Danıştay 2024/611 Esas 2024/1058 Karar

T.C.
D A N I Ş T A Y
İDARİ DAVA DAİRELERİ KURULU
Esas No : 2024/611
Karar No : 2024/1058
TEMYİZ EDEN (DAVACI) : … Odası (… Şubesi)
VEKİLİ : Av. …
KARŞI TARAF : I-(DAVALILAR) 1- …
2- … Başkanlığı
VEKİLİ: Av. …
II-(DAVALI İDARE YANINDA MÜDAHİL): Sınırlı Sorumlu … Konut Yapı Kooperatifi
VEKİLİ : Av. …
İSTEMİN KONUSU : Danıştay Altıncı Dairesinin 16/10/2023 tarih ve E:2021/5001, K:2023/7496 sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ :
Dava konusu istem: Ankara ili, Çankaya ilçesi, ... Mahallesi ... ada, ... parsel sayılı taşınmaza ilişkin Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanan ve 09/03/2021 tarih ve 3598 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliklerinin iptali istenilmiştir.
Daire kararının özeti: Danıştay Altıncı Dairesinin 16/10/2023 tarih ve E:2021/5001, K:2023/7496 sayılı kararıyla;
Usul yönünden, davanın süresinde açıldığı ve davacının dava açma ehliyetine sahip olduğu,
Esas yönünden, dosyanın, yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde düzenlenen raporun ve Dairelerinin 05/07/2022 tarih ve E:2021/5001 sayılı ara kararı cevabının birlikte değerlendirilmesinden;
Uyuşmazlık konusu taşınmazın Ankara kentinin üst ölçekli planı olan 1/25.000 ölçekli 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planında "merkezi iş alanı" olarak planlandığı ve anılan üst ölçekli planın plan açıklama raporunda; "Merkezi İş Alanlarında büro- ofis vb. kentsel yönetici hizmetler, iş hanı, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal- kültürel tesisler; yönetimle ilgili tesisler, eğitim ve sağlık tesisleri vb. ile merkezin canlılığını, sürekliliğini ve güvenliğini sağlayacak konut ünitelerinin yapılabileceği" ve "Merkezi iş alanın canlılığını, sürekliliğini ve güvenliğini sağlayacak biçimde merkezler ve çevresinde karışık kullanımların oluşturulması özendirilecektir. Merkezlerde, özelliğine göre alt ölçekli planlarla miktarı belirlenmek üzere konut üniteleri yapılabilir." ifadesine, ayrıca "Merkez Planlama Bölgesi içinde, sadece bir kişiden oluşan hanelerin (bekarlar,öğrenciler vb.) Ankara merkez nüfusunun %4'ünü teşkil ettiği, bu oranın Ankara genel ortalaması olan 1.91'in çok üstünde olduğu görülmektedir. Öğrenciler, bekarlar ulaşım maliyetlerini azaltmak, kent merkezinde yoğunlaşan kültür ve sosyal yaşama kolaylıkla katılmak amacıyla merkez ve yakın çevresinde yaşamaktadırlar. Merkezin gece de yaşaması açısından karışık kullanımların ve konutların yer alması önem taşınmaktadır .Bu nedenle Merkezler Planlama Bölgesinde yapılacak her tür ve ölçekteki planlama çalışmasında, merkez ve yakın çevresi için, bekar, öğrenci vb grupların maliyetlerini kolaylıkla karşılayabileceği 1+1, 2+1 stüdyo tipi konutların yer almasının sağlanması özendirilmelidir" hususuna yer verildiği,
Yukarıda yer verilen üst ölçekli plan açıklama raporunda, merkezi iş alanlarında konut kullanımı öngörüldüğünün ve bu kullanım kararının özendirilmesi gerektiğinin ifade edildiği, merkezi iş alanı olarak belirlenen ... bölgesinde yer alan taşınmazın dava konusu planlarda "ticaret ve konut alanı" olarak işlevlendirilmesinin üst ölçekli plan stratejisine aykırı olmadığı,
Öte yandan, uyuşmazlık konusu taşınmazın Ankara kentinin iki önemli karayolu olan Dumlupınar Bulvarı ve Anadolu Bulvarı kavşağında yer aldığı, Eskişehir yoluna cephe parsellerde ticaret kullanımı ve kamu yatırımlarının yoğun olduğu, taşınmazın diğer cephesinde konut kullanımları görüldüğünden, konut kullanımı kararının çevre ve imar planı bütünlüğüne aykırı olmadığı,
Uyuşmazlık konusu taşınmazın yapılaşma koşullarının geçmişten günümüze onaylanan planlarda E:2.00 ve E:2.50 olarak belirlendiği, Dairelerinin 21/11/2021 tarih ve E:2019/1879, K:2021/12960 sayılı kararıyla iptaline karar verilen bir önceki imar planında yapılaşma koşullarının E:2.50 hmax:serbest olarak belirlendiği, dava konusu plan değişikliğiyle ise yapılaşma koşullarının E:2.00 ve hmax:15 kat olarak belirlendiği,
Ayrıca Dairelerinin 05/07/2022 tarihli ara kararıyla, çevrede bulunan taşınmazlara ilişkin yapı yoğunluğu ve yapılaşma koşullarının tespiti amacıyla imar planı örneklerinin istenildiği, uyuşmazlık konusu taşınmaza emsal teşkil edebilecek Cepa Alışveriş Merkezi, Kentpark Alışveriş Merkezi, Tepe Prime, Mahal Ankara gibi çevrede bulunan taşınmazların yapılaşma koşullarının E:1.35, E:2.00, E:1.50, E:3.00 değerlerinde olduğu görüldüğünden, taşınmazın yapılaşma koşullarının çevresi ile uyumlu olduğu,
Taşınmazın bulunduğu alanda, Özelleştirme İdaresi Başkanlığının imar planı yapma yetkisinin olduğu, davaya konu edilen imar planları yapılırken ilgili kurum ve kuruluşların görüşlerinin alındığı, Özelleştirme Kanununda öngörülen özelleştirmenin kamusal amacına uygun olarak taşınmazın verimli olarak kullanımının sağlanması için sınırlı olarak parsel bazlı değişiklik yapıldığı dikkate alındığında söz konusu alanda sosyal teknik altyapı alanı ayrılmasının mutlaka gerekli ve zorunlu olmadığı, tek parselle sınırlı yapılan değişikliğin sosyal ve teknik altyapı dengesini etkileyecek oranda olmadığı,
Dairelerinin 21/11/2021 tarih ve E:2019/1879, K:2021/12960 sayılı kararında belirtilen, uyuşmazlık konusu alanda artan yapı ve nüfus yoğunluğu için sosyal ve teknik altyapı alanının ayrılmadığına ilişkin gerekçesinin uygulanması amacıyla alanda, dava konusu planla 7.007,85 m2 yeşil alan kullanımı getirildiği, plan kararları ile getirilen ek nüfusun gereksinimlerinin ise, plan değişikliğine ilişkin sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporunda belirtildiği üzere 600 ile 900 metre yarıçaplı alan içerisinde bulunan sosyal donatı alanlarının kapasitesi içerisinde karşılanabilecek boyutta olduğu,
Öte yandan, dava konusu planlara ilişkin sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporunda uyuşmazlık konusu alanda yerleşime izin verilebilmesi için planla getirilecek olan nüfusun ihtiyacı olan altyapı tesislerinin tamamlatılması gerektiğinin belirtildiği,
Uyuşmazlık konusu taşınmazın batı ve güney yönünden ulaşımın ana iskeletini oluşturan 60 ve 50 metrelik karayollarına cepheli olduğu, karayollarına 20 metrelik arka yol ile bağlantısının sağlandığı ve dava konusu imar planı değişiklikleri ile getirilen 10 metrelik servis amaçlı yol ile 20 metrelik arka yola bağlantının sağlandığı, ayrıca taşınmazın toplu taşıma yönünden kent bütününde önemli bir işleve sahip olan Eskişehir yolu üzerinde bulunduğu, kentin doğusu ve batısını birleştiren otobüs, metro ve dolmuş hatlarının bu güzergahta yer aldığı görüldüğünden, ulaşım ve trafik bakımından herhangi bir olumsuzluk ortaya çıkmayacağı,
Uyuşmazlık konusu alanda dağınık ağaç dokusunun bulunduğu, dava konusu 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine ilişkin plan notlarında "Parselde ilgili idarece uygun görülen ağaçlar korunacak olup, söz konusu ağaçlar proje aşamasında parsel içinde uygun görülen yere taşınabilir" kuralı ile mevcut ağaç dokusunun korunmasının hedeflendiği anlaşıldığından, bu yönden de işlemde kamu yararına ve planlama ilkelerine aykırılık görülmediği gerekçesiyle,
davanın reddine karar verilmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davacı tarafından, taşınmaza ilişkin onaylanan 2019 tarihli değişikliklerin yargı kararı ile iptaline karar verildiği, uyuşmazlık konusu plan değişikliği işlemi ile 2007 yılında onaylanan 1/25.000 ölçekli Başkent Ankara Nazım İmar Planına aykırılık taşıdığı, anılan üst ölçekli planın uygulamaya yönelik "Çerçeve Plan Koşulları" 9. bölümde yer alan "Plan Değişiklik Koşulları" kapsamında vurgulanan parça-bütün ilişkisinin bozulmaması hükümlerinin ihlal edildiği, plan bütünlüğünden yoksun ve üst ölçekli planın esasını zedeler nitelikte değişiklik yapıldığı, üst ölçekli planlarda öngörülen açık alan ve nüfus dağılımının dengesini bozacak düzenlemeler yapıldığı, dava konusu işlemin parsel bazında ele alınan, analiz ve teknik çalışmaları yapılmadan onaylanmış plan değişiklikleri olduğu, bu yönüyle Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'ne aykırılık olduğu; alana özel ayrıcalıklı bir durum yaratıldığı, emsal ve inşaat alanı değerlerindeki artışın hangi gerekçelerle yapıldığının açık olmadığı, bilimsel ve çevresel etüde dayalı teknik gerekçenin olmadığı, yeni kullanımların çevresiyle kurduğu ilişkinin ve yapı yoğunluğunun irdelenmediği, ulaşım-dolaşım sistemine etkilerinin, kent bütününe etkisinin ve zorunlu altyapı alanlarının dağılımına etkilerinin değerlendirilmediği, ilave gelecek trafik yükünün hesaplanmadığı, yasal standartlara uyulmadığı ve temyize konu kararda isabet bulunmadığı ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMALARI : Davalı idare yanında müdahil tarafından, davacının temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuş olup, davalı idare tarafından savunma verilmemiştir.
DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ …'IN DÜŞÜNCESİ: Davacının temyiz isteminin kabulü ile Daire kararının bozulmasının ve dava konusu işlemin iptalinin uygun olacağı düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunca, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra, 2577 sayılı Kanun'un 20/A maddesi uyarınca gereği görüşüldü:
İNCELEME VE GEREKÇE:
MADDİ OLAY:
Uyuşmazlık konusu taşınmaz, alanda ilk onaylanan mevzii imar planında E:0.75, TAKS:0.50, Hmax:15.50 yapılaşma koşullarında "Hayvan Sağlık Memurları Okulu" olarak gösterilmiş, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından 01/12/1999 tarihinde onaylanan 1/1000 ölçekli Ankara Eskişehir Yolu Kamu Kuruluşları Alanı 1. Etap Uygulama İmar Planı değişikliği ile kullanım kararında değişiklik yapılmamakla birlikte, yapılaşma koşulları E:2.00, TAKS:0.30, Hmax:serbest olarak belirlenmiştir.
Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin … tarih ve … sayılı kararıyla onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğiyle uyuşmazlık konusu taşınmaz "meslek lisesi alanı" olarak belirlenmiş, E:2.00, TAKS:0.30, Hmax:serbest yapılaşma koşulları korunmuştur.
Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin … tarih ve … sayılı kararıyla kabul edilip 2007 yılından onaylanan ve halen yürürlükte olan 1/25.000 ölçekli Başkent Ankara 2023 Nazım İmar Planında taşınmaz "merkezi iş alanı" olarak gösterilmiştir.
Yine, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisince 14/05/2012 tarihinde onaylanan 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğiyle, uyuşmazlık konusu taşınmaz, E:2,50 yapılaşma koşulunda "Milli Eğitim Bakanlığı Hizmet Binası alanı" olarak belirlenmiş, TAKS kısıtlaması kaldırılmış ve … tarih ve … sayılı Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi kararıyla onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğiyle de, dava konusu taşınmazın kullanımı yeniden "eğitim tesis alanı" olarak belirlenmiş, yapılaşma koşullarında değişiklik yapılmamıştır.
Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin … tarih ve … sayılı kararıyla onaylanan 1/100.000 ölçekli 2038 Ankara Çevre Düzeni Planında taşınmaz "kentsel servis alanı" olarak gösterilmiş, anılan çevre düzeni planının iptali istemiyle açılan davada, Ankara 9. İdare Mahkemesinin E:2018/551, K:2020/1610 sayılı kararıyla bu planın tümünün iptaline karar verilmiş ve anılan karar temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir.
Özelleştirme Yüksek Kurulunun … tarih ve … sayılı kararıyla özelleştirme kapsam ve programına alınan taşınmaza ilişkin olarak 10/01/2019 tarih ve 590 sayılı Cumhurbaşkanı kararıyla onaylanan 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğiyle, taşınmaz, E:2.50, Yençok:serbest yapılaşma koşullarında "ticaret-konut alanı" olarak belirlenmiş, bu planların iptali istemiyle açılan davada, Danıştay Altıncı Dairesinin 21/11/2021 tarih ve E:2019/1879, K:2021/12960 sayılı kararıyla, imar planı değişiklerinin, artan yapı ve nüfus yoğunluğu için alanda sosyal ve teknik altyapı alanı ayrılmadığı, bu nedenle çevre imar bütünlüğünün bozulduğu, karayolu bağlantılarının yoğunlaşacağı, bağlantı kavşağında trafik sıkışıklığının önemli ölçüde artacağı, kentsel ulaşım sisteminin olumsuz etkileneceği gerekçesiyle iptaline karar verilmiş, anılan karar Kurulumuzun 31/03/2022 tarih ve E:2022/413, K:2022/1108 sayılı kararıyla onanarak kesinleşmiştir.
Bu süreçte, 14/02/2020 ve 7221 sayılı Kanun'un 6 maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendine, "Sanayi alanları, ileri atıksu arıtma tesisleri, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere imar planlarında bina yükseklikleri yençok: serbest olarak belirlenemez." hükmünün ve "Sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında yençok:serbest olarak belirlenmiş yükseklikler; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirlenir. ..." hükmünün eklenmesi üzerine, dava konusu edilen değişiklikler onaylanarak, taşınmaz "kısmen park, kısmen ticaret+konut, kısmen otopark, kısmen yol" kullanımlarına ayrılmış ve bunun üzerine temyizen incelenen dava açılmıştır.
Uyuşmazlıkta, temyize konu kararda, dava konusu işlemin yargı kararının uygulanması amacıyla tesis edildiği belirtilmiş ise de; dava konusu edilen değişikliğin 3194 sayılı Kanun'a yukarıda belirtilen maddelerin eklenmesi üzerine yapıldığı anlaşılmaktadır.
İLGİLİ MEVZUAT :
3194 sayılı İmar Kanunu'nun "İmar Planlarında Bakanlığın Yetkisi"ni düzenleyen 9. maddesinin 2. fıkrasında: "Belediye hudutları ve mücavir alanlar içerisinde bulunan ve özelleştirme programına alınmış kuruluşlara ait arsa ve arazilerin, ilgili kuruluşlardan (Belediye) gerekli görüş alınarak çevre imar bütünlüğünü bozmayacak imar tadilatları ve mevzi imar planları ve buna uygun imar durumları; Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca hazırlanarak Özelleştirme Yüksek Kurulunca onaylanmak suretiyle yürürlüğe girer ve ilgili Belediyeler bu arsa ve arazilerin imar fonksiyonlarını 5 yıl değiştiremezler. İlgili belediyeler görüşlerini onbeş gün içinde bildirir." hükmüne yer verilmiştir.
Anılan Kanun'un Ek-3. maddesinde: "Özelleştirme programındaki kuruluşlara ait veya kuruluş lehine irtifak ve/veya kullanım hakkı alınmış arsa ve araziler ile özel kanunları uyarınca özelleştirilmek üzere özelleştirme programına alınan arsa ve arazilerin, 3621 sayılı Kıyı Kanunu veya 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalan yerler dahil olmak üzere genel ve özel kanun hükümleri kapsamında yer alan tüm alanlarda imar planlarını yapmaya ve onaylamaya yetkili olan kurum veya kuruluşlardan görüş alınarak çevre imar bütünlüğünü bozmayacak her tür ve ölçekte plan, imar planı ile değişiklik ve revizyonları müellifi şehir plancısı olmak üzere Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca yapılarak veya yaptırılarak Özelleştirme Yüksek Kurulunca onaylanmak ve Resmi Gazetede yayımlanmak suretiyle kesinleşir yürürlüğe girer. İlgili kuruluşlar bu madde kapsamında yapılan planları devir tarihinden itibaren beş yıl süreyle değiştiremezler. Bu süre içerisinde imar planlarına ilişkin olarak, verilecek mahkeme kararlarının gereklerinin yerine getirilmesini teminen yapılacak imar planı değişikliğine ilişkin iş ve işlemler Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca bu maddede belirtilen usul ve esaslara göre gerçekleştirilir. İlgili kuruluşlar görüşlerini onbeş gün içinde bildirirler. Bu madde kapsamında yapılan her ölçekteki plan ve imar planlarında 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 17 nci maddesinin (a) bendinin ikinci ve sekizinci paragrafındaki hükümler uygulanmaz. Özelleştirme sürecinde ihtiyaç duyulması halinde, bu planlara göre yapılacak imar uygulamasına ilişkin parselasyon planları Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından yapılır veya yaptırılır. Bu parselasyon planları Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca onaylanır. Bu planlara göre yapılacak yapılarda her türlü ruhsat ve diğer belgeler ile izinler, ilgili mevzuat çerçevesinde yetkili kurum ve kuruluşlarca verilir." hükmü bulunmaktadır.
Yine, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 5. maddesinde; nazım imar planı, varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım istemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan plan olarak, uygulama imar planı ise; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan olarak tanımlanmıştır.
Aynı Kanun'un "Planlama Kademeleri" başlıklı 6. maddesinde, planların kapsadıkları alan ve amaçları açısından "bölge planları ve "imar planları", imar planlarının ise "nazım imar planları" ve "uygulama imar planları" olarak ve her planın bir üst kademedeki plana uygun olarak hazırlanacağı hükme bağlanmıştır.
Dava konusu işlemin tesis edildiği tarihten önce yürürlüğe giren ve 14/02/2020 tarih ve 7221 sayılı Kanun'un 12. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen Ek-8. maddede ise, "Plan değişiklikleri, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak yapılır. Plan değişikliği tekliflerinde ihtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu hazırlanarak planı onaylayacak idareye sunulur." hükmüne yer verilmiştir.
4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanunun 1. maddesinde; "Bu Kanunun amacı;
A) Bu maddede belirtilen ve Kanunun uygulanmasında "kuruluş" adı ile anılacak olan;
a) İktisadi devlet teşekküllerinin, bunların müessese, bağlı ortaklık, işletme, işletme birimleri ile varlıklarının ve iştiraklerindeki kamu paylarının,
b) Kamu iktisadi teşebbüsleri statüsü dışında kalmakla beraber sermayesinin tamamı veya yarısından fazlası devlete ve/veya diğer kamu tüzelkişilerine ait olan ticari amaçlı kuruluşlardaki kamu payları ile bu kuruluşlara ait müessese, bağlı ortaklık, işletme, işletme birimleri ve varlıklarının, iştiraklerindeki kamu paylarının,
c) Devletin diğer iştiraklerindeki kamu payları ile Hazineye ait payların,
d) Genel ve katma bütçeli idareler ile bunlara bağlı döner sermayeli kuruluşların ve kamu iktisadi teşebbüslerinden kamu iktisadi kuruluşlarının gördükleri kamu hizmetleri ile doğrudan doğruya ilgili olmayan varlıklarının ve iştiraklerindeki paylarının,
e) Belediye ve il özel idarelerine ait ticari amaçlı kuruluşlar ile pay oranlarına bakılmaksızın her türlü iştiraklerindeki paylarının,
f) Genel ve katma bütçeli idarelerle bunlara bağlı döner sermayeli kuruluşların, mal ve hizmet üretim birimleri ve varlıkları (baraj, gölet, otoyol, yataklı tedavi kurumları, limanlar ve benzeri diğer mal ve hizmet üretim birimleri) ile bu Kanunun 35 inci maddesinin (B) fıkrasında belirtilen kamu iktisadi kuruluşlarının temel kuruluş amaçlarına uygun mal ve hizmet üretim birimlerinin işletilmesi haklarının,
ekonomide verimlilik artışı, kamu giderlerinde azalma sağlamak, Hazineye ait taşınmazları değerlendirmek suretiyle kamuya gelir elde etmek gerekçelerinden birisi ile özelleştirilmelerine ilişkin esasları düzenlemektir." hükmü yer almaktadır.
