmekte olup Yönetmeliğin 25. maddesi kapsamındaki satış işlemlerinde ise ihale onay belgesinde dolayısıyla ihale şartnamesinde teminat ya da katılım payı konusunda ayrı bir düzenleme yapılmak kaydıyla 31. maddede belirtilen kuraldan ayrılınabileceği anlaşılmaktadır.
Bir başka ifadeyle, Yönetmeliğin 31. maddesinde "sözleşmenin imzalanmaması" durumunda yapılacak işlemler belirtilmiş olup Satış Şartnamesi'nin 12. maddesinde ise "yükümlülüklerini yerine getirmemesi" hâlinde hangi işlemlerin uygulanacağı kurala bağlanmıştır. Bu hâliyle, Satış Şartnamesi'nin, Yönetmeliğe aykırı olarak düzenlendiğinden bahsedilemeyecek olup somut uyuşmazlıkta, Yönetmelik ile arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı dışındaki işler için teminat ya da katılım payı alınması noktasında düzenlenmemiş bir konunun, Yönetmeliğin verdiği yetkiye istinaden Satış Şartnamesi ile düzenlendiğinin kabulü gerekmektedir.
Bu durumda, Satış Şartnamesi'nin Yönetmelikle "arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı dışındaki işlerde uygulanacak usulleri" belirleme konusunda davalı idareye verilen yetkiye istinaden düzenlendiği, olayda yerine getirilmeyen yükümlülüğün "ek teminatların yatırılmaması" olduğu, davacı tarafından "Okudum. Anladım. Bir örneğini elden teslim aldım" şerhi düşülerek teslim alınan Satış Şartnamesi'nde anılan yükümlülüğün yerine getirilmemesi durumunda katılım teminatının irat kaydedileceği hususunun açıkça düzenlendiği anlaşıldığından en yüksek 3. teklif sahibi olarak süresinde ek teminatları yatırmadığı ve taşınmazı satın almaktan vazgeçtiği hususlarında çekişme bulunmayan davacı hakkında tesis edilen dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.
Öte yandan, Dairemizin 22/02/2022 tarih ve E:2016/3391, K:2022/581 sayılı kararında "... her ne kadar uyuşmazlık konusu ihale şartnamesinde teklif sırasına yer verilmeksizin taşınmazı satın almaktan vazgeçen veya ihale bedelini süresinde yatırmayan teklif sahiplerinin katılım teminatlarının irat kaydedileceği belirtilmiş ise de, davalı idare ihalelerine ilişkin usul ve esasları düzenleyen yönetmeliğin açık kuralı gereği son olarak ikinci teklif sahibinin geçici teminatının irat kaydedilebileceği anlaşıldığından, dava konusu işlemin yönetmeliğe aykırı olarak davacının 3. en yüksek teklif sahibi olduğu mezkûr 4(D) sayılı parsel yönünden de katılım teminatının irat kaydedilmesine ilişkin kısmında hukuka uygunluk, davanın reddi yönündeki İdare Mahkemesi kararının bu kısmında hukuki isabet bulunmamaktadır." gerekçelerine yer verildiği görülmüş ise de söz konusu uyuşmazlıkta, ihaleye ilişkin Satış Şartnamesi'nde teminatları irat kaydedilecek teklif sahiplerinin sıralamasına yer verilmediği ve bu durumun katılımcılar açısından "hukukî belirsizliğe" sebebiyet verdiği görülmüş olup Satış Şartnamesi'nde "en yüksek 3 teklif sahibi yönünden" teminatlarının irat kaydedileceği kuralı getirilen somut uyuşmazlıktan bu yönüyle ayrışan kararın, işbu dava yönünden emsal olamayacağı anlaşılmaktadır.
Bu itibarla, dava konusu işlemin iptali yönündeki İdare Mahkemesi kararında hukukî isabet bulunmamaktadır.
KARAR SONUCU :
Açıklanan nedenlerle;
1. Davalının temyiz isteminin kabulüne;
2. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesi uyarınca … İdare Mahkemesi'nin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının BOZULMASINA,
3. DAVANIN REDDİNE,
4. Ayrıntısı aşağıda gösterilen …-TL ilk derece yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
5. …-TL temyiz yargılama gideri ile Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca …-TL vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalı idareye verilmesine,
6. Posta giderleri avansından artan tutarın taraflara iadesine,
7. Dosyanın anılan Mahkeme'ye gönderilmesine,
8. 2577 sayılı Kanun'un 20/A maddesinin ikinci fıkrasının (i) bendi uyarınca kesin olarak (karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere), 11/01/2024 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.