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin "Mekânsal kullanım tanımları ve esasları" başlıklı 5. maddesinde, " ... i) Sosyal altyapı alanları: Birey ve toplumun kültürel, sosyal ve rekreatif ihtiyaçlarının karşılanması ve sağlıklı bir çevre ile yaşam kalitelerinin artırılmasına yönelik kamu veya özel sektör tarafından yapılan eğitim, sağlık, dini, kültürel ve idari tesisler, açık ve kapalı spor tesisleri ile park, çocuk bahçesi, oyun alanı, meydan, rekreasyon alanı gibi açık ve yeşil alanlara verilen genel isimdir. ..." hükmüne, "Mekânsal planlama kademeleri ve ilişkileri" başlıklı 6. maddesinde, "... (2) Mekânsal planlar, plan kademelenmesine uygun olarak hazırlanır. Her plan, planlar arası kademeli birliktelik ilkesi uyarınca yürürlükteki üst kademe planların kararlarına uygun olmak, raporu ile bütün oluşturmak ve bir alt kademedeki planı yönlendirmek zorundadır. ..." hükmüne, "Genel planlama esasları" başlıklı 7. maddesinde, "(1) Bu Yönetmeliğe göre hazırlanacak her tür ve ölçekteki mekânsal planlar aşağıda yer alan planlama ilke ve esaslarına, planların hazırlanması ile ilgili standartlara, gösterim tekniklerine ve tanımlara uygun olarak yapılır: ...
ç) Üst kademe planlar, alt kademesindeki planlara mekânsal nitelikte hedef koyan, yol gösteren ve ilke belirleyen plandır. ..." hükmüne, "Standartlar" başlıklı 11. maddesinde, "(1) İmar planlarının yapımı ve değişikliklerinde planlanan alanın veya bölgenin şartları ile gelecekteki gereksinimleri göz önünde tutularak kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarında bu Yönetmeliğin EK-2 Tablosunda belirtilen asgari standartlara ve alan büyüklüklerine uyulur. ..." hükmüne, "Yürüme mesafeleri" başlıklı 12. maddesinde, "(1) İmar planlarında yürüme mesafeleri; eğitim, sağlık ile yeşil alanların hizmet etki alanındaki nüfusun erişme mesafesi topoğrafya, yapılaşma, yoğunluk, mevcut doku, doğal ve yapay eşikler dikkate alınarak planlanır. Bu fıkrada belirtilen hususlar uygun olması halinde ikinci ve üçüncü fıkralardaki asgari yürüme mesafelerine uyulur.
(2) İmar planlarında; çocuk bahçesi, oyun alanı, açık semt spor alanı, aile sağlık merkezi, kreş, anaokulu ve ilkokul fonksiyonları takriben 500 metre, ortaokullar takriben 1.000 metre, liseler ise takriben 2.500 metre mesafe dikkate alınarak yaya olarak ulaşılması gereken hizmet etki alanında planlanabilir.
(3) Ayrıca imar planlarında; dini tesislerden küçük cami takriben 250 metre, orta (semt) cami takriben 400 metre mesafe dikkate alınarak yaya olarak ulaşılması gereken hizmet etki alanında planlanabilir. Mescitler ise yerleşik veya hareketli nüfusa göre takriben 150 metre hizmet etki alanında yapılabilir. ..." hükmüne, "İmar planı değişiklikleri" başlıklı 26. maddesinde, "(1)İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.
(2)İmar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır. Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz.
...
(4)Kat adedi veya bina yüksekliğini artıran imar planı değişiklikleri, yörenin yerleşim özellikleri, dokusu ve kimliği dikkate alınmak suretiyle, şehrin veya alanın yakın çevresinin silüeti, yapıların güneşe göre cephesi ve yönlenmesi özelliklerini olumsuz yönde etkilememesi esas alınarak yapılır.
(5)İmar planında verilmiş olan inşaat emsalinin, kat adedinin, ifraz şartlarının değiştirilmesi sonucu nüfus yoğunluğunun artırılmasına dair imar planı değişikliklerinde:
a) Artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları standartlara uygun olarak plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılır.
...
(7)Yoğunluk artıran veya kentsel ulaşım sistemini etkileyen imar plan değişikliklerinde, kentsel teknik altyapıya yönelik etkilerin belirlenmesi ve gerekli önlemlerin alınması amacıyla ayrıca kentsel teknik altyapı etki değerlendirmesi raporu, analizi hazırlanır veya hazırlatılır." hükmüne yer verilmiştir.
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 1. maddesinde, Kanun'un amacının, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun bir biçimde teşekkülünü sağlamak olduğu belirtilmiştir.
Bu Kanun'a dayalı olarak çıkartılan Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde, Yönetmeliğin amacının; insan, toplum, çevre münasebetlerinde kişi ve aile mutluluğu ile toplum hayatını yakından etkileyen fiziksel çevreyi sağlıklı bir yapıya kavuşturmak, yatırımların yer seçimlerini ve gelişme eğilimlerini yönlendirmek ve toprağın korunma, kullanma dengesini en rasyonel biçimde belirlemek üzere hazırlanacak her tür ve ölçekteki planın ve bu planlar üzerinde yapılacak değişikliklerin hangi esaslar dahilinde yapılacağını; fiziki, doğal, tarihi ve kültürel değerleri korumak ve geliştirmek, koruma ve kullanma dengesini sağlamak, ülke, bölge ve şehir düzeyinde sürdürülebilir kalkınmayı desteklemek, yaşam kalitesi yüksek, sağlıklı ve güvenli çevreler oluşturmak üzere hazırlanan, arazi kullanım ve yapılaşma kararları getiren mekânsal planların yapımına ve uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemek olduğu kurala bağlanmıştır.
Belirtilen bu amaçların hayata geçirilebilmesi ise; beldenin ekonomik, demografik, sosyal, kültürel, tarihsel, fiziksel özelliklerine ilişkin araştırmalara ve verilere dayalı olarak hazırlanan, kentsel yerleşme ve gelişme eğilimlerini alternatif çözümler oluşturmak suretiyle ortaya koyan ve arazi kullanımı, koruma, kısıtlama kararları ve uygulama ilkelerinin planlanan alan açısından bütüncül olarak değerlendirilerek karara bağlandığı pafta, rapor ve notlardan oluşan imar planları ile mümkün olacaktır.
Bunun yanı sıra, nazım imar planı ve uygulama imar planı olmak üzere iki kademeden oluşan planlar arasında hiyerarşik bir sıralama bulunmakta olup, buna göre alt ölçekli 1/1000 ölçekli uygulama imar planının, her ölçekteki (1/5000-1/25.000) nazım imar planına; 1/5000 ölçekli nazım imar planlarının da üst ölçekli nazım ve çevre düzeni planlarına uygun olması ve bu planların, üst ölçekli mekansal plana aykırı karar ve notlar içermemeleri gerekmektedir.
Ayrıca, ortaya çıkan ihtiyaç veya kamu yararının gerekli kıldığı hallerde ada/parsel bazlı veya bölgesel olarak planlarda değişiklik yapılabileceği açık olmakla birlikte, yapılan değişikliklerin, öncelikli olarak yürürlükte olan planın bütünlüğüne ve plan ana kararlarına aykırı olmamak ve bölgede planlamaya konu edilmeyen alanlara olacak etkisi dahil, bilimsel, nesnel ve teknik gerekçeler ortaya konulmak suretiyle, yine mevzuatta öngörülen yöntemlere uygun olarak yapılması zorunludur.
3194 sayılı Kanunun 9. ve Ek 3. maddelerinde yer alan düzenleme uyarınca, özelleştirme programındaki kuruluşlara ait veya özelleştirilmek üzere özelleştirme programına alınan arsa ve arazilerde, ilgili kuruluşlardan gerekli görüş alınmak suretiyle çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak her ölçekteki imar planı değişikliklerini yapmak, Özelleştirme İdaresi Başkanlığının yetkisinde olup, bu yetkinin kullanımında planlama usul ve esasları yönünden Özelleştirme İdaresi Başkanlığına ayrıksı bir yetki tanınmamıştır. Başka bir deyişle adı geçen idare yönünden de imar mevzuatı ile belirlenen planlama usul ve esaslarına uyma zorunluluğu bulunmaktadır.
Öte yandan, 4046 sayılı Kanunun 1. maddesinde belirtilen amaç doğrultusunda özelleştirme kapsam ve programına alındıktan sonra planlamaya tabi tutulan taşınmazlara bakıldığında, bunların temel özelliğinin birbirinden farklı bölgelerde yer alan ve sınırlı sayıdaki parselleri içeren taşınmazlar olduğu, bu taşınmazların bazen özelleştirme uygulamaları gereği tek başına satışa ya da devre konu edildikleri ve bu durumun bir sonucu olarak planlamanın da zorunlu olarak bu sınırlı sayıdaki taşınmaza yönelik olarak bazen parsel bazında gerçekleştirildiği görülmektedir. Hal böyle olunca parsel bazında gerçekleştirilen plan değişikliklerinin yargısal denetimi yapılırken, 3194 sayılı Kanunun ilgili maddelerinin yanı sıra, 4046 sayılı Kanunda gösterilen amaç ve planlamaya konu taşınmazların bu şekilde özelleştirilmesi ya da değerlendirilmesi yolundaki özelleştirme uygulamasına ilişkin gereklilik ve zorunluluğun da göz önünde bulundurulması gerekmektedir.
Somut uyuşmazlıkta da, dava konusu parsel ile sınırlı bir alana ilişkin imar planı değişikliğine gidildiğinden, yapılan plan değişikliğinin yargısal denetiminde yukarıda belirtilen hususlar dikkate alınmalıdır.
Buna göre, dava konusu plan değişiklikleri yönünden öncelikle, Ankara ilinin alt ölçekli imar planlarını ve uygulamalarını yönlendirici nitelikteki, kullanımların yer seçimi, büyüklük ve dağılımı ile ilgili mekansal karar ve stratejiler ile makro ölçekte nüfus dağılımı ve yoğunluk kararlarını belirleyen üst ölçekli plan yönünden bir inceleme yapılması gerekmektedir.
1/25.000 ölçekli Başkent Ankara Nazım İmar Planı yönünden yapılan inceleme:
Planın "Amaç ve hedefler" başlıklı kısmında, "Türkiye Cumhuriyetinin Başkentinin planlı kentleşmesini yönlendirmeyi hedefleyen üst ölçekli plandır. Bu plan, Ankara'da yapılacak tüm araştırma, planlama, projelendirme ve uygulama çalışmaları için üst ölçekli referans çerçevesidir." ifadesine yer verilmiştir.
Uyuşmazlık konusu taşınmazın 1/25.000 ölçekli nazım imar planında "merkezi iş alanı" kullanımına ayrıldığı, bu alanlarda, büro-ofis vb. kentsel yönetici hizmetler, iş hanı, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal- kültürel tesisler; yönetimle ilgili tesisler, eğitim ve sağlık tesisleri vb. ile merkezin canlılığını, sürekliliğini ve güvenliğini sağlayacak konut üniteleri yapılabileceği anlaşılmaktadır.
Anılan Planın "6.3.2.2. MEKANSAL STRATEJİLER" başlıklı kısmında;
"Merkezi İş Alanı (MİA)
Türkiye Cumhuriyetinin Başkenti Ankara’nın kalbi niteliğindeki merkezi çalışma alanlarını kapsar.Kentin tarihsel gelişme sürecinde Ulus, Yenişehir, Bakanlıklar, Kızılay, Kolej, Tunalı-Kavaklıdere, Çankaya-Uğur Mumcu aksına oturan merkezi iş alanı gelişimlerinin bulunduğu çekirdek ve yakın çevresini tanımlamaktadır. Bu plan kapsamında yapılması istenen “Merkezler Ana Planı”nın belirleyeceği politikalar bağlamında oluşturulması tasarlanan merkezler sisteminin odağını oluşturur. Merkezler Ana Planı; daha önce Bölge Kat Nizamı Planı kapsamında oluşmuş ve ticaret yolları-bölgeleri kapsamında yapılaşma koşulları netleşmiş merkez işlevlerinin bulunduğu alanlar ve yakın çevresinde bulunan ve ticaret yolu-bölgesi statüsünde olmadığı halde merkez işlevleri ile yoğunlaşan alanların bütününü kentsel sistem bazında yorumlayıp, yönlendirecek, her tür ilke ve stratejiyi belirleyecektir.
Merkezi iş alanının yaşadığı desantralizasyon sürecinde bir dizi sorunla karşılaşan ve çöküntüleşme tehlikesi yaşayan Başkentin kalbi için, merkezler bütünü ve “Merkezler Ana Planı” kapsamında ulaşım dolaşım, otopark-yaya, işlevsel bütünlük vb. sorunları giderme amaçlı özel projeler belirlenerek koruma, yenileme, dönüşüm amaçlı çalışmalar gerçekleştirilecektir. Uygulamaya esas çalışmaların Merkezler Ana Planı ve özel proje alanları için yapılacak kentsel tasarım hizmetleri ile biçimlenmesi sağlanacaktır. Merkezler Ana Planı kapsamında, mevcut Merkezi İş Alanı ve yakın çevresi “Merkez Planlama Bölgesi” olarak tanımlanmış olup, bu alana ilişkin Merkezler Ana Planı ile geliştirilip, çeşitlendirilmesi gereken tespit ve stratejilerden oluşan çerçeve planın ana tespit ve kararları şöyledir:
1. Ankara merkez planlama alt bölge alanı; Ankara Ulaşım Ana Planının merkez ve merkez yakın çevresi tanımları da dikkate alınarak, yeniden gözden geçirilmiş ve Ankara Kent Bütünü merkez faaliyetlerinin yoğunlaştığı yaklaşık 6000 ha. alanı kapsayacak biçimde belirlenmiştir. Merkez bölgesi Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Dairesince saptanan Ulus, Kızılay, Kültür, Devlet, Kocatepe, Maltepe, Bahçelievler, Kavaklıdere, Çankaya, Ayrancı, Öveçler, Balgat, Çukurambar, Gazi Osman Paşa, Seyran, ..., İncesu, Cebeci, Demirlibahçe, Hamamönü, Hisar, Yenidoğan, Altındağ, İskitler, Hipodrom, Varlık, Gazi, Çalışkanlar mahallerinden oluşmaktadır.
...
5. Merkez Planlama Bölgesi içinde, sadece bir kişiden oluşan hanelerin (bekarlar, öğrenciler vb.) Ankara Merkez bölgesi içerisinde yaşayan nüfusun %4’ünü teşkil ettiği, bu oranında
Ankara genel ortalaması olan 1,91’in çok üstünde olduğu görülmektedir. Öğrenciler, bekarlar ulaşım maliyetlerini azaltmak, kent merkezinde yoğunlaşan kültür ve sosyal yaşama kolaylıkla katılmak amacıyla merkez ve yakın çevresinde yaşamaktadırlar. Merkezin gece de yaşaması açısından karışık kullanımların ve konutların yer alması önem taşımaktadır. Bu nedenle Merkez Planlama Bölgesinde yapılacak her tür ve ölçekteki planlama çalışmasında, merkez ve yakın çevresi için, bekar, öğrenci vb grupların maliyetlerini kolaylıkla karşılayabileceği 1+1, 2+1 stüdyo tipi konutların yer almasının sağlanması özendirilmelidir.
...
10. Merkezi İş Alanının canlılığını, sürekliliğini ve güvenliğini sağlayacak biçimde merkezler ve çevresinde karışık kullanımların (mixed use) oluşturulması özendirilecektir. Merkezlerde, özelliğine göre alt ölçekli planlarla miktarı belirlenmek üzere, konut üniteleri yapılabilir.
...
15. Merkezi iş alanı işlevlerinin sıçramakta olduğu tespit edilen, Mebusevleri, Balgat, Öveçler, Mustafa Kemal, Çukurambar, Çetin Emeç Bulvarı çevresi, Turan Güneş Bulvarı bölgelerinden; Mustafa Kemal mahallesinde Eskişehir yolu ve paralelindeki Sabancı Bulvarı arasında kalan kentsel çalışma alanlarının özel bir planlama çalışması kapsamında ele alınarak merkezi iş alanı olarak gelişmesinin sağlanması hedeflenmektedir. Ofis kullanımlarının odaklanma eğiliminde olduğu Balgat, Öveçler, Çetin Emeç çevresinin ise, konut işlevleri ile iç içe geçen, karışık kullanımlarla da destekli gelişimi algılanarak, bu bölgeler için de merkezi iş alanı işlevleri ile stratejik alt merkez işlevlerini bütünleştirecek özel planlama çalışmalarının yapılması sağlanmalıdır." hükümleri yer almaktadır.
Somut uyuşmazlıkta, maddi olay kısmında yer verildiği üzere, daha önceki tüm planlarda "kamu kullanımına" ayrılan taşınmaz, 2019 yılında onaylanan imar planı değişiklikleri ile "ticaret-konut alanı" olarak belirlen olup, yapılaşma koşulları E:2.50 ve Yençok:serbest olarak planlanmış iken, dava konusu edilen değişiklik kapsamında, kısmen konut+ticaret, kısmen park, kısmen de yol ve otopark olarak belirlenerek, emsal oranı 2.50'tan 2.00'ye indirilmiş, yükseklik ise 15 kat ile sınırlandırılmıştır.
Bu kapsamda, dosyada bulunan bilirkişi raporuna bakıldığında;
"...Yürürlükteki plana ilişkin değerlendirmelerden önce, belirtmek gerekir ki Ankara kentinin tarihi gelişme süreci ve planlama tarihinde davaya konu taşınmazın bulunduğu Eskişehir Yolu koridoru kent için önemli bir gelişme ekseni olup, önemli planlama stratejilerinin yoğunlaştığı bir koridordur. 1970'li yıllarda hazırlanan ve 1982 yılında onaylanan Ankara 1990 Nazım İmar Planından itibaren bu koridor Ankara kent merkezindeki kamu kurumları için “desantralizasyon” ekseni olarak belirlenmiştir. Ankara kentinin başkent olmasından kaynaklı işlevlerinin, yani Bakanlıklar ve diğer kamu kurumlarının kentmerkezinde yoğunlaşmasından kaynaklı mekânsal sorunlar nedeniyle, bu kullanımların Eskişehir Yolu boyunca yer seçmesi, ve merkezden dışarıya taşınması (desantralizasyon), ancak bunun kontrolsüz ve dağınık biçimde değil, Eskişehir Yolu boyunca bir koridor üzerinde gerçekleşmesi planlanmıştır.
Günümüzde Eskişehir Yolu boyunca, İnönü Bulvarı ve Dumlupınar Bulvarı üzerinde çok sayıda Bakanlık ve kamu kurumu merkezden taşınarak yer seçmiş, bu plan stratejisi büyük ölçüde hayata geçirilmiştir.
Önceki bölümde taşınmaza ilişkin planlama tarihi anlatılırken sözü geçen Eskişehir Yolu Kamu Kuruluşları Alanı İmar Planları da etaplar halinde 1997 yılından itibaren hazırlanarak uygulanmıştır.
Bu koridorun kamu kurumları ve bakanlıkların yer seçtiği yeni gelişme koridoru olarak planlanmasının yanı sıra, ... Bölgesi de Merkezi İş Alanı fonksiyonlarının yer seçeceği bir yeni merkez olarak planlanmıştır. Bu doğrultuda ofis gelişmeleri için bu bölge desteklenmiştir.
1970li yıllardan gelen her iki strateji de şu an yürürlükte olan ve Ankara kentinin üst ölçekli planı olan 1/25000 ölçekli 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planında da benimsenmiş ve geliştirilmiştir. Planda Eskişehir yolu güneybatı koridoru olarak tarif edilmiş ve kamu kurumlarının desantralize olarak kümelendiği aks biçiminde tariflenmiştir. Planda özellikle büyük alan gereksinimi duyan halkla ilişkileri kısıtlı kamu kuruluşlarının büyük kampüsler halinde kentin merkezi Kızılay ve Ulus'tan daha dış bölgelerde, anayollar boyunca yer seçtiği yönündeki gelişme eğilimi anlatılmakta; 1990 Nazım Planı uyarınca Eskişehir Yolu üzerinde yoğunlaşan kamu kurumlarından bahsedilmektedir. Plan stratejilerinde ise bu koridor hem bu özelliğiyle kamu kurumlarının yer seçtiği eksen olarak hem de yeni Merkezi İş Alanı (MİA) odaklarından biri olan ...'nü barındıran bir eksen olarak geliştirilmektedir.
1/25000 ölçekli 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planının Plan Açıklama Raporunda Merkezi İş Alanlarına ilişkin olarak plan kararı şu şekildedir:
Merkezi İş Alanları (MİA)
Merkez planlama bölgesinde yapılacak müdahale biçimleri ve bu planın ürettiği plan kararlarının strateji şeması irdelendiğinde; yukarıda açıklanan yenileme alanlarına ilaveten merkezi iş alanı işlevi taşıyan bölgeler de kendi içinde ayrı ayrı ele alınmıştır. Buna göre, merkezi iş alanı; Ulus, Kızılay-Tunalı, İskitler-Kazıkiçi ve ... olmak üzere 4 ana parça olarak tanımlanmıştır. Her bir merkezi iş alanı odağının gelişimi ve sorunlarının birbiri ile bütünleşen bir biçimde “Merkezler Ana Planı” kapsamında ele alınması sağlanmalı, bu bölgeler için iş geliştirme proğramları ve alan yönetimleri oluşturulması özendirilmelidir. (sf.528)
Görüldüğü üzere ... başlıca 4 merkezi iş alanından biri olarak planlanmıştır. Merkezlerin planlanmasına yönelik olarak, her bir merkezi diğerleriyle ilişkili ve bütünleşik biçimde inceleyecek olan bir Merkezler Ana Planı yapılması da öngörülmüştür.
Üst ölçekli bu planda ... merkezi iş alanına ilişkin aşağıdaki plan kararları yer almaktadır:
MİA4 — ...
... merkezi iş alanı için ise, Çukurambar, Öveçler, Balgat ve Mustafa Kemal aksı ile bütünleşen bir çalışmanın onaylı planların revize edilerek yaşam ve donatı standartlarının arttırılması suretiyle hayata geçirilmesi gerekmektedir. Merkezler Ana Planı kapsamında öncelikle ele alınması gerekli bu bölge için, bu çalışma yapılana kadar onaylı planların bu planın ilkeleri üzerinden revize edilmesi ve bölgenin merkezi iş alanı olarak gelişebilmesi için özel çalışmalar yapılması esastır. (sf.529)
Yine bu bölgeyi çevresiyle bir bütün olarak ele alan bir planlama çalışması öngörülmekte; bölgenin merkezi iş alanı olarak gelişmesi için özel çalışmalar yapılması gereği vurgulanmakta; bu bölgede özellikle yaşam ve donatı standartlarının arttırılması gereği vurgulanmaktadır.
...
1/25.000 ölçekli bu plana göre Eskişehir Yolu geçmişten gelen plan kararları doğrultusunda kamu kurumları ve MİA gelişim odaklarından ...'nü barındıran bir bölgedir.
Böyle bir üst ölçek çerçeve içinde davaya konu taşınmazdaki geçmiş kullanımlar olan, kamu kurumu, eğitim, kamu hizmet binası gibi kullanımlar üst ölçekli plan stratejisiyle uyumludur. Davaya konu plan değişikliği ile getirilen Ticaret-Konut kullanımı değerlendirildiğinde, Ticaret kullanımının üst ölçekteki kullanım kararına aykırı olmadığı görülmektedir. Konut kullanımı ise Bilirkişi Kurulumuz tarafından bu koridor ve ana arter olan Eskişehir Yolu için doğru bir kullanım olarak değerlendirilmemekte olup, bu kanudaki görüşler aşağıdaki bölümlerde sunulmaktadır. Öte yandan, üst ölçekli planın stratejisi kapsamında MİA bölgelerinde konut kullanımı olanaklıdır.
“Merkezi İş Alanının canlılığını, sürekliliğini ve güvenliğini sağlayacak biçimde merkezler ve çevresinde karışık kullanımların (mixed use) oluşturulması özendirilecektir. Merkezlerde, özelliğine göre alt ölçekli planlarla miktarı belirlenmek üzere, konut üniteleri yapılabilir.” (1/25000 ölçekli 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planında Plan Açıklama Raporu sf. 306)
Ayrıca Plan Açıklama Raporunda şu ifade de yer almaktadır:
“Merkez Planlama Bölgesi içinde, sadece bir kişiden oluşan hanelerin (bekarlar, öğrenciler vb.) Ankara Merkez bölgesi içerisinde yaşayan nüfusun %4'ünü teşkil ettiği, bu oranında Ankara genel ortalaması olan 1,91'in çok üstünde olduğu görülmektedir. Öğrenciler, bekarlar ulaşım maliyetlerini azaltmak, kent merkezinde yoğunlaşan kültür ve sosyal yaşama kolaylıkla katılmak amacıyla merkez ve yakın çevresinde yaşamaktadırlar. Merkezin gece de yaşaması açısından karışık kullanımların ve konutların yer alması önem taşımaktadır. Bu nedenle Merkez Planlama Bölgesinde yapılacak her tür ve ölçekteki planlama çalışmasında, merkez ve yakın çevresi için, bekar, öğrenci vb grupların maliyetlerini kolaylıkla karşılayabileceği 1+1, 2+1 stüdyo tipi konutların yer almasının sağlanması özendirilmelidir.” (sf.305)
Bu kapsamda üst ölçekli planda MİA olarak belirlenen ... bölgesinde yer alan taşınmazda Ticaret ve Konut alanı kullanımının üst ölçekli plandaki kullanım kararına aykırı olmadığı görülmektedir.
Öte yandan üst ölçekli planda, bu alan için belirlenen çeşitli stratejilere aykırılık söz konusudur. 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planında yer alan aşağıdaki ifadeler önemlidir:
“Onaylı planlarında kentsel servis-çalışma alanı olarak tanımlarımış, ancak merkez işlevlerini yüklenme eğilimindeki Eskişehir Yolu koridoru, Mustafa Kemal Mahallesi çevresi ile, bu planın atanan nüfuslar uyarınca oluşmasını gerekli gördüğü Güneybatı Ankara'da Dodurga Çevresinde, Merkezi İş Alanı amaçlı ofis işlevlerinin yer aldığı özel projeler yürütülecektir. Bu planın önerdiği iki merkezi iş alanı bölgesinden, Mustafa Kemal merkezi iş alanı mevcut yapılaşma eğilimleri ve kentsel gelişme sürecindeki stratejik önemi nedeniyle, merkezi iş alanı olarak yenilenecek biçimde ivedilikle ele alınmalıdır.” (sf.306)
“Merkezi iş alanı işlevlerinin sıçramakta olduğu tespit edilen, Mebusevleri, Balgat, Öveçler, Mustafa Kemal, Çukurambar, Çetin Emeç Bulvarı çevresi, Turan Güneş Bulvarı bölgelerinden; Mustafa Kemal mahallesinde Eskişehir yolu ve paralelindeki Sabancı Bulvarı arasında kalan kentsel çalışma alanlarının özel bir planlama çalışması kapsamında ele alınarak merkezi iş alanı olarak gelişmesinin sağlanması hedeflenmektedir. Ofis kullanımlarının odaklanma eğiliminde olduğu Balgat, Öveçler, Çetin Emeç çevresinin ise, konut işlevleri ile iç içe geçen, karışık kullanımlarla da destekli gelişimi algılanarak, bu bölgeler için de merkezi iş alanı işlevleri ile
stratejik alt merkez işlevlerini bütünleştirecek özel planlama çalışmalarının yapılması sağlanmalıdır.” (p.307)
... Çevre parsellerde kamu kurumu hizmet alanı ve kentsel servis alanı kullanımlarıyla çalışma alanı ağırlıklı bir bölge oluşturulmuş iken, bu bölgenin içine konut kullanımı getirilmiş olmaktadır. Oysa yukarıdaki ifadeler incelendiğinde, aslında konut kullanımlarının Balgat, Öveçler, Çetin Emeç mahallerinde, yani Eskişehir Yolu boyunca değil, yolun ve koridorun iç bölgelerinde geliştirilmesi ve MİA özellikli bölgelerle bütünleştirilmesi vurgulanmaktadır.
... Eskişehir Yolu üzerinde konut alanı geliştirilmektedir. ... Bu durum aslında planlama ve şehircilik ilkeleri açısından en temel yaklaşımlardan olan bütüncül planlama anlayışıyla bağdaşmamakta, bu yönüyle bu bölgede söz konusu bütüncül plan yaklaşımının önemini vurgulayan üst ölçekli plan stratejileriyle çelişmekte; planların kademeli birlikteliği ilkesine aykırılık taşımaktadır. ..." yönünde görüş ve tespitlere yer verildiği görülmektedir.
Dosyanın incelenmesinden; Ankara ilinin arazi parçalarının genel kullanış biçimleri ile başlıca bölge tiplerinin, çeşitli kentsel yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerinin, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve ulaşım sistemlerinin gösterildiği 1/25.000 ölçekli 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planı'nda, taşınmazı kapsayan alanın merkezi iş alanı olarak belirlendiği, anılan kullanım kapsamında büro-ofis vb. kentsel yönetici hizmetler, iş hanı, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal- kültürel tesisler; yönetimle ilgili tesisler, eğitim ve sağlık tesisleri vb. ile merkezin canlılığını, sürekliliğini ve güvenliğini sağlayacak konut ünitelerinin yapılabileceği görülmekle birlikte, bahse konu imar planının Plan Açıklama Raporu'nda, 9.2 sayılı haritada gösterilen "Merkez Planlama Bölgesi Planlama Stratejileri Şeması" incelendiğinde, taşınmazın bulunduğu yerin koridor biçiminde merkezi iş alanı (MİA) gelişim ekseninde olduğu, konut alanlarının ise bu alanların kuzeyi ve güneyinde yer alan Bahçelievler, Çukurambar, Balgat ve Mustafa Kemal Mahallelerine isabet ettiği, bilirkişi raporunda da bu hususun vurgulandığı, yine dosyada yer alan 1/25.000 ölçekli plan paftasının incelenmesinden, Eskişehir Yolu boyunca, yolun kuzeyinin merkezi iş alanı planlandığı, daha önce konut dokusunun bulunduğu Mustafa Kemal Mahallesi'nde kentsel dönüşüm simgesi belirlendiği, yolun güney tarafında üniversiteler ve orman alanlarının bulunduğu, Çukurambar ve 100. Yıl bölgelerinin ise konut alanları olarak belirlendiği, uyuşmazlık konusu taşınmazda belirlenen konut kullanımı açısından ise, merkezi iş alanı belirlenen yerlerde konut yapılabilmesi için 1/25.000 ölçekli nazım imar planında öngörülen "merkezin canlılığını, sürekliliğini ve güvenliğini sağlayacak konut ünitelerinin yapılabileceği" koşulları yönünden, dava konusu işleme ilişkin plan açıklama raporunda herhangi bir irdeleme yapılmadığı anlaşılmaktadır.
Ankara ilinin planlama tarihinde, ticaret+konut kullanımına ayrılan taşınmazın cephe aldığı Dumlupınar Bulvarı'nın (Eskişehir Yolu), kamusal kullanımların kent merkezinden “desantralize” edilerek yer seçtiği bir eksen şeklinde planlandığı, plan paftalarının ve Google Earth görüntülerinin incelenmesinden, kamu kurum ve kuruluşlarının bu yol boyunca (DSİ, Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, Ulusal Bor Araştırma Enstütisi, Yüksek Öğrenim Kredi ve Yurtlar Kurumu, Maden Tetkik Arama Genel Müdürlüğü, Diyanet İşleri Başkanlığı, AFAD, Ticaret Bakanlığı, Danıştay Başkanlığı, Tarım ve Orman Bakanlığı, EPDK, Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı gibi) yer seçtiği, anılan kamu kurumlarının yanı sıra, çok sayıda ticaret alanı, alışveriş merkezi, kentsel servis alanı ve ofis kullanımının merkezi iş alanı stratejileri doğrultusunda bu koridorda yer aldığı görülmektedir.
Belirtilen nedenlerle, taşınmazda belirlenen "ticaret" kullanımının çevre-imar bütünlüğü ile beraber üst ölçekli plan stratejileri ile uyumlu olduğu, ancak taşınmazın bulunduğu alanda ve Dumlupınar Bulvarı aksında kalıcı nüfusa neden olan "konut alanı" kullanımının halihazırda yer almadığı, dava konusu işleme ait “Sosyal ve Teknik Altyapı Etki Değerlendirme Raporu"nda da “... planlama alanının yakın çevresinde yoğun bir yapılaşma bulunmakta ise de daha çok gündüz nüfusu getiren bu kullanımlarda kalıcı ikamet eden nüfus henüz yoktur.” ifadesine yer verilerek bu hususun ortaya konulduğu görülmektedir.
Temyize konu Daire kararında belirtilen "...taşınmazın diğer cephesinde konut kullanımlarının görüldüğünden...(sy.12)" tespiti açısından ise, taşınmazın cephe aldığı diğer yol olan Anadolu Bulvarı'nın hem taşınmazın bulunduğu tarafında hem de diğer tarafında, taşınmaza komşu olabilecek nitelikte konut alanlarının yer almadığı, sadece, taşınmaza emsal alınamayacak uzaklıkta bulunan ve Anadolu Bulvarı ile Sabancı Bulvarı kesişimindeki 5 katlı yapılardan oluşan sitenin (Emsan Sitesi) var olduğu anlaşılmaktadır.
Yukarıda yer verilen hususlar birlikte değerlendirildiğinde, taşınmazda belirlenen "konut" kullanımının, 1/25.000 ölçekli nazım imar planının stratejilerine, planların kademeli birlikteliği ilkesi ile çevre ve imar bütünlüğüne aykırı olduğu sonucuna varılmıştır.
"Konut+ticaret alanı"na ilişkin yapılaşma koşulları yönünden yapılan incelemede:
Dosyada yer alan bilirkişi raporunda;
"...Dava konusu taşınmazın yapılaşma koşulları Emsal:2.00 ve yükseklik en çok 15 kat olarak belirlenmiştir.
Planlama sürecine ilişkin kısımda anlatıldığı üzere, davaya konu taşınmazda 1999 yılında onanan planlarla beraber emsal yükseltilmiş ve 2:00 olarak belirlenmiştir. Bu karar sonrası taşınmazdan ifraz edilerek ayrılan ve Kredi Yurtlar Kurumu Genel Müdürlüğü kullanımına ayrılan parselde de emsal 2:00 olarak kalmıştır. Davaya konu taşınmazda Danıştay tarafından iptal edilen 2.50 emsal değeri öngören plan değişikliğinden sonra davanın konusu olan bu plan değişikliğinde emsal yine 2:00 düzeyinde öngörülmüstür.
Bu emsal düzeyi uyuşmazlık konusu taşınmaza ilişkin önceki planlarda öngörülen koşullar ile benzerlik taşısa da, çevredeki yapılaşma koşullarının üzerindedir. Daha önce belirtildiği üzere çevredeki diğer taşınmazlarda ve kullanımlarda daha düşük emsal değerleri bulunmakta olup, örneğin TOGO Kuleleri olarak bilinen yapıların bulunduğu parsel için planlarda emsal E:1.50 değerindedir. Ayrı bir davanın konusu olan TOGO Kuleleri parselinde emsal değerinin 1.50'den 2.10'a çıkarılması yönündeki plan değişikliğinin iptaline yönelik Danıştay kararındaki iptal gerekçeleri arasında bu emsal artışının yer alması bu davanın konusu olan taşınmaz açısından da önemli bir bilgidir.
TOGO kulelerinin batı bitişiğinde, Eskişehir yolu üzerinde yer alan taşınmazlarda emsal değeri E:1.00 olarak görülmekte; dava konusu taşınmazın doğusunda Eskişehir Yolu boyunca yer alan parsellerde ise Emsal değerinin E:1.30 olduğu paftalarda okunmaktadır. Ayrıca taşınmazın hemen kuzeyinde bitişiğinde yer alan parsellerde Kentsel Servis Alanı kullanımında bulunan taşınmazlarda emsal değeri E:1.30 düzeyindedir.
Dolayısıyla emsal değeri olarak çevredeki yapılaşmaların E:1.00, E:1.30 ve E:1.50 arasında olduğu açıkça görülmektedir. Davaya konu işlemde taşınmazda öngörülen E:2.00 emsal değeri çevredeki emsal değerlerinin üzerindedir. Bu durum çevre ve imar bütünlüğünü bozmaktadır. ..." şeklinde görüş ve tespitlere yer verilmiştir.
Danıştay Altıncı Dairesinin 05/07/2022 tarihli ara kararı uyarınca Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca dosyaya sunulan belgelerden; taşınmaz açısından emsal alınması gerektiği ileri sürülen üç adet parselin E:2.00 yapılaşma koşulunda "kentsel servis alanı" kullanımlarında, bir adet parselin ise E:3.00 yapılaşma koşulunda "konut altı ticaret" kullanımında kaldığı görülmekte olup, alanda kalıcı nüfusa neden olmayan kentsel servis alanı kullanımlarının dava konusu taşınmaz açısından emsal alınamayacağı; E:3.00 yapılaşma hakkına sahip olan 29369 ada, 3 sayılı parselin de, Mahall Ankara İş Merkezinin bulunduğu taşınmaz olduğu, bu parselin, Dumlupınar Bulvarından cephe almayıp, 2082 sayılı caddeden cephe alan kısmında konut kullanımının yer aldığı, dolayısıyla, anılan parselin de, hem uyuşmazlık konusu alana uzaklığı, hem Dumlupınar Bulvarı üzerinde yer alan kısmının iş merkezi olarak teşekkül ettiği dikkate alındığında, uyuşmazlıkta emsal olarak alınmasına imkan bulunmamaktadır.
Diğer yandan, her ne kadar temyize konu kararda, davaya konu taşınmaz açısından belirlenen emsal (2.00) oranının; Cepa Alışveriş Merkezi, Kentpark Alışveriş Merkezi, Tepe Prime, Mahal Ankara gibi çevrede bulunan taşınmazların yapılaşma koşulları ile kıyaslandığında (E:1.35, E:2.00, E:1.50, E:3.00) çevresi ile uyumlu olduğu belirtilmiş ise de; bu binaların kullanım kararları arasında "konut" kullanımını barındırmadıkları gibi ticari kullanıma yönelik oldukları ve belirtilen bu alanların uyuşmazlık konusu parsellerin etrafında yer almadıkları, bu karşılık uyuşmazlık konusu taşınmaza ilişkin plan notlarında, taşınmaz açısından tanınan yapılaşma hakkının %80 oranında konut kullanımına ayrılabilmesine imkan tanındığı ve davalılar yanında müdahil Kooperatifin, parselde, 2+1 şeklinde konut projesi üretileceği yönündeki beyanı dikkate alındığında, "konut+ticaret alanı" olarak belirlenen dava konusu taşınmaz açısından emsal alınabilmeleri mümkün değildir.
Nitekim yukarıda anılan ara karar uyarınca, Çankaya Belediye Başkanlığınca dosyaya sunulan plan paftası ile dosya kapsamında yer alan diğer plan paftaları ve bilirkişi raporunun birlikte incelendiğinde, parsele "emsal" alınabilecek yakınlıkta ve parsel komşuluğunda yer alan adalardaki taşınmazların yapılaşma oranlarının sırasıyla E:1.00, E:1.30 ve E:1.50 arasında olduğu görüldüğünden, büyük kısmı "konut+ticaret" alanı olarak belirlenen taşınmazda öngörülen emsal oranın da çevre ve imar bütünlüğüne aykırı olduğu sonucuna varılmıştır.
Sosyal ve teknik donatı alanları/donatı dengesi yönünden yapılan incelemede:
A) Ulaşım ve otopark kullanımı yönünden:
Uyuşmazlık konusu taşınmazın, Ankara ilinin ana arterlerinden olan Eskişehir Yolu (Dumlupınar Bulvarı) ile Anadolu Bulvarının kesişiminde yer aldığı, bu yönüyle, davaya konu plan değişikliklerinin "ulaşım sistemine" etkisinin de değerlendirilmesi gerekmektedir.
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin "Plan raporu" başlıklı 9. maddesinin 4. fıkrasında, "Plan değişikliklerinde, değişiklik gerekçesi ve yapılan gereklilik analizlerini ayrıntılı açıklayan plan raporu hazırlanması zorunludur." hükmüne, "İmar planı değişiklikleri" başlıklı 26. maddesinin 7. fıkrasında, "Yoğunluk artıran veya kentsel ulaşım sistemini etkileyen imar plan değişikliklerinde, kentsel teknik altyapıya yönelik etkilerin belirlenmesi ve gerekli önlemlerin alınması amacıyla ayrıca kentsel teknik altyapı etki değerlendirmesi raporu, analizi hazırlanır veya hazırlatılır." hükmüne yer verilmiştir.
Dosyada yer alan bilirkişi raporunda:
"...Dava konusu alana erişim taşınmazın doğusundan, Eskişehir Yolu üzerindeki akaryakıt istasyonlarının arkasından gelen 20 metre genişliğindeki yol üzerinden 10 metre genişliğinde bir bağlantı ile sağlanmıştır. 10 metre genişliğinde bir taşıt yolu, bir şerit gidiş, bir şerit geliş biçiminde bir bağlantıdır.
Davaya konu taşınmazda, plan notlarına ve plan raporlarına göre 319 aile yaşaması olanaklıdır (Sosyal ve Teknik Altyapı Etki Değerlendirme Raporunda öngörülen 977 kişinin 3,06 olan hanehalkı büyüklüğüne bölünmesi ile elde edilen sonuç). Bu durum konut başına 319 araç anlamına gelmektedir.
Otopark için plan notlarında “kullanım alanlarında oluşacak otopark ihtiyacı otopark yönetmeliğine uygun olacak şekilde yapı adaları içerisinde karşılanacaktır” hükmü yer almaktadır. Bu durumda parselde konut alanları için 319 araçlık otopark yapılacağı da anlaşılmaktadır. Konut. alanlarında hareketlilik tüm kentte olduğu gibi sabah ve akşam zirve saatlerinde yoğunlaşmaktadır. 10 metre genişliğindeki yoldan giriş ve çıkışların tek şerit olduğu dikkate alınırsa, sabah zirve saatlerinde 300 civarında aracın çıkış yapması; akşam zirve saatlerinde 300 civarında aracın giriş yapması beklenebilecektir. Her ailede araç sahipliği olmayabilir; ancak aile başına bir adetten fazla araç da olabilir.
Sadece konutlar dikkate alındığında 10 metrelik taşıt yolunda her bir yönde tek şeritte zirve saatinde yığılacak ciddi bir ağaç yoğunluğu olacağı anlaşılmaktadır. Bu akım 20 metrelik yol ile buluştuğunda burada da ilave yoğunluğa yol açacak; ardından kentin en önemli ve en yoğun kavşak noktalarından olan Eskişehir Yolu ile Anadolu Bulvarının trafik yüküne ilave yük getirecektir.
Elbette konut alanının yanı sıra ticaret alanı kısmı için de ilave araç yoğunluğu yaşanacaktır. Plan notunda sayıları kullanımlar için 40 araçlık bir genel otoparkın yeterli olmayacağı açıktır. Parsel içinde ticaret kullanımları için de otopark alanı gerekecek ve bu yerlerin kullanıcıları da ilave bir trafik yükü oluşturacaktır. ..." yönünde görüş ve tespitlere yer verilmiştir.
Belirtilen hususlar ile beraber bilirkişi raporu birlikte değerlendirildiğinde; hem kentsel ulaşım sistemine etki eden bir konumda yer alan hem de yoğunluk artırıcı nitelikte kullanım ve yapılaşma koşulları belirlenen taşınmaza yönelik olarak hazırlanan ve plan ile bir bütün olan plan değişikliği açıklama raporunda, plan değişiklikleri uyarınca alanda öngörülen kalıcı nüfus ile ticaret alanı kullanımından kaynaklanan hareketli nüfusun "ulaşım sistemine" etkisine ilişkin imar mevzuatı uyarınca yapılması zorunlu olan detaylı analizlerin yapılmadığı, kentsel teknik altyapıya etkilerin değerlendirilmediği, yalnızca parsel içinde belirlenen 10 metrelik yolun 20 metrelik yola, 20 metrelik yolun da ana arterlere bağlantısından ve etraftaki toplu taşıma imkanlarından bahsedilmekle yetinildiği ve Kurulumuzca, hükme esas alınabilecek nitelikte bulunan bilirkişi raporunda da ortaya konulan şekilde, teknik ve bilimsel bir çalışmaya dava konusu işlemde yer verilmediği görülmektedir.
Ayrıca, bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere, parsel içerisinde öngörülen 10 metrelik taşıt yolunun, hem parselde öngörülen kalıcı nüfusa hem de hareketli nüfusa yeterli olmayacağı, dava konusu değişiklikler kapsamında, "ulaşım"a yönelik bilimsel ve teknik incelemenin yapılmadığı, 40 araca hizmet edecek şekilde planlanan otopark alanı kullanımının yetersiz olduğu, belirtilen nedenlerle de dava konusu işlemde imar mevzuatına ve kamu yararına uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
B) Diğer sosyal donatı alanları yönünden:
34.753,00 m² büyüklüğündeki planlama alanının %71,75'lik kısmının "konut+ticaret" kullanımına, kalan kısmının ise "yol, park ve genel otopark" alanına ayrıldığı görülmektedir.
Bilirkişi raporunda;
"...Uyuşmazlık konusu plan değişikliği ile ticaret-konut kullanımı olarak planlanan alanın büyüklüğü 24.935,83 m2'dir. Emsal değeri E:2.00 olduğu için inşaat alanı toplamı 49.871,66 m2 olmaktadır. Plan notlarına göre bu inşaat alanının en fazla %80'i konut olabilecektir.
Davaya konu plan değişikliği işleminin “Sosyal ve Teknik Altyapı Etki Değerlendirme Raporu” bulunmakta olup bu raporda bahsedilen alanın %80'i hesaplanmış; konut büyüklüğü 125 m2; hanehalkı büyüklüğü ise 3.06 kişi olarak kabul edilerek plan değişikliği ile getirilecek ilave nüfus büyüklüğünün 977 kişi olacağı hesabı yapılmıştır. (Konut büyüklüğünün brüt büyüklük ile hesaplandığı anlaşılmaktadır.)
Anılan Sosyal ve Teknik Altyapı Etki Değerlendirme Raporunda sayfa 7'de verilen ve aşağıda sunulan tablo Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğine göre bu ilave nüfusun gereksinimi olan donatı alanlarının hesabını vermektedir. Bu tabloda 977 kişi için Yönetmelik uyarınca ayrılması gereken kişi başı 10 m2 yeşil alan hesaplanarak plan değişikliğiyle getirilen ilave nüfus için 9770 m2 yeşil alan oluşturulması gerekeceği belirtilmiş; plandaki toplam alanın ise 7007,85 m? olduğu yine tabloda gösterilmiştir. Yani plan değişikliği ile getirilen ilave nüfusun gereksiniminden yaklaşık 2763m2 daha az yeşil alan ayrılmıştır. Buna rağmen, Sosyal ve Teknik Altyapı Etki Değerlendirme Raporunda “plan kararları sonucu alana getirilen nüfus için yeterli olacak açık ve yeşil alanlara plan değişikliğinde büyük ölçüde yer verildiği görülmektedir” biçiminde bir ifade yer almaktadır. Bu ifadenin bilimsel bir temeli bulunmamaktadır. Hesaplara göre yönetmelik koşullarının zorunlu kıldığı düzeyden daha az yeşil alan ayrılmıştır. Sağlanması gereken yeşil alanın “büyük ölçüde” planlanması gibi bir açıklama söz konusu olamaz. Yönetmelik maddesi kesinlik içeren bir hesap içermektedir ve plan değişikliği yapmanın koşulu olarak bu hesabın sağlanması gereklidir. Bunun yapılmadığı; ilave nüfusun gereksinimi olan yeşil alanın sağlanmadığı görülmektedir. Bu durum planlama esaslarına ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğine aykırıdır.
Aynı tabloda plan değişikliği ile getirilen ilave nüfusun sağlık tesisi ve eğitim alanı gereksinimleri de yer almaktadır. Plan değişikliğinde hiçbir sağlık ya da eğitim alanı planlanmamıştır. Sosyal ve Teknik Altyapı Etki Değerlendirme Raporunda ise alanın 900 metre doğusunda Medicana Hastanesinin yer aldığı ve bu tesisin hem bölgesel hem kent bütününde gereksinimi karşılayacağı belirtilmektedir. Söz konusu hastane özel hastanedir ve tüm kullanıcılar için bir mahalle biriminde bulunması gereken sağlık tesisi gereksinimine karşılık gelen bir tesis olarak değerlendirilmesi olanaklı değildir.
Eğitim alanlarına ilişkin olarak işe yine aynı raporda alanın 600 metre kuzeyinde yer alan DSİ yerleşkesinde anaokulu ve ilkokul olduğundan bahsedilmektedir. Söz konusu DSİ alanı ile davaya konu taşınmaz arasında Anadolu Bulvarı bulunmaktadır. Bu bulvar her iki yönde dörder şeritli bir ana arter özelliğindedir ve okul çocuklarının bu arterdeki trafiği geçerek okula erişimi gibi bir olanak bulunmadığı açıktır.
Sosyal donatı alanlarının yanı sıra plan değişikliği ile nüfusun arttırılması, bu bölgedeki su altyapısı, enerji temini ve kanalizasyon altyapısı gibi teknik donatı alanlarına da ilave yük getirecektir. Bu konuda Sosyal ve Teknik Altyapı Etki Değerlendirme Raporunda teknik altyapıya dair tüm verilerin plana işlendiği belirtilmekte; “ancak mevcut teknik altyapı ve tesislerin kapasitesinin söz konusu planla oluşacak kullanımlar için yeterli olmayacağı" değerlendirmesi yapılmaktadır. “Bu nedenle gerekli yatırım ve iyileştirmelerin ilgili kurumlarca kapsam ve programa alınması esastır” ifadesine yer verilerek bu değerlendirme sonlandırılmıştır.
Özetle, davaya konu plan değişikliği ile konut alanı kapsamında getirilecek ilave nüfusun gereksinimi olan sosyal donatı ve teknik altyapı alanları ayrılmamıştır. Yeşil ve açık alan planlanmış olsa da, planlanan miktar Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğindeki standartların altındadır. ..." yönünde görüş ve tespitlere yer verilmiştir.
Dosyanın ve bilirkişi raporunun birlikte incelenmesinden, parselde, konut kullanımı ile öngörülen kalıcı nüfusa hizmet edecek tek kamusal kullanımın "park alanı" olduğu, bu alanın da Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği ekinde yer alan tabloda belirlenen asgari standardın altında (9770 m² olması gerekirken 7007,85 m² olarak ayrıldığı) olduğu, parsel bazında yapılan plan değişikliği kapsamında, alana ilave gelen nüfusun ihtiyacı olan kentsel donatı alanlarının (anaokulu, ilkokul, ortaokul-lise, sağlık tesisi, sosyal ve kültürel tesis, ibadet yeri ile yol ve otopark hariç teknik alt yapı alanı) parsel ölçeğinde karşılanması mümkün değil ise de; dava konusu işleme ait sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporunda belirtilen ve parsel ile bağlantısı kurulan etraftaki donatı alanlarının, parselin konumu gereği, yaya olarak ulaşılması gereken hizmet etki alanında olmadıklarının görüldüğü, belirtilen nedenlerle, sosyal, teknik altyapı ve donatı alanı dengesini bozucu nitelikte olan dava konusu değişikliklerde, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Bu itibarla, temyize konu Daire kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.
KARAR SONUCU:
Açıklanan nedenlerle;
1.Davacının temyiz isteminin kabulüne;
2.Davanın yukarıda özetlenen gerekçeyle reddine ilişkin Danıştay Altıncı Dairesinin temyize konu 16/10/2023 tarih ve E:2021/5001, K:2023/7496 sayılı kararının BOZULMASINA, dava konusu işlemin İPTALİNE,
3.Ayrıntısı aşağıda gösterilen dava aşamasına ilişkin …-TL yargılama gideri ile temyiz aşamasına ilişkin …TL yargılama giderinin toplamı olan …-TL yargılama giderinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
4.Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Tarifesi uyarınca …-TL avukatlık ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
5.Davalı idare yanında müdahil tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
6.Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından keşif ve bilirkişi giderleri için yatırılan …-TL avanstan harcanan …-TL'nin davalı idarelerden müştereken ve müteselsilen tahsili ile Hazine ve Maliye Bakanlığı'na verilmesine, söz konusu tutarın yatırılması için kararın bir örneğinin Hazine ve Maliye Bakanlığı Baş Hukuk Müşavirliği ve Muhakemat Genel Müdürlüğü'ne Danıştay Altıncı Dairesince tebliğine, keşif avansından artan …-TL tutarın Hazine ve Maliye Bakanlığı'na iadesine,
7.Posta gideri avansından artan tutarların davacıya ve davalılar yanında müdahile iadesine,
8.Dosyanın Danıştay Altıncı Dairesine gönderilmesine,
9.Kesin olarak, 15/05/2024 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
GEREKÇEDE KARŞI OY
X- Dava, Ankara ili, Çankaya ilçesi, ... Mahallesi ... ada, ... parsel sayılı taşınmaza ilişkin Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanan ve 09/03/2021 tarih ve 3598 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliklerinin iptali istemiyle açılmıştır.
1/25.000 ölçekli Başkent Ankara Nazım İmar planında (6.3.2.2 "Mekansal Stratejiler" Başlıklı kısmı) dava konusu taşınmazın (...) Merkezi Planlama Bölgesi'nde yer aldığı, kent merkezinde yoğunlaşan kültürel ve sanayi yaşama kolaylıkla katılmak amacıyla daha çok bekar ve öğrencilerin tercih ettiği 1+1, 2+1 stüdyo tipi konutların merkezi planlama bölgesi içerisinde öngörülmesinin özendirilmesinin strateji olarak benimsendiği ve merkezin gecede yaşaması açısından karışık kullanımların ve konutların yer almasının önem taşıdığının vurgulandığı görülmektedir.
Dosyada bulunan bilirkişi raporunda; Ankara kentinin tarihi gelişme süreci içerisinde dava konusu taşınmazın da bulunduğu Eskişehir yolu koridorunun, kent merkezindeki kamu kurumları için "desantralizasyon" ekseni olarak belirlendiği, Eskişehir yolu boyunca, İnönü Bulvarı ve Dumlupınar Bulvarı üzerinde çok sayıda Bakanlık ve Kamu Kurumunun, merkezden taşınarak yer seçtiği, bu plan stratejisinin büyük ölçüde hayata geçtiği, konut kullanımlarının Balgat, Öveçler, Çetin Emeç Mahallelerinde, Eskişehir yolunun iç bölgelerinde geliştirilmesinin ve MİA özellikli bölgelerle bütünleştirilmesinin gerektiği, çevre parsellerde kamu kurumu hizmet alanı ve kentsel servis alanı kullanımlarıyla dava konusu taşınmaz yönünden konut kullanımının getirilmiş olmasının doğru bir yaklaşım olmadığı, bu plan değişikliğinin bütüncül planlama anlayışı ile de bağdaşmadığı ifade edilmiştir.
Ancak, dava konusu plan değişikliğinin Özelleştirme Kanunu kapsamında, özelleştirme alanı ilan edilen uyuşmazlık konusu parsel ile ilgili olduğu, bu itibarla taşınmazın kamu hizmet alanı fonksiyonundan çıkarıltılmasında yasal zorunluluk bulunduğu, planlama sürecinde; Eskişehir yolu koridorunun kamu kurumları için "desantralizasyon" ekseni olarak belirlenerek çok sayıda Bakanlık ve Kamu Kurumunun merkezden taşınarak yer seçmiş olmasının ve plan stratejisi olarak Mustafa Kemal Mahallesinde, Eskişehir yolu paralelindeki Sabancı Bulvarı arasında kalan kentsel çalışma alanlarının özel bir planlama çalışması kapsamında ele alınarak merkezi iş alanı olarak gelişmesinin sağlanmasının hedeflenmesi ile Balgat, Öveçler, Çetin Emeç çevresinde konut işlevleri ile iç içe geçen karışık kullanımlarla da destekli gelişimi algılanarak, bu bölgeler içinde merkezi iş alanı işlevlerinin, stratejik alt merkez işlevlerini bütünleştirecek planlama çalışmalarının sağlanmasının öngörülmesinin, aynı planda yer alan merkezi planlama bölgesi içerisinde konut fonksiyonu öngörüldüğü gibi; 1+1, 2+1 stüdyo tipi konut alanlarının diğer fonksiyonlarla birlikte yer almasının özendirilmesinin stratejik olarak benimsenmesi stratejisine uygun olarak Eskişehir yolu koridorunda yer alan Kamu Kurumlarının, ticaret alanı, alışveriş merkezi, kentsel servis alanı ve ofis kullanımı, iş alanı gibi fonksiyonların yanı sıra ... merkezi iş alanında yer alan dava konusu taşınmazın 1+1 2+1 stüdyo tipi konut alanı olarak belirlenmesinin, 1/25.000 ölçekli nazım imar planı plan stratejisi ve kararlarına uygun olduğu, her ne kadar bilirkişi raporunda dava konusu parselin konut alanı olarak belirlenmesinin üst ölçekli plan stratejileri ile çeliştiği belirtilmiş ise, yukarıdaki açıklamalar dikkate alındığında bilirkişilerin bu yaklaşımına itibar edilemeyeceği sonucuna varılmıştır.
1/25.000 ölçekli nazım imar planında; merkezi iş alanlarından konut fonksiyonun da öngörülebileceğinin belirlendiği, 1/25.000 ölçekli nazım imar planında merkezin canlılığını, sürekliliğini ve güvenliğini sağlayacak konut ünitelerinin yapılabileceği öngörüldüğünden, uyuşmazlık konusu plan açıklama raporunda, bu konudaki açıklamaya yer verilmemesi hususu, dava konusu plan değişikliklerini sakatlayan nitelikte görülmediğinden, uyuşmazlık konusu parselde belirlenen "konut alan" kullanımının üst ölçekli plan stratejisine ve planlama esaslarına uygun olmadığı yönündeki çoğunluk kararına katılmamakla birlikte, öngörülen "konut alanı" kullanımının, alandaki "sosyal ve teknik altyapı dengesi"ne etkilerinin imar mevzuatı çerçevesinde değerlendirilmesi gerekmektedir.
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 26. maddesinde, imar planında verilmiş olan inşaat emsalinin, kat adedinin, ifraz şartlarının değiştirilmesi gibi nüfus yoğunluğunun artırılmasına dair imar planı değişikliklerinde, artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanlarının standartlara uygun olarak plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılması gerektiği kurala bağlanmış ise de, özelleştirme kapsam ve programına alınmış olan taşınmaz açısından parsel bazında plan değişikliği yapıldığından, ihtiyaç duyulan sosyal ve teknik altyapı alanlarının her birinin ayrı ayrı parsel özelinde karşılanabilmesi mümkün olmayıp, ilave nüfusa hizmet edecek donatı ihtiyacının etrafta yer alan alanlardan karşılanacağı açıktır.
Bununla birlikte, imar mevzuatına uygun olarak onaylanması gereken özelleştirme planları açısından, ilave nüfusun ihtiyacı olan sosyal donatı alanlarının mümkün olduğunca parsel özelinde ayrılması ve alanda bulunan diğer donatı alanlarına önemli ölçüde katkı sağlayacak nitelikte belirlenmesinin, kamu yararı gereği olduğu ortadadır.
Belirtilen çerçevede somut uyuşmazlığın değerlendirilmesinden; parselin büyük kısmının "konut+ticaret alanı" kullanımına ayrıldığı, sosyal teknik alt yapı ihtiyacı olarak ayrılan kalan kısmının ise, ihtiyaç duyulacak sosyal/teknik altyapı ihtiyacına yeterli katkı sağlayacak nitelikte ve büyüklükte olmadığı, nitekim, parselde belirlenen "park" alanı kullanımının da, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği ekinde belirlenen standardın altında kaldığı görüldüğünden, dava konusu işlemde, bu yönden imar mevzuatına uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Diğer yandan; özelleştirme kapsamında bulunan parsel ile sınırlı onaylanan plan değişikliklerinin, yapılaşma koşulları (emsal) yönünden de, çevre-imar bütünlüğüne uygun olması yasal zorunluluk olup, bu nedenle, dava konusu parsel yönünden getirilen "konut alanı" fonksiyonu için öngörülen emsalin (2.00) de, çevre-imar bütünlüğüne uygun olup olmadığının denetlenmesi gerekmektedir.
Dosya kapsamında, bilirkişilerce her ne kadar, emsal değeri olarak çevredeki yapılaşmaların E:1.00, E:1.30 ve E:1.50 arasında olduğundan, taşınmazda belirlenen emsal oranının uygun olmadığı belirtilmiş ve dava konusu parselin etrafında yer alan kamu hizmet alanı, kentsel servis alanı vb. gibi farklı fonksiyonlara sahip taşınmazların emsal oranı yönünden kıyaslama yapılmış ise de; bu yaklaşımın isabetli olmadığı, zira emsal oranına ilişkin olarak öncelikle 1/25.000 ölçekli nazım imar planı stratejilerinin dikkate alınması gerektiği, anılan planda, merkezi iş alanlarının "Merkez Planlama Bölgesi" başlığı altında değerlendirildiği, bu bölgede yapılacak müdahale biçimleri ve bu planın ürettiği plan kararlarının stratejik bir şema ile de gösterilip, plan açıklama raporuna bu şemanın eklendiği, anılan şema incelendiğinde, merkezi iş alanı işlevi taşıyan bölgelerin de kendi içinde ayrı ayrı ele alındığı ve merkezi iş alanlarının; Ulus, Kızılay-Tunalı, İskitler-Kazıkiçi ve ... olmak üzere 4 ana parça olarak tanımlandığı, her bir merkezi iş alanı odağının gelişimi ve sorunlarının birbiri ile bütünleşen bir biçimde “Merkezler Ana Planı” kapsamında ele alınması ve bu bölgeler için iş geliştirme programları ile alan yönetimleri oluşturulmasının özendirilmesine strateji olarak yer verildiği görüldüğünden, taşınmazda belirlenen emsal oranının, taşınmazın da bulunduğu "... Merkezi İş Alanı" bölgesinde yer alan ve 1/25.000 plan stratejisinde özendirilmesi öngörülen 1+1, 2+1 konut alanları ile mukayese edilmek suretiyle değerlendirilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.
Bu minvalde, dava konusu işleme ilişkin plan açıklama raporuna bakıldığında ise, yukarıda yer verilen şekilde detaylı bir analiz ve sentez çalışması yapılmadığı gibi taşınmazda belirlenen emsal (2.00) oranının teknik ve hukuki gerekçeleri rapor kapsamından anlaşılmadığından, belirtilen nedenle, "konut alanı" açısından taşınmazda öngörülen emsal oranı yönünden de imar mevzuatına uyarlık görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle; çoğunluk kararına, gerekçe yönünden katılmıyorum.
GEREKÇEDE KARŞI OY
XX- Dava, Ankara ili, Çankaya ilçesi, ... Mahallesi ... ada, ... parsel sayılı taşınmaza ilişkin Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanan ve 09/03/2021 tarih ve 3598 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliklerinin iptali istemiyle açılmıştır.
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği uyarınca, imar planı değişikliklerinde, devamlılığı olan bir yolun belli bir kesimde şerit sayısı azaltılamayacağı gibi bu yolların daraltılamayacağı kurala bağlanmıştır.
Bu açıdan dava konusu işlem ve dosyada yer alan plan paftaları incelendiğinde; plan değişikliği onama sınırının parsel sınırı olarak belirlendiği ve plan değişikliklerinin bu kapsamda yapıldığı görülmekte ise de, Mevlana Bulvarı (Konya Yolu) ile Dumlupınar Bulvarının (Eskişehir Yolu) kesiştiği İnönü Bulvarının bitişinden başlayarak Dumlupınar Bulvarına paralel şekilde ve Dumlupınar Bulvarı boyunca devam edip dava konusu taşınmaza kadar uzanan servis yolu niteliğindeki "yolun", uyuşmazlığa konu edilen değişiklikler nedeniyle, devamlılığının kesintiye uğradığı anlaşılmıştır.
Bu itibarla, dava konusu edilen plan değişikliği onama sınırının, devamlılığı olan anılan yolun gözetilmesi suretiyle belirlenmesi gerekirken, bu hususa riayet edilmeden onaylanan imar planı değişikliklerinde, imar mevzuatına ve kamu yararına uyarlık görülmediğinden, temyize konu Daire kararının bozulması ve imar planlarının yukarıda belirtilen gerekçeyle iptaline karar verilmesi gerektiği oyuyla, bozma kararına gerekçe yönünden katılmıyorum.

KARŞI OY
XXX- Temyiz edilen dosyanın incelenmesinden, Danıştay Altıncı Dairesince verilen kararın usul ve hukuka uygun olduğu, temyiz dilekçesinde yer alan hususların kararın bozulmasını gerektiren bir husus içermediği anlaşıldığından, temyize konu kararın onanması gerektiği oyuyla, karara katılmıyoruz